Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017
по заявлению закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" (г. Минеральные Воды, ОГРН 1022601624946, ИНН 2632047374)
к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651026461, ИНН 2630046431)
к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651028166, ИНН 2630046625)
о признании незаконными действий, выразившихся в отказе предоставить в аренду земельный участок, об обязании предоставить земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" до перерыва: представитель
Докучаева М.А. (по доверенности от 23.01.2017),
после перерыва в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
закрытое акционерное общество "Контур-Строй-Трест" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее по тексту - администрация округа), Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее по тексту - Управление) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе, изложенном в письме от 26.01.2017 N 121/Ю, предоставить в аренду однократно для завершения строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская, об обязании предоставить в аренду однократно для завершения строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Решением суда от 19.07.2017 в удовлетворении требований отказано.
Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное исследование судом всех обстоятельств дела.
От администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо отклонило доводы жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
На основании части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы 08.11.2017 объявлен перерыв до 15 час. 5 мин 15.11.2017.
После перерыва представители сторон не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыв на жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 21.06.2010 между муниципальным образованием - город Минеральные Воды в лице администрации города Минеральные Воды (арендодатель) и ЗАО "Аксон-Н" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 85, по условиям которого арендатору под комплексное освоение в целях жилищного строительства сроком по 07.06.2015 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, общей площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советской.
На основании соглашения от 22.11.2012 о переходе прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ЗАО "Аксон-Н" и обществом, к заявителю перешли права и обязанности арендатора по договору аренду.
Договор аренды и соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды зарегистрированы регистрирующим органом 14.07.2010 и 14.01.2013 соответственно.
12.02.2013 обществу выдано разрешение N RU26516102-148 на строительство объекта капитального строительства - 80 малоэтажных жилых домов блокированной застройки (продолжение), этажностью - до 3-х этажей, общей площадью жилых домов 9 522 кв. м, площадь застройки - 5 544 кв. м, на земельном участке площадью 46 167 кв. м с кадастровым номером 26:24:040802:49, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Срок действия разрешения на строительство установлен до 09.12.2014.
30.09.2014 общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о продлении разрешения на строительство.
На основании приказа общества от 05.12.2014 N 31/02-1 и в соответствии с актом о приостановлении строительства от 08.12.2014 N 1 строительство на объекте "80-ти малоэтажных жилых домов блокированной застройки" по ул. Советской 303 м на юг от жилого дома N 72 в г. Минеральные Воды приостановлено.
Решением Арбитражного суда на КМВ Ставропольского края при Юридическом центре на КМВ "Арбитр" от 28.11.2014 N Т-01/2014-Н за обществом признано право собственности на объект незавершенного строительства: литера А (блокированная застройка на 10 жилых домов, ТИП 1), площадь застройки 612,8 кв. м, количество блоков - 10 шт., с переменной этажностью 2-3, процентом готовности - 46%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040802:49, по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Письмом от 10.07.2015 N 1761 администрация отказала в продлении разрешения на строительство, ссылаясь на непредставление обществом проектной документации, откорректированной в связи с истечением срока действия технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 по делу N А63-9807/2015 обществу отказано в удовлетворении требований о признании отказа в продлении разрешения на строительство.
Суд указал на ничтожность договора аренды от 21.06.2010 N 85, поскольку на момент его заключения администрация города Минеральные Воды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 26:24:040802:49, государственная собственность на который не разграничена. Отсутствие у заявителя прав на земельный участок, исключает возможность продления разрешения на строительство.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права на основании решения Арбитражного суда на КМВ Ставропольского края при Юридическом центре на КМВ "Арбитр" от 28.11.2014 N Т-01/2014-Н, а также определения Карачаевского районного суда КЧР от 13.01.2016, 16.05.2016 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040802:455 площадью 1 154,2 кв. м, степенью готовности 46%, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, город Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская (запись о государственной регистрации N 26-26/021-26/149/210/2016-3320/1).
Определением Нальчикского городского суда от 26.01.2017 по делу N 2-415/17 заявление администрации округа об отмене указанного решения третейского суда оставлено без удовлетворения.
30.11.2016 общество обратилось в администрацию округа (правопреемник администрации города Минеральные Воды) с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:49 в аренду без проведения торгов под комплексное освоение в целях жилищного строительства ввиду расположения на названном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040802:455, принадлежащего обществу на праве собственности.
26.01.2017 Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в уведомлении N 121/Ю отказало обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду, ссылаясь на установленные в рамках дела N А63-9807/2015 обстоятельства.
Считая отказ противоречащим требованиям закона и нарушающим его права, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Отсутствие предусмотренной в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.
Порядок выдачи и продления разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в уполномоченный орган для получения такого разрешения, установлены статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 названной статьи.
В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 1 части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с признанием договора аренды земельного участка недействительным в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации у общества отсутствуют правовые основания для использования земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:49.
Суд правомерно посчитал, что в данном случае у заявителя отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП 16.05.2016.
Поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49 у общества не возникло, а право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано позднее 01.03.2015, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов.
Кроме того, общество в заявлении указало, что испрашиваемый земельный участок будет использован под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
В пункте 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ определено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
С учетом положений указанной статьи Закона N 137-ФЗ, а также статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу об отсутствии у общества каких-либо иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.
При изложенных обстоятельствах суд признает доводы жалобы несостоятельными, а также законность (статья 51 Градостроительного кодекса, статья 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и обоснованность решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 не имеется.
Поскольку определением от 15.09.2017 апеллянту предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, с закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" (г. Минеральные Воды, ОГРН 1022601624946) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2017 N 16АП-3964/2017 ПО ДЕЛУ N А63-3512/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 г. по делу N А63-3512/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017
по заявлению закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" (г. Минеральные Воды, ОГРН 1022601624946, ИНН 2632047374)
к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651026461, ИНН 2630046431)
к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1152651028166, ИНН 2630046625)
о признании незаконными действий, выразившихся в отказе предоставить в аренду земельный участок, об обязании предоставить земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" до перерыва: представитель
Докучаева М.А. (по доверенности от 23.01.2017),
после перерыва в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,
установил:
закрытое акционерное общество "Контур-Строй-Трест" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее по тексту - администрация округа), Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее по тексту - Управление) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе, изложенном в письме от 26.01.2017 N 121/Ю, предоставить в аренду однократно для завершения строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская, об обязании предоставить в аренду однократно для завершения строительства без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Решением суда от 19.07.2017 в удовлетворении требований отказано.
Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное исследование судом всех обстоятельств дела.
От администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо отклонило доводы жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
На основании части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы 08.11.2017 объявлен перерыв до 15 час. 5 мин 15.11.2017.
После перерыва представители сторон не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыв на жалобу, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 21.06.2010 между муниципальным образованием - город Минеральные Воды в лице администрации города Минеральные Воды (арендодатель) и ЗАО "Аксон-Н" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 85, по условиям которого арендатору под комплексное освоение в целях жилищного строительства сроком по 07.06.2015 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49, общей площадью 46 167 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советской.
На основании соглашения от 22.11.2012 о переходе прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ЗАО "Аксон-Н" и обществом, к заявителю перешли права и обязанности арендатора по договору аренду.
Договор аренды и соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды зарегистрированы регистрирующим органом 14.07.2010 и 14.01.2013 соответственно.
12.02.2013 обществу выдано разрешение N RU26516102-148 на строительство объекта капитального строительства - 80 малоэтажных жилых домов блокированной застройки (продолжение), этажностью - до 3-х этажей, общей площадью жилых домов 9 522 кв. м, площадь застройки - 5 544 кв. м, на земельном участке площадью 46 167 кв. м с кадастровым номером 26:24:040802:49, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Срок действия разрешения на строительство установлен до 09.12.2014.
30.09.2014 общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о продлении разрешения на строительство.
На основании приказа общества от 05.12.2014 N 31/02-1 и в соответствии с актом о приостановлении строительства от 08.12.2014 N 1 строительство на объекте "80-ти малоэтажных жилых домов блокированной застройки" по ул. Советской 303 м на юг от жилого дома N 72 в г. Минеральные Воды приостановлено.
Решением Арбитражного суда на КМВ Ставропольского края при Юридическом центре на КМВ "Арбитр" от 28.11.2014 N Т-01/2014-Н за обществом признано право собственности на объект незавершенного строительства: литера А (блокированная застройка на 10 жилых домов, ТИП 1), площадь застройки 612,8 кв. м, количество блоков - 10 шт., с переменной этажностью 2-3, процентом готовности - 46%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040802:49, по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская.
Письмом от 10.07.2015 N 1761 администрация отказала в продлении разрешения на строительство, ссылаясь на непредставление обществом проектной документации, откорректированной в связи с истечением срока действия технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2016 по делу N А63-9807/2015 обществу отказано в удовлетворении требований о признании отказа в продлении разрешения на строительство.
Суд указал на ничтожность договора аренды от 21.06.2010 N 85, поскольку на момент его заключения администрация города Минеральные Воды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 26:24:040802:49, государственная собственность на который не разграничена. Отсутствие у заявителя прав на земельный участок, исключает возможность продления разрешения на строительство.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права на основании решения Арбитражного суда на КМВ Ставропольского края при Юридическом центре на КМВ "Арбитр" от 28.11.2014 N Т-01/2014-Н, а также определения Карачаевского районного суда КЧР от 13.01.2016, 16.05.2016 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040802:455 площадью 1 154,2 кв. м, степенью готовности 46%, расположенный по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, город Минеральные Воды, в 303 м на юг от жилого дома N 72 по ул. Советская (запись о государственной регистрации N 26-26/021-26/149/210/2016-3320/1).
Определением Нальчикского городского суда от 26.01.2017 по делу N 2-415/17 заявление администрации округа об отмене указанного решения третейского суда оставлено без удовлетворения.
30.11.2016 общество обратилось в администрацию округа (правопреемник администрации города Минеральные Воды) с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:49 в аренду без проведения торгов под комплексное освоение в целях жилищного строительства ввиду расположения на названном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:24:040802:455, принадлежащего обществу на праве собственности.
26.01.2017 Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в уведомлении N 121/Ю отказало обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду, ссылаясь на установленные в рамках дела N А63-9807/2015 обстоятельства.
Считая отказ противоречащим требованиям закона и нарушающим его права, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Отсутствие предусмотренной в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.
Порядок выдачи и продления разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в уполномоченный орган для получения такого разрешения, установлены статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 названной статьи.
В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 1 части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с признанием договора аренды земельного участка недействительным в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации у общества отсутствуют правовые основания для использования земельного участка с кадастровым номером 26:24:040802:49.
Суд правомерно посчитал, что в данном случае у заявителя отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП 16.05.2016.
Поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:24:040802:49 у общества не возникло, а право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано позднее 01.03.2015, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов.
Кроме того, общество в заявлении указало, что испрашиваемый земельный участок будет использован под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
В пункте 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ определено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
С учетом положений указанной статьи Закона N 137-ФЗ, а также статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу об отсутствии у общества каких-либо иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.
При изложенных обстоятельствах суд признает доводы жалобы несостоятельными, а также законность (статья 51 Градостроительного кодекса, статья 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и обоснованность решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 не имеется.
Поскольку определением от 15.09.2017 апеллянту предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, с закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-3512/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Контур-Строй-Трест" (г. Минеральные Воды, ОГРН 1022601624946) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)