Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Лавреновой Ольги Анатольевны - лично Лавреновой О.А., представитель по доверенности от 24.01.2014 N 61АА2531085 Глазкова И.А.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 06.11.2015 по делу N А53-12391/2015, принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС"
к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области; индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Администрации города Волгодонска
о признании незаконным постановления,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС" (далее - ООО "ЭКОС-БИС", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области (далее - Комитет по управлению имуществом), индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне (далее - ИП Лавренова О.А., предприниматель), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), администрации города Волгодонска (далее - администрация), в котором просило:
- - признать незаконным постановление администрации от 16.12.2014 N 4580 об изменении разрешенного использования и предоставления в собственность за плату предпринимателю земельного участка по Октябрьскому шоссе, 12л под пункты ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг;
- - признать незаконным регистрацию права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общей площадью 397,8 кв. м, этажность 2, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577, запись регистрации 61-61-09/090/2014-451;
- - аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи регистрации 61-61-09/090/2014-451 права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общей площадью 397,8 кв. м, этажность 2, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577;
- - признать незаконной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, совершенной предпринимателем и комитетом;
- - аннулировать в ЕГРП записи регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). По указанному основанию суд отказал в удовлетворении требований заявителя, имеющих целью оспаривание зарегистрированного права предпринимателя на земельный участок и здание дома траурных обрядов. Суд оценил доводы общества, положенные в основу требования об оспаривании постановления от 16.12.2014 N 4580, указав, что вид разрешенного использования спорного земельного участка определен в соответствии с правилами землепользования и застройки. Доказательства того, что в отношении 60 кв. м спорного земельного участка установлен в законном порядке публичный сервитут для эксплуатации принадлежащей истцу теплотрассы, в материалы дела не представлены. Вместе с тем оспариваемое постановление N 4580 не содержит информации об исключении или отсутствии охранной зоны инженерных коммуникаций. При этом суд признал чрезмерным способ защиты, используемый обществом, направленный на оспаривание договора купли-продажи спорного земельного участка, основанный на доводе о нахождении на части спорного земельного участка принадлежащего обществу недвижимого имущества и охранной зоны теплотрассы.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение и удовлетворить заявленные требования. В обоснование своих требований общество указало, что измененный вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует условиям аукциона и виду разрешенного использования спорного земельного участка, заявленного при продаже права аренды с торгов. Публичные слушания, на основании результатов которых изменен вид разрешенного использования, проведены с нарушением требований Положения об общественной палате г. Волгодонска. Постановлением суда кассационной инстанции по делу N А53-6188/2014 указано, что при нерешенном вопросе о границах смежных земельных участков предпринимателя и общества, отсутствуют основания считать предпринимателя полноправным фактическим владельцем спорного земельного участка. По мнению общества, зная о наличии на спорном земельном участке строений, принадлежащих обществу, муниципальными властями реализован спорный земельный участок предпринимателю. Суд необоснованно указал на отсутствие доказательств публичного сервитута в отношении спорного земельного участка, поскольку такие сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, градостроительном плане, договоре аренды спорного участка в пользу предпринимателя. Регистрация права собственности произведена без учета определения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27806/2013, запретившего Управлению Росреестра осуществлять действия по регистрации права собственности на строение "Дом траурных обрядов". Также общество критически оценивает документы, представленные предпринимателем на государственную регистрацию права. По мнению заявителя, обжалуемым решением фактически легализуется регистрация права предпринимателя на объект капитального строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель не согласилась с доводами апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения. Предприниматель указала, что обществом реализован способ защиты своих прав в деле N А53-22508/2014, в рамках которого рассматривалось заявление общества к предпринимателю об определении границ между принадлежащими указанным лицам земельными участками. Доказательства наличия сервитута не представлены, постановление администрации N 4580 не содержит пункты об отмене сервитута. Государственная регистрация права приостанавливается в случае, если до внесения записи в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в орган, осуществляющий регистрацию права, поступит судебный акт о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные юридически значимые действия в отношении объекта. В рассматриваемом случае копия судебного акта о запрете осуществления действий по регистрации права собственности на строение предпринимателя поступила в Управление Росреестра после совершения регистрационных действий.
Комитет по управлению имуществом в своем отзыве на апелляционную жалобу также не согласился с доводами заявителя, сославшись на то, что земельный участок предоставлен предпринимателю в установленном законом порядке. Документами о межевании спорного земельного участка подтверждается отсутствие на нем объектов недвижимого имущества заявителя, измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует правилам землепользования и застройки. Спор о границах между смежными земельными участками общества и предпринимателя разрешен в судебном порядке в рамках дела N А53-22508/2014.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель и его представитель по доверенности поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
От Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
Обществом с ограниченной ответственностью "Экос-Бис" направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явки в судебное заседание директора общества ввиду болезни. В качестве подтверждения обстоятельств, препятствующих участию в судебном заседании директора, представлена копия заключения врача-терапевта о назначении Легкому А.Н. амбулаторного лечения от 09.02.2016. Общество указало, что директор полагает необходимым лично присутствовать в судебном заседании для дачи соответствующих пояснений по делу.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
В иных случаях, установленных указанной статьей, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.
Частью 3 статьи 158 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Общество указывает, что директор полагает необходимым лично принимать участие в судебном разбирательстве с целью дачи пояснения по существу дела.
Вместе с тем согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом директор присутствовал в судебном заседании 19.01.2016, давал суду пояснения по существу рассматриваемых вопросов. Кроме того, обществом направлены в суд дополнительные письменные пояснения по апелляционной жалобе, содержащие обоснование требований заявителя.
Ссылка на конкретные обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, которые директор желает лично пояснить, в ходатайстве об отложении судебного заседания отсутствует.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил оснований, по которым апелляционная жалоба ООО "Экос-Бис" не может быть рассмотрена по существу в настоящем судебном заседании.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения индивидуального предпринимателя Лавреновой О.А., суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды от 07.02.2013 N 44 Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предоставил предпринимателю (арендатор) в аренду спорный земельный участок площадью 482 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040247:416, площадью 482 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 12л, для строительства "Дома траурных обрядов", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.10.2014 N 09/101/2014-103 (том 1, л.д. 51-52), а также копией договора аренды земельного участка от 07.02.2013 N 44 (том 2, л.д. 33-37).
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2014 N RU61303000090 предпринимателем на спорном земельном участке введено в эксплуатацию двухэтажное здание дома траурных обрядов (Литер А), право собственности зарегистрировано 14.10.2014, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.10.2014 на объект: здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общая площадь 397,8 кв. м, этажность: 2, адрес местоположения: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577 (том 1, л.д. 36), а также выпиской из ЕГРП от 15.10.2014 N 09/101/2014-152 (том 1, л.д. 53).
Постановлением администрации от 16.12.2014 N 4580 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416 "для строительства Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг"; указанный земельный участок предоставлен Лавреновой О.А. в собственность за плату; с учетом общественных слушаний на земельном участке установлен постоянный публичный сервитут на площади 120 кв. м - охранная зона ВЛЗ 10 кВ (протокол общественных слушаний от 01.12.2014 N 22) (том 1, л.д. 24-25).
На основании указанного постановления администрации города Волгодонска 19.01.2015 между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем заключен договор N 11 купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416 (том 1, л.д. 32-35).
Полагая, что администрацией незаконно изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, который неправомерно предоставлен в собственность предпринимателю, вследствие чего регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - здание дома траурных обрядов, также произведена в нарушение действующих правовых норм, ООО "Экос-Бис" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- - проведение работ по формированию земельного участка;
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как установлено судом и следует из материалов дела, в газете "Вечерний Волгодонск" от 29.12.2012 N N 153-154 Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска опубликовано сообщение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка для строительства "Дома траурных обрядов", лот N 1: земельный участок площадью 482 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л. Согласно сообщению на земельном участке имеются обременения: охранная зона инженерных коммуникаций площадью 60 кв. м и охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м.
В соответствии с протоколом N 2 (лот N 1) от 07.02.2013 последнее предложение о размере годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком поступило от Лавреновой О.А. в размере 39 187 рублей. Принято решение о признании Лавреновой О.А. победителем аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка с годовой арендной платой в размере 39 187 рублей (том 2, л.д. 42-43).
На основании протокола аукциона N 2 с Лавреновой О.А. заключен договор аренды спорного земельного участка от 07.02.2013 для строительства "Дома траурных обрядов" (том 2, л.д. 33-37) сроком на три года. Согласно пункту 1.1 договора аренды площадь и виды установленных на земельном участке сервитутов соответствует сведениям, опубликованным в сообщении о проведении аукциона: охранная зона инженерных коммуникаций площадью 60 кв. м и охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м.
В целях строительства объекта разработан градостроительный план земельного участка, согласно которому земельный участок относится к производственно-коммунальной зоне первого типа (П-1/36) (том 4, л.д. 44-49).
На основании разрешения от 18.09.2014 N RU "613030000" "90" (том 1, л.д. 42) объект капитального строительства: 2-этажное здание дома траурных обрядов (Литер А), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л, введен в эксплуатацию.
На указанный объект зарегистрировано право собственности Лавреновой О.А., что подтверждается свидетельством от 14.10.2014 (том 1, л.д. 36).
Каких-либо нарушений, свидетельствующих о неправомерности регистрации права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, судом не установлено.
Довод заявителя жалобы о том, что регистрация права собственности произведена без учета определения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27806/2013, запретившего Управлению Росреестра осуществлять действия по регистрации права собственности на строение "Дом траурных обрядов", является необоснованным по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Законом о регистрации прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем. Так, абзацем вторым пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации определено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в реестр или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Между тем, в рассматриваемом случае, государственная регистрации права собственности предпринимателя на здание совершена 14.10.2014, тогда как копия определения суда от 14.10.2015 по делу N А53-27806/2013 о принятии обеспечительных мер поступила в управление 17.10.2014.
Следовательно, на момент государственной регистрации права собственности государственной регистратор не имел сведений о принятых обеспечительных мерах.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в рамках дела N А53-27806/2013 открытое акционерное общество "Экос-Бис" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне, администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об устранении нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения путем сноса здания (дома траурных обрядов), возводимого предпринимателем Лавреновой Ольгой Анатольевной на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040247:416 по адресу: г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 12л.
Следовательно, принятые судом по указанному делу обеспечительные меры связаны с обеспечением указанных исковых требований.
Между тем государственная регистрация права собственности на здание не является препятствием для принятия судом решения о его сносе при наличии к тому законных оснований (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Также апелляционная коллегия установила, что определением от 14.10.2014 производство по делу N А53-27806/2013 приостанавливалось до рассмотрения по существу спора по делу N А53-22508/2014 (спор о границах смежных земельных участков общества и предпринимателя). Исследовав материалы дела, суд установил, что в рамках дела А53-22508/14 ОАО "Экос-Бис" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Волгодонска о снятии с кадастрового учета земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне для целей строительства спорного объекта, о сносе которого заявлен иск. Таким образом, суд пришел к выводу, что результаты рассмотрения указанного дела имеют существенное значение для рассмотрения спора по делу N А53-27806/2013, так как спор в рамках дела N А53-22508/14 является межевым, разрешение его влияет на оценку правомерности планировки и застройки спорного участка.
В настоящий момент спор о границах смежных земельных участков общества и предпринимателя разрешен, суд удовлетворил исковые требования общества частично, предоставив ООО "Экос-Бис" дополнительную площадь земельного участка в размере 8 кв. м, занятой зданием прорабской, Литер А+А1.
При определении границ смежных земельных участков суд руководствовался межевым планом, составленным кадастровым инженером Бруцкой Н.Е. в рамках экспертного заключения от 24.06.2015 N 1-15. Суд установил, что согласно межевому плану изменение границы позволяет сформировать участок с кадастровым номером 61:48:0040247:9 (земельный участок ООО "Экос-Бис") таким образом, чтобы обеспечить размещение и обслуживание недвижимости истца. При этом участок с кадастровым номером 61:48:0040247:416 (земельный участок Лавреновой О.А.) обеспечивает беспрепятственную эксплуатацию объектов, принадлежащих предпринимателю Лавреновой О.А.
В результате изменения границ площадь участка 61:48:0040247:416 уменьшилась на 8,26 кв. м, а участок с номером 61:48:0040247:9 на ту же площадь увеличился. При этом границ размещения здания дома траурных обрядов, принадлежащего Лавреновой О.А., указанные изменения не затронули.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для признания незаконной регистрации права собственности Лавреновой О.А. на здание дома траурных обрядов не следуют из довода заявителя апелляционной жалобы о том, что регистрации указанного права осуществлена в противоречие с определением суда о запрете регистрационных действий в отношении данного недвижимого имущества.
Согласно пунктам 8, 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие понятия:
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно частям 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Город Волгодонск" утверждены Решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 N 190 (далее - ПЗЗ г. Волгодонска).
Статья 28 ПЗЗ г. Волгодонска устанавливает градостроительный регламент производственно-коммунальной зоны первого типа (П-1), к которой относится спорный земельный участок согласно вышеуказанному градостроительному плану (том 1, л.д. 44-49).
Согласно пункту 1 статьи 28 ПЗЗ г. Волгодонска к основным видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в производственно-коммунальной зоне первого типа, относится вид разрешенного использования: пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг.
Заключением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города г. Волгодонска от 22.10.2014 N 459 (том 1, л.д. 78) подтверждена возможность изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для строительства "Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг".
Таким образом, оспариваемым постановлением администрации города Волгодонска от 16.12.2014 N 4580 правомерно изменено разрешенное использование спорного земельного участка с "для строительства "Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг".
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (пункт 1.1 статьи 36).
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36).
В вышеуказанном порядке 14.10.2014 индивидуальный предприниматель Лавренова О.А. обратилась в администрацию г. Волгодонска с заявлением о приватизации спорного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности здание "Дома траурных обрядов" (том 1, л.д. 49-50).
Учитывая изложенные обстоятельства, подтвержденные представленными в материалы дела документальными доказательствами, у суда отсутствуют основания для вывода о неправомерности предоставления спорного земельного участка в собственность Лавреновой О.А., являющейся собственником здания, расположенного на данном земельном участке.
Доводы общества о том, что измененный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует условиям аукциона и виду разрешенного использования земельного участка, установленному при продаже права аренды, является несостоятельным. Согласно материалам дела земельный участок предоставлялся на аукционе в аренду для строительства дома траурных обрядов. В результате приобретения по результатам аукциона права аренды земельного участка с указанным видом разрешенного использования предприниматель осуществила строительство здания дома траурных обрядов, ввела объект в эксплуатацию и зарегистрировала на него право собственности. В дальнейшем, установленный для строительства объекта вид разрешенного использования изменен в порядке, установленном действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации и в соответствии с ПЗЗ г. Волгодонска.
Также заявитель жалобы ссылается на то, что согласно постановлению суда кассационной инстанции по делу N А53-6188/2014 при нерешенном вопросе о границах смежных земельных участков предпринимателя и общества, отсутствуют основания считать предпринимателя полноправным фактическим владельцем спорного земельного участка.
Однако указанный довод также не принимается апелляционной коллегией, поскольку в рамках дела N А53-22508/2014 рассмотрено заявление общества к предпринимателю об определении границ между принадлежащими указанным лицам смежными земельными участками. Решением суда от 27.11.2015 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Экос-Бис" к индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне удовлетворены частично. Установлены границы между земельными участками с кадастровым номером 61:48:0040247:416 и с кадастровым номером 61:48:0040247:9 в соответствии с межевым планом, составленным кадастровым инженером Бруцкой Н.Е. (квалификационный аттестат 61-12-742) в рамках экспертного заключения от 24.06.2015 N 1-15.
Ссылки заявителя жалобы на установленные в отношении спорного земельного участка публичные сервитуты, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку наличие соответствующих сервитутов не исключает возможность предоставления земельного участка в аренду, а также приватизации земельного участка.
Кроме того, оценивая указанный довод заявителя, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 23 сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Пунктом 2, подпунктом 2 пункта 3 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться, в частности, для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
Согласно доводам апелляционной жалобы в результате принятия оспариваемого постановления администрации полностью исключен публичный сервитут: охранная зона инженерных коммуникаций в размере 60 кв. м. Также в апелляционной жалобе общество указало, что охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м изменена на охранную зону ВЛЗ 10 кВ площадью 120 кв. м.
Однако из содержания постановления от 16.12.2014 N 4580 не следует, что данный сервитут: охранная зона инженерных коммуникаций в размере 60 кв. м, прекращен администрацией г. Волгодонска.
Кроме того, учитывая, что одним из обязательных оснований для признания недействительным ненормативного правового акта является нарушение прав и законных интересов заявителя, ООО "Экос-Бис" не представило доказательства того, что ему принадлежат данные инженерные коммуникации, в целях эксплуатации которых установлены сервитуты.
Вместе с тем суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации публичных сервитутов, на которые ссылается заявитель, в порядке, установленном действующим законодательством.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2015 по делу N А53-12391/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2016 N 15АП-21679/2015 ПО ДЕЛУ N А53-12391/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. N 15АП-21679/2015
Дело N А53-12391/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Лавреновой Ольги Анатольевны - лично Лавреновой О.А., представитель по доверенности от 24.01.2014 N 61АА2531085 Глазкова И.А.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 06.11.2015 по делу N А53-12391/2015, принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС"
к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области; индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; Администрации города Волгодонска
о признании незаконным постановления,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭКОС-БИС" (далее - ООО "ЭКОС-БИС", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области (далее - Комитет по управлению имуществом), индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне (далее - ИП Лавренова О.А., предприниматель), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), администрации города Волгодонска (далее - администрация), в котором просило:
- - признать незаконным постановление администрации от 16.12.2014 N 4580 об изменении разрешенного использования и предоставления в собственность за плату предпринимателю земельного участка по Октябрьскому шоссе, 12л под пункты ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг;
- - признать незаконным регистрацию права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общей площадью 397,8 кв. м, этажность 2, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577, запись регистрации 61-61-09/090/2014-451;
- - аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи регистрации 61-61-09/090/2014-451 права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общей площадью 397,8 кв. м, этажность 2, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577;
- - признать незаконной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л, совершенной предпринимателем и комитетом;
- - аннулировать в ЕГРП записи регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Октябрьское шоссе, 12л.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). По указанному основанию суд отказал в удовлетворении требований заявителя, имеющих целью оспаривание зарегистрированного права предпринимателя на земельный участок и здание дома траурных обрядов. Суд оценил доводы общества, положенные в основу требования об оспаривании постановления от 16.12.2014 N 4580, указав, что вид разрешенного использования спорного земельного участка определен в соответствии с правилами землепользования и застройки. Доказательства того, что в отношении 60 кв. м спорного земельного участка установлен в законном порядке публичный сервитут для эксплуатации принадлежащей истцу теплотрассы, в материалы дела не представлены. Вместе с тем оспариваемое постановление N 4580 не содержит информации об исключении или отсутствии охранной зоны инженерных коммуникаций. При этом суд признал чрезмерным способ защиты, используемый обществом, направленный на оспаривание договора купли-продажи спорного земельного участка, основанный на доводе о нахождении на части спорного земельного участка принадлежащего обществу недвижимого имущества и охранной зоны теплотрассы.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение и удовлетворить заявленные требования. В обоснование своих требований общество указало, что измененный вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует условиям аукциона и виду разрешенного использования спорного земельного участка, заявленного при продаже права аренды с торгов. Публичные слушания, на основании результатов которых изменен вид разрешенного использования, проведены с нарушением требований Положения об общественной палате г. Волгодонска. Постановлением суда кассационной инстанции по делу N А53-6188/2014 указано, что при нерешенном вопросе о границах смежных земельных участков предпринимателя и общества, отсутствуют основания считать предпринимателя полноправным фактическим владельцем спорного земельного участка. По мнению общества, зная о наличии на спорном земельном участке строений, принадлежащих обществу, муниципальными властями реализован спорный земельный участок предпринимателю. Суд необоснованно указал на отсутствие доказательств публичного сервитута в отношении спорного земельного участка, поскольку такие сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, градостроительном плане, договоре аренды спорного участка в пользу предпринимателя. Регистрация права собственности произведена без учета определения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27806/2013, запретившего Управлению Росреестра осуществлять действия по регистрации права собственности на строение "Дом траурных обрядов". Также общество критически оценивает документы, представленные предпринимателем на государственную регистрацию права. По мнению заявителя, обжалуемым решением фактически легализуется регистрация права предпринимателя на объект капитального строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель не согласилась с доводами апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения. Предприниматель указала, что обществом реализован способ защиты своих прав в деле N А53-22508/2014, в рамках которого рассматривалось заявление общества к предпринимателю об определении границ между принадлежащими указанным лицам земельными участками. Доказательства наличия сервитута не представлены, постановление администрации N 4580 не содержит пункты об отмене сервитута. Государственная регистрация права приостанавливается в случае, если до внесения записи в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в орган, осуществляющий регистрацию права, поступит судебный акт о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные юридически значимые действия в отношении объекта. В рассматриваемом случае копия судебного акта о запрете осуществления действий по регистрации права собственности на строение предпринимателя поступила в Управление Росреестра после совершения регистрационных действий.
Комитет по управлению имуществом в своем отзыве на апелляционную жалобу также не согласился с доводами заявителя, сославшись на то, что земельный участок предоставлен предпринимателю в установленном законом порядке. Документами о межевании спорного земельного участка подтверждается отсутствие на нем объектов недвижимого имущества заявителя, измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует правилам землепользования и застройки. Спор о границах между смежными земельными участками общества и предпринимателя разрешен в судебном порядке в рамках дела N А53-22508/2014.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель и его представитель по доверенности поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
От Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
Обществом с ограниченной ответственностью "Экос-Бис" направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явки в судебное заседание директора общества ввиду болезни. В качестве подтверждения обстоятельств, препятствующих участию в судебном заседании директора, представлена копия заключения врача-терапевта о назначении Легкому А.Н. амбулаторного лечения от 09.02.2016. Общество указало, что директор полагает необходимым лично присутствовать в судебном заседании для дачи соответствующих пояснений по делу.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
В иных случаях, установленных указанной статьей, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.
Частью 3 статьи 158 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Общество указывает, что директор полагает необходимым лично принимать участие в судебном разбирательстве с целью дачи пояснения по существу дела.
Вместе с тем согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом директор присутствовал в судебном заседании 19.01.2016, давал суду пояснения по существу рассматриваемых вопросов. Кроме того, обществом направлены в суд дополнительные письменные пояснения по апелляционной жалобе, содержащие обоснование требований заявителя.
Ссылка на конкретные обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, которые директор желает лично пояснить, в ходатайстве об отложении судебного заседания отсутствует.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил оснований, по которым апелляционная жалоба ООО "Экос-Бис" не может быть рассмотрена по существу в настоящем судебном заседании.
При таких обстоятельствах, учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения индивидуального предпринимателя Лавреновой О.А., суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды от 07.02.2013 N 44 Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предоставил предпринимателю (арендатор) в аренду спорный земельный участок площадью 482 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040247:416, площадью 482 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 12л, для строительства "Дома траурных обрядов", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.10.2014 N 09/101/2014-103 (том 1, л.д. 51-52), а также копией договора аренды земельного участка от 07.02.2013 N 44 (том 2, л.д. 33-37).
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2014 N RU61303000090 предпринимателем на спорном земельном участке введено в эксплуатацию двухэтажное здание дома траурных обрядов (Литер А), право собственности зарегистрировано 14.10.2014, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.10.2014 на объект: здание дома траурных обрядов, назначение: нежилое, общая площадь 397,8 кв. м, этажность: 2, адрес местоположения: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л, кадастровый номер 61:48:0040247:577 (том 1, л.д. 36), а также выпиской из ЕГРП от 15.10.2014 N 09/101/2014-152 (том 1, л.д. 53).
Постановлением администрации от 16.12.2014 N 4580 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416 "для строительства Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг"; указанный земельный участок предоставлен Лавреновой О.А. в собственность за плату; с учетом общественных слушаний на земельном участке установлен постоянный публичный сервитут на площади 120 кв. м - охранная зона ВЛЗ 10 кВ (протокол общественных слушаний от 01.12.2014 N 22) (том 1, л.д. 24-25).
На основании указанного постановления администрации города Волгодонска 19.01.2015 между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем заключен договор N 11 купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040247:416 (том 1, л.д. 32-35).
Полагая, что администрацией незаконно изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, который неправомерно предоставлен в собственность предпринимателю, вследствие чего регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - здание дома траурных обрядов, также произведена в нарушение действующих правовых норм, ООО "Экос-Бис" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
- - проведение работ по формированию земельного участка;
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как установлено судом и следует из материалов дела, в газете "Вечерний Волгодонск" от 29.12.2012 N N 153-154 Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска опубликовано сообщение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права аренды земельного участка для строительства "Дома траурных обрядов", лот N 1: земельный участок площадью 482 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040247:416, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л. Согласно сообщению на земельном участке имеются обременения: охранная зона инженерных коммуникаций площадью 60 кв. м и охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м.
В соответствии с протоколом N 2 (лот N 1) от 07.02.2013 последнее предложение о размере годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком поступило от Лавреновой О.А. в размере 39 187 рублей. Принято решение о признании Лавреновой О.А. победителем аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка с годовой арендной платой в размере 39 187 рублей (том 2, л.д. 42-43).
На основании протокола аукциона N 2 с Лавреновой О.А. заключен договор аренды спорного земельного участка от 07.02.2013 для строительства "Дома траурных обрядов" (том 2, л.д. 33-37) сроком на три года. Согласно пункту 1.1 договора аренды площадь и виды установленных на земельном участке сервитутов соответствует сведениям, опубликованным в сообщении о проведении аукциона: охранная зона инженерных коммуникаций площадью 60 кв. м и охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м.
В целях строительства объекта разработан градостроительный план земельного участка, согласно которому земельный участок относится к производственно-коммунальной зоне первого типа (П-1/36) (том 4, л.д. 44-49).
На основании разрешения от 18.09.2014 N RU "613030000" "90" (том 1, л.д. 42) объект капитального строительства: 2-этажное здание дома траурных обрядов (Литер А), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, д. 12л, введен в эксплуатацию.
На указанный объект зарегистрировано право собственности Лавреновой О.А., что подтверждается свидетельством от 14.10.2014 (том 1, л.д. 36).
Каких-либо нарушений, свидетельствующих о неправомерности регистрации права собственности предпринимателя на здание дома траурных обрядов, судом не установлено.
Довод заявителя жалобы о том, что регистрация права собственности произведена без учета определения Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-27806/2013, запретившего Управлению Росреестра осуществлять действия по регистрации права собственности на строение "Дом траурных обрядов", является необоснованным по следующим основаниям.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Законом о регистрации прямо предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если регистрирующий орган имел сведения о нем. Так, абзацем вторым пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации определено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в реестр или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Между тем, в рассматриваемом случае, государственная регистрации права собственности предпринимателя на здание совершена 14.10.2014, тогда как копия определения суда от 14.10.2015 по делу N А53-27806/2013 о принятии обеспечительных мер поступила в управление 17.10.2014.
Следовательно, на момент государственной регистрации права собственности государственной регистратор не имел сведений о принятых обеспечительных мерах.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в рамках дела N А53-27806/2013 открытое акционерное общество "Экос-Бис" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне, администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска об устранении нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения путем сноса здания (дома траурных обрядов), возводимого предпринимателем Лавреновой Ольгой Анатольевной на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040247:416 по адресу: г. Волгодонск, Октябрьское шоссе, 12л.
Следовательно, принятые судом по указанному делу обеспечительные меры связаны с обеспечением указанных исковых требований.
Между тем государственная регистрация права собственности на здание не является препятствием для принятия судом решения о его сносе при наличии к тому законных оснований (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Также апелляционная коллегия установила, что определением от 14.10.2014 производство по делу N А53-27806/2013 приостанавливалось до рассмотрения по существу спора по делу N А53-22508/2014 (спор о границах смежных земельных участков общества и предпринимателя). Исследовав материалы дела, суд установил, что в рамках дела А53-22508/14 ОАО "Экос-Бис" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Волгодонска о снятии с кадастрового учета земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне для целей строительства спорного объекта, о сносе которого заявлен иск. Таким образом, суд пришел к выводу, что результаты рассмотрения указанного дела имеют существенное значение для рассмотрения спора по делу N А53-27806/2013, так как спор в рамках дела N А53-22508/14 является межевым, разрешение его влияет на оценку правомерности планировки и застройки спорного участка.
В настоящий момент спор о границах смежных земельных участков общества и предпринимателя разрешен, суд удовлетворил исковые требования общества частично, предоставив ООО "Экос-Бис" дополнительную площадь земельного участка в размере 8 кв. м, занятой зданием прорабской, Литер А+А1.
При определении границ смежных земельных участков суд руководствовался межевым планом, составленным кадастровым инженером Бруцкой Н.Е. в рамках экспертного заключения от 24.06.2015 N 1-15. Суд установил, что согласно межевому плану изменение границы позволяет сформировать участок с кадастровым номером 61:48:0040247:9 (земельный участок ООО "Экос-Бис") таким образом, чтобы обеспечить размещение и обслуживание недвижимости истца. При этом участок с кадастровым номером 61:48:0040247:416 (земельный участок Лавреновой О.А.) обеспечивает беспрепятственную эксплуатацию объектов, принадлежащих предпринимателю Лавреновой О.А.
В результате изменения границ площадь участка 61:48:0040247:416 уменьшилась на 8,26 кв. м, а участок с номером 61:48:0040247:9 на ту же площадь увеличился. При этом границ размещения здания дома траурных обрядов, принадлежащего Лавреновой О.А., указанные изменения не затронули.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для признания незаконной регистрации права собственности Лавреновой О.А. на здание дома траурных обрядов не следуют из довода заявителя апелляционной жалобы о том, что регистрации указанного права осуществлена в противоречие с определением суда о запрете регистрационных действий в отношении данного недвижимого имущества.
Согласно пунктам 8, 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие понятия:
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно частям 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Город Волгодонск" утверждены Решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 N 190 (далее - ПЗЗ г. Волгодонска).
Статья 28 ПЗЗ г. Волгодонска устанавливает градостроительный регламент производственно-коммунальной зоны первого типа (П-1), к которой относится спорный земельный участок согласно вышеуказанному градостроительному плану (том 1, л.д. 44-49).
Согласно пункту 1 статьи 28 ПЗЗ г. Волгодонска к основным видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в производственно-коммунальной зоне первого типа, относится вид разрешенного использования: пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг.
Заключением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города г. Волгодонска от 22.10.2014 N 459 (том 1, л.д. 78) подтверждена возможность изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для строительства "Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг".
Таким образом, оспариваемым постановлением администрации города Волгодонска от 16.12.2014 N 4580 правомерно изменено разрешенное использование спорного земельного участка с "для строительства "Дома траурных обрядов" на "пункты по продаже ритуальных принадлежностей и оказания ритуальных услуг".
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (пункт 1.1 статьи 36).
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36).
В вышеуказанном порядке 14.10.2014 индивидуальный предприниматель Лавренова О.А. обратилась в администрацию г. Волгодонска с заявлением о приватизации спорного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности здание "Дома траурных обрядов" (том 1, л.д. 49-50).
Учитывая изложенные обстоятельства, подтвержденные представленными в материалы дела документальными доказательствами, у суда отсутствуют основания для вывода о неправомерности предоставления спорного земельного участка в собственность Лавреновой О.А., являющейся собственником здания, расположенного на данном земельном участке.
Доводы общества о том, что измененный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует условиям аукциона и виду разрешенного использования земельного участка, установленному при продаже права аренды, является несостоятельным. Согласно материалам дела земельный участок предоставлялся на аукционе в аренду для строительства дома траурных обрядов. В результате приобретения по результатам аукциона права аренды земельного участка с указанным видом разрешенного использования предприниматель осуществила строительство здания дома траурных обрядов, ввела объект в эксплуатацию и зарегистрировала на него право собственности. В дальнейшем, установленный для строительства объекта вид разрешенного использования изменен в порядке, установленном действующим Градостроительным кодексом Российской Федерации и в соответствии с ПЗЗ г. Волгодонска.
Также заявитель жалобы ссылается на то, что согласно постановлению суда кассационной инстанции по делу N А53-6188/2014 при нерешенном вопросе о границах смежных земельных участков предпринимателя и общества, отсутствуют основания считать предпринимателя полноправным фактическим владельцем спорного земельного участка.
Однако указанный довод также не принимается апелляционной коллегией, поскольку в рамках дела N А53-22508/2014 рассмотрено заявление общества к предпринимателю об определении границ между принадлежащими указанным лицам смежными земельными участками. Решением суда от 27.11.2015 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Экос-Бис" к индивидуальному предпринимателю Лавреновой Ольге Анатольевне удовлетворены частично. Установлены границы между земельными участками с кадастровым номером 61:48:0040247:416 и с кадастровым номером 61:48:0040247:9 в соответствии с межевым планом, составленным кадастровым инженером Бруцкой Н.Е. (квалификационный аттестат 61-12-742) в рамках экспертного заключения от 24.06.2015 N 1-15.
Ссылки заявителя жалобы на установленные в отношении спорного земельного участка публичные сервитуты, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку наличие соответствующих сервитутов не исключает возможность предоставления земельного участка в аренду, а также приватизации земельного участка.
Кроме того, оценивая указанный довод заявителя, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 23 сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Пунктом 2, подпунктом 2 пункта 3 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться, в частности, для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
Согласно доводам апелляционной жалобы в результате принятия оспариваемого постановления администрации полностью исключен публичный сервитут: охранная зона инженерных коммуникаций в размере 60 кв. м. Также в апелляционной жалобе общество указало, что охранная зона ВЛ 10 кВ площадью 210 кв. м изменена на охранную зону ВЛЗ 10 кВ площадью 120 кв. м.
Однако из содержания постановления от 16.12.2014 N 4580 не следует, что данный сервитут: охранная зона инженерных коммуникаций в размере 60 кв. м, прекращен администрацией г. Волгодонска.
Кроме того, учитывая, что одним из обязательных оснований для признания недействительным ненормативного правового акта является нарушение прав и законных интересов заявителя, ООО "Экос-Бис" не представило доказательства того, что ему принадлежат данные инженерные коммуникации, в целях эксплуатации которых установлены сервитуты.
Вместе с тем суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации публичных сервитутов, на которые ссылается заявитель, в порядке, установленном действующим законодательством.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2015 по делу N А53-12391/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)