Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "17" октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" - Котляра А.В., действующего на основании доверенности от 01.06.2017 N 25,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017, (судья Ю.П. Любимцева) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" (ИНН 7729763170, ОГРН 1147746085035) к Администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), с привлечением к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью "Ремтрубмаркет", Кокаева Андрея Борисовича, об обязании внести изменения в договор аренды,
Общество с ограниченной ответственностью "ПромТитан" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Волгограда об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка N 6769 от 15.08.2006, а именно в "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 15 августа 2006 г. N 6769", следующего содержания:
Вместо "Гражданин Широков Алексей Васильевич" указать "ООО "ПромТитан" со следующими показателями:
Ставка арендной платы (руб. /кв. м) на 2006 г. 47,09
Повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы - 1
Площадь земельного участка (кв. м) - 1766 кв. м.
Сумма годовой арендной платы (руб.) за 2006 г. - 83160,09
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017 в удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "ПромТитан" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ПромТитан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что совокупная площадь бетонированной площадки и встроенно-пристроенного нежилого помещения составляет 1766 кв. м, остальной частью земельного участка истец не имеет возможности пользоваться, поскольку она ограничена забором соседних арендаторов и используется ими для эксплуатации находящихся на этом же земельном участке нежилым зданием и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. В связи с фактически положением, ООО "ПромТитан" полагает, что необходимо внести изменения в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769 в части уменьшения размера земельного участка.
Ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представили.
ООО "ПромТитан" обратилось с ходатайством о назначении судебной землеустроительной экспертизы, производство которой поручить обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы", с целью установления вопросов о фактической площади и размерах земельного участка, занятой зданиями и сооружением, находящимися в собственности истца и необходимой для их эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 82, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положений абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", с учетом того, что с указанным ходатайством истец к суду первой инстанции не обращался в удовлетворении ходатайства отказал.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 15.08.2006 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и Кокаевым А.Б., Широковым А.В., ООО "Ремтрубмаркет" (Арендаторы) заключен договор N 6769 аренды земельного участка площадью 7418 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4, для эксплуатации нежилого здания-пристроя, встроенно-пристроенных нежилых помещений и бетонированной площадки.
Договор заключен на 49 лет до 11.08.2055.
Договор N 6769 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 23.08.2006 N 34-34-01/195/2006-328.
На основании договора купли-продажи от 14.10.2008, заключенного между Широковым А.В. и ООО "Титан инвест", последнее приобрело право собственности на недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, назначение: прочее, общая площадь 1703,7 кв. м, этаж 1, 2, и бетонированную площадку, назначение: прочее, общая площадь 914 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4.
15.08.2014 права собственности на указанные объекты недвижимости перешли к ООО "ПромТитан".
Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ.
Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, в настоящее время арендатором по данному договору выступает ООО "ПромТитан".
ООО "ПромТитан" полагает, что, приобретя недвижимое имущество общей площадью 1766 кв. м, фактически приобрело право пользования только земельным участком, фактически занятым объектами недвижимости, в связи с чем, обратилось к Администрации Волгограда с просьбой внести изменения в договор аренды N 6769 от 15.08.2006 в части используемой обществом площади земельного участка, указав площадь в размере 1766 кв. м, вместо 5798,70 кв. м.
Кроме того, общество выразило несогласие с пунктом 2.9 договора, устанавливающим ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1%, и просило установить размер неустойки 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день просрочки.
Отказ Администрации внести соответствующие изменения в договор аренды послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования общества не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 11.08.2006 N 1897, распоряжением департамента земельных ресурсов администрации Волгограда от 30.07.2009 N 460-р площадь земельного участка, используемого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности Широкова А.В., а впоследствии ООО "Пром инвест", установлена в размере 5798,70 кв. м.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договор аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, к покупателю недвижимости право на пользование соответствующей частью земельного участка переходит в силу закона и влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договора аренды без внесения в текст договора подобных изменений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещения в них.
Так, на основании указанных выше норм права о соразмерности площадей земельного участка, исходя из того, что общая площадь земельного участка по договору N 6769 от 15.08.2006 составляет 7418 кв. м, который является сформированным земельным участком, прошедшим государственный кадастровый учет, а также с учетом того, что на спорном земельном участке находятся строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности нескольким лицам, Администрацией Волгограда определены размеры земельных участков, соразмерных площадям объектов недвижимого имущества (пропорционально площади объектов недвижимого имущества). Для объектов недвижимого имущества: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, площадь земельного участка составила 5798,7 кв. м.
На основании перехода 11.08.2014 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, права арендатора земельного участка площадью 5798,7 кв. м перешли к ООО "ПромТитан".
В соответствии с пунктом 2.9 договора N 6769 в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Данный пункт договора установлен в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 08.09.2003 N 1102 "Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка" (в редакции от 09.09.2005).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, иными законами или договором.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрен механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, а именно:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору отношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях.
Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия существенных обстоятельств, возникших после заключения договора аренды земельного участка N 6769 от 15.08.2006, а также наличие условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ как основание для изменения договора, лежала на истце.
Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в исковом заявлении такие обстоятельства не указаны и судом не установлены.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец не оспорил факта государственной регистрации Договора N 6769, о чем заявлено ответчиком (л.д. 51), а при обращении в суд с требованием о внесении изменений в договор, соответственно, учитывал сам факт его заключения.
Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Государственная регистрация договора является способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.
Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2017 N 12АП-11346/2017 ПО ДЕЛУ N А12-14896/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2017 г. по делу N А12-14896/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "17" октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" - Котляра А.В., действующего на основании доверенности от 01.06.2017 N 25,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017, (судья Ю.П. Любимцева) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" (ИНН 7729763170, ОГРН 1147746085035) к Администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), с привлечением к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью "Ремтрубмаркет", Кокаева Андрея Борисовича, об обязании внести изменения в договор аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПромТитан" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Волгограда об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка N 6769 от 15.08.2006, а именно в "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 15 августа 2006 г. N 6769", следующего содержания:
Вместо "Гражданин Широков Алексей Васильевич" указать "ООО "ПромТитан" со следующими показателями:
Ставка арендной платы (руб. /кв. м) на 2006 г. 47,09
Повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы - 1
Площадь земельного участка (кв. м) - 1766 кв. м.
Сумма годовой арендной платы (руб.) за 2006 г. - 83160,09
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017 в удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью "ПромТитан" отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ПромТитан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что совокупная площадь бетонированной площадки и встроенно-пристроенного нежилого помещения составляет 1766 кв. м, остальной частью земельного участка истец не имеет возможности пользоваться, поскольку она ограничена забором соседних арендаторов и используется ими для эксплуатации находящихся на этом же земельном участке нежилым зданием и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. В связи с фактически положением, ООО "ПромТитан" полагает, что необходимо внести изменения в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769 в части уменьшения размера земельного участка.
Ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представили.
ООО "ПромТитан" обратилось с ходатайством о назначении судебной землеустроительной экспертизы, производство которой поручить обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы", с целью установления вопросов о фактической площади и размерах земельного участка, занятой зданиями и сооружением, находящимися в собственности истца и необходимой для их эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 82, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положений абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", с учетом того, что с указанным ходатайством истец к суду первой инстанции не обращался в удовлетворении ходатайства отказал.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 15.08.2006 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и Кокаевым А.Б., Широковым А.В., ООО "Ремтрубмаркет" (Арендаторы) заключен договор N 6769 аренды земельного участка площадью 7418 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4, для эксплуатации нежилого здания-пристроя, встроенно-пристроенных нежилых помещений и бетонированной площадки.
Договор заключен на 49 лет до 11.08.2055.
Договор N 6769 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 23.08.2006 N 34-34-01/195/2006-328.
На основании договора купли-продажи от 14.10.2008, заключенного между Широковым А.В. и ООО "Титан инвест", последнее приобрело право собственности на недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, назначение: прочее, общая площадь 1703,7 кв. м, этаж 1, 2, и бетонированную площадку, назначение: прочее, общая площадь 914 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4.
15.08.2014 права собственности на указанные объекты недвижимости перешли к ООО "ПромТитан".
Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ.
Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, в настоящее время арендатором по данному договору выступает ООО "ПромТитан".
ООО "ПромТитан" полагает, что, приобретя недвижимое имущество общей площадью 1766 кв. м, фактически приобрело право пользования только земельным участком, фактически занятым объектами недвижимости, в связи с чем, обратилось к Администрации Волгограда с просьбой внести изменения в договор аренды N 6769 от 15.08.2006 в части используемой обществом площади земельного участка, указав площадь в размере 1766 кв. м, вместо 5798,70 кв. м.
Кроме того, общество выразило несогласие с пунктом 2.9 договора, устанавливающим ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1%, и просило установить размер неустойки 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день просрочки.
Отказ Администрации внести соответствующие изменения в договор аренды послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования общества не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с постановлением администрации Волгограда от 11.08.2006 N 1897, распоряжением департамента земельных ресурсов администрации Волгограда от 30.07.2009 N 460-р площадь земельного участка, используемого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности Широкова А.В., а впоследствии ООО "Пром инвест", установлена в размере 5798,70 кв. м.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договор аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, к покупателю недвижимости право на пользование соответствующей частью земельного участка переходит в силу закона и влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договора аренды без внесения в текст договора подобных изменений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещения в них.
Так, на основании указанных выше норм права о соразмерности площадей земельного участка, исходя из того, что общая площадь земельного участка по договору N 6769 от 15.08.2006 составляет 7418 кв. м, который является сформированным земельным участком, прошедшим государственный кадастровый учет, а также с учетом того, что на спорном земельном участке находятся строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности нескольким лицам, Администрацией Волгограда определены размеры земельных участков, соразмерных площадям объектов недвижимого имущества (пропорционально площади объектов недвижимого имущества). Для объектов недвижимого имущества: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, площадь земельного участка составила 5798,7 кв. м.
На основании перехода 11.08.2014 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке: бетонированная площадка, встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, права арендатора земельного участка площадью 5798,7 кв. м перешли к ООО "ПромТитан".
В соответствии с пунктом 2.9 договора N 6769 в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Данный пункт договора установлен в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 08.09.2003 N 1102 "Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка" (в редакции от 09.09.2005).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, иными законами или договором.
Статьей 451 ГК РФ предусмотрен механизм изменения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, а именно:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору отношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях.
Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия существенных обстоятельств, возникших после заключения договора аренды земельного участка N 6769 от 15.08.2006, а также наличие условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ как основание для изменения договора, лежала на истце.
Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в исковом заявлении такие обстоятельства не указаны и судом не установлены.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец не оспорил факта государственной регистрации Договора N 6769, о чем заявлено ответчиком (л.д. 51), а при обращении в суд с требованием о внесении изменений в договор, соответственно, учитывал сам факт его заключения.
Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Государственная регистрация договора является способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.
Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 августа 2017 года по делу N А12-14896/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)