Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Орган местного самоуправления в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды в связи с невнесением предпринимателем в установленный срок арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича - Кузьмина А.А. (доверенность от 15.08.2014),
муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Гатиятуллиной Л.Р. (доверенность от 16.02.2016 N 1934/кзио-исх),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 (судья Нафиев И.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Рогалева Е.М., Кувшинов В.Е.)
по делу N А65-13662/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича, г. Казань, (ИНН <...>, ОГРН ИП <...>) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконными действий по прекращению государственной регистрации права аренды, при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г. Казань,
установил:
индивидуальный предприниматель Гимадутдинов Данир Хайдарович (далее - ИП Гимадутдинов Д.Х., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконными действия муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани") выразившиеся в направлении заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) о прекращении государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка площадью 4830 кв. м, с кадастровым номером 16:50:160502:4 зарегистрированного в пользу Гимадутдинова Д.Х. 22.02.2007, о чем сделана регистрационная запись 16-16-01/140/2006-368; о признании незаконными действия Управления Росреестра по РТ по прекращению государственной регистрации права аренды ИП Гимадутдинова Д.Х. в отношении вышеуказанного земельного участка; о признании права аренды ИП Гимадутдинова Д.Х. в отношении спорного земельного участка; о признании действующей регистрационную запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.02.2007 о регистрации права аренды в отношении земельного участка площадью 4830 кв. м, с кадастровым номером 16:50:160502:4, о праве аренды ИП Гимадутдинова Д.Х.; о понуждении Управление Росреестра по РТ восстановить регистрационную запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.02.2007.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ИП Гимадутдинов Д.Х., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель ИП Гимадутдинова Д.Х., явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Гимадутдинову Д.Х. на праве собственности принадлежит автостоянка, состоящая из 2-этажного здания (караульного помещения), общая площадь 32,7 кв. м, лит. А, обнесенная забором из металлической сетки, лит. 3, с металлическими воротами, лит. 1,2 по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Завойского, 10, на основании договора купли-продажи автостоянки от 29.12.2000 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Янтарь", о чем 03.07.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
На основании постановления Главы администрации г. Казани от 07.03.2002 N 311, между Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и ИП Гимадутдиновым Д.Х. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2002 N 6217, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,483 га, по адресу г. Казань, Приволжский р-н, ул. Завойского, по автостоянку N 10.
Во исполнение постановления Главы администрации г. Казани от 22.03.2005 N 621, между Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и ИП Гимадутдиновым Д.Х. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года до 22.03.2008 земельный участок площадью 0,483 га, с кадастровым номером 16:50:160502:0004, по ул. Завойского, под автостоянку N 10, без права строительства капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Согласно условиям п. 8.2 договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, указанных в настоящем договоре, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством
Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в т.ч. невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором (пункт 6.1.1.).
Договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 зарегистрирован, о чем 22.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 N 20-3 утверждено Положение о МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", который является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и обладает статусом юридического лица (п. 1.2).
К компетенции и полномочиям МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", как органа Исполнительного комитета города Казани, отнесены, в том числе и полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению от имени муниципального образования муниципальным имуществом города Казани и земельными участками; участие в утверждении землеустроительной документации; подготовка проектов правовых актов Исполкома г. Казани о передаче земли в собственность и в аренду, бессрочное (постоянное), безвозмездное срочное пользование, заключение соответствующих договоров.
16.03.2015 ИП Гимадутдинов Д.Х. обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение - асфальтовое покрытие, находящееся на спорном земельном участке.
30.03.2015 заявителю стало известно от Управления Росреестра по РТ о том, что регистрационная запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.07.2007 о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:4 была погашена.
В ответ на заявление ИП Гимадутдинова Д.Х. о восстановлении погашенной регистрационной записи, Управление Росреестра по РТ направило заявителю уведомление о невозможности регистрации права аренды на данный земельный участок, а также сообщило, что право аренды прекращено на основании заявления Арендодателя 17.02.2015.
Заявитель, полагая, что действия МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" и Управления Росреестра по РТ направленные на погашение регистрационной записи о праве аренды предпринимателя противоречат требованиям действующего законодательства, а также нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В обоснование заявления ИП Гимадутдинов Д.Х. указывал: 1) после истечения срока договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, и договор перешел в режим заключенного на неопределенный срок, что подтверждено судебными актами по делу N А65-14786/2014, 2) МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", как арендодатель, должен был направить арендатору уведомление об отказе от данного договора аренды, предупредив его за три месяца (со ссылками на пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), 3) заявителю принадлежит на праве собственности объект недвижимости - караульное помещение, ограждение, ворота, расположенные на данном земельном участке, кроме того он намерен зарегистрировать асфальтное покрытие в качестве объекта недвижимости, 4) заявитель по настоящее время находится на спорном земельном участке и оплачивает арендную плату.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды возможно как по воле сторон договора, так и по требованию одной стороны.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680, Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в т.ч. невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором (пункт 6.1.1.), сторонами договора в Разделе IV Договора установлена обязанность освободить занимаемый участок по первому требованию администрации г. Казани без компенсации средств, затраченных на освоение территории; арендатор обязан письменно в пятидневный срок уведомить арендодателя об изменении своего наименования, местонахождения (почтовый адрес), места регистрации, платежных и иных реквизитов. В случае неисполнения арендатором этих условий извещения, направляемые арендодателем по указанному в договоре адресу, является надлежащим уведомлением арендатора о соответствующих изменениях (пункт 5.2.10.).
Уведомлением от 19.12.2014 N 23067/кзио-исх МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" сообщило ИП Гимадутдинову Д.Х. о прекращении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 в связи с систематическими нарушениями арендатором условий оплаты ежемесячных арендных платежей. Со ссылками на Раздел 4 "Особые условия" договора сообщил также о необходимости возвратить земельный участок в течение месяца с момента направления уведомления, и погасить недоимку по арендной плате в сумме 4 152 095,74 руб. и пени в сумме 3 146 722,62 руб.
Вышеуказанное уведомление получено предпринимателем 25.12.2014, однако, в нарушение условий договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 спорный земельный участок по требованию арендодателя до настоящего времени не возвращен.
МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Гимадутдинову Д.Х. о взыскании задолженность по арендной плате и пени с 01.02.2009.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А65-14786/2014 исковые требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" были удовлетворены частично, с учетом срока исковой давности, с ИП Гимадутдинова Д.Х. взыскана задолженность по арендной плате с 24.06.2011 по 31.07.2014 в размере 1 557 356 руб. 08 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере 175 657 руб. 07 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При этом как отмечено судами, квитанция от 25.05.2015 об уплате задолженности за несколько лет во исполнение судебного акта, платежные поручения от 26.08.2015 о внесении заявителем платы за пользование арендных платежей в ходе настоящего судебного разбирательства, подтверждают недобросовестность действий заявителя, злоупотреблении правом, направленным на извлечение выгоды из такого поведения.
Таким образом, с расторжением договора аренды в связи с допускаемым законом односторонним отказом арендодателя от договора аренды, обязательства сторон, возникшие из договора аренды, прекратились. Прекращение обязательства арендодателя по предоставлению земельного участка в аренду влечет и прекращение права владения и пользования арендатором таким земельным участком.
Сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.
Аналогичная позиция изложена в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
Порядок обращения с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора в разъяснен Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35.
При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП вносится соответствующая запись.
Регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения записей о нем в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП (п. 93 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К указанному заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются (статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), которые должны соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Поскольку арендные отношения между сторонами договора прекращены, у Управления Росреестра по РТ отсутствовали основания, предусмотренные статьями 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для приостановления или отказа в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что действия Управления Росреестра по РТ о прекращении государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:4 осуществлены в полном соответствии с нормами закона.
Довод о том, что ИП Гимадутдинов Д.Х. имеет исключительное право аренды на спорный земельный участок, как собственник расположенного на нем объект недвижимости 2-этажного здания (караульного помещения), общей площадь 32,7 кв. м, лит. А, судами правомерно не принят во внимание с учетом вышеизложенных обстоятельств.
Как было указано земельный участок площадью 0,483 га, с кадастровым номером 16:50:160502:4 предоставлен под автостоянку N 10, без права строительства капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 16.12.2015 по делу N А65-29050/2014 ИП Гимадутдинову Д.Х. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", выразившихся в не подготовке договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Завойского, с кадастровым номером 16:50:160502:4 и не направлении его предпринимателю, о понуждении МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка, и понуждении направить договор купли-продажи земельного участка ИП Гимадутдинову Д.Х. с предложением о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Судами по данному делу было установлено, что спорный земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости караульное помещение находятся в зоне дорог общегородского движения, частично - в коммунально-складской зоне. Земельный участок, находящийся в красных линиях и на землях общего пользования, не подлежит приватизации. Судами признаны необоснованными доводы предпринимателя, что автостоянку следует рассматривать как объект недвижимого имущества, земельный участок под которым надлежит предоставить ему в собственность в силу норм ЗК РФ.
С учетом вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования предпринимателя не обоснованы, и не подлежат удовлетворению.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 по делу N А65-13662/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.05.2016 N Ф06-7095/2016 ПО ДЕЛУ N А65-13662/2015
Требование: О признании незаконными действий органа местного самоуправления и регистрирующего органа по прекращению государственной регистрации права аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Орган местного самоуправления в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды в связи с невнесением предпринимателем в установленный срок арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. N Ф06-7095/2016
Дело N А65-13662/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича - Кузьмина А.А. (доверенность от 15.08.2014),
муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Гатиятуллиной Л.Р. (доверенность от 16.02.2016 N 1934/кзио-исх),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 (судья Нафиев И.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Рогалева Е.М., Кувшинов В.Е.)
по делу N А65-13662/2015
по заявлению индивидуального предпринимателя Гимадутдинова Данира Хайдаровича, г. Казань, (ИНН <...>, ОГРН ИП <...>) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконными действий по прекращению государственной регистрации права аренды, при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г. Казань,
установил:
индивидуальный предприниматель Гимадутдинов Данир Хайдарович (далее - ИП Гимадутдинов Д.Х., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконными действия муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани") выразившиеся в направлении заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) о прекращении государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка площадью 4830 кв. м, с кадастровым номером 16:50:160502:4 зарегистрированного в пользу Гимадутдинова Д.Х. 22.02.2007, о чем сделана регистрационная запись 16-16-01/140/2006-368; о признании незаконными действия Управления Росреестра по РТ по прекращению государственной регистрации права аренды ИП Гимадутдинова Д.Х. в отношении вышеуказанного земельного участка; о признании права аренды ИП Гимадутдинова Д.Х. в отношении спорного земельного участка; о признании действующей регистрационную запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.02.2007 о регистрации права аренды в отношении земельного участка площадью 4830 кв. м, с кадастровым номером 16:50:160502:4, о праве аренды ИП Гимадутдинова Д.Х.; о понуждении Управление Росреестра по РТ восстановить регистрационную запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.02.2007.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ИП Гимадутдинов Д.Х., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель ИП Гимадутдинова Д.Х., явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Гимадутдинову Д.Х. на праве собственности принадлежит автостоянка, состоящая из 2-этажного здания (караульного помещения), общая площадь 32,7 кв. м, лит. А, обнесенная забором из металлической сетки, лит. 3, с металлическими воротами, лит. 1,2 по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Завойского, 10, на основании договора купли-продажи автостоянки от 29.12.2000 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Янтарь", о чем 03.07.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
На основании постановления Главы администрации г. Казани от 07.03.2002 N 311, между Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и ИП Гимадутдиновым Д.Х. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2002 N 6217, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,483 га, по адресу г. Казань, Приволжский р-н, ул. Завойского, по автостоянку N 10.
Во исполнение постановления Главы администрации г. Казани от 22.03.2005 N 621, между Службой земельного кадастра по г. Казани (арендодатель) и ИП Гимадутдиновым Д.Х. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680, по условиям которого предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года до 22.03.2008 земельный участок площадью 0,483 га, с кадастровым номером 16:50:160502:0004, по ул. Завойского, под автостоянку N 10, без права строительства капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Согласно условиям п. 8.2 договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон в случаях, указанных в настоящем договоре, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством
Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в т.ч. невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором (пункт 6.1.1.).
Договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 зарегистрирован, о чем 22.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Решением Казанской городской Думы от 29.12.2010 N 20-3 утверждено Положение о МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", который является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и обладает статусом юридического лица (п. 1.2).
К компетенции и полномочиям МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", как органа Исполнительного комитета города Казани, отнесены, в том числе и полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению от имени муниципального образования муниципальным имуществом города Казани и земельными участками; участие в утверждении землеустроительной документации; подготовка проектов правовых актов Исполкома г. Казани о передаче земли в собственность и в аренду, бессрочное (постоянное), безвозмездное срочное пользование, заключение соответствующих договоров.
16.03.2015 ИП Гимадутдинов Д.Х. обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение - асфальтовое покрытие, находящееся на спорном земельном участке.
30.03.2015 заявителю стало известно от Управления Росреестра по РТ о том, что регистрационная запись 16-16-01/140/2006-368 от 22.07.2007 о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:4 была погашена.
В ответ на заявление ИП Гимадутдинова Д.Х. о восстановлении погашенной регистрационной записи, Управление Росреестра по РТ направило заявителю уведомление о невозможности регистрации права аренды на данный земельный участок, а также сообщило, что право аренды прекращено на основании заявления Арендодателя 17.02.2015.
Заявитель, полагая, что действия МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" и Управления Росреестра по РТ направленные на погашение регистрационной записи о праве аренды предпринимателя противоречат требованиям действующего законодательства, а также нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В обоснование заявления ИП Гимадутдинов Д.Х. указывал: 1) после истечения срока договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, и договор перешел в режим заключенного на неопределенный срок, что подтверждено судебными актами по делу N А65-14786/2014, 2) МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", как арендодатель, должен был направить арендатору уведомление об отказе от данного договора аренды, предупредив его за три месяца (со ссылками на пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), 3) заявителю принадлежит на праве собственности объект недвижимости - караульное помещение, ограждение, ворота, расположенные на данном земельном участке, кроме того он намерен зарегистрировать асфальтное покрытие в качестве объекта недвижимости, 4) заявитель по настоящее время находится на спорном земельном участке и оплачивает арендную плату.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды возможно как по воле сторон договора, так и по требованию одной стороны.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680, Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в т.ч. невнесения арендной платы в течение двух сроков уплаты подряд, установленных настоящим договором (пункт 6.1.1.), сторонами договора в Разделе IV Договора установлена обязанность освободить занимаемый участок по первому требованию администрации г. Казани без компенсации средств, затраченных на освоение территории; арендатор обязан письменно в пятидневный срок уведомить арендодателя об изменении своего наименования, местонахождения (почтовый адрес), места регистрации, платежных и иных реквизитов. В случае неисполнения арендатором этих условий извещения, направляемые арендодателем по указанному в договоре адресу, является надлежащим уведомлением арендатора о соответствующих изменениях (пункт 5.2.10.).
Уведомлением от 19.12.2014 N 23067/кзио-исх МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" сообщило ИП Гимадутдинову Д.Х. о прекращении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 в связи с систематическими нарушениями арендатором условий оплаты ежемесячных арендных платежей. Со ссылками на Раздел 4 "Особые условия" договора сообщил также о необходимости возвратить земельный участок в течение месяца с момента направления уведомления, и погасить недоимку по арендной плате в сумме 4 152 095,74 руб. и пени в сумме 3 146 722,62 руб.
Вышеуказанное уведомление получено предпринимателем 25.12.2014, однако, в нарушение условий договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10680 спорный земельный участок по требованию арендодателя до настоящего времени не возвращен.
МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Гимадутдинову Д.Х. о взыскании задолженность по арендной плате и пени с 01.02.2009.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А65-14786/2014 исковые требования МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" были удовлетворены частично, с учетом срока исковой давности, с ИП Гимадутдинова Д.Х. взыскана задолженность по арендной плате с 24.06.2011 по 31.07.2014 в размере 1 557 356 руб. 08 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере 175 657 руб. 07 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При этом как отмечено судами, квитанция от 25.05.2015 об уплате задолженности за несколько лет во исполнение судебного акта, платежные поручения от 26.08.2015 о внесении заявителем платы за пользование арендных платежей в ходе настоящего судебного разбирательства, подтверждают недобросовестность действий заявителя, злоупотреблении правом, направленным на извлечение выгоды из такого поведения.
Таким образом, с расторжением договора аренды в связи с допускаемым законом односторонним отказом арендодателя от договора аренды, обязательства сторон, возникшие из договора аренды, прекратились. Прекращение обязательства арендодателя по предоставлению земельного участка в аренду влечет и прекращение права владения и пользования арендатором таким земельным участком.
Сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.
Аналогичная позиция изложена в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
Порядок обращения с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора в разъяснен Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35.
При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП вносится соответствующая запись.
Регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется путем погашения записей о нем в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП (п. 93 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К указанному заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются (статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), которые должны соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Поскольку арендные отношения между сторонами договора прекращены, у Управления Росреестра по РТ отсутствовали основания, предусмотренные статьями 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для приостановления или отказа в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что действия Управления Росреестра по РТ о прекращении государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:4 осуществлены в полном соответствии с нормами закона.
Довод о том, что ИП Гимадутдинов Д.Х. имеет исключительное право аренды на спорный земельный участок, как собственник расположенного на нем объект недвижимости 2-этажного здания (караульного помещения), общей площадь 32,7 кв. м, лит. А, судами правомерно не принят во внимание с учетом вышеизложенных обстоятельств.
Как было указано земельный участок площадью 0,483 га, с кадастровым номером 16:50:160502:4 предоставлен под автостоянку N 10, без права строительства капитальных сооружений (объектов недвижимости).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 16.12.2015 по делу N А65-29050/2014 ИП Гимадутдинову Д.Х. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", выразившихся в не подготовке договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Завойского, с кадастровым номером 16:50:160502:4 и не направлении его предпринимателю, о понуждении МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда подготовить договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка, и понуждении направить договор купли-продажи земельного участка ИП Гимадутдинову Д.Х. с предложением о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Судами по данному делу было установлено, что спорный земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости караульное помещение находятся в зоне дорог общегородского движения, частично - в коммунально-складской зоне. Земельный участок, находящийся в красных линиях и на землях общего пользования, не подлежит приватизации. Судами признаны необоснованными доводы предпринимателя, что автостоянку следует рассматривать как объект недвижимого имущества, земельный участок под которым надлежит предоставить ему в собственность в силу норм ЗК РФ.
С учетом вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования предпринимателя не обоснованы, и не подлежат удовлетворению.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 по делу N А65-13662/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)