Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Чапыгина И.А. паспорт, доверенность N б/н от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.11.2015 по делу N А32-11856/2015
по иску Администрации города Сочи
к Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания"
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания" о расторжении договора от 27.02.2013 N 4900008724 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды площадью 1 260 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенного по ул. Свирской, в Лазаревском районе г. Сочи, предоставленного для предприятия питания.
В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение обществом существенных условий договора
Решением суда от 16.11.2015 расторгнут договор от 27.02.2013 N 4900008724 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды площадью 1 260 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенного по ул. Свирской, в Лазаревском районе г. Сочи, предоставленного для предприятия питания, заключенным между Администрацией города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи и Автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания". С Автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания в доход федерального бюджета взыскано 6 000,00 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, указав, на то, что суд не учел то обстоятельство, что на данном участке находится незавершенный строительством объектом - здание механической прачечной литер. "Д, Д1, Д2", общей площадью 1 556,0 кв. м, принадлежащее ООО "Карадель". Наличие указанного здания послужило препятствием для использования данного участка автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания".
Определением от 22.03.2016 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, с целью для предоставления возможности истцу представить позицию по ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения по существу дела N А32-35570/2013; платежные поручения по оплате по спорному договору аренды, акт приема передачи земельного участка в аренду.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Позицию по ходатайству и документы истребуемые определением суда не представил.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А32-35570/2013, в рамках которого ООО "Каркадель" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013 недействительным.
Изучив названное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.
Из содержания названной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
Приведенные в ходатайстве доводы не подтверждают невозможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела о признании недействительным договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013.
В данном случае предметом заявленных требований является расторжение договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 27.02.2013 N 4900008724. Наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания" не является препятствием к рассмотрению настоящего спора.
Данная правовая позиция относительно отсутствия оснований к приостановлению производства в подобных случаях сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 февраля 2013 года между администрацией (арендодатель) и организацией (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008724 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 260 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, мкр. Лазаревское, ул. Свирская, с видом разрешенного использования - "для строительства предприятия питания", категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 09.01.2016 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2014 N 46/337/2014-109.
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно пункта 5.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.
В соответствии с пунктом 5.2.7 арендатор обязан осуществлять на участке строительство объекта с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных установленных законодательством правил, нормативов, а также в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Арендатор обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 09.01.2016 (пункт 5.2.8 договора).
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:
а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором;
б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
в) в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок;
г) при невыполнении арендатором обязанностей, установленных в пункте 5.2, 5.3 договора;
д) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Факт предоставления истцом ответчику в аренду спорного земельного участка сторонами не оспаривается.
За период с 01.06.2013 по 01.06.2015 за арендатором образовалась задолженность по арендной плате в размере 535 726,48 рублей.
Претензионным письмом от 07.08.2014 N 17972/02-05-16 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по договору аренды в размере 181767 руб. 94 коп. и необходимости ее незамедлительного погашения и представления в десятидневный срок соответствующих платежных документов.
Письмом от 01.10.2014 N 23561/02-0517 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды.
Ввиду неполучения каких-либо ответов на вышеназванные претензии, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В подпункте "в" пункта 4.1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решения о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном законом порядке договора аренды в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В исковом заявлении администрация указала, что АНО "Стандарты социального питания" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.06.2013 по 01.06.2015, представила расчет задолженности, из которого следует, что частично оплата арендатором производилась по договору аренды (т. 1 л.д. 81). Суд откладывал судебное разбирательство для предоставления ответчиком всех платежных поручений, начислений по арендной плате, однако таких доказательств ответчиком не предоставлено.
АНО "Стандарты социального питания" указанное обстоятельство не опровергло, доказательства внесения арендных платежей за указанный период не представило, что подтверждает факт нарушения обществом своего обязательства по уплате арендных платежей более двух раз подряд и более шести месяцев.
Кроме того, в материалах дела имеется акт обследования земельного участка от 14.01.2015, составленный сотрудником отдела земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, согласно которому на земельном участке расположены объекты не капитального строительства - павильоны, общей площадью 10 кв. м. Земельный участок по периметру частично огорожен, строительно - монтажные работы не ведутся.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а именно не целевое использование спорного земельного участка, и неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком (за период с 01.06.2013 по 01.06.2015) в связи с чем приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013.
Доводы ответчика относительно того, что Администрацией города Сочи создавались препятствия в использовании ответчиком арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением, являются несостоятельными и не подтверждаются материалами дела.
Условиями договора (пп. 4.1.1. пункта 4.1) арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Поскольку факт неиспользования земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, подтвержден совокупностью представленных в материалы доказательств, истец вправе требовать расторжения договора на основании пп. 4.1.1. пункта 4.1. Ответчик факт получения по договору аренды земельного участка и частичной оплаты по договору не опроверг.
Нахождение на земельном участке объекта, принадлежащего третьему лицу, не является скрытым недостатком, который невозможно выявить при заключении договора аренды. О данном условии ответчику на момент заключения договора было известно и им не оспаривалось.
Убедительных доводов, способных привести к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, а потому удовлетворению не подлежит.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
В качестве доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013 суд первой инстанции принял претензионное письмо от 01.10.2014 N 23561/02-0517. Указанное предложение получено ответчиком 22.12.2014, что подтверждается почтовым уведомлением. Претензия оставлена без ответа.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении администрацией установленного порядка расторжения договора аренды земельного. Кроме того, ни Администрация, ни ответчик не намерены продолжать договорные отношения по аренде земельного участка.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-11856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2016 N 15АП-22801/2015 ПО ДЕЛУ N А32-11856/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2016 г. N 15АП-22801/2015
Дело N А32-11856/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Чапыгина И.А. паспорт, доверенность N б/н от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.11.2015 по делу N А32-11856/2015
по иску Администрации города Сочи
к Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания"
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания" о расторжении договора от 27.02.2013 N 4900008724 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды площадью 1 260 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенного по ул. Свирской, в Лазаревском районе г. Сочи, предоставленного для предприятия питания.
В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение обществом существенных условий договора
Решением суда от 16.11.2015 расторгнут договор от 27.02.2013 N 4900008724 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды площадью 1 260 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенного по ул. Свирской, в Лазаревском районе г. Сочи, предоставленного для предприятия питания, заключенным между Администрацией города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи и Автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания". С Автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания в доход федерального бюджета взыскано 6 000,00 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, указав, на то, что суд не учел то обстоятельство, что на данном участке находится незавершенный строительством объектом - здание механической прачечной литер. "Д, Д1, Д2", общей площадью 1 556,0 кв. м, принадлежащее ООО "Карадель". Наличие указанного здания послужило препятствием для использования данного участка автономной некоммерческой организацией "Стандарты социального питания".
Определением от 22.03.2016 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, с целью для предоставления возможности истцу представить позицию по ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения по существу дела N А32-35570/2013; платежные поручения по оплате по спорному договору аренды, акт приема передачи земельного участка в аренду.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Позицию по ходатайству и документы истребуемые определением суда не представил.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А32-35570/2013, в рамках которого ООО "Каркадель" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013 недействительным.
Изучив названное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.
Из содержания названной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
Приведенные в ходатайстве доводы не подтверждают невозможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела о признании недействительным договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013.
В данном случае предметом заявленных требований является расторжение договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 27.02.2013 N 4900008724. Наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Автономной некоммерческой организации "Стандарты социального питания" не является препятствием к рассмотрению настоящего спора.
Данная правовая позиция относительно отсутствия оснований к приостановлению производства в подобных случаях сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 февраля 2013 года между администрацией (арендодатель) и организацией (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008724 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 260 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский внутригородской район, мкр. Лазаревское, ул. Свирская, с видом разрешенного использования - "для строительства предприятия питания", категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 09.01.2016 (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2014 N 46/337/2014-109.
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно пункта 5.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 3 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.
В соответствии с пунктом 5.2.7 арендатор обязан осуществлять на участке строительство объекта с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных установленных законодательством правил, нормативов, а также в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Арендатор обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 09.01.2016 (пункт 5.2.8 договора).
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:
а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором;
б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
в) в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок;
г) при невыполнении арендатором обязанностей, установленных в пункте 5.2, 5.3 договора;
д) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Факт предоставления истцом ответчику в аренду спорного земельного участка сторонами не оспаривается.
За период с 01.06.2013 по 01.06.2015 за арендатором образовалась задолженность по арендной плате в размере 535 726,48 рублей.
Претензионным письмом от 07.08.2014 N 17972/02-05-16 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по договору аренды в размере 181767 руб. 94 коп. и необходимости ее незамедлительного погашения и представления в десятидневный срок соответствующих платежных документов.
Письмом от 01.10.2014 N 23561/02-0517 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды.
Ввиду неполучения каких-либо ответов на вышеназванные претензии, администрация обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В подпункте "в" пункта 4.1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решения о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном законом порядке договора аренды в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В исковом заявлении администрация указала, что АНО "Стандарты социального питания" не исполняло свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.06.2013 по 01.06.2015, представила расчет задолженности, из которого следует, что частично оплата арендатором производилась по договору аренды (т. 1 л.д. 81). Суд откладывал судебное разбирательство для предоставления ответчиком всех платежных поручений, начислений по арендной плате, однако таких доказательств ответчиком не предоставлено.
АНО "Стандарты социального питания" указанное обстоятельство не опровергло, доказательства внесения арендных платежей за указанный период не представило, что подтверждает факт нарушения обществом своего обязательства по уплате арендных платежей более двух раз подряд и более шести месяцев.
Кроме того, в материалах дела имеется акт обследования земельного участка от 14.01.2015, составленный сотрудником отдела земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, согласно которому на земельном участке расположены объекты не капитального строительства - павильоны, общей площадью 10 кв. м. Земельный участок по периметру частично огорожен, строительно - монтажные работы не ведутся.
Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, а именно не целевое использование спорного земельного участка, и неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком (за период с 01.06.2013 по 01.06.2015) в связи с чем приведенное администрацией основание является достаточным для расторжения договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013.
Доводы ответчика относительно того, что Администрацией города Сочи создавались препятствия в использовании ответчиком арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением, являются несостоятельными и не подтверждаются материалами дела.
Условиями договора (пп. 4.1.1. пункта 4.1) арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Поскольку факт неиспользования земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, подтвержден совокупностью представленных в материалы доказательств, истец вправе требовать расторжения договора на основании пп. 4.1.1. пункта 4.1. Ответчик факт получения по договору аренды земельного участка и частичной оплаты по договору не опроверг.
Нахождение на земельном участке объекта, принадлежащего третьему лицу, не является скрытым недостатком, который невозможно выявить при заключении договора аренды. О данном условии ответчику на момент заключения договора было известно и им не оспаривалось.
Убедительных доводов, способных привести к отмене обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, а потому удовлетворению не подлежит.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.
В качестве доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды N 4900008724 от 27.02.2013 суд первой инстанции принял претензионное письмо от 01.10.2014 N 23561/02-0517. Указанное предложение получено ответчиком 22.12.2014, что подтверждается почтовым уведомлением. Претензия оставлена без ответа.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении администрацией установленного порядка расторжения договора аренды земельного. Кроме того, ни Администрация, ни ответчик не намерены продолжать договорные отношения по аренде земельного участка.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2015 по делу N А32-11856/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)