Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8768/2016) индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича на решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 (судья Яркова С.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича (ИНН 550500312606, ОГРНИП 304550525000142) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ходжабегияна Арсена Рудольфовича, о признании незаконным отказа,
при участии в судебном заседании:
- от индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича - представитель Гришин А.А. (по удостоверению, по доверенности N 55АА1114828 от 12.03.2015 сроком действия 5 лет);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В. (по удостоверению, по доверенности N 52 от 05.07.2016 сроком действия по 31.12.2016);
- Ходжабегиян Арсен Рудольфович - не явился, извещен.
индивидуальный предприниматель Оганян Артем Айказович (далее также заявитель, предприниматель, ИП Оганян А.А.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) N 06/76767 от 11.12.2015 отказа Оганяну А.А. в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество:
- - земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения;
- - нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1;
- Также просил обязать Управление произвести государственную регистрацию права собственности Оганяна А.А. на недвижимое имущество:
- - земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения;
- - нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ходжабегиян Арсен Рудольфович.
Решением Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Оганян А.А. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на том, что действующее законодательство не содержит запрета на расторжение договора по соглашению сторон.
Ходжабегиян Арсен Рудольфович, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
15.01.2014 между Оганяном А.А. (продавец) и Ходжабегияном А.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Оганян А.А. продал, а Ходжабегиян А.Р. купил земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения, и нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, расположенные на вышеуказанном земельном участке.
Пунктом 4 договора предусматривалось, что цена приобретаемого покупателем земельного участка с нежилыми помещениями составляет 10 000 000 руб., из которых 3000 000 руб. - земельный участок, 7 000 000 руб. - нежилые помещения, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма уплачивается покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора.
Отдельно отмечено, что расчет по договору произведен полностью.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 27.05.2015 за номерами 55-55-01/103/2014-294 и 55-55-01/103/2014-300.
Сторонами также подписан акт приема - передачи недвижимого имущества от 15.01.2014.
Дополнительным соглашением от 15.01.2014 стороны изложили пункт 4 договора в следующей редакции: "Цена приобретаемого покупателем земельного участка с нежилыми помещениями составляет: 15 000 000 руб., из которых 4 500 000 руб. - земельный участок, 10 500 000 руб. - нежилые помещения, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма уплачивается покупателем продавцу полностью в срок до 15.01.2015".
Также договор купли-продажи от 15.01.2014 дополнен пунктом 12 следующего содержания: "Продавец вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий договор при задержке исполнения покупателем установленного пунктом 4 настоящего договора обязательства по оплате на срок свыше 4-х месяцев. Расторжение договора в соответствии с настоящим пунктом является основанием для возврата в собственность продавца земельного участка и нежилых помещений, указанных в пункте 1 настоящего договора".
В пункте 3 дополнительного соглашения от 15.01.2014 стороны признают, что содержащееся в договоре купли-продажи от 15.01.2014 указание со словами "расчет по договору произведен полностью" является недействительным.
12.10.2015 Оганян А.А. и Ходжабегиян А.Р. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.01.2014, по условиям которого стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 15.01.2014 в части обязанности продавца передать в собственность, а покупателя принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, предусмотренные пунктом 1 договора:
- земельный участок площадью 945 кв. м, с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения.
- нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, находящиеся на вышеуказанном земельном участке.
Сторонами 12.10.2015 подписан акт приема - передачи недвижимого имущества.
29.10.2015 Оганян А.А. обратился в Управление за государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества (N N 55/201/032/2015-2347 и 55/201/032/2015-2352).
Сообщением от 11.12.2015 N 06/76767 Управление отказало Оганяну А.А. в государственной регистрации права собственности по следующим основаниям: "Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 15.01.2014 на нежилое помещение 1П общей площадью 424,7 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, местоположение установлено относительно здания. имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42, корп. 1, зарегистрировано право собственности Ходжабегияна А.Р. В соответствии с указанным договором, расчет с продавцом по договору произведен полностью, в акте приема-передачи от 15.01.2014 указано, что имущество передано, претензий стороны друг к другу не имеют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.
Пункт 1 статьи 408 ГК РФ говорит о том, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, договор купли-продажи от 15.01.2014 прекращен в связи с надлежащим исполнением обязательств сторонами.
Осуществление государственной регистрации права собственности продавца на основании соглашения от 12.10.2015 о расторжении договора купли-продажи 15.01.2014 на вышеуказанные нежилое помещение и земельный участок не представляется возможным, так как оно по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства".
Оганян А.А., полагая, что указанное решение Управления не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
01.06.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи (статья 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.
В статье 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.
Как усматривается из договора купли-продажи от 15.01.2014 сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям: индивидуализирован предмет договора, определена цена передаваемого земельного участка.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Так, в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
Исходя из смысла вышеприведенных норм гражданского законодательства расторжение договора возможно только тогда, когда договор является действующим и обязательства по нему не прекращены. Когда договор исполнен, то и все обязательства прекращены, соответственно, лишено правового смысла заключение соглашения о расторжении (прекращении) того, что уже прекращено.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи земельного участка от 15.01.2014 продавец (Оганян А.А.) передал покупателю (Ходжабегияну А.Р.) земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029 и нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3987, а покупатель принял данные объекты недвижимости и уплатил цену - 10 000 000 рублей.
Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого помещения, в договоре имеется отметка об уплате денежных средств в полном объеме, соответственно, сторонами исполнены все обязательства по договору купли-продажи от 15.01.2014.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Также, согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Поскольку договор купли-продажи 15.01.2014 между Оганяном А.А. (продавец) и Ходжабегияном А.Р. (покупатель) подлежал обязательной государственной регистрации, обязательной регистрации подлежало и Дополнительное соглашение от 15.01.2014.
По смыслу статьи 162 ГК РФ несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность.
Учитывая изложенное суд первой инстанции правильно посчитал, что условия Дополнительного соглашения от 15.01.2014 не имеют юридической силы.
Таким образом, поскольку зарегистрирован переход права собственности по расторгаемой сделке, обязательства по договору купли-продажи исполнены полностью, следовательно, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут.
Возможность возврата имущества в собственность заявителя после осуществленной регистрации права собственности Ходжабегияна А.Р. возможно путем заключения новой сделки либо признания заключенной сделки недействительной.
В связи с тем, что соглашение от 12.10.2015 о расторжении договора купли-продажи от 15.01.2015 не соответствует требованиям законодательства, Управлением было обоснованно отказано в государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029 и нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:160107:3987.
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда апелляционной инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на ИП Оганяна А.А.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы заявителю надлежало уплатить государственную пошлину в размере 150 руб., а он уплатил 3 000 руб., 2 850 руб. государственной пошлины подлежит возврату ИП Оганяну А.А.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 - без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Оганяну Артему Айказовичу (ИНН 550500312606, ОГРНИП 304550525000142) из федерального бюджета 2 850 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 30.06.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2016 N 08АП-8768/2016 ПО ДЕЛУ N А46-3292/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2016 г. N 08АП-8768/2016
Дело N А46-3292/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8768/2016) индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича на решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 (судья Яркова С.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича (ИНН 550500312606, ОГРНИП 304550525000142) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ходжабегияна Арсена Рудольфовича, о признании незаконным отказа,
при участии в судебном заседании:
- от индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича - представитель Гришин А.А. (по удостоверению, по доверенности N 55АА1114828 от 12.03.2015 сроком действия 5 лет);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель Терехова Е.В. (по удостоверению, по доверенности N 52 от 05.07.2016 сроком действия по 31.12.2016);
- Ходжабегиян Арсен Рудольфович - не явился, извещен.
установил:
индивидуальный предприниматель Оганян Артем Айказович (далее также заявитель, предприниматель, ИП Оганян А.А.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) N 06/76767 от 11.12.2015 отказа Оганяну А.А. в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество:
- - земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения;
- - нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1;
- Также просил обязать Управление произвести государственную регистрацию права собственности Оганяна А.А. на недвижимое имущество:
- - земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения;
- - нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ходжабегиян Арсен Рудольфович.
Решением Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Оганян А.А. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на том, что действующее законодательство не содержит запрета на расторжение договора по соглашению сторон.
Ходжабегиян Арсен Рудольфович, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Управление просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
15.01.2014 между Оганяном А.А. (продавец) и Ходжабегияном А.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Оганян А.А. продал, а Ходжабегиян А.Р. купил земельный участок площадью 945 кв. м с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения, и нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, расположенные на вышеуказанном земельном участке.
Пунктом 4 договора предусматривалось, что цена приобретаемого покупателем земельного участка с нежилыми помещениями составляет 10 000 000 руб., из которых 3000 000 руб. - земельный участок, 7 000 000 руб. - нежилые помещения, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма уплачивается покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора.
Отдельно отмечено, что расчет по договору произведен полностью.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 27.05.2015 за номерами 55-55-01/103/2014-294 и 55-55-01/103/2014-300.
Сторонами также подписан акт приема - передачи недвижимого имущества от 15.01.2014.
Дополнительным соглашением от 15.01.2014 стороны изложили пункт 4 договора в следующей редакции: "Цена приобретаемого покупателем земельного участка с нежилыми помещениями составляет: 15 000 000 руб., из которых 4 500 000 руб. - земельный участок, 10 500 000 руб. - нежилые помещения, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма уплачивается покупателем продавцу полностью в срок до 15.01.2015".
Также договор купли-продажи от 15.01.2014 дополнен пунктом 12 следующего содержания: "Продавец вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий договор при задержке исполнения покупателем установленного пунктом 4 настоящего договора обязательства по оплате на срок свыше 4-х месяцев. Расторжение договора в соответствии с настоящим пунктом является основанием для возврата в собственность продавца земельного участка и нежилых помещений, указанных в пункте 1 настоящего договора".
В пункте 3 дополнительного соглашения от 15.01.2014 стороны признают, что содержащееся в договоре купли-продажи от 15.01.2014 указание со словами "расчет по договору произведен полностью" является недействительным.
12.10.2015 Оганян А.А. и Ходжабегиян А.Р. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.01.2014, по условиям которого стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 15.01.2014 в части обязанности продавца передать в собственность, а покупателя принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, предусмотренные пунктом 1 договора:
- земельный участок площадью 945 кв. м, с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, расположенный на землях населенных пунктов, установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, предоставленный для общественно-деловых целей под строения.
- нежилые помещения 1П, номера на поэтажном плане 1-10, общей площадью 424,70 кв. м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 19-я Марьяновская, д. 42/1, находящиеся на вышеуказанном земельном участке.
Сторонами 12.10.2015 подписан акт приема - передачи недвижимого имущества.
29.10.2015 Оганян А.А. обратился в Управление за государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества (N N 55/201/032/2015-2347 и 55/201/032/2015-2352).
Сообщением от 11.12.2015 N 06/76767 Управление отказало Оганяну А.А. в государственной регистрации права собственности по следующим основаниям: "Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 15.01.2014 на нежилое помещение 1П общей площадью 424,7 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029, местоположение установлено относительно здания. имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 19-я Марьяновская, д. 42, корп. 1, зарегистрировано право собственности Ходжабегияна А.Р. В соответствии с указанным договором, расчет с продавцом по договору произведен полностью, в акте приема-передачи от 15.01.2014 указано, что имущество передано, претензий стороны друг к другу не имеют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.
Пункт 1 статьи 408 ГК РФ говорит о том, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, договор купли-продажи от 15.01.2014 прекращен в связи с надлежащим исполнением обязательств сторонами.
Осуществление государственной регистрации права собственности продавца на основании соглашения от 12.10.2015 о расторжении договора купли-продажи 15.01.2014 на вышеуказанные нежилое помещение и земельный участок не представляется возможным, так как оно по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства".
Оганян А.А., полагая, что указанное решение Управления не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
01.06.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи (статья 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.
В статье 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.
Как усматривается из договора купли-продажи от 15.01.2014 сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям: индивидуализирован предмет договора, определена цена передаваемого земельного участка.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Так, в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
Исходя из смысла вышеприведенных норм гражданского законодательства расторжение договора возможно только тогда, когда договор является действующим и обязательства по нему не прекращены. Когда договор исполнен, то и все обязательства прекращены, соответственно, лишено правового смысла заключение соглашения о расторжении (прекращении) того, что уже прекращено.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи земельного участка от 15.01.2014 продавец (Оганян А.А.) передал покупателю (Ходжабегияну А.Р.) земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029 и нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3987, а покупатель принял данные объекты недвижимости и уплатил цену - 10 000 000 рублей.
Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого помещения, в договоре имеется отметка об уплате денежных средств в полном объеме, соответственно, сторонами исполнены все обязательства по договору купли-продажи от 15.01.2014.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Также, согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Поскольку договор купли-продажи 15.01.2014 между Оганяном А.А. (продавец) и Ходжабегияном А.Р. (покупатель) подлежал обязательной государственной регистрации, обязательной регистрации подлежало и Дополнительное соглашение от 15.01.2014.
По смыслу статьи 162 ГК РФ несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность.
Учитывая изложенное суд первой инстанции правильно посчитал, что условия Дополнительного соглашения от 15.01.2014 не имеют юридической силы.
Таким образом, поскольку зарегистрирован переход права собственности по расторгаемой сделке, обязательства по договору купли-продажи исполнены полностью, следовательно, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут.
Возможность возврата имущества в собственность заявителя после осуществленной регистрации права собственности Ходжабегияна А.Р. возможно путем заключения новой сделки либо признания заключенной сделки недействительной.
В связи с тем, что соглашение от 12.10.2015 о расторжении договора купли-продажи от 15.01.2015 не соответствует требованиям законодательства, Управлением было обоснованно отказано в государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:16 01 07:3029 и нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:160107:3987.
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда апелляционной инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на ИП Оганяна А.А.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы заявителю надлежало уплатить государственную пошлину в размере 150 руб., а он уплатил 3 000 руб., 2 850 руб. государственной пошлины подлежит возврату ИП Оганяну А.А.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганяна Артема Айказовича оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2016 по делу N А46-3292/2016 - без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Оганяну Артему Айказовичу (ИНН 550500312606, ОГРНИП 304550525000142) из федерального бюджета 2 850 руб. 00 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 30.06.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)