Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 (судья Кофанова Н.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - Тингаев Д.Н. (доверенность от 23.10.2014).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" (далее - общество "Автовокзалы Оренбуржья", первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - общество "Информсервис", второй ответчик) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в редакции, предложенной письмами Министерства от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 (резолютивная часть от 14.01.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Автовокзалы Оренбуржья" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 ст. 65, п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) новый размер арендной платы за публичные земли, являющийся регулируемой ценой, подлежит применению с момента вступления в силу нормативного акта, утверждающего ставки арендной платы, в силу чего истец может защитить свои права в порядке заявления имущественных требований о взыскании арендной платы.
Апеллянт также полагает, что суд первой инстанции, сделав вывод о наличии у первого ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды на основании пункта 3.5. договора аренды, не учел, что согласно указанному условию договора при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель. Поскольку результаты массовой кадастровой оценки утверждены распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р, новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2016. В этой связи, а также ссылаясь на нормы п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ и пункт 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), апеллянт считает необоснованным принятие судом решения об изменении арендной платы на прошлое время - с 24.04.2015.
Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и второго ответчика не явились.
С учетом мнения представителя первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель первого ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Оренбургской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:04 31 07:02:00:00 площадью 9 833 кв. м, предоставленный для производственных нужд, размещение пригородного автовокзала, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, 10, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 56 00 0187021 от 09.08.2000 (л.д. 58).
Между Оренбургской областью в лице Министерства (арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор 1), обществом "Информсервис" (арендатор 2) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора N 06-03-11/70 от 26.03.2015 (далее - договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, договор аренды; л.д. 18-25).
По условиям п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:04361007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9 833 кв. м, адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10.
В силу п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды условия договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие с даты окончания периода взыскания за пользование земельным участком в соответствии с решениями Арбитражного суда Оренбургской области: для Арендатора 1 - с 13.08.2014 (Дело N А47-2681/2014); для Арендатора 2 - с 27.08.2014 (Дело N А47-2678/2014).
Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" и составляет в год 131 036,53 руб. (сто тридцать одна тысяча тридцать шесть руб. 53 коп.), в том числе:
- - для Арендатора 1 - в сумме 108 620,60 руб. (Сто восемь тысяч шестьсот двадцать руб. 60 коп.);
- - для Арендатора 2 - в сумме 22 415,93 руб. (Двадцать две тысячи четыреста пятнадцать руб. 93 коп.) (Приложение N 2).
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что арендная плата за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 82 398,88 руб. (Восемьдесят две тысячи триста девяносто восемь руб. 88 коп.), в том числе: для Арендатора 1 - за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 69 015,90 руб. (Шестьдесят девять тысяч пятнадцать руб. 90 коп.); для Арендатора 2 - за период с 27.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 13 382,98 руб. (Тринадцать тысяч триста восемьдесят два руб. 98 коп.), подлежит внесению арендаторами в течение двадцати дней с момента подписания договора аренды.
В дальнейшем арендная плата подлежит перечислению арендаторами ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца равными долями в размере: для Арендатора 1-9 051,67 руб. (Девять тысяч пятьдесят один руб. 67 коп.); для Арендатора 2-1 867,99 руб. (Одна тысяча восемьсот шестьдесят семь руб. 99 коп.).
Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится.
Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Изменение арендной платы осуществляется также:
- в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и или) дополнений в установленный Порядок;
- в связи с изменением существенных характеристик земельного участка площади, категории, вида разрешенного использования);
- по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и плата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды, при этом арендаторы не праве уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений.
Согласно п. 6.1 договора аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 все изменения и (или) дополнения в настоящий договор оформляются письменно дополнительными соглашениями сторон.
В соответствии с распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р "Об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 приведен в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург". Земельному участку с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлены новые виды разрешенного использования - автомобильный транспорт, код 7.2 (11 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), деловое управление, код 4.1 (7 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), магазины, код 4.4 (5 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области") (л.д. 78-79).
Сведения об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 внесены в государственный кадастр недвижимости 24.04.2015, что подтверждается письмом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области от 26.05.2015 N 869-3 (л.д. 51-52).
В соответствии с п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, органом кадастрового учета определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 по состоянию на 24.04.2015 в размере 115 058 096 руб. 26 коп.
Письмами от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206 (л.д. 44-45, 47-48, 49-50) Министерство направляло арендаторам проекты дополнительного соглашения к договору аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и установления нового размера арендной платы с 24.04.2015 (л.д. 38-42).
Общество "Автовокзалы Оренбуржья" и общество "Информсервис" уклонились от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, что послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды у ответчиков имеется обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками оформлен договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, согласно которому ответчикам в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 56:44:0431007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9 833 кв. м, адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Пунктом 19 того же постановления Пленума разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, в случае применения регулируемых ставок арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, однако стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В данном случае в пункте 3.1. договора аренды сторонами согласован размер арендной платы, которая определена в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка 6 551 826, 23 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 30.01.2015 N 56/15-46079, л.д. 27).
Согласно пункту 3.5. договора арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится. Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Из материалов дела следует, что распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р изменены виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 (л.д. 78) и установлены новые в соответствии с 5, 7 и 11 группой видов разрешенного использования, указанной в приложении 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области".
Соответствующие изменения внесены не позднее 24.04.2015 в государственный кадастр недвижимости, что следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 по состоянию на указанную дату (л.д. 32).
Таким образом, поскольку кадастровая стоимость в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п является элементом методики расчета арендной платы, относящейся к категории регулируемых цен, Министерство вправе требовать от ответчиков внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы.
Доводы апеллянта о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в силу регулируемого характера арендной платы права истца подлежат защите при предъявлении имущественных требований, подлежат отклонению как противоречащие правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, в силу которой стороны договора аренды в таком случае не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Довод о том, что согласно условиям пункта 3.5. договора аренды при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель, в силу чего истец не вправе требовать изменения арендной платы с 24.04.2015, отклоняется судом как основанный на неправильном толковании указанного условия договора, применимого к случаям изменения кадастровой стоимости в порядке массовой кадастровой оценки, тогда как в рассматриваемом случае кадастровая стоимость была изменена вследствие унификации фактических и формальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на пункт 9 Постановления Правительства РФ N 582, и, кроме того, названный нормативный акт в части, не касающейся общих принципов определения арендной платы, подлежит применению только к расчету арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности.
Из письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" N КК-12/12/5226 от 12.05.2015 (т. 1 л.д. 51) следует, что установление новой кадастровой стоимости земельного участка произведено 24.04.2015. В силу этого, принимая во внимание вышеизложенные мотивы о том, что в данном случае изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не обусловлено изменением результатов массовой кадастровой оценки земель, суд первой инстанции обоснованно принял решение о вступлении в силу нового размера арендной платы согласно дополнительному соглашению к договору с 24.04.2015.
Доводы апеллянта в указанной части со ссылками на нормы п. 2 ст. 425 и п. 3 ст. 453 ГК РФ подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку изменение договора в части изменения регулируемой цены направлено на приведение условий договора аренды в соответствии с требованиями нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворены правомерно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.04.2016 N 18АП-2734/2016 ПО ДЕЛУ N А47-9515/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. N 18АП-2734/2016
Дело N А47-9515/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 (судья Кофанова Н.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - Тингаев Д.Н. (доверенность от 23.10.2014).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" (далее - общество "Автовокзалы Оренбуржья", первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - общество "Информсервис", второй ответчик) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в редакции, предложенной письмами Министерства от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 (резолютивная часть от 14.01.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Автовокзалы Оренбуржья" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 ст. 65, п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) новый размер арендной платы за публичные земли, являющийся регулируемой ценой, подлежит применению с момента вступления в силу нормативного акта, утверждающего ставки арендной платы, в силу чего истец может защитить свои права в порядке заявления имущественных требований о взыскании арендной платы.
Апеллянт также полагает, что суд первой инстанции, сделав вывод о наличии у первого ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды на основании пункта 3.5. договора аренды, не учел, что согласно указанному условию договора при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель. Поскольку результаты массовой кадастровой оценки утверждены распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р, новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2016. В этой связи, а также ссылаясь на нормы п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ и пункт 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), апеллянт считает необоснованным принятие судом решения об изменении арендной платы на прошлое время - с 24.04.2015.
Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и второго ответчика не явились.
С учетом мнения представителя первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель первого ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Оренбургской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:04 31 07:02:00:00 площадью 9 833 кв. м, предоставленный для производственных нужд, размещение пригородного автовокзала, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, 10, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 56 00 0187021 от 09.08.2000 (л.д. 58).
Между Оренбургской областью в лице Министерства (арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор 1), обществом "Информсервис" (арендатор 2) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора N 06-03-11/70 от 26.03.2015 (далее - договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, договор аренды; л.д. 18-25).
По условиям п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:04361007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9 833 кв. м, адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10.
В силу п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды условия договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространяются на отношения сторон, возникшие с даты окончания периода взыскания за пользование земельным участком в соответствии с решениями Арбитражного суда Оренбургской области: для Арендатора 1 - с 13.08.2014 (Дело N А47-2681/2014); для Арендатора 2 - с 27.08.2014 (Дело N А47-2678/2014).
Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" и составляет в год 131 036,53 руб. (сто тридцать одна тысяча тридцать шесть руб. 53 коп.), в том числе:
- - для Арендатора 1 - в сумме 108 620,60 руб. (Сто восемь тысяч шестьсот двадцать руб. 60 коп.);
- - для Арендатора 2 - в сумме 22 415,93 руб. (Двадцать две тысячи четыреста пятнадцать руб. 93 коп.) (Приложение N 2).
Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что арендная плата за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 82 398,88 руб. (Восемьдесят две тысячи триста девяносто восемь руб. 88 коп.), в том числе: для Арендатора 1 - за период с 13.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 69 015,90 руб. (Шестьдесят девять тысяч пятнадцать руб. 90 коп.); для Арендатора 2 - за период с 27.08.2014 по 31.03.2015 в сумме 13 382,98 руб. (Тринадцать тысяч триста восемьдесят два руб. 98 коп.), подлежит внесению арендаторами в течение двадцати дней с момента подписания договора аренды.
В дальнейшем арендная плата подлежит перечислению арендаторами ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца равными долями в размере: для Арендатора 1-9 051,67 руб. (Девять тысяч пятьдесят один руб. 67 коп.); для Арендатора 2-1 867,99 руб. (Одна тысяча восемьсот шестьдесят семь руб. 99 коп.).
Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится.
Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Изменение арендной платы осуществляется также:
- в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и или) дополнений в установленный Порядок;
- в связи с изменением существенных характеристик земельного участка площади, категории, вида разрешенного использования);
- по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и плата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды, при этом арендаторы не праве уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений.
Согласно п. 6.1 договора аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 все изменения и (или) дополнения в настоящий договор оформляются письменно дополнительными соглашениями сторон.
В соответствии с распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р "Об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 приведен в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург". Земельному участку с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлены новые виды разрешенного использования - автомобильный транспорт, код 7.2 (11 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), деловое управление, код 4.1 (7 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), магазины, код 4.4 (5 группа приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области") (л.д. 78-79).
Сведения об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 внесены в государственный кадастр недвижимости 24.04.2015, что подтверждается письмом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Оренбургской области от 26.05.2015 N 869-3 (л.д. 51-52).
В соответствии с п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, органом кадастрового учета определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 по состоянию на 24.04.2015 в размере 115 058 096 руб. 26 коп.
Письмами от 08.06.2015 N КК-12-15/6497, от 09.07.2015 N КК-12-15/8013, от 31.07.2015 N КК-12-15/9206 (л.д. 44-45, 47-48, 49-50) Министерство направляло арендаторам проекты дополнительного соглашения к договору аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и установления нового размера арендной платы с 24.04.2015 (л.д. 38-42).
Общество "Автовокзалы Оренбуржья" и общество "Информсервис" уклонились от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, что послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды у ответчиков имеется обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками оформлен договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, согласно которому ответчикам в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 56:44:0431007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9 833 кв. м, адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Пунктом 19 того же постановления Пленума разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, в случае применения регулируемых ставок арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, однако стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В данном случае в пункте 3.1. договора аренды сторонами согласован размер арендной платы, которая определена в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка 6 551 826, 23 руб. (кадастровый паспорт земельного участка от 30.01.2015 N 56/15-46079, л.д. 27).
Согласно пункту 3.5. договора арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится. Изменение арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом "О государственном кадастре недвижимости".
В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Из материалов дела следует, что распоряжением Министерства от 14.04.2015 N 911-р изменены виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 (л.д. 78) и установлены новые в соответствии с 5, 7 и 11 группой видов разрешенного использования, указанной в приложении 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области".
Соответствующие изменения внесены не позднее 24.04.2015 в государственный кадастр недвижимости, что следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 по состоянию на указанную дату (л.д. 32).
Таким образом, поскольку кадастровая стоимость в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п является элементом методики расчета арендной платы, относящейся к категории регулируемых цен, Министерство вправе требовать от ответчиков внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы.
Доводы апеллянта о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в силу регулируемого характера арендной платы права истца подлежат защите при предъявлении имущественных требований, подлежат отклонению как противоречащие правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, в силу которой стороны договора аренды в таком случае не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Довод о том, что согласно условиям пункта 3.5. договора аренды при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель, в силу чего истец не вправе требовать изменения арендной платы с 24.04.2015, отклоняется судом как основанный на неправильном толковании указанного условия договора, применимого к случаям изменения кадастровой стоимости в порядке массовой кадастровой оценки, тогда как в рассматриваемом случае кадастровая стоимость была изменена вследствие унификации фактических и формальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на пункт 9 Постановления Правительства РФ N 582, и, кроме того, названный нормативный акт в части, не касающейся общих принципов определения арендной платы, подлежит применению только к расчету арендной платы за земли, находящиеся в федеральной собственности.
Из письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" N КК-12/12/5226 от 12.05.2015 (т. 1 л.д. 51) следует, что установление новой кадастровой стоимости земельного участка произведено 24.04.2015. В силу этого, принимая во внимание вышеизложенные мотивы о том, что в данном случае изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не обусловлено изменением результатов массовой кадастровой оценки земель, суд первой инстанции обоснованно принял решение о вступлении в силу нового размера арендной платы согласно дополнительному соглашению к договору с 24.04.2015.
Доводы апеллянта в указанной части со ссылками на нормы п. 2 ст. 425 и п. 3 ст. 453 ГК РФ подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку изменение договора в части изменения регулируемой цены направлено на приведение условий договора аренды в соответствии с требованиями нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворены правомерно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2016 по делу N А47-9515/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автовокзалы Оренбуржья" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.А.ФЕДИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)