Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азат" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 по делу N А07-221/2017 (судья Бобылев М.П.).
Общество с ограниченной ответственностью "Азат" (далее - ООО "Азат", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО г. Уфы, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, содержащим следующее требование: принять пункт 3.1 договора аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 до 29.04.2065 (на 49 лет)" (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ - т. 1 л.д. 101-102).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 (резолютивная часть объявлена 05.04.2017) в удовлетворении искового заявления отказано (т. 1 л.д. 105-110).
Общество "Азат" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права и просит решение отменить, исковое требование удовлетворить. Податель апелляционной жалобы полагает, что наличие договора аренды, действие которого установлено на неопределенный срок, противоречит требованию подпункта 17 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.
Кроме того, по мнению апеллянта, наличие договора аренды, действие которого установлено на неопределенный срок не лишает арендатора участка права требовать оформления договора аренды на конкретный срок, поскольку основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различны (т. 1 л.д. 115).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами по делу А07-10703/2015, обществу с ограниченной ответственностью "Азат" на праве собственности принадлежат - железная дорога протяженностью 1135,77 метра литер ХХХII, административное нежилое двухэтажное здание общей площадью 225,3 кв. м литер Б, и одноэтажная бытовая общей площадью 35.9 кв. м литер Т, расположенные по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу А07-10703/2015 суд обязал Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение тридцати дней с момента принятия настоящего постановления осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:454, площадью 53 671 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 450003, Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, и направить проект указанного договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью "Азат".
Во исполнение указанного постановления между Управлением (арендодатель) и ООО "Азат" (арендатор) подписан договор N 866-16 аренды земельного участка от 06.10.2016.
По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010429:454, расположенный по адресу: 450003, Ленинский район городского округа г. Уфа Республика Башкортостан, ул. Силикатная (далее - участок), занимаемый производственной базой в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору общей площадью 53 671 кв. м (т. 1 л.д. 11-14).
Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 2174161,17 руб. (п. 4.1 договора).
Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 на неопределенный срок (п. 3.1 договора).
06.10.2016 сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 21).
Обществом "Азат" после подписания договора в адрес Управления направлен протокол разногласий к договору аренды земельного участка договор N 866-16 от 06.10.2016, где арендатор предложил внести в договор пункт 9.2 согласно которому: "Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 до 29.04.20165".
Указанный протокол направлен в адрес ответчика 21.10.2016 и получен последним 28.10.2016 (т. 1 л.д. 22,25).
Ссылаясь на то, что направленный в адрес Управления протокол разногласий оставлен без ответа, ООО "Азат" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из квалификации заявленных истцом требований как требований о разрешении преддоговорного спора.
При этом суд, установив, что договор аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 подписан сторонами без замечаний и возражений, пришел к выводу о том, что основания для рассмотрения данного дела как преддоговорного спора отсутствуют. Требование истца, фактически сводится к внесению изменений в уже заключенный договор. Установив отсутствие обстоятельств, которые согласно ст. 450 ГК РФ являются основаниями изменения заключенного договора, суд пришел к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Общество "Азат" является собственником объектов недвижимого имущества расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:454.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в аренду.
Обязанность Управления по заключению с обществом "Азат" договора аренды земельного участка кадастровым номером 02:55:010429:454 установлена постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу А07-10703/2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса).
В силу п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Пунктом 8 ст. 39.8 Земельного кодекса, определены минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса).
Названные положения Земельного кодекса определяют договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в качестве срочного договора и исключают возможность заключения либо продления такого договора на неопределенный срок, условия конкретного договора аренды о сроке аренды подлежат определению в рамках сроков, регламентированных нормой п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса.
Содержание пункта 3.1 договора аренды N 866-16 от 06.10.2016, подписанного сторонами настоящего спора, не соответствует требованию вышеназванной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего условие пункта 3.1 договора аренды не может считаться определенным (согласованным).
Отсутствие согласования условия о сроке договора аренды противоречит требованиям земельного законодательства, вносит правовую неопределенность в правоотношения сторон, чем нарушает права арендатора в сфере предпринимательской деятельности.
При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что требование истца, сводится к внесению изменений в уже заключенный договор, следует признать ошибочным.
Поскольку отсутствующее условие не может претерпеть изменений, оснований для применения положений ст. 450 Гражданского кодекса, на которую сослался суд первой инстанции в обоснование отказа в удовлетворении требований истца, не имеется.
По существу истец обращается с требованием о принятии не согласованного сторонами при заключении договора условия о сроке аренды в его редакции.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда
Тем самым, по правилам пункта 2 статьи 445, пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса исковое требование общества "Азат" об урегулировании спора, в части установления срока аренды земельного участка подлежит рассмотрению по существу.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что по результатам рассмотрения настоящего спора по существу суд не вправе отказать в удовлетворении искового заявления, поскольку, исходя из предмета требований, обязан утвердить определенную редакцию спорного условия договора аренды земельного участка, то есть установить конкретный срок аренды соответствующего земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В силу п. п. 17 п. 8 ст. 39.8. Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
С учетом того, что Управлением не приведено доводов свидетельствующих о необходимости определения иного срока действия договора, судебная коллегия, руководствуясь п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса полагает возможным удовлетворить требования истца, определив условие пункта 3.1 договора аренды в предложенной истцом редакции.
Судебная коллегия отмечает, что приведенные ответчиком в отзыве на иск доводы о наличии резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:454 на основании решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" не нашли подтверждения в судебном заседании.
Так в Приложении N 2 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28 января 2015 г. N 41/6 под названием "Перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель" (далее - Перечень резервируемых земель) указанный земельный участок не поименован.
Включение в указанный перечень земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55, из которого 26.11.2014 образован спорный участок, не имеет значения для существа настоящего спора по следующим основаниям.
Действительно в соответствии со ст. 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
Резервирование земель, согласно п. 2 ст. 70.1 Земельного кодекса, допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
Как следует из Перечня резервируемых земель, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:55 включен в указанный перечень в связи с утверждением администрацией городского округа г. Уфа проекта планировки территории жилого района "Нижегородка" в Ленинском и Советском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Данный проект планировки утвержден Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17 марта 2010 года N 1202.
Вместе с тем, в силу п. 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки территории, предусматривающий размещение, в том числе, объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение трех лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии земельного участка номером 02:55:010429:55 в течение 3-х лет с момента утверждения проекта планировки не принималось.
Доказательств наличия иных оснований резервирования указанного участка, либо образованных из него земельных участков не представлено, в силу чего довод ответчика о наличии резервирования спорного земельного участка и тем самым наличии ограничений по сроку предоставления указанного участка в аренду, предусмотренных подпунктом 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса несостоятелен.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Требования общества "Азат" надлежит удовлетворить, а именно - урегулировать спор, возникший между обществом "Азат" и Управлением путем утверждения предложенной истцом редакции п. 3.1 договора аренды земельного участка.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 по делу N А07-221/2017 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью "Азат" удовлетворить.
Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 по 28.04.2065 - на 49 (сорок девять) лет.".
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Азат" 7000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2017 N 18АП-6008/2017, 18АП-6008/2017 ПО ДЕЛУ N А07-221/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. N 18АП-6008/2017, 18АП-6008/2017
Дело N А07-221/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Азат" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 по делу N А07-221/2017 (судья Бобылев М.П.).
Общество с ограниченной ответственностью "Азат" (далее - ООО "Азат", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО г. Уфы, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, содержащим следующее требование: принять пункт 3.1 договора аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 до 29.04.2065 (на 49 лет)" (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ - т. 1 л.д. 101-102).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 (резолютивная часть объявлена 05.04.2017) в удовлетворении искового заявления отказано (т. 1 л.д. 105-110).
Общество "Азат" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на неправильное применение судом норм материального права и просит решение отменить, исковое требование удовлетворить. Податель апелляционной жалобы полагает, что наличие договора аренды, действие которого установлено на неопределенный срок, противоречит требованию подпункта 17 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.
Кроме того, по мнению апеллянта, наличие договора аренды, действие которого установлено на неопределенный срок не лишает арендатора участка права требовать оформления договора аренды на конкретный срок, поскольку основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различны (т. 1 л.д. 115).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами по делу А07-10703/2015, обществу с ограниченной ответственностью "Азат" на праве собственности принадлежат - железная дорога протяженностью 1135,77 метра литер ХХХII, административное нежилое двухэтажное здание общей площадью 225,3 кв. м литер Б, и одноэтажная бытовая общей площадью 35.9 кв. м литер Т, расположенные по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу А07-10703/2015 суд обязал Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение тридцати дней с момента принятия настоящего постановления осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:454, площадью 53 671 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 450003, Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, и направить проект указанного договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью "Азат".
Во исполнение указанного постановления между Управлением (арендодатель) и ООО "Азат" (арендатор) подписан договор N 866-16 аренды земельного участка от 06.10.2016.
По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010429:454, расположенный по адресу: 450003, Ленинский район городского округа г. Уфа Республика Башкортостан, ул. Силикатная (далее - участок), занимаемый производственной базой в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору общей площадью 53 671 кв. м (т. 1 л.д. 11-14).
Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 2174161,17 руб. (п. 4.1 договора).
Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 на неопределенный срок (п. 3.1 договора).
06.10.2016 сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 21).
Обществом "Азат" после подписания договора в адрес Управления направлен протокол разногласий к договору аренды земельного участка договор N 866-16 от 06.10.2016, где арендатор предложил внести в договор пункт 9.2 согласно которому: "Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 до 29.04.20165".
Указанный протокол направлен в адрес ответчика 21.10.2016 и получен последним 28.10.2016 (т. 1 л.д. 22,25).
Ссылаясь на то, что направленный в адрес Управления протокол разногласий оставлен без ответа, ООО "Азат" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из квалификации заявленных истцом требований как требований о разрешении преддоговорного спора.
При этом суд, установив, что договор аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 подписан сторонами без замечаний и возражений, пришел к выводу о том, что основания для рассмотрения данного дела как преддоговорного спора отсутствуют. Требование истца, фактически сводится к внесению изменений в уже заключенный договор. Установив отсутствие обстоятельств, которые согласно ст. 450 ГК РФ являются основаниями изменения заключенного договора, суд пришел к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Общество "Азат" является собственником объектов недвижимого имущества расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:454.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в аренду.
Обязанность Управления по заключению с обществом "Азат" договора аренды земельного участка кадастровым номером 02:55:010429:454 установлена постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 по делу А07-10703/2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса).
В силу п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Пунктом 8 ст. 39.8 Земельного кодекса, определены минимальные и максимальные сроки действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса).
Названные положения Земельного кодекса определяют договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в качестве срочного договора и исключают возможность заключения либо продления такого договора на неопределенный срок, условия конкретного договора аренды о сроке аренды подлежат определению в рамках сроков, регламентированных нормой п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса.
Содержание пункта 3.1 договора аренды N 866-16 от 06.10.2016, подписанного сторонами настоящего спора, не соответствует требованию вышеназванной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего условие пункта 3.1 договора аренды не может считаться определенным (согласованным).
Отсутствие согласования условия о сроке договора аренды противоречит требованиям земельного законодательства, вносит правовую неопределенность в правоотношения сторон, чем нарушает права арендатора в сфере предпринимательской деятельности.
При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что требование истца, сводится к внесению изменений в уже заключенный договор, следует признать ошибочным.
Поскольку отсутствующее условие не может претерпеть изменений, оснований для применения положений ст. 450 Гражданского кодекса, на которую сослался суд первой инстанции в обоснование отказа в удовлетворении требований истца, не имеется.
По существу истец обращается с требованием о принятии не согласованного сторонами при заключении договора условия о сроке аренды в его редакции.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда
Тем самым, по правилам пункта 2 статьи 445, пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса исковое требование общества "Азат" об урегулировании спора, в части установления срока аренды земельного участка подлежит рассмотрению по существу.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что по результатам рассмотрения настоящего спора по существу суд не вправе отказать в удовлетворении искового заявления, поскольку, исходя из предмета требований, обязан утвердить определенную редакцию спорного условия договора аренды земельного участка, то есть установить конкретный срок аренды соответствующего земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В силу п. п. 17 п. 8 ст. 39.8. Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
С учетом того, что Управлением не приведено доводов свидетельствующих о необходимости определения иного срока действия договора, судебная коллегия, руководствуясь п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса полагает возможным удовлетворить требования истца, определив условие пункта 3.1 договора аренды в предложенной истцом редакции.
Судебная коллегия отмечает, что приведенные ответчиком в отзыве на иск доводы о наличии резервирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:454 на основании решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" не нашли подтверждения в судебном заседании.
Так в Приложении N 2 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28 января 2015 г. N 41/6 под названием "Перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель" (далее - Перечень резервируемых земель) указанный земельный участок не поименован.
Включение в указанный перечень земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55, из которого 26.11.2014 образован спорный участок, не имеет значения для существа настоящего спора по следующим основаниям.
Действительно в соответствии со ст. 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
Резервирование земель, согласно п. 2 ст. 70.1 Земельного кодекса, допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
Как следует из Перечня резервируемых земель, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:55 включен в указанный перечень в связи с утверждением администрацией городского округа г. Уфа проекта планировки территории жилого района "Нижегородка" в Ленинском и Советском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Данный проект планировки утвержден Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17 марта 2010 года N 1202.
Вместе с тем, в силу п. 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки территории, предусматривающий размещение, в том числе, объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение трех лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии земельного участка номером 02:55:010429:55 в течение 3-х лет с момента утверждения проекта планировки не принималось.
Доказательств наличия иных оснований резервирования указанного участка, либо образованных из него земельных участков не представлено, в силу чего довод ответчика о наличии резервирования спорного земельного участка и тем самым наличии ограничений по сроку предоставления указанного участка в аренду, предусмотренных подпунктом 13 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса несостоятелен.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Требования общества "Азат" надлежит удовлетворить, а именно - урегулировать спор, возникший между обществом "Азат" и Управлением путем утверждения предложенной истцом редакции п. 3.1 договора аренды земельного участка.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2017 по делу N А07-221/2017 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью "Азат" удовлетворить.
Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка N 866-16 от 06.10.2016 в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 29.04.2016 по 28.04.2065 - на 49 (сорок девять) лет.".
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Азат" 7000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы по настоящему делу.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)