Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11023/2016) Шадрина Андрея Владимировича на определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 (судья Макарова Н.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о привлечении его к ответственности по обязательствам должника и взыскании 48 369 684 руб. 83 коп. убытков, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Шадрина Андрея Владимировича - представитель Назаров С.К. (по доверенности от 23.09.2015, срок действия доверенности пять лет);
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны - представитель Лукьянченко А.В. (по доверенности от 31.12.2015, срок действия доверенности до 31.12.2016).
решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2015 по делу N А46-16226/2014 общество с ограниченной ответственностью "Производственно - торговая фирма "Промкомплект" города Омска (далее по тексту - ООО "ПТФ "Промкомплект", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на временного управляющего Лясман А.Э.
Публикация сообщения о признании ООО "ПТФ "Промкомплект" несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства состоялась в газете "Коммерсантъ" N 142 от 08.08.2015.
Определением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015 конкурсным управляющим ООО "ПТФ "Промкомплект" утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.
Конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман Аглая Эдуардовна обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании убытков в размере 36 570 000 руб. (с учетом уточнений л.д. 17-18 том 6) со ссылкой на заключение эксперта и на определение суда от 30.06.2016 по делу N А46-16226/2014, которым признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2012 N 12/0925, заключенный между должником и ООО "Перспектива" (предмет договора - 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008).
Определением Арбитражного суда Омской области от 01.08.2016 по делу N А46-16226/2014 заявление конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман А.Э. удовлетворено. Шадрин А.В. привлечен к имущественной ответственности в виде возмещения убытков ООО "ПТФ "Промкомплект". С Шадрина А.В. в конкурсную массу должника взысканы денежные средства в размере 36 570 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Шадрин А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции от 01.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ее податель указал следующее.
- суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о причинении должнику убытков на сумму 35 000 000 руб. в результате заключения между ООО "Мадрид" и ООО "ПТФ "Промкомплект" соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013. Выводы суда об отсутствии обязательств у ООО "ПТФ "Промкомплект" перед ООО "Мадрид" не соответствует обстоятельствам дела.
- судом первой инстанции не было учтено, что объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, представляют собой единую производственную базу, земельный участок предоставлялся ООО "ПТФ "Промкомплект" в связи с тем, что на нем расположены указанные выше объекты недвижимости.
- судом первой инстанции не было учтено, что если бы ООО "Мадрид" зарегистрировало право собственности на склады и цех сборки до 13.03.2013, то есть до даты выкупа земельного участка ООО "ПТФ "Промкомплект" у Департамента, должник вообще бы не приобрел прав на земельный участок, а ООО "Мадрид" вправе было бы как собственник объектов недвижимости приобрести земельный участок по цене 105 209 руб. 50 коп.
- судом не было учтено, что в результате заключения бывшим руководителем ООО "ПТФ "Промкомплект" Шадриным АН. договора купли-продажи с ООО "Мадрид", должнику не были причинены убытки, более того на стороне должника возникло неосновательное обогащение.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман А.Э. возразила против доводов апелляционной жалобы, просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Шадрина А.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман А.Э. указал, что считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270, 272 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, протоколом внеочередного собрания участников ООО "ПТФ "Промкомплект" от 27.02.2012 N 12/02-24 директором общества был назначен Шадрин А.В.
Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.03.2015 N 5543201501220024 подтверждается, что Шадрин А.В. являлся одним из участников должника (размер доли 50%).
05.12.2014 ЗАО "Группа АМИ" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании ООО "ПТФ "Промкомплект" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.01.2015 указанное заявление принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПТФ "Промкомплект".
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2015 по делу N А46-16226/2014 ООО "ПТФ "Промкомплект" признано несостоятельным (банкротом).
Как указал конкурсный управляющий, до введения процедуры банкротства должником, в лице директора Шадрина А.В., были совершены сделки, направленные на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества.
1. 25.09.2012 между ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) и ООО "Перспектива" (покупатель) был заключен договор N 12/0925 купли-продажи земельного участка.
Определением Арбитражного суда Омской области от 30.06.2016, вынесенным в рамках дела N А46-16226/2014, указанный договор признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Перспектива" возвратить в конкурсную массу ООО "ПТФ "Промкомплект" 1 115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1 694 кв. м, кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д. 11.
В связи с чем, требование конкурсного управляющего в части необоснованности действий Шадрина А.В. по заключению договора N 12/0925 купли-продажи земельного участка исключено из первоначально заявленного (л.д. 17-18 том 6).
2.11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Пунктом 1.2 соглашения от 11.03.2013 N 13/03-11 в качестве отступного ООО "Мадрид" от должника передается следующее недвижимое имущество:
- - Склад - одноэтажное здание общей площадью 1 631,30 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Склад N 1 - одноэтажное здание общей площадью 2 149,50 кв. м, литера В, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Склад N 2 - одноэтажное здание общей площадью 2 170,20 кв. м, литера Д, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Цех сборки - трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 2 148,70 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Заводоуправление - незавершенное строительством трехэтажное здание с одноэтажным кирпичным пристроем общей площадью 2 462,10 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- 3.02.07.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключен договор купли-продажи N 130702 (цена сделки - 137 009 руб. 50 коп.), по условиям которого ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) обязуется передать в собственность, а ООО "Мадрид" (покупатель) принять и оплатить следующее недвижимое имущество:
- - 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20.
Стоимость имущества согласована сторонами в пункте 3.1 договора в сумме 137 009 руб. 50 коп.
Ссылаясь на то, что в результате отчуждения всего принадлежащего должнику имущества ООО "ПТФ "Промкомплект" фактически прекратило осуществление хозяйственной деятельности и перестало получать прибыль, что, в свою очередь, привело к банкротству общества, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о привлечении Шадрина А.В. к субсидиарной ответственности по обязательствам должника в виде взыскания убытков в размере 36 570 000 руб. по настоящему делу.
В рамках рассмотрения настоящего обособленного спора была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости отчужденного недвижимого имущества (определение от 03.12.2015).
Как следует из заключения эксперта ООО "Эксперт" от 18.04.2016 N 031 рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 550 000 руб.; рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, отчужденного по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013, заключенному между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" составляет 1 020 000 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из наличия оснований для взыскания убытков с бывшего руководителя должника, поскольку в результате заключения соглашения об отступном должнику причинены убытки в сумме 35 000 000 руб., так как фактически должником в лице Шадрина А.В. совершена сделка о переводе на себя чужих неисполненных обязательств, ведущая к выведению из активов ООО "ПТФ "Промкомплект" недвижимого имущества и производственных мощностей, а в договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 реальная цена имущества занижена, сделка совершена на невыгодных условиях для должника. При этом, суд первой инстанции принял во внимание, что конкурсный управляющий в настоящее время не имеет возможности предъявить соответствующие требования к ООО "Мадрид", в связи с исключением общества 30.07.2015 из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Абзацем 6 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) установлено, что конкурсный управляющий вправе, в том числе подавать в арбитражный суд от имени должника иски о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) руководителя должника.
В силу пункта 1 статьи 53.1 ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
Руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества (пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В настоящем обособленном споре заявлено о наличии реального ущерба должнику в виде утраты имущества общества.
Между тем, выводы суда первой инстанции о том, что соглашение об отступном совершено фактически в отсутствие предоставления для должника (с искусственно созданным предоставлением) суд апелляционной инстанции признает ошибочными и не соответствующими обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Право требования к ООО "ПТФ "Промкомплект" у ООО "Мадрид" возникло на основании договора уступки права требования от 18.02.2013 N 13/02-18, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Экспорт-шина" (далее - ООО "Экспорт-шина") и ООО "Мадрид", с учетом: договора N КЛ-105/2007 о предоставлении кредитной линии от 13.07.2007, заключенного между открытым акционерным обществом "Банк УралСиб" (далее - ОАО "Банк УралСиб") и ООО "ПТФ "Промкомплект"; договора поручительства N П-105/2007/7 от 16.04.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Скайлевел" (далее - ООО "Скайлевел") и ОАО "Банк УралСиб"; договора N ЗН-105/2007/3 об ипотеке от 16.04.2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ОАО "Банк УралСиб"; договора от 24.06.2010 N УТП-001/2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Потенциал" (далее - ООО "Потенциал") и ОАО "Банк УралСиб"; договора N ДО-002/2010 об отступном от 05.08.2010, заключенного между ООО "Потенциал" и ООО "Скайлевел"; договора купли-продажи N 12/08-09 от 09.08.2012, заключенного между ООО "Скайлевел" и Придворным Романом Евгеньевичем; договора купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012, заключенного между Придворным Р.Е. и ООО "Экспорт-шина".
Из материалов дела усматривается, что 13.07.2007 между ОАО "УралСиб" и ООО "ПТФ "Промкомплект" заключен кредитный договор N КЛ-105/2007, который был обеспечен залогом имущества должника и поручительством иных лиц.
ООО "ПТФ "Промкомплект" обязательство по возврату кредитных средств не исполнил, 10.08.2009 ОАО "УралСиб" обращалось к ООО "ПТФ "Промкомплект" с требованием о полном досрочном погашении задолженности (л.д. 60 том 3).
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 29.01.2010 по делу N 2-21/2010 с ООО "ПТФ "Промкомплект" солидарно с иными поручителями взыскана задолженность ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии в размере 4 344 319,27 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, а также комиссия в размере 12 000 руб., неустойка в размере 573 руб., проценты за пользование кредитом с 29.09.2009 по день фактической уплаты долга и судебные расходы (л.д. 62-66 том 3).
ООО "Скайлевел" являлось поручителем ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору поручительства N П-105/2007/7 от 16.04.2010 перед ОАО "УралСиб" во исполнение обязательств ООО "ПТФ "Промкомплект" как заемщика по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии (л.д. 50 том 3).
Кроме того, 16.04.2010 между ОАО "УралСиб" и ООО "Скайлевел" (залогодатель) был заключен договор об ипотеке N ЗН-105/2007/3, по условиям которого ООО "Скайлевел" предоставило банку в залог в обеспечение обязательств ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии (в редакции дополнительных соглашений) объекты недвижимости: нежилое помещение N 8 П, общей площадью 615 кв. м, по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7; нежилое помещение N 9 П, общей площадью 550,4 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7; 222/1000 доли в праве общей собственности на места общего пользования - нежилые помещения, площадь 508,9 кв. (л.д. 56-59 том 3).
24.06.2010 между ОАО "УралСиб" и ООО "Потенциал" был заключен договор цессии N ПТ-001/2010 о передаче ООО "Потенциал" прав требования к ООО "ПТФ "Промкомплект" на сумму 49 210 000 руб. (л.д. 67-70 том 3), в том числе обеспечивающие обязательство права требования к ООО "Скайлевел".
ООО "Потенциал" обратилось к ООО "ПТФ "Промкомплект" с требованием о погашении задолженности по договору о предоставлении кредитной линии (л.д. 81 том 3).
Должник задолженность не погасил.
По договору об отступном N ДО-002/2010 от 05.08.2010 (л.д. 78 том 3) ООО "Скайлевел" как поручитель за ООО "ПТФ "Промкомплект" передало ООО "Потенциал" как цессионарию от банка имущество общей стоимостью 49 210 000 руб.: нежилое помещение N 8 П, общей площадью 615 кв. м, по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7, стоимостью по оценке сторон 26 207 384 руб. 10 коп., в том числе НДС; нежилое помещение N 9 П, общей площадью 550,4 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7, стоимостью по оценке сторон 22 580 994 руб. 88 коп.; 222/1000 доли в праве общей собственности на места общего пользования - нежилые помещения, площадь 508,9 кв. м, стоимостью по оценке сторон 421 621 руб. 02 коп. (л.д. 79-80 оборотная сторона том 3).
По договору купли-продажи N 12 от 09.08.2012, заключенному между Придворным Р.Е. и ООО "Скайлевел", ООО "Скайлевел" передало Придворному Р.Е. право требовать выплаты задолженности от ООО "ПТФ "Промкомплект" в размере 49 210 000 руб., которое возникло у продавца на основании соглашения об отступном N ДО-002/2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ООО "Потенциал" (л.д. 77 том 3).
По договору купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012 (л.д. 76 том 3) Придворный Р.Е. (продавец) передал покупателю ООО "Экспорт-шина" право требовать выплаты задолженности от ООО "ПТФ "Промкомплект" в размере 49 210 000 руб., которое возникло у продавца на основании соглашения об отступном N ДО-002/2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ООО "Потенциал", договора купли-продажи N 12 от 09.08.2012, заключенного между продавцом и ООО "Скайлевел".
По условиям представленного в материалы дела договора уступки требования от 18.02.2013 N 13/02-18 (л.д. 18 том 3) ООО "Экспорт-шина" (цедент) уступает, а ООО "Мадрид" (цессионарий) принимает в части право (требования) к ООО "ПТФ "Промкомплект", принадлежащее цеденту в сумме 35 000 000 руб.
Указанное право принадлежит ООО "Экспорт-шина" на основании договора купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012, заключенного между ООО "Экспорт-шина" и Придворным Р.Е. (пункт 1.2 договора уступки требования от 18.02.2013 N 13/02-18).
В результате 11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Таким образом, ООО "ПТФ "Промкомплект" передало имущество ООО "Мадрид" фактически в счет прекращения своей собственной задолженности по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии, подтвержденной вступившим в законную силу решением суда.
Поэтому выводы суда о том, что ООО "ПТФ "Промкомплект" в лице Шадрина А.В. при заключении соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013 фактически совершена сделка о переводе на себя чужих неисполненных обязательств, ошибочны и не соответствуют обстоятельствам дела.
Указанная сделка привела к прекращению существовавших обязательств к должнику, вытекающих из получения им ранее кредитных средств.
Конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" заявлял о совершении Шадриным А.В. безвозмездной сделки по отчуждению ликвидных активов при заключении вышеуказанного соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013.
Поскольку по основаниям, изложенным выше, сделка являлась возмездной и поскольку превышение стоимости имущества над ценой, указанной в соглашении об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013 (35 000 000 руб.) заявитель не доказывал, оснований для взыскания убытков с Шадрина А.В. не имеется.
К тому же конкурсный управляющий не представлял доказательств недобросовестности кредитора по соглашению об отступном, не раскрывал его аффилированности по отношению к должнику.
Расчет с кредитором по имеющему обязательству сам по себе не является недобросовестным действием и не может считаться причинившим убытки должнику.
Причинение убытков иным кредитам конкурсный управляющий ссылками на конкретные обстоятельства не раскрывал и не доказывал.
Далее конкурсным управляющим заявлено о том, что договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 реальная цена имущества занижена, сделка совершена на невыгодных условиях для должника.
По указанному договору должником передано ООО "Мадрид" следующее недвижимое имущество:
- - 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20.
Стоимость имущества согласована сторонами в пункте 3.1 договора в сумме 137 009 руб. 50 коп.
Как пояснил ответчик и подтверждено материалами дела, цена договора в размере 137 009 руб. 50 коп. была обусловлена следующим:
По адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, располагалась производственная база, включающая в себя объекты недвижимости, переданные должником ООО "Мадрид" по соглашению об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013, а именно:
- - склад, общей площадью 1 631,3 кв. м, литера Е;
- - склад N 1, общей площадью 2 149,5 кв. м. литера В;
- - склад N 2. общей площадью 2 170,2 кв. м, литера Д;
- - цех сборки, общей площадью 2 148,7 кв. м, литера А,А1;
- - Заводоуправление, общей площадью 2 462,1 кв. м.
Как следует из кадастровой выписки разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:18: для эксплуатации существующей производственной базы, разрешенное использование участка с кадастровым номером 55:36:150601:19: склад (л.д. 109,110 том 4).
Как следует из пункта 4.1. соглашения об отступном, земельные участки на которых расположено указанное недвижимое имущество, предметом соглашения не являются. Права на данные земельные участки переданы по отдельному договору купли-продажи.
Указанное условие было согласовано, в связи с тем, что на дату заключения соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013, право собственности ООО "ПТФ "Промкомплект" на земельный участок, расположенный под указанными объектами недвижимости не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N 55:36:150601:18, площадью 50 326 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, был подписан между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "ПТФ "Промкомплект" - 13.03.2013 г., т.е. через два дня после подписания соглашения об отступном.
Право собственности на долю в земельном участке зарегистрировано 30.04.2013.
Из пункта 1.2. договора N 1570 от 13.03.2013 купли-продажи земельного участка следует, что доля в размере 37/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, определена с учетом, расположенных на данном земельном участке и принадлежащих ООО "ПТФ "Промкомплект" на дату подписания на праве собственности трех объектов:
- - склад N 1, общей площадью 2 149,5 кв. м, литера В;
- - склад N 2, общей площадью 2 170,2 кв. м, литера Д;
- - цех сборки, общей площадью 2 148,7 кв. м, литера А,А1.
Объекты недвижимости, переданные по соглашению об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013; 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 55:36:150601:18; земельный участок с кадастровым N 55:36:150601:19, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, представляют собой единую производственную базу, более того земельный участок предоставлялся ООО "ПТФ "Промкомплект" именно в связи с тем, что на нем расположены указанные выше объекты недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20 специально сформирован для эксплуатации склада (литера Е) (том 4 листы дела 110-111), фактически используется по назначению, что отражено в заключении оценщика (том 5 листы дела 37,38).
Доказательств возможности выделения в установленном законом порядке из указанных земельных участков свободных земельных участков, в деле нет.
Как пояснил представитель Шадрина А.В. суду, должник являлся арендатором земельного участка под базой до его выкупа у публичного собственника, поэтому в любом случае с учетом требований закона о единстве судьбы земельного участка и находящейся на ней недвижимости, а также положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, ООО "Мадрид" был бы единственным лицом, которое было вправе претендовать на земельный участок, находящийся по объектами недвижимости, переданными по соглашению об отступном.
Напротив, у иных оборота нет ни права, ни коммерческого интереса претендовать на приобретение такого земельного участка.
Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с доводами подателя жалобы о том, что для целей установления факта причинения Шадриным А.В. убытков в результате совершения сделки купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 необходимо рассматривать в совокупности цену объектов недвижимости, определенную в соглашении об отступном и цену земельных участков в договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013.
Между тем заявитель не представил никаких доказательств занижения этой совокупной цены.
Как следует из заключения эксперта ООО "Эксперт" от 18.04.2016 N 031 (л.д. 22-59 том 5):
- - рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:150601:18, площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20 составляет 550 000 руб.;
- - рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, отчужденных по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013, заключенному между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" составляет 1 020 000 руб.
Однако, из указанного заключения (л.д. 35-36) следует, что оценщиком были оценены лишь земельные участки, без учета того, они подлежат оценке в совокупности с объектами недвижимости производственной базы.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком указано, что на земельном участке имеются улучшения: производственная база (л.д. 36 том 5).
Расчет стоимости объектов экспертизы был выполнен в рамках сравнительного подхода, при этом в заключении указано, что информация по продаже и предложению долей вправе собственности на земельные участки отсутствует, рынок реализации долей не развит. Поэтому экспертом определялась отдельно стоимость земельного участка и стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 41-42 том 5).
Также эксперт указывает, что собственник доли, желающий ее продать, сталкивается с различными проблемами юридического, технического, морального характера, которые могут существенно затруднить продажу или делает ее невозможной (л.д. 47 том 5).
Данный факт делает долю в праве общей долевой собственности на земельный участок низколиквидным имуществом (л.д. 47 том 5).
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.
В силу пункта 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В данном случае, экспертом не приводятся объекты - аналоги по реализации именно доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который расположен под объектом недвижимости, нежилые помещения в котором принадлежат покупателю.
Рыночная стоимость доли определена расчетным путем, исходя из рыночной стоимости всего земельного участка с применением коэффициента ликвидности 0, 16.
Экспертом указано, что стоимость доли земельного участка - это не арифметическая величина, пропорциональная стоимости всего земельного участка, а величина, уменьшенная на коэффициент ликвидности.
При этом, экспертом не раскрыт порядок исчисления примененного коэффициента ликвидности - 0, 16, не видно, как в расчете учтены положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.
Как уже было сказано судом выше, несмотря на то, что спорные земельные участки застроены, оценщиком в качестве аналогов берутся незастроенные земельные участки, что в корне противоречит основным принципам оценки недвижимости.
Основой определения рыночной цены объекта недвижимости является анализ наиболее его эффективного использования.
Так, согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО N 7).
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14 ФСО N 7).
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15 ФСО N 7).
Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства (пункт 16 ФСО N 7).
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19 ФСО N 7).
Единственным отступлением от принципа наиболее эффективного использования является пункт 20 ФСО N 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
То есть налоги и публичные платежи за земельный участок подлежат уплате от цены, не зависящей от его застройки, так как такая застройка автоматически снижает возможность его реализации неопределенному кругу лиц по рыночной цене.
Поэтому заключение эксперта об оценке земельной доли и земельных участков, реализованных по договору купли-продажи от 02.07.2013 N 130702, является заведомо недостоверным.
В качестве обоснования убыточности сделки представитель управляющего в суд апелляционной инстанции сослался на вывод оценщика о гипотетической возможности выдела доли земельного участка в натуре, в виде не застроенного участка, имеющего рыночный спрос.
Однако, во-первых, эта ссылка не соответствует содержанию заключения (том 5 лист дела 56).
Вывод о реальной возможности выдела в натуре незастроенного земельного участка в заключении оценщика не содержится.
Суду не представлено никаких доказательств возможности выделения в натуре какого-либо ликвидного незастроенного земельного участка.
Доказательств того, что оценщик является кадастровым инженером и обладает специальными познаниями в вопросах выдела и межевания земельных участков, действующих нормативов и применения положений градостроительного законодательства в части определения размера земельного участка, необходимого для использования зданий, в деле также нет.
При этом вывод эксперта о гипотетической возможности выдела части земельного участка в натуре сделан с целым перечнем оговорок, указано, что для определения реальной возможности выдела может потребоваться строительно-техническая экспертиза и судебный процесс с сособственником доли.
Поэтому доказательств того, что хотя бы какая-то часть земельных участков, проданных по договору, могла бы представлять самостоятельную ценность, могла быть выделена в натуре, могла бы иметь ликвидность и ее выделение не нарушало бы требований пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, в деле нет.
Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что определенная экспертом стоимость спорных объектов по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 не может быть признана достоверной.
Таким образом, конкурсным управляющим не доказано, что договор купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 заключен на невыгодных условиях для должника.
Требования конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" А.Э. Лясман к Шадрину А.В. о взыскании убытков в размере 36 570 000 руб., из которых 35 000 000 руб. - убытки в результате заключения соглашения об отступном, 550 000 руб. + 1 020 000 руб. - стоимость имущества отчужденного по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 - удовлетворению на подлежат.
Судом первой инстанции не было учтено указанных обстоятельств, в результате чего необоснованно удовлетворены требования конкурсного управляющего.
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм процессуального права являются основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если эти нарушения привели или могли привести к принятию неправильного решения.
В связи с чем, определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 подлежит отмене.
Апелляционная жалоба Шадрина Андрея Владимировича подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11023/2016) Шадрина Андрея Владимировича удовлетворить.
определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 (судья Макарова Н.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании 48 369 684 руб. 83 коп. убытков, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" в лице конкурсного управляющего Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании убытков отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.11.2016 N 08АП-11023/2016 ПО ДЕЛУ N А46-16226/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2016 г. N 08АП-11023/2016
Дело N А46-16226/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11023/2016) Шадрина Андрея Владимировича на определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 (судья Макарова Н.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о привлечении его к ответственности по обязательствам должника и взыскании 48 369 684 руб. 83 коп. убытков, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Шадрина Андрея Владимировича - представитель Назаров С.К. (по доверенности от 23.09.2015, срок действия доверенности пять лет);
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны - представитель Лукьянченко А.В. (по доверенности от 31.12.2015, срок действия доверенности до 31.12.2016).
установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2015 по делу N А46-16226/2014 общество с ограниченной ответственностью "Производственно - торговая фирма "Промкомплект" города Омска (далее по тексту - ООО "ПТФ "Промкомплект", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на временного управляющего Лясман А.Э.
Публикация сообщения о признании ООО "ПТФ "Промкомплект" несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства состоялась в газете "Коммерсантъ" N 142 от 08.08.2015.
Определением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2015 конкурсным управляющим ООО "ПТФ "Промкомплект" утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.
Конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман Аглая Эдуардовна обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании убытков в размере 36 570 000 руб. (с учетом уточнений л.д. 17-18 том 6) со ссылкой на заключение эксперта и на определение суда от 30.06.2016 по делу N А46-16226/2014, которым признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2012 N 12/0925, заключенный между должником и ООО "Перспектива" (предмет договора - 1115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:2008).
Определением Арбитражного суда Омской области от 01.08.2016 по делу N А46-16226/2014 заявление конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман А.Э. удовлетворено. Шадрин А.В. привлечен к имущественной ответственности в виде возмещения убытков ООО "ПТФ "Промкомплект". С Шадрина А.В. в конкурсную массу должника взысканы денежные средства в размере 36 570 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Шадрин А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции от 01.08.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ее податель указал следующее.
- суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о причинении должнику убытков на сумму 35 000 000 руб. в результате заключения между ООО "Мадрид" и ООО "ПТФ "Промкомплект" соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013. Выводы суда об отсутствии обязательств у ООО "ПТФ "Промкомплект" перед ООО "Мадрид" не соответствует обстоятельствам дела.
- судом первой инстанции не было учтено, что объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, представляют собой единую производственную базу, земельный участок предоставлялся ООО "ПТФ "Промкомплект" в связи с тем, что на нем расположены указанные выше объекты недвижимости.
- судом первой инстанции не было учтено, что если бы ООО "Мадрид" зарегистрировало право собственности на склады и цех сборки до 13.03.2013, то есть до даты выкупа земельного участка ООО "ПТФ "Промкомплект" у Департамента, должник вообще бы не приобрел прав на земельный участок, а ООО "Мадрид" вправе было бы как собственник объектов недвижимости приобрести земельный участок по цене 105 209 руб. 50 коп.
- судом не было учтено, что в результате заключения бывшим руководителем ООО "ПТФ "Промкомплект" Шадриным АН. договора купли-продажи с ООО "Мадрид", должнику не были причинены убытки, более того на стороне должника возникло неосновательное обогащение.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" Лясман А.Э. возразила против доводов апелляционной жалобы, просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Шадрина А.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего ООО "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман А.Э. указал, что считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270, 272 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, протоколом внеочередного собрания участников ООО "ПТФ "Промкомплект" от 27.02.2012 N 12/02-24 директором общества был назначен Шадрин А.В.
Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.03.2015 N 5543201501220024 подтверждается, что Шадрин А.В. являлся одним из участников должника (размер доли 50%).
05.12.2014 ЗАО "Группа АМИ" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании ООО "ПТФ "Промкомплект" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Омской области от 22.01.2015 указанное заявление принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПТФ "Промкомплект".
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2015 по делу N А46-16226/2014 ООО "ПТФ "Промкомплект" признано несостоятельным (банкротом).
Как указал конкурсный управляющий, до введения процедуры банкротства должником, в лице директора Шадрина А.В., были совершены сделки, направленные на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества.
1. 25.09.2012 между ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) и ООО "Перспектива" (покупатель) был заключен договор N 12/0925 купли-продажи земельного участка.
Определением Арбитражного суда Омской области от 30.06.2016, вынесенным в рамках дела N А46-16226/2014, указанный договор признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Перспектива" возвратить в конкурсную массу ООО "ПТФ "Промкомплект" 1 115/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для общественно-деловых целей под здание, площадью 1 694 кв. м, кадастровый номер 55:36:04 01 16:2008, адрес (месторасположение) которого установлено в 33 м южнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Орджоникидзе, д. 11.
В связи с чем, требование конкурсного управляющего в части необоснованности действий Шадрина А.В. по заключению договора N 12/0925 купли-продажи земельного участка исключено из первоначально заявленного (л.д. 17-18 том 6).
2.11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Пунктом 1.2 соглашения от 11.03.2013 N 13/03-11 в качестве отступного ООО "Мадрид" от должника передается следующее недвижимое имущество:
- - Склад - одноэтажное здание общей площадью 1 631,30 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Склад N 1 - одноэтажное здание общей площадью 2 149,50 кв. м, литера В, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Склад N 2 - одноэтажное здание общей площадью 2 170,20 кв. м, литера Д, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Цех сборки - трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 2 148,70 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Заводоуправление - незавершенное строительством трехэтажное здание с одноэтажным кирпичным пристроем общей площадью 2 462,10 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- 3.02.07.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключен договор купли-продажи N 130702 (цена сделки - 137 009 руб. 50 коп.), по условиям которого ООО "ПТФ "Промкомплект" (продавец) обязуется передать в собственность, а ООО "Мадрид" (покупатель) принять и оплатить следующее недвижимое имущество:
- - 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - Земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20.
Стоимость имущества согласована сторонами в пункте 3.1 договора в сумме 137 009 руб. 50 коп.
Ссылаясь на то, что в результате отчуждения всего принадлежащего должнику имущества ООО "ПТФ "Промкомплект" фактически прекратило осуществление хозяйственной деятельности и перестало получать прибыль, что, в свою очередь, привело к банкротству общества, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о привлечении Шадрина А.В. к субсидиарной ответственности по обязательствам должника в виде взыскания убытков в размере 36 570 000 руб. по настоящему делу.
В рамках рассмотрения настоящего обособленного спора была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости отчужденного недвижимого имущества (определение от 03.12.2015).
Как следует из заключения эксперта ООО "Эксперт" от 18.04.2016 N 031 рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 550 000 руб.; рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, отчужденного по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013, заключенному между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" составляет 1 020 000 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из наличия оснований для взыскания убытков с бывшего руководителя должника, поскольку в результате заключения соглашения об отступном должнику причинены убытки в сумме 35 000 000 руб., так как фактически должником в лице Шадрина А.В. совершена сделка о переводе на себя чужих неисполненных обязательств, ведущая к выведению из активов ООО "ПТФ "Промкомплект" недвижимого имущества и производственных мощностей, а в договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 реальная цена имущества занижена, сделка совершена на невыгодных условиях для должника. При этом, суд первой инстанции принял во внимание, что конкурсный управляющий в настоящее время не имеет возможности предъявить соответствующие требования к ООО "Мадрид", в связи с исключением общества 30.07.2015 из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Абзацем 6 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) установлено, что конкурсный управляющий вправе, в том числе подавать в арбитражный суд от имени должника иски о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) руководителя должника.
В силу пункта 1 статьи 53.1 ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
Руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества (пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В настоящем обособленном споре заявлено о наличии реального ущерба должнику в виде утраты имущества общества.
Между тем, выводы суда первой инстанции о том, что соглашение об отступном совершено фактически в отсутствие предоставления для должника (с искусственно созданным предоставлением) суд апелляционной инстанции признает ошибочными и не соответствующими обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Право требования к ООО "ПТФ "Промкомплект" у ООО "Мадрид" возникло на основании договора уступки права требования от 18.02.2013 N 13/02-18, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Экспорт-шина" (далее - ООО "Экспорт-шина") и ООО "Мадрид", с учетом: договора N КЛ-105/2007 о предоставлении кредитной линии от 13.07.2007, заключенного между открытым акционерным обществом "Банк УралСиб" (далее - ОАО "Банк УралСиб") и ООО "ПТФ "Промкомплект"; договора поручительства N П-105/2007/7 от 16.04.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Скайлевел" (далее - ООО "Скайлевел") и ОАО "Банк УралСиб"; договора N ЗН-105/2007/3 об ипотеке от 16.04.2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ОАО "Банк УралСиб"; договора от 24.06.2010 N УТП-001/2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Потенциал" (далее - ООО "Потенциал") и ОАО "Банк УралСиб"; договора N ДО-002/2010 об отступном от 05.08.2010, заключенного между ООО "Потенциал" и ООО "Скайлевел"; договора купли-продажи N 12/08-09 от 09.08.2012, заключенного между ООО "Скайлевел" и Придворным Романом Евгеньевичем; договора купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012, заключенного между Придворным Р.Е. и ООО "Экспорт-шина".
Из материалов дела усматривается, что 13.07.2007 между ОАО "УралСиб" и ООО "ПТФ "Промкомплект" заключен кредитный договор N КЛ-105/2007, который был обеспечен залогом имущества должника и поручительством иных лиц.
ООО "ПТФ "Промкомплект" обязательство по возврату кредитных средств не исполнил, 10.08.2009 ОАО "УралСиб" обращалось к ООО "ПТФ "Промкомплект" с требованием о полном досрочном погашении задолженности (л.д. 60 том 3).
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 29.01.2010 по делу N 2-21/2010 с ООО "ПТФ "Промкомплект" солидарно с иными поручителями взыскана задолженность ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии в размере 4 344 319,27 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, а также комиссия в размере 12 000 руб., неустойка в размере 573 руб., проценты за пользование кредитом с 29.09.2009 по день фактической уплаты долга и судебные расходы (л.д. 62-66 том 3).
ООО "Скайлевел" являлось поручителем ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору поручительства N П-105/2007/7 от 16.04.2010 перед ОАО "УралСиб" во исполнение обязательств ООО "ПТФ "Промкомплект" как заемщика по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии (л.д. 50 том 3).
Кроме того, 16.04.2010 между ОАО "УралСиб" и ООО "Скайлевел" (залогодатель) был заключен договор об ипотеке N ЗН-105/2007/3, по условиям которого ООО "Скайлевел" предоставило банку в залог в обеспечение обязательств ООО "ПТФ "Промкомплект" по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии (в редакции дополнительных соглашений) объекты недвижимости: нежилое помещение N 8 П, общей площадью 615 кв. м, по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7; нежилое помещение N 9 П, общей площадью 550,4 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7; 222/1000 доли в праве общей собственности на места общего пользования - нежилые помещения, площадь 508,9 кв. (л.д. 56-59 том 3).
24.06.2010 между ОАО "УралСиб" и ООО "Потенциал" был заключен договор цессии N ПТ-001/2010 о передаче ООО "Потенциал" прав требования к ООО "ПТФ "Промкомплект" на сумму 49 210 000 руб. (л.д. 67-70 том 3), в том числе обеспечивающие обязательство права требования к ООО "Скайлевел".
ООО "Потенциал" обратилось к ООО "ПТФ "Промкомплект" с требованием о погашении задолженности по договору о предоставлении кредитной линии (л.д. 81 том 3).
Должник задолженность не погасил.
По договору об отступном N ДО-002/2010 от 05.08.2010 (л.д. 78 том 3) ООО "Скайлевел" как поручитель за ООО "ПТФ "Промкомплект" передало ООО "Потенциал" как цессионарию от банка имущество общей стоимостью 49 210 000 руб.: нежилое помещение N 8 П, общей площадью 615 кв. м, по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7, стоимостью по оценке сторон 26 207 384 руб. 10 коп., в том числе НДС; нежилое помещение N 9 П, общей площадью 550,4 кв. м по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, дом N 7, стоимостью по оценке сторон 22 580 994 руб. 88 коп.; 222/1000 доли в праве общей собственности на места общего пользования - нежилые помещения, площадь 508,9 кв. м, стоимостью по оценке сторон 421 621 руб. 02 коп. (л.д. 79-80 оборотная сторона том 3).
По договору купли-продажи N 12 от 09.08.2012, заключенному между Придворным Р.Е. и ООО "Скайлевел", ООО "Скайлевел" передало Придворному Р.Е. право требовать выплаты задолженности от ООО "ПТФ "Промкомплект" в размере 49 210 000 руб., которое возникло у продавца на основании соглашения об отступном N ДО-002/2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ООО "Потенциал" (л.д. 77 том 3).
По договору купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012 (л.д. 76 том 3) Придворный Р.Е. (продавец) передал покупателю ООО "Экспорт-шина" право требовать выплаты задолженности от ООО "ПТФ "Промкомплект" в размере 49 210 000 руб., которое возникло у продавца на основании соглашения об отступном N ДО-002/2010, заключенного между ООО "Скайлевел" и ООО "Потенциал", договора купли-продажи N 12 от 09.08.2012, заключенного между продавцом и ООО "Скайлевел".
По условиям представленного в материалы дела договора уступки требования от 18.02.2013 N 13/02-18 (л.д. 18 том 3) ООО "Экспорт-шина" (цедент) уступает, а ООО "Мадрид" (цессионарий) принимает в части право (требования) к ООО "ПТФ "Промкомплект", принадлежащее цеденту в сумме 35 000 000 руб.
Указанное право принадлежит ООО "Экспорт-шина" на основании договора купли-продажи N 12/08-13 от 13.08.2012, заключенного между ООО "Экспорт-шина" и Придворным Р.Е. (пункт 1.2 договора уступки требования от 18.02.2013 N 13/02-18).
В результате 11.03.2013 между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" заключено соглашение об отступном N 13/03-11, по условиям которого стороны договариваются о прекращении обязательств должника по уплате долга в размере 35 000 000 руб. взамен передачи должником ООО "Мадрид" отступного, указанного в пункте 1.2 соглашения.
Таким образом, ООО "ПТФ "Промкомплект" передало имущество ООО "Мадрид" фактически в счет прекращения своей собственной задолженности по договору N КЛ-105/2007 от 13.07.2007 о предоставлении кредитной линии, подтвержденной вступившим в законную силу решением суда.
Поэтому выводы суда о том, что ООО "ПТФ "Промкомплект" в лице Шадрина А.В. при заключении соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013 фактически совершена сделка о переводе на себя чужих неисполненных обязательств, ошибочны и не соответствуют обстоятельствам дела.
Указанная сделка привела к прекращению существовавших обязательств к должнику, вытекающих из получения им ранее кредитных средств.
Конкурсный управляющий ООО "ПТФ "Промкомплект" заявлял о совершении Шадриным А.В. безвозмездной сделки по отчуждению ликвидных активов при заключении вышеуказанного соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013.
Поскольку по основаниям, изложенным выше, сделка являлась возмездной и поскольку превышение стоимости имущества над ценой, указанной в соглашении об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013 (35 000 000 руб.) заявитель не доказывал, оснований для взыскания убытков с Шадрина А.В. не имеется.
К тому же конкурсный управляющий не представлял доказательств недобросовестности кредитора по соглашению об отступном, не раскрывал его аффилированности по отношению к должнику.
Расчет с кредитором по имеющему обязательству сам по себе не является недобросовестным действием и не может считаться причинившим убытки должнику.
Причинение убытков иным кредитам конкурсный управляющий ссылками на конкретные обстоятельства не раскрывал и не доказывал.
Далее конкурсным управляющим заявлено о том, что договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 реальная цена имущества занижена, сделка совершена на невыгодных условиях для должника.
По указанному договору должником передано ООО "Мадрид" следующее недвижимое имущество:
- - 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20;
- - земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20.
Стоимость имущества согласована сторонами в пункте 3.1 договора в сумме 137 009 руб. 50 коп.
Как пояснил ответчик и подтверждено материалами дела, цена договора в размере 137 009 руб. 50 коп. была обусловлена следующим:
По адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, располагалась производственная база, включающая в себя объекты недвижимости, переданные должником ООО "Мадрид" по соглашению об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013, а именно:
- - склад, общей площадью 1 631,3 кв. м, литера Е;
- - склад N 1, общей площадью 2 149,5 кв. м. литера В;
- - склад N 2. общей площадью 2 170,2 кв. м, литера Д;
- - цех сборки, общей площадью 2 148,7 кв. м, литера А,А1;
- - Заводоуправление, общей площадью 2 462,1 кв. м.
Как следует из кадастровой выписки разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:18: для эксплуатации существующей производственной базы, разрешенное использование участка с кадастровым номером 55:36:150601:19: склад (л.д. 109,110 том 4).
Как следует из пункта 4.1. соглашения об отступном, земельные участки на которых расположено указанное недвижимое имущество, предметом соглашения не являются. Права на данные земельные участки переданы по отдельному договору купли-продажи.
Указанное условие было согласовано, в связи с тем, что на дату заключения соглашения об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013, право собственности ООО "ПТФ "Промкомплект" на земельный участок, расположенный под указанными объектами недвижимости не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N 55:36:150601:18, площадью 50 326 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, был подписан между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "ПТФ "Промкомплект" - 13.03.2013 г., т.е. через два дня после подписания соглашения об отступном.
Право собственности на долю в земельном участке зарегистрировано 30.04.2013.
Из пункта 1.2. договора N 1570 от 13.03.2013 купли-продажи земельного участка следует, что доля в размере 37/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, определена с учетом, расположенных на данном земельном участке и принадлежащих ООО "ПТФ "Промкомплект" на дату подписания на праве собственности трех объектов:
- - склад N 1, общей площадью 2 149,5 кв. м, литера В;
- - склад N 2, общей площадью 2 170,2 кв. м, литера Д;
- - цех сборки, общей площадью 2 148,7 кв. м, литера А,А1.
Объекты недвижимости, переданные по соглашению об отступном N 13/03-11 от 11.03.2013; 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 55:36:150601:18; земельный участок с кадастровым N 55:36:150601:19, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, представляют собой единую производственную базу, более того земельный участок предоставлялся ООО "ПТФ "Промкомплект" именно в связи с тем, что на нем расположены указанные выше объекты недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20 специально сформирован для эксплуатации склада (литера Е) (том 4 листы дела 110-111), фактически используется по назначению, что отражено в заключении оценщика (том 5 листы дела 37,38).
Доказательств возможности выделения в установленном законом порядке из указанных земельных участков свободных земельных участков, в деле нет.
Как пояснил представитель Шадрина А.В. суду, должник являлся арендатором земельного участка под базой до его выкупа у публичного собственника, поэтому в любом случае с учетом требований закона о единстве судьбы земельного участка и находящейся на ней недвижимости, а также положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, ООО "Мадрид" был бы единственным лицом, которое было вправе претендовать на земельный участок, находящийся по объектами недвижимости, переданными по соглашению об отступном.
Напротив, у иных оборота нет ни права, ни коммерческого интереса претендовать на приобретение такого земельного участка.
Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с доводами подателя жалобы о том, что для целей установления факта причинения Шадриным А.В. убытков в результате совершения сделки купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 необходимо рассматривать в совокупности цену объектов недвижимости, определенную в соглашении об отступном и цену земельных участков в договоре купли-продажи N 130702 от 02.07.2013.
Между тем заявитель не представил никаких доказательств занижения этой совокупной цены.
Как следует из заключения эксперта ООО "Эксперт" от 18.04.2016 N 031 (л.д. 22-59 том 5):
- - рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) 37/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:150601:18, площадью 50 326 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20 составляет 550 000 руб.;
- - рыночная стоимость (по состоянию на 02.07.2013) земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:19 площадью 4 800 кв. м, местоположение которого установлено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Молодежная, д. 20, отчужденных по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013, заключенному между ООО "ПТФ "Промкомплект" и ООО "Мадрид" составляет 1 020 000 руб.
Однако, из указанного заключения (л.д. 35-36) следует, что оценщиком были оценены лишь земельные участки, без учета того, они подлежат оценке в совокупности с объектами недвижимости производственной базы.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком указано, что на земельном участке имеются улучшения: производственная база (л.д. 36 том 5).
Расчет стоимости объектов экспертизы был выполнен в рамках сравнительного подхода, при этом в заключении указано, что информация по продаже и предложению долей вправе собственности на земельные участки отсутствует, рынок реализации долей не развит. Поэтому экспертом определялась отдельно стоимость земельного участка и стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 41-42 том 5).
Также эксперт указывает, что собственник доли, желающий ее продать, сталкивается с различными проблемами юридического, технического, морального характера, которые могут существенно затруднить продажу или делает ее невозможной (л.д. 47 том 5).
Данный факт делает долю в праве общей долевой собственности на земельный участок низколиквидным имуществом (л.д. 47 том 5).
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.
В силу пункта 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В данном случае, экспертом не приводятся объекты - аналоги по реализации именно доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который расположен под объектом недвижимости, нежилые помещения в котором принадлежат покупателю.
Рыночная стоимость доли определена расчетным путем, исходя из рыночной стоимости всего земельного участка с применением коэффициента ликвидности 0, 16.
Экспертом указано, что стоимость доли земельного участка - это не арифметическая величина, пропорциональная стоимости всего земельного участка, а величина, уменьшенная на коэффициент ликвидности.
При этом, экспертом не раскрыт порядок исчисления примененного коэффициента ликвидности - 0, 16, не видно, как в расчете учтены положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.
Как уже было сказано судом выше, несмотря на то, что спорные земельные участки застроены, оценщиком в качестве аналогов берутся незастроенные земельные участки, что в корне противоречит основным принципам оценки недвижимости.
Основой определения рыночной цены объекта недвижимости является анализ наиболее его эффективного использования.
Так, согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО N 7).
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14 ФСО N 7).
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15 ФСО N 7).
Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства (пункт 16 ФСО N 7).
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19 ФСО N 7).
Единственным отступлением от принципа наиболее эффективного использования является пункт 20 ФСО N 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
То есть налоги и публичные платежи за земельный участок подлежат уплате от цены, не зависящей от его застройки, так как такая застройка автоматически снижает возможность его реализации неопределенному кругу лиц по рыночной цене.
Поэтому заключение эксперта об оценке земельной доли и земельных участков, реализованных по договору купли-продажи от 02.07.2013 N 130702, является заведомо недостоверным.
В качестве обоснования убыточности сделки представитель управляющего в суд апелляционной инстанции сослался на вывод оценщика о гипотетической возможности выдела доли земельного участка в натуре, в виде не застроенного участка, имеющего рыночный спрос.
Однако, во-первых, эта ссылка не соответствует содержанию заключения (том 5 лист дела 56).
Вывод о реальной возможности выдела в натуре незастроенного земельного участка в заключении оценщика не содержится.
Суду не представлено никаких доказательств возможности выделения в натуре какого-либо ликвидного незастроенного земельного участка.
Доказательств того, что оценщик является кадастровым инженером и обладает специальными познаниями в вопросах выдела и межевания земельных участков, действующих нормативов и применения положений градостроительного законодательства в части определения размера земельного участка, необходимого для использования зданий, в деле также нет.
При этом вывод эксперта о гипотетической возможности выдела части земельного участка в натуре сделан с целым перечнем оговорок, указано, что для определения реальной возможности выдела может потребоваться строительно-техническая экспертиза и судебный процесс с сособственником доли.
Поэтому доказательств того, что хотя бы какая-то часть земельных участков, проданных по договору, могла бы представлять самостоятельную ценность, могла быть выделена в натуре, могла бы иметь ликвидность и ее выделение не нарушало бы требований пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, в деле нет.
Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что определенная экспертом стоимость спорных объектов по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 не может быть признана достоверной.
Таким образом, конкурсным управляющим не доказано, что договор купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 заключен на невыгодных условиях для должника.
Требования конкурсного управляющего ООО "ПТФ "Промкомплект" А.Э. Лясман к Шадрину А.В. о взыскании убытков в размере 36 570 000 руб., из которых 35 000 000 руб. - убытки в результате заключения соглашения об отступном, 550 000 руб. + 1 020 000 руб. - стоимость имущества отчужденного по договору купли-продажи N 130702 от 02.07.2013 - удовлетворению на подлежат.
Судом первой инстанции не было учтено указанных обстоятельств, в результате чего необоснованно удовлетворены требования конкурсного управляющего.
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм процессуального права являются основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если эти нарушения привели или могли привести к принятию неправильного решения.
В связи с чем, определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 подлежит отмене.
Апелляционная жалоба Шадрина Андрея Владимировича подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11023/2016) Шадрина Андрея Владимировича удовлетворить.
определение Арбитражного суда Омской области от 01 августа 2016 года по делу N А46-16226/2014 (судья Макарова Н.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании 48 369 684 руб. 83 коп. убытков, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" (ИНН 5502030745, ОГРН 1025500517811) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Промкомплект" в лице конкурсного управляющего Лясман Аглаи Эдуардовны к Шадрину Андрею Владимировичу о взыскании убытков отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)