Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 30 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края
апелляционное производство N 05АП-1611/2016, 05АП-1612/2016
на решение от 21.01.2016
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-20154/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Губича Сергея Ивановича (ИНН 253600767058, ОГРН 312774605901594)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
третьи лица Администрация г. Владивостока, Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С.
о взыскании 172692 рублей 83 копеек,
при участии:
- от истца: Храпатая О.Д. - представитель по доверенности от 18.09.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от администрации г. Владивостока: Хомова О.В. - представитель по доверенности от 30.11.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Губич Сергей Иванович (далее - ИП Губич С.И., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) о взыскании 172692 рублей 83 копеек неосновательного обогащения.
Определением суда от 28.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены И.С. Османова, Ю.Е. Пастухова, В.А. Шуманова.
Определением суда от 17.12..2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация г. Владивостока (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что, основанием перечисления ИП Губичем С.И. арендной платы в размере 19486,20 рублей (за период с 21.02.2014 по 22.04.2015) является заключенный договор аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 и дополнительные соглашения к нему; при этом факт заключения истцом договоров купли-продажи нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, не влечет изменений обязательств, возложенных на него договором аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421. В этой связи приходит к выводу, что получение ответчиком денежных средств в рамках исполнения договора не может быть квалифицированно как неосновательное обогащение. Отмечает, что изменение размера арендной платы в связи с продажей части нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, возможно только при условии заключения с новыми собственниками нежилых помещений договора аренды земельного участка либо изменении условий договора от 03.04.2010 N 05-Ю-11421.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает на допущенные судом процессуальные нарушения, выразившиеся в том, что истец при подаче искового заявления не направил документы, приложенные к иску, сторонам по делу; при этом суд ссылается на договоры купли-продажи от 06.02.2014, однако в Департаменте указанные документы отсутствуют. Отмечает, что истцом неверно избран способ защиты своего права, поскольку между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.04.2010 N 05-Ю-11421 земельного участка, договорные отношения сторонами не прекращены; истец никогда не обращался в Департамент с заявлением о возврате излишне оплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка. Обращает внимание, что истцом не представлено доказательств сбережения денежных средств ответчиком, учитывая, что в силу норм Бюджетного кодекса Российской Федерации все денежные средства, полученные за аренду перечисляются в муниципальный бюджет.
В канцелярию суда в электронном виде поступил отзыв ИП Губича С.И. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Департамент, Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Поддержал доводы апелляционной жалобы Департамента.
Представитель истца по апелляционным жалобам возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.04.2010 между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ИП Губичем С.И. (арендатор) заключен договор N 05-Ю-11421 аренды земельного участка (далее - договор аренды в редакции соглашения от 02.10.2012), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения от 28.05.2009 N 489-р предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050045:602 площадью 690 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 46 (участок находится примерно в 0,01 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства здания кафе (объекты общественного питания) на срок с 23.04.2010 по 22.04.2015 (пункты 1.1, 1.3).
Пунктом 2.1 договора арендная плата в период с 02.10.2012 установлена сторонами в размере 19486 рублей 20 копеек в месяц на основании расчета (Приложение N 1 к соглашению от 02.10.2012).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Размер арендной платы в силу пункта 2.5 договора может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения, которое арендатор обязан в течение 7 дней от даты получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя.
Арендуемый земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 23.04.2010. Договор аренды зарегистрирован 14.09.2010, соглашение от 02.10.2012-04.10.2012 в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю за N 25-25-01/118/2010-130 и N 25-25-01/192/2012-440.
Согласно кадастровому плану участок предоставлен из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец), Османовым И.С. (покупатель 1) и Шумаковым В.А. (покупатель 2) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в долевую собственность покупателей нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец), Османовым И.С. (покупатель 1) и Пастуховым Ю.Е. (покупатель 2) также заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в долевую собственность покупателей нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 4-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
Кроме того 06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец) и Пастуховым Ю.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 5-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
Переходы права зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем 21.02.2014 в ЕГРП сделаны соответствующие записи.
21.02.2014 Губичу С.И. регистрирующим органом выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении нежилых помещений общей площадью 490 и 476,1 кв. м на втором и первом этажах соответственно здания, расположенного по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 46-б.
17.06.2015 ИП Губич С.И. направил в адрес Департамента (правопреемник арендодателя) заявление (исх. N 40-З) с требованием произвести перерасчет арендной платы земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:602 за период с 21.02.2014 соразмерно принадлежащей ему доли в праве в размере 966,1 кв. м в связи с продажей части помещений в построенном здании-кафе.
Письмом от 26.08.2015 (исх. N 20/04/02-06/29442) арендодатель, указав, что внесение изменений в условия договора аренды земельного участка возможно только в рамках действующего договора, порекомендовал арендатору обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды с разъяснением положений действующего законодательства.
Полагая, что в период с 21.02.2014 начисление арендной платы предпринимателю в согласованном договором аренды размере является незаконным в силу множественности лиц на стороне арендатора, ИП Губич С.И. 21.09.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
При этом пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Так, в случае, когда приобретение имущества не соответствует содержанию обязательственного правоотношения, требование одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством является требованием о возврате неосновательного обогащения (статья 1103 ГК РФ).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как следует из разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10, от 05.07.2011 N 1721/11, от 01.11.2011 N 7088/11 и от 19.03.2013 N 14773/12.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.
Судом установлено, что 21.02.2014 истцом произведено частичное отчуждение принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в возведенном на арендуемом по договору от 23.04.2010 N 05-Ю-11421 (в редакции соглашения от 02.10.2012) земельном участке здании.
В результате сделок в настоящее время Губич С.И. является собственником помещений на втором и первом этажах общей площадью 966,1 кв. м; Шумаков В.А. - собственником 1/2 доли в праве на помещение третьего этажа; Османов И.С. - собственником 1/2 доли в праве на помещение третьего этажа и 3/4 доли в праве на помещение четвертого этажа; Пастухову Ю.Е. принадлежат 1/4 доли в праве на помещение четвертого этажа и помещение пятого этажа здания.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку договоры купли-продажи от 06.02.2014 считаются заключенными с момента их государственной регистрации, то основания для начисления предпринимателю арендной платы в размере 19486 рублей 20 копеек в месяц в период с 21.02.2014 у Департамента в силу закона отсутствовали.
Между тем из представленных истцом в материалы дела платежных поручений следует, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что за период февраль 2014 года вплоть по 22.04.2015 включительно (согласованный срок действия аренды) ИП Губич С.И. надлежащим образом и в полном объеме вносил арендные платежи в согласованном договором размере в общей сумме 287108 рублей. Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С. в своих пояснениях также подтверждают, что арендная плата за земельный участок, обслуживающий принадлежащие им помещения, с момента их приобретения не оплачивалась.
Таким образом, денежные средства в спорной сумме, внесенные предпринимателем в качестве арендной платы по договору аренды за период с 21.02.2014 по 22.04.2015, являются неосновательным обогащением Департамента, поскольку излишне перечислены истцом ответчику в сумме, превышающей стоимость аренды земельного участка в части принадлежащих истцу 966,1 кв. м помещений в здании.
В этой связи, установив отсутствие у Департамента оснований получения от ИП Губича С.И. спорных денежных средств по представленным платежным поручениям в уплату по договору аренды, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 172692 рублей 83 копеек, а также наличия оснований для удовлетворения исковых требований в порядке главы 60 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы Администрации о том, что основанием перечисления ИП Губичем С.И. арендной платы в размере 19486,20 рублей за период с 21.02.2014 по 22.04.2015 являлся заключенный договор аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 и дополнительные соглашения к нему, в связи с чем, получение ответчиком денежных средств в рамках исполнения договора, по мнению третьего лица, не может быть квалифицированно как неосновательное обогащение, как и доводы Департамента об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права, судебной коллегией отклоняются.
Действительно, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.08.2000 N 7826/99, от 03.07.2001 N 9261/00, от 29.06.2004 N 3771/04, определении Верховного Суда РФ от 28.12.2010 N 18-В10-88, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ для того, чтобы констатировать неосновательное обогащение, необходимо отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества. Такими основаниями могут быть договоры, сделки и иные основания, предусмотренные статьей 8 ГК РФ.
Следовательно, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: сбережение имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
Вместе с тем судом установлено, что в период с 21.02.2014 договор аренды от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 является обязательством с долевой множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 1 статьи 308 ГК РФ), в связи с чем обязанность по внесению арендных платежей, установленная статей 614 Кодекса, с указанного периода лежит на всех собственниках помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б, пропорционально принадлежащим им площадям. При этом уплаченная ИП Губичем С.И. сумма аренды в размере 114415 рублей 17 копеек обоснованно признана судом надлежащим исполнением своего договорного обязательства.
Выводы апеллянтов о том, что изменение размера арендной платы в связи с продажей части нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, возможно только при условии заключения с новыми собственниками нежилых помещений договора аренды земельного участка либо изменении условий договора от 03.04.2010 N 05-Ю-11421, также подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании вышеприведенных положений земельного и гражданского законодательства.
Довод Департамента о том, что денежные средства, полученные от арендаторов земельных участков, перечисляются в муниципальный бюджет по правилам Бюджетного законодательства, правового значения не имеет, поскольку по смыслу статьи 1102 ГК РФ лицом, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество, является непосредственный получатель такого имущества. Платежными поручениями подтверждается факт перечисления предпринимателем излишних платежей в счет аренды в пользу Департамента, в связи с чем именно Департамент является надлежащим ответчиком по заявленному иску.
Ссылка Департамента на допущенное арбитражным судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в том, что истцом ответчику не направлены приложения к иску, в частности договоры купли-продажи от 06.02.2014, не принимается во внимание апелляционного суда, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Более того соответствующих ходатайств об обязании истца представить указанные документы либо об ознакомлении с материалами дела Департаментом ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлено.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы заявителей апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционные жалобы Департамента и Администрации удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2016 по делу N А51-20154/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 05АП-1611/2016, 05АП-1612/2016 ПО ДЕЛУ N А51-20154/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. N 05АП-1611/2016, 05АП-1612/2016
Дело N А51-20154/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 30 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края
апелляционное производство N 05АП-1611/2016, 05АП-1612/2016
на решение от 21.01.2016
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-20154/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Губича Сергея Ивановича (ИНН 253600767058, ОГРН 312774605901594)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
третьи лица Администрация г. Владивостока, Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С.
о взыскании 172692 рублей 83 копеек,
при участии:
- от истца: Храпатая О.Д. - представитель по доверенности от 18.09.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от администрации г. Владивостока: Хомова О.В. - представитель по доверенности от 30.11.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Губич Сергей Иванович (далее - ИП Губич С.И., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) о взыскании 172692 рублей 83 копеек неосновательного обогащения.
Определением суда от 28.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены И.С. Османова, Ю.Е. Пастухова, В.А. Шуманова.
Определением суда от 17.12..2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация г. Владивостока (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что, основанием перечисления ИП Губичем С.И. арендной платы в размере 19486,20 рублей (за период с 21.02.2014 по 22.04.2015) является заключенный договор аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 и дополнительные соглашения к нему; при этом факт заключения истцом договоров купли-продажи нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, не влечет изменений обязательств, возложенных на него договором аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421. В этой связи приходит к выводу, что получение ответчиком денежных средств в рамках исполнения договора не может быть квалифицированно как неосновательное обогащение. Отмечает, что изменение размера арендной платы в связи с продажей части нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, возможно только при условии заключения с новыми собственниками нежилых помещений договора аренды земельного участка либо изменении условий договора от 03.04.2010 N 05-Ю-11421.
Не согласившись с вынесенным решением, Департамент также обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает на допущенные судом процессуальные нарушения, выразившиеся в том, что истец при подаче искового заявления не направил документы, приложенные к иску, сторонам по делу; при этом суд ссылается на договоры купли-продажи от 06.02.2014, однако в Департаменте указанные документы отсутствуют. Отмечает, что истцом неверно избран способ защиты своего права, поскольку между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.04.2010 N 05-Ю-11421 земельного участка, договорные отношения сторонами не прекращены; истец никогда не обращался в Департамент с заявлением о возврате излишне оплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка. Обращает внимание, что истцом не представлено доказательств сбережения денежных средств ответчиком, учитывая, что в силу норм Бюджетного кодекса Российской Федерации все денежные средства, полученные за аренду перечисляются в муниципальный бюджет.
В канцелярию суда в электронном виде поступил отзыв ИП Губича С.И. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Департамент, Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Поддержал доводы апелляционной жалобы Департамента.
Представитель истца по апелляционным жалобам возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 23.04.2010 между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ИП Губичем С.И. (арендатор) заключен договор N 05-Ю-11421 аренды земельного участка (далее - договор аренды в редакции соглашения от 02.10.2012), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения от 28.05.2009 N 489-р предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050045:602 площадью 690 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 46 (участок находится примерно в 0,01 м по направлению на юг от ориентира здание, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства здания кафе (объекты общественного питания) на срок с 23.04.2010 по 22.04.2015 (пункты 1.1, 1.3).
Пунктом 2.1 договора арендная плата в период с 02.10.2012 установлена сторонами в размере 19486 рублей 20 копеек в месяц на основании расчета (Приложение N 1 к соглашению от 02.10.2012).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Размер арендной платы в силу пункта 2.5 договора может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения, которое арендатор обязан в течение 7 дней от даты получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя.
Арендуемый земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 23.04.2010. Договор аренды зарегистрирован 14.09.2010, соглашение от 02.10.2012-04.10.2012 в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю за N 25-25-01/118/2010-130 и N 25-25-01/192/2012-440.
Согласно кадастровому плану участок предоставлен из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец), Османовым И.С. (покупатель 1) и Шумаковым В.А. (покупатель 2) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в долевую собственность покупателей нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец), Османовым И.С. (покупатель 1) и Пастуховым Ю.Е. (покупатель 2) также заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в долевую собственность покупателей нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 4-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
Кроме того 06.02.2014 между Губичем С.И. (продавец) и Пастуховым Ю.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 477,2 кв. м, расположенное на 5-м этаже здания по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б.
Переходы права зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем 21.02.2014 в ЕГРП сделаны соответствующие записи.
21.02.2014 Губичу С.И. регистрирующим органом выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении нежилых помещений общей площадью 490 и 476,1 кв. м на втором и первом этажах соответственно здания, расположенного по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 46-б.
17.06.2015 ИП Губич С.И. направил в адрес Департамента (правопреемник арендодателя) заявление (исх. N 40-З) с требованием произвести перерасчет арендной платы земельного участка с кадастровым номером 25:28:050045:602 за период с 21.02.2014 соразмерно принадлежащей ему доли в праве в размере 966,1 кв. м в связи с продажей части помещений в построенном здании-кафе.
Письмом от 26.08.2015 (исх. N 20/04/02-06/29442) арендодатель, указав, что внесение изменений в условия договора аренды земельного участка возможно только в рамках действующего договора, порекомендовал арендатору обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды с разъяснением положений действующего законодательства.
Полагая, что в период с 21.02.2014 начисление арендной платы предпринимателю в согласованном договором аренды размере является незаконным в силу множественности лиц на стороне арендатора, ИП Губич С.И. 21.09.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
При этом пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Так, в случае, когда приобретение имущества не соответствует содержанию обязательственного правоотношения, требование одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством является требованием о возврате неосновательного обогащения (статья 1103 ГК РФ).
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой редакции) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как следует из разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10, от 05.07.2011 N 1721/11, от 01.11.2011 N 7088/11 и от 19.03.2013 N 14773/12.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком.
Судом установлено, что 21.02.2014 истцом произведено частичное отчуждение принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в возведенном на арендуемом по договору от 23.04.2010 N 05-Ю-11421 (в редакции соглашения от 02.10.2012) земельном участке здании.
В результате сделок в настоящее время Губич С.И. является собственником помещений на втором и первом этажах общей площадью 966,1 кв. м; Шумаков В.А. - собственником 1/2 доли в праве на помещение третьего этажа; Османов И.С. - собственником 1/2 доли в праве на помещение третьего этажа и 3/4 доли в праве на помещение четвертого этажа; Пастухову Ю.Е. принадлежат 1/4 доли в праве на помещение четвертого этажа и помещение пятого этажа здания.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку договоры купли-продажи от 06.02.2014 считаются заключенными с момента их государственной регистрации, то основания для начисления предпринимателю арендной платы в размере 19486 рублей 20 копеек в месяц в период с 21.02.2014 у Департамента в силу закона отсутствовали.
Между тем из представленных истцом в материалы дела платежных поручений следует, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что за период февраль 2014 года вплоть по 22.04.2015 включительно (согласованный срок действия аренды) ИП Губич С.И. надлежащим образом и в полном объеме вносил арендные платежи в согласованном договором размере в общей сумме 287108 рублей. Шуманов В.А., Пастухов Ю.Е., Османов И.С. в своих пояснениях также подтверждают, что арендная плата за земельный участок, обслуживающий принадлежащие им помещения, с момента их приобретения не оплачивалась.
Таким образом, денежные средства в спорной сумме, внесенные предпринимателем в качестве арендной платы по договору аренды за период с 21.02.2014 по 22.04.2015, являются неосновательным обогащением Департамента, поскольку излишне перечислены истцом ответчику в сумме, превышающей стоимость аренды земельного участка в части принадлежащих истцу 966,1 кв. м помещений в здании.
В этой связи, установив отсутствие у Департамента оснований получения от ИП Губича С.И. спорных денежных средств по представленным платежным поручениям в уплату по договору аренды, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 172692 рублей 83 копеек, а также наличия оснований для удовлетворения исковых требований в порядке главы 60 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы Администрации о том, что основанием перечисления ИП Губичем С.И. арендной платы в размере 19486,20 рублей за период с 21.02.2014 по 22.04.2015 являлся заключенный договор аренды земельного участка от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 и дополнительные соглашения к нему, в связи с чем, получение ответчиком денежных средств в рамках исполнения договора, по мнению третьего лица, не может быть квалифицированно как неосновательное обогащение, как и доводы Департамента об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права, судебной коллегией отклоняются.
Действительно, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.08.2000 N 7826/99, от 03.07.2001 N 9261/00, от 29.06.2004 N 3771/04, определении Верховного Суда РФ от 28.12.2010 N 18-В10-88, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ для того, чтобы констатировать неосновательное обогащение, необходимо отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества. Такими основаниями могут быть договоры, сделки и иные основания, предусмотренные статьей 8 ГК РФ.
Следовательно, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: сбережение имущества на стороне приобретателя; убытки на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий.
Вместе с тем судом установлено, что в период с 21.02.2014 договор аренды от 03.04.2010 N 05-Ю-11421 является обязательством с долевой множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 1 статьи 308 ГК РФ), в связи с чем обязанность по внесению арендных платежей, установленная статей 614 Кодекса, с указанного периода лежит на всех собственниках помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 46-б, пропорционально принадлежащим им площадям. При этом уплаченная ИП Губичем С.И. сумма аренды в размере 114415 рублей 17 копеек обоснованно признана судом надлежащим исполнением своего договорного обязательства.
Выводы апеллянтов о том, что изменение размера арендной платы в связи с продажей части нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, возможно только при условии заключения с новыми собственниками нежилых помещений договора аренды земельного участка либо изменении условий договора от 03.04.2010 N 05-Ю-11421, также подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании вышеприведенных положений земельного и гражданского законодательства.
Довод Департамента о том, что денежные средства, полученные от арендаторов земельных участков, перечисляются в муниципальный бюджет по правилам Бюджетного законодательства, правового значения не имеет, поскольку по смыслу статьи 1102 ГК РФ лицом, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество, является непосредственный получатель такого имущества. Платежными поручениями подтверждается факт перечисления предпринимателем излишних платежей в счет аренды в пользу Департамента, в связи с чем именно Департамент является надлежащим ответчиком по заявленному иску.
Ссылка Департамента на допущенное арбитражным судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в том, что истцом ответчику не направлены приложения к иску, в частности договоры купли-продажи от 06.02.2014, не принимается во внимание апелляционного суда, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Более того соответствующих ходатайств об обязании истца представить указанные документы либо об ознакомлении с материалами дела Департаментом ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлено.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы заявителей апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционные жалобы Департамента и Администрации удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2016 по делу N А51-20154/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)