Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Милюшкова О.Ю. (по доверенности от 02.04.2015),
от ответчика: представитель Загребельная Я.А. (по доверенности от 19.05.2015),
от 3-го лица: до перерыва представитель Ледащева А.В. (по доверенности от 31.12.2014), после перерыва представитель Смирнова И.Ю. (по доверенности от 31.12.2014),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27928/2015) ЗАО "Промышленная группа "Техноком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 по делу N А56-39484/2015 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ЗАО "Промышленная группа "Техноком"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, уплаченных по договору и убытков,
установил:
Закрытое акционерное общество "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) (далее - Истец, ЗАО "Промышленная группа "Техноком", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Ответчик) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ, о взыскании 16 000 000 руб. платы по данному договору, убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением договора в размере 6 451 874 руб. 86 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5) (далее - Фонд).
Решением арбитражного суда от 01.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что Комитет при заключении договора купли-продажи не сообщил Обществу достоверных сведений об имеющихся обременениях предмета сделки, что повлияло на принятие Обществом решения о заключении договора купли-продажи.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Фонда занял солидарную с Ответчиком позицию по существу спора, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 24.12.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Во исполнение распоряжения Комитета от 14.05.2013 N 647-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А" Фондом был проведен аукцион по продаже указанного недвижимого имущества.
15.10.2013 между Комитетом и победителем аукциона, ЗАО "Промышленная Группа "Техноком", заключен договор купли-продажи N 11308-АЗ (далее - договор купли-продажи) в отношении
- - земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007145:2 площадью 790 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А, входящего в состав земель населенных пунктов, предоставленного для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти (местного самоуправления) в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. Участок расположен в границах, установленных в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с указанием кадастрового номера и земель, в состав которых входит земельный участок (далее - земельный участок);
- - многоквартирного дома с кадастровым номером 78:12:7145:2:12 площадью 790,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А, этажность - 3 (количество подземных этажей - 1), назначение - многоквартирный дом (многоквартирный дом, здание).
Договором купли-продажи установлены ограничения начала и завершения застройки: покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6-ти месяцев с момента заключения данного договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42-х месяцев с момента заключения договора.
Кроме того, земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" - зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится в многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 83 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи. Части земельного участка площадью 93 кв. м и 66 кв. м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 51 кв. м находится в охранной зоне газораспределительной сети.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи цена продажи объекта установлена в размере 16 000 000 руб., в том числе: цена продажи здания - 106 000 руб., цена продажи земельного участка -15 894 000 руб.
14.11.2013 на основании договора купли-продажи Общество зарегистрировало право собственности на многоквартирный дом и земельный участок.
Между тем, при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Общество установило, что по фасаду дома протянут газопровод к дому N 99 корп. 6 по ул. Седова.
Ссылаясь на то, что при проведении аукциона и заключении договора купли-продажи Комитет в нарушение пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации скрыл сведения о наличии обременения здания и земельного участка в виде газопровода низкого давления, проходящего по фасаду здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием или иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:
- - информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу;
- - знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Следовательно, город Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка, выставляя объекты на торги, должен был располагать сведениями о том, что на земельном участке находится здание, по фасаду которого проходит действующий газопровод. В свою очередь, Комитет обязан был включить соответствующие сведения в перечень обременений здания и земельного участка при выставлении их на торги.
Как было указано выше, при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Общество установило, что по фасаду дома протянут действующий газопровод к дому N 99 корп. 6 по ул. Седова, в результате чего Общество было вынуждено прекратить проведение дальнейших работ и обратиться в Фонд с просьбой оказать содействие в ускорении решения вопроса о переносе газораспределительной сети с фасада аварийного здания (ул. Седова, д. 99, корп. 5) за счет ведомственного бюджета.
Письмом от 22.07.2014 N 711 Общество обратилось к ГРО "ПетербургГаз" с просьбой принять экстренные меры по переносу газораспределительной сети с фасада аварийного здания.
Письмом от 15.09.2014 N ИВ-7961/14 ГРО "ПетербургГаз" подтвердило наличие на фасаде здания действующего газопровода низкого давления, указав, что он находится в собственности Санкт-Петербурга, а также предложило Обществу направить обращение о заключении договора на оказание услуг по ликвидации ограничений для строительства на земельном участке (л.д. 40 т. 1).
Как следует из протокола совещания Администрации Невского района Санкт-Петербурга с участием представителей ГКУ "Жилищное агентство Невского района СПб", ПЭУ N 3 ООО "ПетербургГаз", УГЗ МЧС по Санкт-Петербургу от 21.10.2014 N 31, в заключении о признании здания аварийным и подлежащим сносу от 10.12.2008 N 569 не отмечено наличие сетей газоснабжения на фасаде, а также указано, что в перечень обременений распоряжения Комитета от 14.05.2013 N 647-рз не включен действующий трубопровод сетей газоснабжения, находящийся на фасаде здания (л.д. 42 т. 1).
В письме ГРО "ПетербургГаз" от 09.10.2014 N 03/1357-14 указано, что согласование схемы временного ограждения возможно только после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке. Аналогичные мотивы отказа приведены также в письме ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" "Кабельная сеть" от 24.11.2014 N 033/24-264 в ответ на обращения Общества о согласовании схемы временного ограждения (л.д. 44-46 т. 1).
При этом ни договор купли-продажи, ни распоряжение Комитета от 14.05.2013 N 647-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А" не содержали сведений о наличии на фасаде здания действующего газопровода.
Учитывая изложенное, следует признать, что Общество принимало меры к урегулированию спора, просило Комитет как уполномоченного собственника газопровода принять меры к его переносу, однако Комитет от содействия в разрешении данного вопроса уклонился.
Доводы Комитета о том, что при заключении договора купли-продажи Обществу был предоставлен отчет об оценке от 25.03.2013 N 78/201/13-57306 с приложением результатов фотофиксации объекта, а также кадастровый паспорт от 25.03.2013 N 78/201/13-57306, имеющий указание на наличие на земельном участке охранной зоны газораспределительных сетей площадью 51 кв. м, не принимаются апелляционным судом, поскольку из содержания указанных документов не следовало, что проходящий по фасаду здания газопровод низкого давления является действующим. Кроме того, указанная в кадастровом паспорте площадь и расположение на земельном участке охранной зоны газораспределительной сети не позволяли предположить, что спорный газопровод является действующим.
Согласно заключению специалиста АНО "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" от 28.09.2015 N А15/371-ТИ площадь охранной зоны газораспределительной сети, указанная в документах, предоставленных при заключении договора купли-продажи N 11308-АЗ от 15.10.2013, не соответствует фактической площади охранной зоны газораспределительной сети. Фактическая площадь охранной зоны газораспределительной сети на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 99, корп. 5, лит. А, составляет 184 кв. м.
Доводы Ответчика о том, что Истец имел возможность оценить затраты, необходимые для исполнения инвестиционных обязательств, не представляются убедительными, поскольку ни в представленном Истцу техническом паспорте на здание, ни в кадастровом паспорте здания не отражено наличие спорного газопровода на фасаде многоквартирного дома. Таким образом, в отсутствие сведений о наличии такого существенного обременения как действующий газопровод на фасаде здания, Общество было лишено возможности оценить реальный объем затрат, необходимых для осуществления инвестиционного проекта, а равно его экономическую обоснованность с учетом данных затрат.
Невозможность осуществления инвестиционного проекта до решения вопроса о судьбе газопровода подтверждается, в том числе письмами ГРО "ПетербургГаз" от 09.10.2014 N 03/1357-14 и ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" "Кабельная сеть" от 24.11.2014 N 033/24-264, в которых указано, что согласование схемы временного ограждения возможно только после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке.
Учитывая изложенное, следует согласиться с подателем жалобы в том, что наличие действующего газопровода низкого давления на фасаде здания исключает возможность его сноса и тем самым делает неисполнимым пункт 3.2.3 договора купли-продажи, согласно которому Истец должен осуществить снос здания в течение 6-ти месяцев с момента заключения данного договора.
Учитывая, что спорный земельный участок приобретался Истцом под строительство жилого дома, для осуществления строительства необходимо снести находящееся на земельном участке здание, что не представляется возможным без предварительного перемещения действующего газопровода, что очевидно требует существенных финансовых затрат, а равно времени на проведение работ, а также их согласования в установленном законом порядке, следует признать, что при продаже земельного участка Обществу была предоставлена недостоверная информация об обременениях земельного участка, которая повлияла на решение покупателя приобрести спорный земельный участок.
Принимая во внимание факт предоставления Обществу несоответствующей действительности информации о площади охранной зоны газораспределительной сети на земельном участке и непредставление информации о том, что расположенный на фасаде здания газопровод является действующим, уклонения Комитета от содействия в урегулировании вопроса о переносе газопровода, а также учитывая, что в результате этого Общество лишено возможности исполнить предусмотренную договором купли-продажи обязанность по сносу здания в установленный срок и реализации инвестиционного проекта, апелляционный суд полагает, что требование о расторжении договора купли-продажи заявлено Обществом обоснованно, в связи с чем подлежит удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 настоящего Кодекса.
Пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет покупателю право требовать взыскания убытков в случае сообщения продавцом заведомо ложной информации о качественных свойствах земельного участка.
Бремя доказывания по делам о взыскании убытков распределяется следующим образом: истец должен доказать факт совершения ответчиком противоправных действий, причинения убытков и их размер, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшим вредом; ответчик, в свою очередь вправе доказывать отсутствие его вины в причиненных убытках.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В рассматриваемом случае платежным поручением N 498 от 23.10.2013 Общество перечислило Фонду 800 000 руб. вознаграждения за проведение торгов по продаже здания и земельного участка (л.д. 47 т. 1). Платежными поручениями от 28.10.2013 N N 5144, 5145, 5146 Общество оплатило Фонду в общей сумме 16 000 000 руб. стоимости здания и земельного участка по договору купли-продажи (л.д. 19-21, т. 2).
Кроме того, в качестве прямых убытков апелляционный суд полагает возможным взыскать с Комитета 3 763 607 руб. 22 коп. процентов, оплаченных Обществом по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.10.2013 N 1221/7915/0000/110/13 (л.д. 59 т. 1), заключенному с ОАО "Сбербанк России", и 291 781 руб. 64 коп. процентов, уплаченных по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 23.01.2014 N 1221/9055/1887/005/14, также заключенному с ОАО "Сбербанк России" (л.д. 93).
Как следует из абзаца 4 пункта 1 договора от 22.10.2013 N 1221/7915/0000/110/13, Обществу открыта невозобновляемая кредитная линия для вложения во необоротные активы в сумме 16 800 000 руб. для приобретения спорного земельного участка.
Согласно абзацу 4 пункта 1 договора от 23.01.2014 N 1221/9055/1887/005/14, Обществу открыта невозобновляемая кредитная линия для вложения во необоротные активы в сумме 2 389 600 руб., в том числе для осуществления предоплаты по договору подряда по закладке и заколачиванию проемов первых этажей, в том числе дома N 99 по ул. Седова, и для ограждения строительных площадок.
При этом предъявленные к возмещению в качестве убытков проценты рассчитаны Обществом пропорционально финансированию, выделенному в отношении здания и земельного участка, являющихся предметом договора купли-продажи.
Также Обществом обоснованно предъявлено к возмещению 1 500 105 руб. уплаченных по договору подряда от 03.02.2014 N УК-03, заключенному с ООО "Городская Многопрофильная Компания", за проведение работ по демонтажу здания (л.д. 48 т. 1). Как следует из представленных Истцом доказательств, к моменту обнаружения на фасаде здания и земельном участке действующего газопровода подрядчиком был выполнен определенный объем работ на сумму 1 500 105 руб., что подтверждается подписанными сторонами договора подряда актами по форме КС-2 и справками по форме КС-3 (л.д. 58-68 т. 1).
Ответчики мотивированных возражений относительно состава и размера понесенных Истцом расходов не представили.
Иные предъявленные к возмещению расходы Общества в непосредственной причинно-следственной связи с действиями Комитета не находятся, в связи с чем не подлежат возмещению применительно к положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене. Исковые требования Общества следует удовлетворить частично: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ, взыскать с Комитета в пользу Общества 16 000 000 руб. платы по договору купли-продажи от 15.10.2013 N 11308-АЗ и 6 355 493 руб. 86 коп. убытков, а также 140 678 руб. 74 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2 987 руб. 12 коп. расходов по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении остальной части иска отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 отменить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу закрытого акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) 16 000 000 руб. платы по договору купли-продажи от 15.10.2013 N 11308-АЗ и 6 355 493 руб. 86 коп. убытков, а также 140 678 руб. 74 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2 987 руб. 12 коп. расходов по апелляционной жалобе.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) из федерального бюджета 4 622 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2015 N 13АП-27928/2015 ПО ДЕЛУ N А56-39484/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Земля под домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2015 г. по делу N А56-39484/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Милюшкова О.Ю. (по доверенности от 02.04.2015),
от ответчика: представитель Загребельная Я.А. (по доверенности от 19.05.2015),
от 3-го лица: до перерыва представитель Ледащева А.В. (по доверенности от 31.12.2014), после перерыва представитель Смирнова И.Ю. (по доверенности от 31.12.2014),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27928/2015) ЗАО "Промышленная группа "Техноком" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 по делу N А56-39484/2015 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ЗАО "Промышленная группа "Техноком"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, уплаченных по договору и убытков,
установил:
Закрытое акционерное общество "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) (далее - Истец, ЗАО "Промышленная группа "Техноком", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Ответчик) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ, о взыскании 16 000 000 руб. платы по данному договору, убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением договора в размере 6 451 874 руб. 86 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5) (далее - Фонд).
Решением арбитражного суда от 01.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что Комитет при заключении договора купли-продажи не сообщил Обществу достоверных сведений об имеющихся обременениях предмета сделки, что повлияло на принятие Обществом решения о заключении договора купли-продажи.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Фонда занял солидарную с Ответчиком позицию по существу спора, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 24.12.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Во исполнение распоряжения Комитета от 14.05.2013 N 647-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А" Фондом был проведен аукцион по продаже указанного недвижимого имущества.
15.10.2013 между Комитетом и победителем аукциона, ЗАО "Промышленная Группа "Техноком", заключен договор купли-продажи N 11308-АЗ (далее - договор купли-продажи) в отношении
- - земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007145:2 площадью 790 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А, входящего в состав земель населенных пунктов, предоставленного для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти (местного самоуправления) в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. Участок расположен в границах, установленных в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с указанием кадастрового номера и земель, в состав которых входит земельный участок (далее - земельный участок);
- - многоквартирного дома с кадастровым номером 78:12:7145:2:12 площадью 790,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А, этажность - 3 (количество подземных этажей - 1), назначение - многоквартирный дом (многоквартирный дом, здание).
Договором купли-продажи установлены ограничения начала и завершения застройки: покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6-ти месяцев с момента заключения данного договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42-х месяцев с момента заключения договора.
Кроме того, земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" - зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится в многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 83 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи. Части земельного участка площадью 93 кв. м и 66 кв. м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 51 кв. м находится в охранной зоне газораспределительной сети.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи цена продажи объекта установлена в размере 16 000 000 руб., в том числе: цена продажи здания - 106 000 руб., цена продажи земельного участка -15 894 000 руб.
14.11.2013 на основании договора купли-продажи Общество зарегистрировало право собственности на многоквартирный дом и земельный участок.
Между тем, при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Общество установило, что по фасаду дома протянут газопровод к дому N 99 корп. 6 по ул. Седова.
Ссылаясь на то, что при проведении аукциона и заключении договора купли-продажи Комитет в нарушение пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации скрыл сведения о наличии обременения здания и земельного участка в виде газопровода низкого давления, проходящего по фасаду здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием или иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:
- - информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу;
- - знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Следовательно, город Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка, выставляя объекты на торги, должен был располагать сведениями о том, что на земельном участке находится здание, по фасаду которого проходит действующий газопровод. В свою очередь, Комитет обязан был включить соответствующие сведения в перечень обременений здания и земельного участка при выставлении их на торги.
Как было указано выше, при проведении мероприятий по подготовке многоквартирного дома к демонтажу Общество установило, что по фасаду дома протянут действующий газопровод к дому N 99 корп. 6 по ул. Седова, в результате чего Общество было вынуждено прекратить проведение дальнейших работ и обратиться в Фонд с просьбой оказать содействие в ускорении решения вопроса о переносе газораспределительной сети с фасада аварийного здания (ул. Седова, д. 99, корп. 5) за счет ведомственного бюджета.
Письмом от 22.07.2014 N 711 Общество обратилось к ГРО "ПетербургГаз" с просьбой принять экстренные меры по переносу газораспределительной сети с фасада аварийного здания.
Письмом от 15.09.2014 N ИВ-7961/14 ГРО "ПетербургГаз" подтвердило наличие на фасаде здания действующего газопровода низкого давления, указав, что он находится в собственности Санкт-Петербурга, а также предложило Обществу направить обращение о заключении договора на оказание услуг по ликвидации ограничений для строительства на земельном участке (л.д. 40 т. 1).
Как следует из протокола совещания Администрации Невского района Санкт-Петербурга с участием представителей ГКУ "Жилищное агентство Невского района СПб", ПЭУ N 3 ООО "ПетербургГаз", УГЗ МЧС по Санкт-Петербургу от 21.10.2014 N 31, в заключении о признании здания аварийным и подлежащим сносу от 10.12.2008 N 569 не отмечено наличие сетей газоснабжения на фасаде, а также указано, что в перечень обременений распоряжения Комитета от 14.05.2013 N 647-рз не включен действующий трубопровод сетей газоснабжения, находящийся на фасаде здания (л.д. 42 т. 1).
В письме ГРО "ПетербургГаз" от 09.10.2014 N 03/1357-14 указано, что согласование схемы временного ограждения возможно только после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке. Аналогичные мотивы отказа приведены также в письме ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" "Кабельная сеть" от 24.11.2014 N 033/24-264 в ответ на обращения Общества о согласовании схемы временного ограждения (л.д. 44-46 т. 1).
При этом ни договор купли-продажи, ни распоряжение Комитета от 14.05.2013 N 647-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А" не содержали сведений о наличии на фасаде здания действующего газопровода.
Учитывая изложенное, следует признать, что Общество принимало меры к урегулированию спора, просило Комитет как уполномоченного собственника газопровода принять меры к его переносу, однако Комитет от содействия в разрешении данного вопроса уклонился.
Доводы Комитета о том, что при заключении договора купли-продажи Обществу был предоставлен отчет об оценке от 25.03.2013 N 78/201/13-57306 с приложением результатов фотофиксации объекта, а также кадастровый паспорт от 25.03.2013 N 78/201/13-57306, имеющий указание на наличие на земельном участке охранной зоны газораспределительных сетей площадью 51 кв. м, не принимаются апелляционным судом, поскольку из содержания указанных документов не следовало, что проходящий по фасаду здания газопровод низкого давления является действующим. Кроме того, указанная в кадастровом паспорте площадь и расположение на земельном участке охранной зоны газораспределительной сети не позволяли предположить, что спорный газопровод является действующим.
Согласно заключению специалиста АНО "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" от 28.09.2015 N А15/371-ТИ площадь охранной зоны газораспределительной сети, указанная в документах, предоставленных при заключении договора купли-продажи N 11308-АЗ от 15.10.2013, не соответствует фактической площади охранной зоны газораспределительной сети. Фактическая площадь охранной зоны газораспределительной сети на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 99, корп. 5, лит. А, составляет 184 кв. м.
Доводы Ответчика о том, что Истец имел возможность оценить затраты, необходимые для исполнения инвестиционных обязательств, не представляются убедительными, поскольку ни в представленном Истцу техническом паспорте на здание, ни в кадастровом паспорте здания не отражено наличие спорного газопровода на фасаде многоквартирного дома. Таким образом, в отсутствие сведений о наличии такого существенного обременения как действующий газопровод на фасаде здания, Общество было лишено возможности оценить реальный объем затрат, необходимых для осуществления инвестиционного проекта, а равно его экономическую обоснованность с учетом данных затрат.
Невозможность осуществления инвестиционного проекта до решения вопроса о судьбе газопровода подтверждается, в том числе письмами ГРО "ПетербургГаз" от 09.10.2014 N 03/1357-14 и ОАО энергетики и электрификации "Ленэнерго" "Кабельная сеть" от 24.11.2014 N 033/24-264, в которых указано, что согласование схемы временного ограждения возможно только после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке.
Учитывая изложенное, следует согласиться с подателем жалобы в том, что наличие действующего газопровода низкого давления на фасаде здания исключает возможность его сноса и тем самым делает неисполнимым пункт 3.2.3 договора купли-продажи, согласно которому Истец должен осуществить снос здания в течение 6-ти месяцев с момента заключения данного договора.
Учитывая, что спорный земельный участок приобретался Истцом под строительство жилого дома, для осуществления строительства необходимо снести находящееся на земельном участке здание, что не представляется возможным без предварительного перемещения действующего газопровода, что очевидно требует существенных финансовых затрат, а равно времени на проведение работ, а также их согласования в установленном законом порядке, следует признать, что при продаже земельного участка Обществу была предоставлена недостоверная информация об обременениях земельного участка, которая повлияла на решение покупателя приобрести спорный земельный участок.
Принимая во внимание факт предоставления Обществу несоответствующей действительности информации о площади охранной зоны газораспределительной сети на земельном участке и непредставление информации о том, что расположенный на фасаде здания газопровод является действующим, уклонения Комитета от содействия в урегулировании вопроса о переносе газопровода, а также учитывая, что в результате этого Общество лишено возможности исполнить предусмотренную договором купли-продажи обязанность по сносу здания в установленный срок и реализации инвестиционного проекта, апелляционный суд полагает, что требование о расторжении договора купли-продажи заявлено Обществом обоснованно, в связи с чем подлежит удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 настоящего Кодекса.
Пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет покупателю право требовать взыскания убытков в случае сообщения продавцом заведомо ложной информации о качественных свойствах земельного участка.
Бремя доказывания по делам о взыскании убытков распределяется следующим образом: истец должен доказать факт совершения ответчиком противоправных действий, причинения убытков и их размер, наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшим вредом; ответчик, в свою очередь вправе доказывать отсутствие его вины в причиненных убытках.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В рассматриваемом случае платежным поручением N 498 от 23.10.2013 Общество перечислило Фонду 800 000 руб. вознаграждения за проведение торгов по продаже здания и земельного участка (л.д. 47 т. 1). Платежными поручениями от 28.10.2013 N N 5144, 5145, 5146 Общество оплатило Фонду в общей сумме 16 000 000 руб. стоимости здания и земельного участка по договору купли-продажи (л.д. 19-21, т. 2).
Кроме того, в качестве прямых убытков апелляционный суд полагает возможным взыскать с Комитета 3 763 607 руб. 22 коп. процентов, оплаченных Обществом по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.10.2013 N 1221/7915/0000/110/13 (л.д. 59 т. 1), заключенному с ОАО "Сбербанк России", и 291 781 руб. 64 коп. процентов, уплаченных по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 23.01.2014 N 1221/9055/1887/005/14, также заключенному с ОАО "Сбербанк России" (л.д. 93).
Как следует из абзаца 4 пункта 1 договора от 22.10.2013 N 1221/7915/0000/110/13, Обществу открыта невозобновляемая кредитная линия для вложения во необоротные активы в сумме 16 800 000 руб. для приобретения спорного земельного участка.
Согласно абзацу 4 пункта 1 договора от 23.01.2014 N 1221/9055/1887/005/14, Обществу открыта невозобновляемая кредитная линия для вложения во необоротные активы в сумме 2 389 600 руб., в том числе для осуществления предоплаты по договору подряда по закладке и заколачиванию проемов первых этажей, в том числе дома N 99 по ул. Седова, и для ограждения строительных площадок.
При этом предъявленные к возмещению в качестве убытков проценты рассчитаны Обществом пропорционально финансированию, выделенному в отношении здания и земельного участка, являющихся предметом договора купли-продажи.
Также Обществом обоснованно предъявлено к возмещению 1 500 105 руб. уплаченных по договору подряда от 03.02.2014 N УК-03, заключенному с ООО "Городская Многопрофильная Компания", за проведение работ по демонтажу здания (л.д. 48 т. 1). Как следует из представленных Истцом доказательств, к моменту обнаружения на фасаде здания и земельном участке действующего газопровода подрядчиком был выполнен определенный объем работ на сумму 1 500 105 руб., что подтверждается подписанными сторонами договора подряда актами по форме КС-2 и справками по форме КС-3 (л.д. 58-68 т. 1).
Ответчики мотивированных возражений относительно состава и размера понесенных Истцом расходов не представили.
Иные предъявленные к возмещению расходы Общества в непосредственной причинно-следственной связи с действиями Комитета не находятся, в связи с чем не подлежат возмещению применительно к положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене. Исковые требования Общества следует удовлетворить частично: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ, взыскать с Комитета в пользу Общества 16 000 000 руб. платы по договору купли-продажи от 15.10.2013 N 11308-АЗ и 6 355 493 руб. 86 коп. убытков, а также 140 678 руб. 74 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2 987 руб. 12 коп. расходов по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении остальной части иска отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 отменить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 15.10.2013 N 11308-АЗ.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу закрытого акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) 16 000 000 руб. платы по договору купли-продажи от 15.10.2013 N 11308-АЗ и 6 355 493 руб. 86 коп. убытков, а также 140 678 руб. 74 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2 987 руб. 12 коп. расходов по апелляционной жалобе.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Промышленная группа "Техноком" (адрес: Россия 187330, г. Отрадное, Ленинградская область, Кировский р-он, ул. Железнодорожная, д. 1, ОГРН: 1024701328827) из федерального бюджета 4 622 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)