Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению управления, общество не вносило предусмотренную договором арендную плату за пользование участком. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не повлек изменение или расторжение договора. Общество, не исполнившее договорную обязанность по уведомлению об изменении стороны в договоре, должно вносить арендную плату до момента расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Тонконоженко К.А. (доверенность от 04.09.2017), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вариант" (ИНН 2309089110, ОГРН 1042304945407), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-44943/2016, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (правопредшественник Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; далее - управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - общество) о взыскании 2 274 592 рублей 44 копеек долга по договору от 04.03.2008 N 7700000835 аренды земельного участка площадью 1391 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205017:0068, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 155/2, (далее - договор аренды, земельный участок) с 11.11.2013 по 30.09.2016 и 443 684 рублей 23 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017, в иске отказано по мотивам перехода права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости от общества к третьим лицам до заявленного периода и недоказанности фактического использования обществом земельного участка в этот период.
Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Управлением соблюден досудебный порядок взыскания долга. Общество в указанный в иске период не вносило предусмотренную договором арендную плату за пользование земельным участком. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не повлек изменение или расторжение договора аренды. Общество, не исполнившее договорную обязанность арендатора по уведомлению арендодателя об изменении стороны в договоре аренды, должно вносить арендную плату до момента расторжения договора независимо от момента перехода к третьим лицам прав на здание. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с 29.02.2008 по 29.02.2057 в целях эксплуатации нежилых помещений N 1, 2, 3-8 цокольного этажа, N 3/1, 8/1, 8, 9, 10, 11, 11а, 12, 14, 25, 26, 26/1, 28/1 первого этажа, N 1, 15, 23, 25-28 второго этажа, N 1-9, 2/1, 2/2, 3/1, 11-16, 15/1, 15/2, 18-22, 23-27 третьего этажа административного здания с пристройкой (литеры Г, под/Г1, Г1, над/Г1, над/г1), нежилых помещений N 1, 2, 3 первого этажа здания (литера Г10), нежилых помещений гаражей, нежилых помещений N 1, 2, 4-10 первого этажа нежилого здания (литера Г2), расположенных на земельном участке (далее - нежилые помещения). Годовая арендная плата составила 500 356 рублей 61 копейку (пункт 3.1.) с возможностью ее пересмотра в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты, либо изменением рыночной стоимости земельного участка (пункт 3.3). Арендная плата подлежала начислению со дня государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок (25.01.2008) за каждый день фактического использования и должна была вноситься ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Дополнительным соглашением от 11.01.2009 стороны увеличили сумму годовой арендной платы до 542 886 рублей 92 копейки с 01.01.2009, дополнительным соглашением от 24.02.2010 - до 722 211 рублей 14 копеек с 01.01.2010, дополнительным соглашением от 07.07.2011 - до 765 153 рублей 42 копеек с 01.01.2011, дополнительным соглашением от 19.04.2012 - до 811 062 рубля 63 копейки с 01.01.2012.
Свидетельствами о государственной регистрации права от 04.06.2008, 26.06.2008, 03.03.2009, 08.09.2008, 17.02.2009, 23.10.2008, 21.07.2008, 23.12.2008, 12.02.2009, 11.09.2008 с отметкой регистрирующего органа "погашено" подтверждено отчуждение (продажа) обществом третьим лицам всех принадлежавших ему нежилых помещений в расположенных на земельном участке зданиях до 21.07.2009.
Полагая, что после названной даты у общества сохранилась обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды, управление произвело ее начисление с 01.11.2013 по 30.09.2016 в сумме 2 274 592 рублей 44 копеек, направило обществу письмо от 21.09.2016 N 09/14591 с предупреждением о необходимости погашения задолженности и уплаты пени, после чего обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) указано на переход к покупателю недвижимости того права на земельный участок, которое принадлежало продавцу, а также связанных с этим правом обязанностей при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили, что в заявленный управлением период общество не являлось собственником ни одного из расположенных на земельном участке здания (помещений в нем). С учетом цели заключения договора аренды с момента последней государственной регистрации перехода к третьим лицам права собственности на нежилые помещения общество в силу закона выбыло из арендных отношений. Управление не представило доказательства того, что общество каким-либо иным образом использовало земельный участок в заявленный в иске период. Условие договора аренды о сохранении у общества после смены собственника нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы до момента расторжения с первоначальным арендатором договора аренды (пункт 5.2.21) противоречит вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 по делу N А32-44943/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.09.2017 N Ф08-6217/2017 ПО ДЕЛУ N А32-44943/2016
Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению управления, общество не вносило предусмотренную договором арендную плату за пользование участком. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не повлек изменение или расторжение договора. Общество, не исполнившее договорную обязанность по уведомлению об изменении стороны в договоре, должно вносить арендную плату до момента расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А32-44943/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Тонконоженко К.А. (доверенность от 04.09.2017), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вариант" (ИНН 2309089110, ОГРН 1042304945407), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-44943/2016, установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (правопредшественник Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; далее - управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - общество) о взыскании 2 274 592 рублей 44 копеек долга по договору от 04.03.2008 N 7700000835 аренды земельного участка площадью 1391 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205017:0068, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Западный внутригородской округ, ул. Красная, 155/2, (далее - договор аренды, земельный участок) с 11.11.2013 по 30.09.2016 и 443 684 рублей 23 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017, в иске отказано по мотивам перехода права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости от общества к третьим лицам до заявленного периода и недоказанности фактического использования обществом земельного участка в этот период.
Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Управлением соблюден досудебный порядок взыскания долга. Общество в указанный в иске период не вносило предусмотренную договором арендную плату за пользование земельным участком. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не повлек изменение или расторжение договора аренды. Общество, не исполнившее договорную обязанность арендатора по уведомлению арендодателя об изменении стороны в договоре аренды, должно вносить арендную плату до момента расторжения договора независимо от момента перехода к третьим лицам прав на здание. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с 29.02.2008 по 29.02.2057 в целях эксплуатации нежилых помещений N 1, 2, 3-8 цокольного этажа, N 3/1, 8/1, 8, 9, 10, 11, 11а, 12, 14, 25, 26, 26/1, 28/1 первого этажа, N 1, 15, 23, 25-28 второго этажа, N 1-9, 2/1, 2/2, 3/1, 11-16, 15/1, 15/2, 18-22, 23-27 третьего этажа административного здания с пристройкой (литеры Г, под/Г1, Г1, над/Г1, над/г1), нежилых помещений N 1, 2, 3 первого этажа здания (литера Г10), нежилых помещений гаражей, нежилых помещений N 1, 2, 4-10 первого этажа нежилого здания (литера Г2), расположенных на земельном участке (далее - нежилые помещения). Годовая арендная плата составила 500 356 рублей 61 копейку (пункт 3.1.) с возможностью ее пересмотра в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты, либо изменением рыночной стоимости земельного участка (пункт 3.3). Арендная плата подлежала начислению со дня государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок (25.01.2008) за каждый день фактического использования и должна была вноситься ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Дополнительным соглашением от 11.01.2009 стороны увеличили сумму годовой арендной платы до 542 886 рублей 92 копейки с 01.01.2009, дополнительным соглашением от 24.02.2010 - до 722 211 рублей 14 копеек с 01.01.2010, дополнительным соглашением от 07.07.2011 - до 765 153 рублей 42 копеек с 01.01.2011, дополнительным соглашением от 19.04.2012 - до 811 062 рубля 63 копейки с 01.01.2012.
Свидетельствами о государственной регистрации права от 04.06.2008, 26.06.2008, 03.03.2009, 08.09.2008, 17.02.2009, 23.10.2008, 21.07.2008, 23.12.2008, 12.02.2009, 11.09.2008 с отметкой регистрирующего органа "погашено" подтверждено отчуждение (продажа) обществом третьим лицам всех принадлежавших ему нежилых помещений в расположенных на земельном участке зданиях до 21.07.2009.
Полагая, что после названной даты у общества сохранилась обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды, управление произвело ее начисление с 01.11.2013 по 30.09.2016 в сумме 2 274 592 рублей 44 копеек, направило обществу письмо от 21.09.2016 N 09/14591 с предупреждением о необходимости погашения задолженности и уплаты пени, после чего обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) указано на переход к покупателю недвижимости того права на земельный участок, которое принадлежало продавцу, а также связанных с этим правом обязанностей при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили, что в заявленный управлением период общество не являлось собственником ни одного из расположенных на земельном участке здания (помещений в нем). С учетом цели заключения договора аренды с момента последней государственной регистрации перехода к третьим лицам права собственности на нежилые помещения общество в силу закона выбыло из арендных отношений. Управление не представило доказательства того, что общество каким-либо иным образом использовало земельный участок в заявленный в иске период. Условие договора аренды о сохранении у общества после смены собственника нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы до момента расторжения с первоначальным арендатором договора аренды (пункт 5.2.21) противоречит вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 по делу N А32-44943/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)