Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Министерство ссылалось на ненадлежащее исполнение обществом обязательств арендатора по внесению арендных платежей и неисполнение требования претензии об устранении указанных нарушений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" (ИНН 0608017216, ОГРН 1110608000491) - Малахова А.Г. (доверенность от 05.10.2010), в отсутствие представителя истца - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 06.09.2016 (судья Тутаев Х.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу N А18-597/2016, установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" (далее - общество) о взыскании 8 194 886 рублей 71 копейки задолженности по арендной плате, 550 815 рублей 92 копеек пени за период с 23.11.2011 по 27.05.2016 и расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2011 N 694.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение условий договора от 22.11.2011 N 694, неустойка рассчитана в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 4.2 договора. Невнесение арендатором платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса).
Решением от 06.09.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2017, иск министерства удовлетворен в полном объеме: с ответчика в пользу истца взыскано 8 194 886 рублей 71 копейка долга по арендной плате и 550 815 рублей 92 копейки пени, договор аренды земельного участка от 22.11.2011 N 694 расторгнут, на общество возложена обязанность по освобождению и передаче объекта аренды министерству в течение 30 дней с даты вступления судебного акта в законную силу. В доход федерального бюджета с общества взыскано 66 728 рублей 51 копейка государственной пошлины. Суд также указал, что вступившее в законную силу решение арбитражного суда является основанием для изменения сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По существу спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также наличия у общества как арендатора обязанности по внесению арендных платежей в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Ответчик доказательства внесения арендной платы за использование земельного участка не представил, поэтому требования министерства признаны правомерными. За несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы к нему применена ответственность в виде взыскания пени (пункт 4.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса). Относительно требования о расторжении договора аренды от 22.11.2011 N 694 суды исходили из того, что досудебный порядок министерством соблюден (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Признав, что невнесение арендатором платежей в период с 23.11.2011 по 27.05.2016 является существенным нарушением договорных обязательств, суды расторгли договор от 22.11.2011 N 694.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 06.09.2016 и постановление апелляционного суда от 30.01.2017, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает на необоснованное отклонение судом ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства и нарушение его прав на представление в суд доказательств в обоснование своих доводов и возражений. Уведомления министерства, адресованные обществу, не содержат сведений об их направлении адресату (в том числе почтой) и, соответственно, об их получении, поэтому не подтверждают факт письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения договорных обязательств в разумный срок, а также о расторжении договора. Уведомление министерства (л. д. 66), положенное в основу выводов судов обеих инстанций, в отличие от иных уведомлений, представленных в материалы дела, не отвечает условиям, позволяющим отнести его к письменным доказательствам по делу, поскольку выполнено не на бланке министерства, не содержит даты его составления и исходящего номера, а также указаний на то, от кого исходит данное обращение, не содержит подписи должностного лица, уполномоченного на его подписание. Кроме того, указанное уведомление содержит сфальсифицированную запись о его получении обществом (ответчик его не получал), подпись в получении выполнена не генеральным директором и не скреплена печатью юридического лица (ответчик заявлял о фальсификации данного документа). Апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Сведениями о рассмотрении настоящего спора в суде общество не располагало, соответствующие определения суда не получало. О наличии судебного процесса истцу стало известно только из справочной системы арбитражных судов в сети Интернет, возможность представить отзыв на иск и доказательства в обоснование своей позиции у ответчика отсутствовала по не зависящим от него уважительным причинам. Расчет задолженности по арендной плате, произведенный министерством, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. В соответствии с соглашением о создании кластера заводов по выпуску энергоэффективных строительных материалов на территории инвестиционной площадки в г. Карабулак Республики Ингушетия от 14.10.2011, заключенным между обществом и Министерством экономики и промышленности Республики Ингушетия, арендуемый земельный участок освоен и использован по целевому назначению, требование о расторжении договора общество расценивает как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса). Кроме того, податель жалобы ссылается на имевшее место безусловное основание отмены состоявшихся судебных актов - нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения, постановления (пункт 4 часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, министерство явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.11.2011 N 694 аренды земельного участка площадью 480 846 кв. м с кадастровым номером 06:03:0000001:1110, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, ул. Промысловая, для строительства производственных объектов, на срок 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2011 (л. д. 13-17).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали арендную плату в размере 8 309 018 рублей 88 копеек в год. Сумма ежеквартальных платежей равна 2 077 254 рублям 72 копейкам. Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом на расчетный счет министерства (пункт 2.2.).
Расчет арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Республики Ингушетия от 08.08.2008 N 191 "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена" (л. д. 23).
9 января 2012 года в связи с разделом предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 06:03:0000001:1110) стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 22.11.2011 N 694, которым внесли изменения в пункт 1.1 раздела 1, пункт 2.1 раздела 2 и приложение N 2 к договору.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 238 612 кв. м с кадастровым номером 06:03:0000001:1190, годовой размер арендной платы составил 4 123 215 рублей 36 копеек, ежеквартальная арендная плата равна 1 030 803 рублям 84 копейкам. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 21.05.2012 (N 06-06-01/004/2012-376) (л. д. 20-22).
На основании пункта 4.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Актом по контролю соблюдения арендатором земельных участков правил их застройки от 29.07.2015 отмечено, что спорный земельный участок не используется по целевому назначению (л. д. 25).
В адрес общества министерство направило претензии с требованием об уплате арендной платы и пени в двухнедельный срок (письма 02.09.2013 N 1906, 29.04.2014 N 1190, 04.08.2015 N 290), а также предложение о расторжении договора аренды от 22.11.2011 N 694 (л. д. 26, 61, 62).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
При определении размера арендной платы истец руководствовался договором аренды от 22.11.2011 N 694 и постановлением Правительства Республики Ингушетия от 08.08.2008 N 191 "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена".
Проверив и признав обоснованным расчет исковых требований, суды взыскали с общества задолженность (8 194 886 рублей 71 копейку) на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Установив, что общество нарушило обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, судебные инстанции взыскали пени в заявленном размере (550 815 рублей 92 копейки).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса закреплено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договора аренды земельного участка, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Установив факт просрочки внесения арендной платы, признав данные нарушения существенными, суды обеих инстанций, руководствуясь пунктом 9 статьи 22, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 452, пунктом 2 статьи 453, пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса, удовлетворили требование о расторжении договора аренды земельного участка.
В то же время, коллегия арбитражного суда округа считает заслуживающими внимания доводы общества о несоблюдении министерством досудебного порядка разрешения спора и отсутствии в этой связи оснований для расторжения договора.
Так, суды сослались на уведомление от 04.08.2015, однако, документальные доказательства направления данного письма общества материалы дела не содержат. Копия конверта (л. д. 24) не может служить безусловным доказательством факта направления его адресату, поскольку отсутствует опись вложения. Доказательства направления более ранних писем в адрес общества отсутствуют, уведомление выполнено не на фирменном бланке министерства, не содержит подпись должностного лица.
Кроме того, судами не исследованы обстоятельства, касающиеся соглашения от 14.10.2011, предметом которого является взаимодействие его сторон при реализации инвестором инвестиционного проекта по созданию кластера заводов по выпуску энергоэффективных строительных материалов на территории инвестиционной площадки в г. Карабулак Республики Ингушетия, тогда как это имеет существенное значения при разрешении спора, поскольку обществу присвоен статус организации, осуществляющей инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия (свидетельство от 09.01.2012 серии 06 N 004).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2017 N Ф08-3174/2017 ПО ДЕЛУ N А18-597/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени на неоплаченный долг и расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Министерство ссылалось на ненадлежащее исполнение обществом обязательств арендатора по внесению арендных платежей и неисполнение требования претензии об устранении указанных нарушений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N А18-597/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" (ИНН 0608017216, ОГРН 1110608000491) - Малахова А.Г. (доверенность от 05.10.2010), в отсутствие представителя истца - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 06.09.2016 (судья Тутаев Х.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу N А18-597/2016, установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" (далее - общество) о взыскании 8 194 886 рублей 71 копейки задолженности по арендной плате, 550 815 рублей 92 копеек пени за период с 23.11.2011 по 27.05.2016 и расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2011 N 694.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение условий договора от 22.11.2011 N 694, неустойка рассчитана в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 4.2 договора. Невнесение арендатором платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса).
Решением от 06.09.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2017, иск министерства удовлетворен в полном объеме: с ответчика в пользу истца взыскано 8 194 886 рублей 71 копейка долга по арендной плате и 550 815 рублей 92 копейки пени, договор аренды земельного участка от 22.11.2011 N 694 расторгнут, на общество возложена обязанность по освобождению и передаче объекта аренды министерству в течение 30 дней с даты вступления судебного акта в законную силу. В доход федерального бюджета с общества взыскано 66 728 рублей 51 копейка государственной пошлины. Суд также указал, что вступившее в законную силу решение арбитражного суда является основанием для изменения сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По существу спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также наличия у общества как арендатора обязанности по внесению арендных платежей в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Ответчик доказательства внесения арендной платы за использование земельного участка не представил, поэтому требования министерства признаны правомерными. За несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы к нему применена ответственность в виде взыскания пени (пункт 4.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса). Относительно требования о расторжении договора аренды от 22.11.2011 N 694 суды исходили из того, что досудебный порядок министерством соблюден (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Признав, что невнесение арендатором платежей в период с 23.11.2011 по 27.05.2016 является существенным нарушением договорных обязательств, суды расторгли договор от 22.11.2011 N 694.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 06.09.2016 и постановление апелляционного суда от 30.01.2017, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает на необоснованное отклонение судом ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства и нарушение его прав на представление в суд доказательств в обоснование своих доводов и возражений. Уведомления министерства, адресованные обществу, не содержат сведений об их направлении адресату (в том числе почтой) и, соответственно, об их получении, поэтому не подтверждают факт письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения договорных обязательств в разумный срок, а также о расторжении договора. Уведомление министерства (л. д. 66), положенное в основу выводов судов обеих инстанций, в отличие от иных уведомлений, представленных в материалы дела, не отвечает условиям, позволяющим отнести его к письменным доказательствам по делу, поскольку выполнено не на бланке министерства, не содержит даты его составления и исходящего номера, а также указаний на то, от кого исходит данное обращение, не содержит подписи должностного лица, уполномоченного на его подписание. Кроме того, указанное уведомление содержит сфальсифицированную запись о его получении обществом (ответчик его не получал), подпись в получении выполнена не генеральным директором и не скреплена печатью юридического лица (ответчик заявлял о фальсификации данного документа). Апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство общества о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Сведениями о рассмотрении настоящего спора в суде общество не располагало, соответствующие определения суда не получало. О наличии судебного процесса истцу стало известно только из справочной системы арбитражных судов в сети Интернет, возможность представить отзыв на иск и доказательства в обоснование своей позиции у ответчика отсутствовала по не зависящим от него уважительным причинам. Расчет задолженности по арендной плате, произведенный министерством, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. В соответствии с соглашением о создании кластера заводов по выпуску энергоэффективных строительных материалов на территории инвестиционной площадки в г. Карабулак Республики Ингушетия от 14.10.2011, заключенным между обществом и Министерством экономики и промышленности Республики Ингушетия, арендуемый земельный участок освоен и использован по целевому назначению, требование о расторжении договора общество расценивает как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса). Кроме того, податель жалобы ссылается на имевшее место безусловное основание отмены состоявшихся судебных актов - нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения, постановления (пункт 4 часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, министерство явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.11.2011 N 694 аренды земельного участка площадью 480 846 кв. м с кадастровым номером 06:03:0000001:1110, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, ул. Промысловая, для строительства производственных объектов, на срок 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2011 (л. д. 13-17).
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали арендную плату в размере 8 309 018 рублей 88 копеек в год. Сумма ежеквартальных платежей равна 2 077 254 рублям 72 копейкам. Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом на расчетный счет министерства (пункт 2.2.).
Расчет арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Республики Ингушетия от 08.08.2008 N 191 "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена" (л. д. 23).
9 января 2012 года в связи с разделом предоставленного в аренду земельного участка (кадастровый номер 06:03:0000001:1110) стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 22.11.2011 N 694, которым внесли изменения в пункт 1.1 раздела 1, пункт 2.1 раздела 2 и приложение N 2 к договору.
В соответствии с дополнительным соглашением N 1 арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 238 612 кв. м с кадастровым номером 06:03:0000001:1190, годовой размер арендной платы составил 4 123 215 рублей 36 копеек, ежеквартальная арендная плата равна 1 030 803 рублям 84 копейкам. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 21.05.2012 (N 06-06-01/004/2012-376) (л. д. 20-22).
На основании пункта 4.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Актом по контролю соблюдения арендатором земельных участков правил их застройки от 29.07.2015 отмечено, что спорный земельный участок не используется по целевому назначению (л. д. 25).
В адрес общества министерство направило претензии с требованием об уплате арендной платы и пени в двухнедельный срок (письма 02.09.2013 N 1906, 29.04.2014 N 1190, 04.08.2015 N 290), а также предложение о расторжении договора аренды от 22.11.2011 N 694 (л. д. 26, 61, 62).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
При определении размера арендной платы истец руководствовался договором аренды от 22.11.2011 N 694 и постановлением Правительства Республики Ингушетия от 08.08.2008 N 191 "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена".
Проверив и признав обоснованным расчет исковых требований, суды взыскали с общества задолженность (8 194 886 рублей 71 копейку) на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Установив, что общество нарушило обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, судебные инстанции взыскали пени в заявленном размере (550 815 рублей 92 копейки).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса закреплено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договора аренды земельного участка, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Установив факт просрочки внесения арендной платы, признав данные нарушения существенными, суды обеих инстанций, руководствуясь пунктом 9 статьи 22, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 452, пунктом 2 статьи 453, пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса, удовлетворили требование о расторжении договора аренды земельного участка.
В то же время, коллегия арбитражного суда округа считает заслуживающими внимания доводы общества о несоблюдении министерством досудебного порядка разрешения спора и отсутствии в этой связи оснований для расторжения договора.
Так, суды сослались на уведомление от 04.08.2015, однако, документальные доказательства направления данного письма общества материалы дела не содержат. Копия конверта (л. д. 24) не может служить безусловным доказательством факта направления его адресату, поскольку отсутствует опись вложения. Доказательства направления более ранних писем в адрес общества отсутствуют, уведомление выполнено не на фирменном бланке министерства, не содержит подпись должностного лица.
Кроме того, судами не исследованы обстоятельства, касающиеся соглашения от 14.10.2011, предметом которого является взаимодействие его сторон при реализации инвестором инвестиционного проекта по созданию кластера заводов по выпуску энергоэффективных строительных материалов на территории инвестиционной площадки в г. Карабулак Республики Ингушетия, тогда как это имеет существенное значения при разрешении спора, поскольку обществу присвоен статус организации, осуществляющей инвестиционную деятельность на территории Республики Ингушетия (свидетельство от 09.01.2012 серии 06 N 004).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)