Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Алферовой Е.Е.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Гоголи К.К., представителя по доверенности N 17 от 02.02.2017 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр": Аристовой Ю.А., представителя по доверенности б/н от 22.09.2015 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу N А14-14659/2016 (судья Кривотулова Т.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (ОГРН 1043600044971, ИНН 3664058532) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (далее - ООО "Стройцентр", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа ДИЗО Воронежской области от 15.08.2016 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21, на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое. 1-этажный, готовностью 96%, адрес: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21. Кадастровый номер 36:34:0401007:156 (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что при наличии действующего договора аренды земельного участка отсутствует необходимая совокупность условий для признания оспариваемого решения незаконным.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.04.2017 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось для уточнения правовых позиций по делу.
Через канцелярию суда от ООО "Стройцентр" поступило пояснение позиции по делу с приложением письма ИП Неупокоева М.М. от 11.04.2017.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.04.2017 представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Стройцентр" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 03.05.2017.
После перерыва в продолженное в том же судебном составе судебное заседание стороны явку полномочных представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 28.10.2011 между ДИЗО Воронежской области (арендодатель) и ООО "Стройцентр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендатор сдает, а арендатор принимает во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3342 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Донбасская, 21 кадастровый номер 36:34:0401007:58. Участок фактически занимаемый незавершенным строительством объектом складского назначения.
Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием" (пункт 1.2. договора).
Договор заключен сроком до 04.08.2014.
По акту приема передачи земельного участка от 16.11.2011 земельный участок передан арендатору.
11.01.2013 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, где в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости от ООО "Согдиана" к ООО "Стройцентр" (1743/3501 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, назначение: нежилое 1-этажный, готовностью 96%, адрес: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21) стороны определили считать стороной "Арендатор" по договору аренды ООО "Стройцентр". Целевое назначение: не завершенный строительством объект складского назначения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.2013 за ООО "Стройцентр" зарегистрировано право собственности на указанный объект.
30.05.2016 общество обратилось с заявлением к ДИЗО Воронежской области в связи с окончанием срока действия договора аренды N 18809-11/гз от 28.10.2011 о продлении срока действия этого договора.
Департамент письмом N 52-17-8067з от 23.06.2016 со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отказал в продлении договора аренды и пояснил, что общество может обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
11.07.2016 общество обратилось в ДИЗО Воронежской области с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка расположенного г. Воронеж, ул. Донбасская, 21 сроком на 3 года для завершения строительства находящегося на нем объекта недвижимости. Департамент письмом N 52-11-9542у от 19.08.2016 возвратил заявление как несоответствующее требованиям действующего законодательства.
26.07.2016 общество вновь обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду этого же земельного участка однократно, для завершения строительства.
Письмом N 52-17-1083/з от 15.08.2016 департамент сообщил, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Приказом департамента от 5.08.2011 N 1026-з было принято решение о предоставлении ООО "Согдиана" в аренду земельного участка, фактически занимаемого незавершенным строительством объектом складского назначения, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Донбасская, 21. С учетом изложенного и в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ департамент отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.
Полагая, что участок с кадастровым номером 36:34:0401007:58 ни одному из собственников никогда не предоставлялся для завершения строительства, ООО "Стройцентр" обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
ДИЗО Воронежской области, как арендодатель, и ООО "Стройцентр", как арендатор, являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.10.2011.
В силу статей 1, 2, 9, 421, 423, 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к возмездным сделкам гражданско-правового характера, и заключившие его стороны реализуют свои права на добровольной основе, с учетом равенства участников гражданского оборота.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено арбитражным судом области и не оспаривается сторонами, срок действия спорного договора (пять лет) истекал 04.08.2016.
ООО "Стройцентр", в свою очередь, до истечения срока действия договора неоднократно обращался в ДИЗО Воронежской области с просьбами о его продлении в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, заключении нового договора.
Оспариваемым письмом от 15.08.2016 ДИЗО Воронежской области известил ООО "Стройцентр" об отказе от заключения договора аренды земельного участка с предоставлением ранее земельного участка для завершения строительства со ссылкой на пункт1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
- Согласно подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд области, принимая во внимание, что ООО "Стройцентр" является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, пришел к правильному выводу о том, что ООО "Стройцентр" имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Признание обоснованным отказа в предоставлении земельного участка при наличии на нем зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства, без разрешения судьбы данного объекта создает правовую неопределенность в отношениях между сторонами.
В то же время предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства не лишает ответчика возможности в случае необходимости провести необходимые процедуры по изъятию спорного земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.
Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Стройцентр", признав незаконным отказ ДИЗО Воронежской области от 15.08.2016 N 52-17-10831з в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58 расположенного по адресу г. Воронеж ул. Донбасская 21, на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое, 1-этаж, готовность 96% адрес г. Воронеж ул. Донбасская, 21 кадастровый номер 36:34:011007:156.
Предшествующее поведение ДИЗО Воронежской области по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Стройцентр" на право аренды, давало застройщику основания полагаться на законность возведения строения и возможность его введения в гражданский оборот, в том числе на стадии незавершенного строительства, а покупателю объекта - на наличие у него права на продление арендных отношений для завершения строительства.
Согласно части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд должен указать на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Вместе с тем, как установлено арбитражным судом области по окончании срока договора ООО "Стройцентр" продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не заявлял, требований об освобождении земельного участка не заявлял, принимал арендные платежи. Уведомлением по оплате за аренду земельного участка администратор доходов уведомил истца о сумме к оплате за период с 1.01.2017 по 31.03.2017 по сроку согласно условиям договора аренды N 1809-11/гз от 28.10.2011 в размере 62 306 руб. 58 коп., годовая арендная плата 249 226 руб. 31 коп.
Арендное обязательство носит срочный характер, что следует из статьи 610 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в качестве условия возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок определен случай, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610).
В ходе судебного разбирательства в дополнительных возражениях на заявление от 6.02.2017 ДИЗО Воронежской области указал, что договор аренды N 1809-11/гз от 28.10.2011 считается продленным на неопределенный срок поскольку арендатор продолжает пользование земельным участком. Согласно выписке из ЕГРП, имеется актуальная запись на момент обращения с иском в суд о государственной регистрации договора аренды. Ответчик согласился с наличием договорных отношений.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что суд первой инстанции применил нормы материального и процессуального права в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем, основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу N А14-14659/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2017 N 19АП-1691/2017 ПО ДЕЛУ N А14-14659/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N А14-14659/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Алферовой Е.Е.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Гоголи К.К., представителя по доверенности N 17 от 02.02.2017 (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр": Аристовой Ю.А., представителя по доверенности б/н от 22.09.2015 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу N А14-14659/2016 (судья Кривотулова Т.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (ОГРН 1043600044971, ИНН 3664058532) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904 ИНН 3666057069) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройцентр" (далее - ООО "Стройцентр", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области, ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа ДИЗО Воронежской области от 15.08.2016 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21, на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое. 1-этажный, готовностью 96%, адрес: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21. Кадастровый номер 36:34:0401007:156 (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что при наличии действующего договора аренды земельного участка отсутствует необходимая совокупность условий для признания оспариваемого решения незаконным.
Определением суда апелляционной инстанции от 05.04.2017 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось для уточнения правовых позиций по делу.
Через канцелярию суда от ООО "Стройцентр" поступило пояснение позиции по делу с приложением письма ИП Неупокоева М.М. от 11.04.2017.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.04.2017 представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Стройцентр" возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 03.05.2017.
После перерыва в продолженное в том же судебном составе судебное заседание стороны явку полномочных представителей не обеспечили. Заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 28.10.2011 между ДИЗО Воронежской области (арендодатель) и ООО "Стройцентр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендатор сдает, а арендатор принимает во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3342 кв. м, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Донбасская, 21 кадастровый номер 36:34:0401007:58. Участок фактически занимаемый незавершенным строительством объектом складского назначения.
Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием" (пункт 1.2. договора).
Договор заключен сроком до 04.08.2014.
По акту приема передачи земельного участка от 16.11.2011 земельный участок передан арендатору.
11.01.2013 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, где в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости от ООО "Согдиана" к ООО "Стройцентр" (1743/3501 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, назначение: нежилое 1-этажный, готовностью 96%, адрес: г. Воронеж, ул. Донбасская, 21) стороны определили считать стороной "Арендатор" по договору аренды ООО "Стройцентр". Целевое назначение: не завершенный строительством объект складского назначения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.2013 за ООО "Стройцентр" зарегистрировано право собственности на указанный объект.
30.05.2016 общество обратилось с заявлением к ДИЗО Воронежской области в связи с окончанием срока действия договора аренды N 18809-11/гз от 28.10.2011 о продлении срока действия этого договора.
Департамент письмом N 52-17-8067з от 23.06.2016 со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отказал в продлении договора аренды и пояснил, что общество может обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
11.07.2016 общество обратилось в ДИЗО Воронежской области с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка расположенного г. Воронеж, ул. Донбасская, 21 сроком на 3 года для завершения строительства находящегося на нем объекта недвижимости. Департамент письмом N 52-11-9542у от 19.08.2016 возвратил заявление как несоответствующее требованиям действующего законодательства.
26.07.2016 общество вновь обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду этого же земельного участка однократно, для завершения строительства.
Письмом N 52-17-1083/з от 15.08.2016 департамент сообщил, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Приказом департамента от 5.08.2011 N 1026-з было принято решение о предоставлении ООО "Согдиана" в аренду земельного участка, фактически занимаемого незавершенным строительством объектом складского назначения, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Донбасская, 21. С учетом изложенного и в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ департамент отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.
Полагая, что участок с кадастровым номером 36:34:0401007:58 ни одному из собственников никогда не предоставлялся для завершения строительства, ООО "Стройцентр" обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
ДИЗО Воронежской области, как арендодатель, и ООО "Стройцентр", как арендатор, являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.10.2011.
В силу статей 1, 2, 9, 421, 423, 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к возмездным сделкам гражданско-правового характера, и заключившие его стороны реализуют свои права на добровольной основе, с учетом равенства участников гражданского оборота.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено арбитражным судом области и не оспаривается сторонами, срок действия спорного договора (пять лет) истекал 04.08.2016.
ООО "Стройцентр", в свою очередь, до истечения срока действия договора неоднократно обращался в ДИЗО Воронежской области с просьбами о его продлении в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, заключении нового договора.
Оспариваемым письмом от 15.08.2016 ДИЗО Воронежской области известил ООО "Стройцентр" об отказе от заключения договора аренды земельного участка с предоставлением ранее земельного участка для завершения строительства со ссылкой на пункт1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
- Согласно подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд области, принимая во внимание, что ООО "Стройцентр" является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, пришел к правильному выводу о том, что ООО "Стройцентр" имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Признание обоснованным отказа в предоставлении земельного участка при наличии на нем зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства, без разрешения судьбы данного объекта создает правовую неопределенность в отношениях между сторонами.
В то же время предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства не лишает ответчика возможности в случае необходимости провести необходимые процедуры по изъятию спорного земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.
Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Стройцентр", признав незаконным отказ ДИЗО Воронежской области от 15.08.2016 N 52-17-10831з в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58 расположенного по адресу г. Воронеж ул. Донбасская 21, на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое, 1-этаж, готовность 96% адрес г. Воронеж ул. Донбасская, 21 кадастровый номер 36:34:011007:156.
Предшествующее поведение ДИЗО Воронежской области по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Стройцентр" на право аренды, давало застройщику основания полагаться на законность возведения строения и возможность его введения в гражданский оборот, в том числе на стадии незавершенного строительства, а покупателю объекта - на наличие у него права на продление арендных отношений для завершения строительства.
Согласно части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд должен указать на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Вместе с тем, как установлено арбитражным судом области по окончании срока договора ООО "Стройцентр" продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не заявлял, требований об освобождении земельного участка не заявлял, принимал арендные платежи. Уведомлением по оплате за аренду земельного участка администратор доходов уведомил истца о сумме к оплате за период с 1.01.2017 по 31.03.2017 по сроку согласно условиям договора аренды N 1809-11/гз от 28.10.2011 в размере 62 306 руб. 58 коп., годовая арендная плата 249 226 руб. 31 коп.
Арендное обязательство носит срочный характер, что следует из статьи 610 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ в качестве условия возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок определен случай, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610).
В ходе судебного разбирательства в дополнительных возражениях на заявление от 6.02.2017 ДИЗО Воронежской области указал, что договор аренды N 1809-11/гз от 28.10.2011 считается продленным на неопределенный срок поскольку арендатор продолжает пользование земельным участком. Согласно выписке из ЕГРП, имеется актуальная запись на момент обращения с иском в суд о государственной регистрации договора аренды. Ответчик согласился с наличием договорных отношений.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что суд первой инстанции применил нормы материального и процессуального права в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем, основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2017 по делу N А14-14659/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)