Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 по делу N А07-27421 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель: Администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан - Ахметов Салават Фавитович (доверенность от 01.07.2016 N 1307).
Администрация Муниципального района Кармаскалинского района Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" (далее - ответчик, ООО "ТриС Групп") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 158 864 руб. 72 коп., в том числе о взыскании 1 640 203, 02 руб. за 2014 год, в размере 1 889 513 руб. 88 коп. за 2015 год, 629 147 руб. 82 коп. за период с 01.01.2016 по 18.05.2016 и расторжении договора от 25.02.2013 N 13-13-31 зем (с учетом изменения судом круга участвующих в деле лиц и уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1, л.д. 127-128, 134).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 (резолютивная часть объявлена 14.06.2016) исковые требования Администрации удовлетворены, с ООО "ТриС Групп" взыскана сумма долга в размере 4 158 864 руб. 72 коп., государственная пошлина в размере 49 794 руб., договор аренды от 25.02.2013 N 13-13-31 зем (далее - договор аренды) расторгнут (т. 2 л.д. 71-76).
С указанным решением не согласилось ООО "ТриС Групп" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 835 387 руб. 17 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, указывает, что судом в обжалуемом судебном акте не указаны обстоятельства дела, на которых основаны выводы суда. Ответчик поясняет, что наличие задолженности в размере 1 835 387 руб. им не оспаривается, при этом ответчик поясняет, что в отношении уточнения истцом исковых требований от 27.05.2016 не было разъяснено увеличение арендных ставок. Ссылки суда на критическое отношение к расчету представленному ответчиком, по мнению апеллянта, не могут являться основанием для признания обоснованными требований истца о взыскании задолженности в размере 4 158 864 руб. 72 коп.
Кроме того, ООО "ТриС Групп" поясняет, что в соответствии с условиями раздела 3 договора, на который сослался суд при принятии решения, расчет арендной платы за земельный участок оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью, при этом дополнительных соглашений сторонами не заключалось, новых расчетов арендатору не представлялось.
Апеллянт возражает против расторжения договора аренды, поскольку имеет намерение погасить задолженность после продажи объектов недвижимости, принадлежащих ему на основании права собственности и находящихся на спорном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что согласен с решением суда, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО "ТриС Групп" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-13-31 зем (т. 1, л.д. 17-18).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:31:010102:12, площадью 67 365 кв. м, по адресу Республика Башкортостан, Кармаскалинский район, с/с Кабаковский, в 8 м на север от уч. N 38 по ул. Лесная д. Кабаково, для размещения завода железобетонных изделий, сроком с 08.10.2012 по 21.02.2062 (с учетом п. 2.2 договора, ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
В соответствии с п. 2.1 срок действия договора установлен с 22.02.2013 по 21.02.2062.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору, является его неотъемлемой частью.
Арендная плата начисляется с 08.10.2012 (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.
В соответствии с п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете.
Согласно пп. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3. и п. 3.4 и нарушения других условий договора.
Земельный участок передан по акту приема - передачи от 25.02.2013 (т. 1, л.д. 23).
В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил в адрес ответчика претензию N 718 от 02.11.2015 с просьбой о перечислении задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 12).
02.11.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды, потребовал оплаты долга (претензия N 719, т. 1, л.д. 16).
Не оплатив задолженность ООО "ТриС Групп" направило письмо о предоставлении обществу рассрочки по оплате задолженности до 31.12.2015 (т. 2 л.д. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования части взыскания арендной платы, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности ответчика и обоснованности требований истца о расторжении договора.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Кроме того, наличие между сторонами договорных отношений по указанным договорам аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Истцом в представленном уточнении заявленных требований от 27.05.2016 расчет аренды земельного участка произведен в соответствии с решениями Совета муниципального района Кармаскалинский район от 02.02.2012, 19.12.2014, 29.02.2016 с приложениями (т. 2, л.д. 2-55), а также с учетом коэффициентов учитывающих категорию арендаторов и вид использования земельных участков (т. 2, л.д. 56-59).
С учетом указанных документов судом апелляционной инстанции расчет суда первой инстанции проверен, признан верным, контррасчет, представленный ответчиком, составлен без учета решений Совета муниципального района Кармаскалинский район от 02.02.2012, 19.12.2014, 29.02.2016, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции так же соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о досрочном расторжении договора, поскольку они основаны на нормах материального права и надлежащей оценке представленных сторонами доказательств.
Согласно пп. 1, 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).
В части оценки доводов Администрации о нарушении ООО "ТриС Групп" обязательств по внесению арендной платы арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В данном случае предупреждение о необходимости исполнения обязательств из договора аренды (претензия N 71) направлено в адрес ответчика от 02.11.2015.
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершения арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Договором аренды предусмотрено что арендодатель (истец) вправе требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю более 6 месяцев, в случаях нарушения других условий договора (пп. 4.1.1., 6.2 договора).
Из материалов дела усматривается, что арендная плата не вносилась ответчиком на протяжении двух лет. Доказательств обратного, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено.
Доводы подателя жалобы о намерении погасить задолженность по арендной плате после продажи девяти объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, и расположенных на спорном земельном участке, носят предположительный характер и не подтверждены конкретными доказательствами, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права апеллянта, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 по делу N А07-27421/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2016 N 18АП-10143/2016 ПО ДЕЛУ N А07-27421/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. N 18АП-10143/2016
Дело N А07-27421/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 по делу N А07-27421 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель: Администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан - Ахметов Салават Фавитович (доверенность от 01.07.2016 N 1307).
Администрация Муниципального района Кармаскалинского района Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" (далее - ответчик, ООО "ТриС Групп") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 158 864 руб. 72 коп., в том числе о взыскании 1 640 203, 02 руб. за 2014 год, в размере 1 889 513 руб. 88 коп. за 2015 год, 629 147 руб. 82 коп. за период с 01.01.2016 по 18.05.2016 и расторжении договора от 25.02.2013 N 13-13-31 зем (с учетом изменения судом круга участвующих в деле лиц и уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1, л.д. 127-128, 134).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 (резолютивная часть объявлена 14.06.2016) исковые требования Администрации удовлетворены, с ООО "ТриС Групп" взыскана сумма долга в размере 4 158 864 руб. 72 коп., государственная пошлина в размере 49 794 руб., договор аренды от 25.02.2013 N 13-13-31 зем (далее - договор аренды) расторгнут (т. 2 л.д. 71-76).
С указанным решением не согласилось ООО "ТриС Групп" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 835 387 руб. 17 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, указывает, что судом в обжалуемом судебном акте не указаны обстоятельства дела, на которых основаны выводы суда. Ответчик поясняет, что наличие задолженности в размере 1 835 387 руб. им не оспаривается, при этом ответчик поясняет, что в отношении уточнения истцом исковых требований от 27.05.2016 не было разъяснено увеличение арендных ставок. Ссылки суда на критическое отношение к расчету представленному ответчиком, по мнению апеллянта, не могут являться основанием для признания обоснованными требований истца о взыскании задолженности в размере 4 158 864 руб. 72 коп.
Кроме того, ООО "ТриС Групп" поясняет, что в соответствии с условиями раздела 3 договора, на который сослался суд при принятии решения, расчет арендной платы за земельный участок оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью, при этом дополнительных соглашений сторонами не заключалось, новых расчетов арендатору не представлялось.
Апеллянт возражает против расторжения договора аренды, поскольку имеет намерение погасить задолженность после продажи объектов недвижимости, принадлежащих ему на основании права собственности и находящихся на спорном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что согласен с решением суда, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2013 между Администрацией (арендодатель) и ООО "ТриС Групп" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-13-31 зем (т. 1, л.д. 17-18).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:31:010102:12, площадью 67 365 кв. м, по адресу Республика Башкортостан, Кармаскалинский район, с/с Кабаковский, в 8 м на север от уч. N 38 по ул. Лесная д. Кабаково, для размещения завода железобетонных изделий, сроком с 08.10.2012 по 21.02.2062 (с учетом п. 2.2 договора, ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
В соответствии с п. 2.1 срок действия договора установлен с 22.02.2013 по 21.02.2062.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору, является его неотъемлемой частью.
Арендная плата начисляется с 08.10.2012 (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.
В соответствии с п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете.
Согласно пп. 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3. и п. 3.4 и нарушения других условий договора.
Земельный участок передан по акту приема - передачи от 25.02.2013 (т. 1, л.д. 23).
В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил в адрес ответчика претензию N 718 от 02.11.2015 с просьбой о перечислении задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 12).
02.11.2015 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды, потребовал оплаты долга (претензия N 719, т. 1, л.д. 16).
Не оплатив задолженность ООО "ТриС Групп" направило письмо о предоставлении обществу рассрочки по оплате задолженности до 31.12.2015 (т. 2 л.д. 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования части взыскания арендной платы, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности ответчика и обоснованности требований истца о расторжении договора.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Кроме того, наличие между сторонами договорных отношений по указанным договорам аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Истцом в представленном уточнении заявленных требований от 27.05.2016 расчет аренды земельного участка произведен в соответствии с решениями Совета муниципального района Кармаскалинский район от 02.02.2012, 19.12.2014, 29.02.2016 с приложениями (т. 2, л.д. 2-55), а также с учетом коэффициентов учитывающих категорию арендаторов и вид использования земельных участков (т. 2, л.д. 56-59).
С учетом указанных документов судом апелляционной инстанции расчет суда первой инстанции проверен, признан верным, контррасчет, представленный ответчиком, составлен без учета решений Совета муниципального района Кармаскалинский район от 02.02.2012, 19.12.2014, 29.02.2016, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Суд апелляционной инстанции так же соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о досрочном расторжении договора, поскольку они основаны на нормах материального права и надлежащей оценке представленных сторонами доказательств.
Согласно пп. 1, 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).
В части оценки доводов Администрации о нарушении ООО "ТриС Групп" обязательств по внесению арендной платы арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В данном случае предупреждение о необходимости исполнения обязательств из договора аренды (претензия N 71) направлено в адрес ответчика от 02.11.2015.
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершения арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Договором аренды предусмотрено что арендодатель (истец) вправе требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю более 6 месяцев, в случаях нарушения других условий договора (пп. 4.1.1., 6.2 договора).
Из материалов дела усматривается, что арендная плата не вносилась ответчиком на протяжении двух лет. Доказательств обратного, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено.
Доводы подателя жалобы о намерении погасить задолженность по арендной плате после продажи девяти объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, и расположенных на спорном земельном участке, носят предположительный характер и не подтверждены конкретными доказательствами, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды земельного участка не нарушает исключительного права апеллянта, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2016 по делу N А07-27421/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТриС Групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)