Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 20.06.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу N А84-590/2017 (судья Васильченко О.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос"
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Афрос-Инвест"
о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Алексеев В.А. по доверенности от 09.01.2017 N 03;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос" - Лебедев А.В. по доверенности от 02.03.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Афрос-Инвест" - Лебедев А.В. по доверенности от 03.04.2017;
- от Правительства города Севастополя - Алексеев В.А. по доверенности от 09.01.2017 N 10/31/2-17,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос" (далее - ответчик, ООО "Афрос") о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1,5 га, расположенного по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе (в районе овощехранилища), 18-Г (предыдущий кадастровый номер 8536400000:00:001:0000), заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Афрос", зарегистрированного 03.03.2005 государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам" в книге регистрации договоров аренды земли под N 84, номенклатурный N 4-М-01 (далее - договор аренды); обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в состояние пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу вышеуказанный земельный участок. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком сроков строительства мини-завода по производству мини-мотоциклов, определенных договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчиком фактически была построена часть запланированного объекта, предпринимались активные действия, направленные на осуществление дальнейшего строительства следующей части такого объекта, а именно: подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земельного участка на продление срока строительства путем подписания дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию в силу объективных причин.
Не согласившись с указанным решением суда, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагает, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в части несоблюдения сроков строительства являются существенными и достаточными для расторжения договора аренды. Считает, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли от 12.03.2014 является основанием считать его незаключенным.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу истца - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.02.2005 между Севастопольским городским Советом (далее - арендодатель) и ООО "Афрос" (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор) площадью 1,5 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе (в районе овощехранилища; далее - спорный земельный участок) для строительства и обслуживания мини-завода по производству мини-мотоциклов, (л.д. 10-14 т. 1).
Согласно пункту 3.1 договора срок его действия составляет 25 лет.
Целевое назначение земельного участка в соответствии с пунктом 5.2 договора определено под строительство и обслуживание мини-завода по производству мини-мотоциклов.
В соответствии с условиями пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом стороны согласовали, что если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В пункте 12.3. договора предусмотрены основания прекращения действия договора путем его расторжения, в частности: по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом.
Кроме того, в пункте 12.4. договора указано, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд в соответствии со статьей 416 ГК Украины.
Также стороны договорились, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора (пункт 12.5 договора).
Во исполнение условий договора, 14.02.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял спорный земельный участок (л.д. 15 т. 1).
Из материалов дела видно, что 20.03.2007, 27.03.2008 и от 15.12.2010 между сторонами заключались дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения, касающиеся начала и окончания срока строительства, последний срок был установлен до 19.10.2012. Данные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке (л.д. 17-22 том 1).
Письмом Управления городского строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 21.06.2007 ООО "Афрос" уведомлено о присвоении мини-заводу по производству мини-мотоциклов, расположенному по Камышовому шоссе в районе овощехранилища адреса: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 18-Г (л.д. 69 т. 1).
ООО "Афрос" 23.09.2013 обратилось в адрес Севастопольского городского совета с просьбой продлить срок на строительство мини-завода ввиду того, что общество изыскало средства для продолжения и окончания строительства и ввиду того, что в связи тяжелой экономической ситуацией предприятие ранее было вынуждено временно приостановить строительство на данном земельном участке. Указанное письмо было получено адресатом, о чем имеется штамп на письме от 24.09.2013 N 03-09/3422 (л.д. 86 т. 1).
Письмом Севастопольского городского совета от 11.10.2013 N 0315/4961, данного на обращение ответчика в адрес ООО "Афрос", сообщалось, что ходатайство о продлении срока строительства будет рассмотрено постоянной комиссией городского Совета по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений, и о принятом решении будет сообщено дополнительно (л.д. 87 т. 1).
Решением XIV сессии VI созыва Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 7107 ООО "Афрос" продлен срок строительства мини-завода по производству мини-мотоциклов на арендованном земельном участке (кадастровый номер - 8536400000:03:013:0004) общей площадью 1,5000 га расположенном по Камышовому шоссе, 18-Г, с 24.10.2013 на 11,4 месяца с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2 к ставке арендной платы. Этим же решением обязано ООО "Афрос" внести изменения в договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения и организовать работу по проведению государственной регистрации указанного дополнительного соглашения (л.д. 16 т. 2).
Во исполнение указанного решения между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли (л.д. 88-92 т. 1), согласно которому, в частности, в договор аренды земли внесены изменения следующие изменения: раздел 8 договора добавлен пунктом 8.3: "8.3. На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка с 24.10.2013 до 05.10.2014 согласно решения Севастопольского городского совета от 28.01.2014 N 7107"; Подпункт к) пункта 9.2.2 договора изложен в следующей редакции: "завершить застройку на земельном участке, согласно, предусмотренному п. 5.2 целевому назначению земельного участка - в срок с 24.10.2013 по 05.10.2014, согласно решения Севастопольского городского совета от 28.01.2014 N 7107".
Арендованный земельный участок был поставлен ответчиком на кадастровый учет в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя; в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка от 20.08.2015 N 91/1215-95316 спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 91:02:006011:34 (л.д. 99 т. 1). Также ответчиком на кадастровый учет поставлено расположенное на арендованном земельном участке принадлежащее ему недвижимое имущество - нежилое здание - здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов, площадью 347 кв. м с присвоением кадастрового номера - 91:02:003013:263, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.03.2017 N 91/12/15-415008, выданной Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (л.д. 4 т. 2).
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 25.01.2017 N 660-РДЗ утвержден план границ спорного земельного участка (л.д. 107-112 т. 1).
Судом первой инстанции также изучена имеющаяся в материалах дела переписка и обращения ООО "Афрос" в период 2015-2016 года с Правительством Севастополя, Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя по вопросам возобновления строительных работ на объекте капитального строительства на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, а также относительно действия декларации о начале выполнения строительных работ (л.д. 98-105 т. 1; л.д. 12, 13 т. 2).
Актом обследования земельного участка N 9/05-01/ОБ/16, составленным 03.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя среди прочего установлено, что на спорном земельном участке расположены различные некапитальные объекты и один капитальный объект, завершенный строительством. Также указано, что земельный участок по состоянию на 19.01.2016 не освоен, строительство мини-завода про производству мини-мотоциклов не осуществлено (л.д. 114-117 т. 2).
Полагая, что ответчик не выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 9.2.2 Договора по строительству мини-завода по производству мини-мотоциклов, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении соответствующего договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии пригодном для дальнейшего использования.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
Следовательно, спорные правоотношения подлежат рассмотрению в соответствии с нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что хотя ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией право собственности на объект в целом, решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, арендатор предпринял следующие конкретные действия по застройке земельного участка согласно условиям договора аренды.
Из свидетельства о праве собственности (л.д. 70 т. 1 оборот) видно, что Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 22.11.2007 оформлено право собственности ООО "Афрос" на здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов по ул. Камышовое шоссе, 18-Г, г. Севастополь, состоящее из здания склада мини-завода по производству мини-мотоциклов (здание литер "А" общей площадью 347 кв. м). О чем органом КП "БТИ и ГРОНИ" Севгорсовета 27.11.2007 осуществлена регистрационная запись на правоустанавливающем документе.
Между ООО "Афрос" и инвестором ООО "Афрос-Инвест" 04.04.2008 заключен инвестиционный договор об осуществлении инвестирования строительства второй очереди мини-завода по производству мини-мотоциклов (л.д. 71-73 т. 1).
На основании заявления ООО "Афрос" от 08.06.2008 N 1-п, 21.09.2008 главным архитектором г. Севастополя - начальником управления градостроительства и архитектуры было утверждено Архитектурно-планировочное задание N 352 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зоны охраны памятников) по объекту: Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе, 18-г (в районе овощехранилища) (л.д. 52-69 т. 2).
Из материалов дела также усматривается, что по заказу ООО "Афрос-Инвест", АО "Севастопольский институт гео-инженерно-технических взысканий" в 2008 году подготовлен Отчет об инженерно-геологических изысканиях (л.д. 128-136 т. 1).
Судом первой инстанции установлено, что 28.05.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и ООО "Афрос" заключен договор N 161/18ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (строительство и обслуживание мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе. Первая очередь строительства) (л.д. 77-79 т. 1).
Частным предприятием "ТАИР" 24.01.2010 подготовлен Рабочий проект "Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе, 18-г (в районе овощехранилища) в г. Севастополе. Первая очередь строительства" (л.д. 137-185 т. 1). Указанный рабочий проект 18.05.2010 согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации, о чем получено заключение N С-70/10 (л.д. 80 т. 1).
Как усматривается из материалов дела, 27.08.2013 Инспекцией ГАСК в г. Севастополе зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству мини-завода по производству мини-мотоциклов и гелиосистем по Камышовому шоссе, 18-Г в г. Севастополе (1 очередь строительства) (два контрольно-пропускных пункта и ограждение территории), вид строительства - новое строительство (л.д. 35-40 т. 2).
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства добросовестности арендатора в рассматриваемых договорных отношениях являются допустимыми и достаточными.
Довод апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка от 12.03.2014 является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации не принимается апелляционным судом.
Исходя из пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Ссылка апеллянта на отсутствие организационных препятствий для осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта, повлекшее, по мнению истца, существенное нарушение его прав, апелляционным судом, также не принимается.
Как видно из материалов дела, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" запрещено осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения.
Доказательств отмены данного распоряжения в материалы дела не представлено.
Кроме того, постановлением Правительства Севастополя от 12.07.2016 N 668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины, в сфере строительства" установлено, что на территории города Севастополя разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале выполнения строительных работ, выданные до 18.03.2014, прекращают свое действие со дня вступления в силу настоящего постановления за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящего постановления.
Таким образом, действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.
Одним из доводов апелляционной жалобы является утверждение апеллянта о том, что ответчик не лишен возможности оформить на любом праве земельный участок, который находится под сооруженным объектом недвижимости (склад литер А).
Апелляционный суд отмечает, что поскольку истцом не оспаривается право ответчика на здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов, расположенное на спорном земельном участке, ответчик действительно не лишен права оформить земельный участок, который находится под указанным объектом недвижимости, однако данное обстоятельство не относится к предмету рассматриваемого спора; возведение и регистрация права собственности на указанное здание склада только подтверждает осуществление ответчиком строительства части предмета общей застройки.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчиком на протяжении длительного времени предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления дальнейшего строительства объекта недвижимости, а также приведены доказательства, подтверждающие факт начала строительства, обусловленного договором объекта, что свидетельствует о добросовестности ответчика как арендатора спорного земельного участка, а также об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу N А84-590/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2017 N 21АП-1142/2017 ПО ДЕЛУ N А84-590/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N А84-590/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 20.06.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу N А84-590/2017 (судья Васильченко О.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос"
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Афрос-Инвест"
о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Алексеев В.А. по доверенности от 09.01.2017 N 03;
- от общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос" - Лебедев А.В. по доверенности от 02.03.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Афрос-Инвест" - Лебедев А.В. по доверенности от 03.04.2017;
- от Правительства города Севастополя - Алексеев В.А. по доверенности от 09.01.2017 N 10/31/2-17,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Афрос" (далее - ответчик, ООО "Афрос") о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1,5 га, расположенного по адресу: город Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе (в районе овощехранилища), 18-Г (предыдущий кадастровый номер 8536400000:00:001:0000), заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Афрос", зарегистрированного 03.03.2005 государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам" в книге регистрации договоров аренды земли под N 84, номенклатурный N 4-М-01 (далее - договор аренды); обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в состояние пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу вышеуказанный земельный участок. Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком сроков строительства мини-завода по производству мини-мотоциклов, определенных договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчиком фактически была построена часть запланированного объекта, предпринимались активные действия, направленные на осуществление дальнейшего строительства следующей части такого объекта, а именно: подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земельного участка на продление срока строительства путем подписания дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию в силу объективных причин.
Не согласившись с указанным решением суда, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагает, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в части несоблюдения сроков строительства являются существенными и достаточными для расторжения договора аренды. Считает, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли от 12.03.2014 является основанием считать его незаключенным.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу истца - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.02.2005 между Севастопольским городским Советом (далее - арендодатель) и ООО "Афрос" (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор) площадью 1,5 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе (в районе овощехранилища; далее - спорный земельный участок) для строительства и обслуживания мини-завода по производству мини-мотоциклов, (л.д. 10-14 т. 1).
Согласно пункту 3.1 договора срок его действия составляет 25 лет.
Целевое назначение земельного участка в соответствии с пунктом 5.2 договора определено под строительство и обслуживание мини-завода по производству мини-мотоциклов.
В соответствии с условиями пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом стороны согласовали, что если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В пункте 12.3. договора предусмотрены основания прекращения действия договора путем его расторжения, в частности: по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом.
Кроме того, в пункте 12.4. договора указано, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд в соответствии со статьей 416 ГК Украины.
Также стороны договорились, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора (пункт 12.5 договора).
Во исполнение условий договора, 14.02.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял спорный земельный участок (л.д. 15 т. 1).
Из материалов дела видно, что 20.03.2007, 27.03.2008 и от 15.12.2010 между сторонами заключались дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения, касающиеся начала и окончания срока строительства, последний срок был установлен до 19.10.2012. Данные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке (л.д. 17-22 том 1).
Письмом Управления городского строительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 21.06.2007 ООО "Афрос" уведомлено о присвоении мини-заводу по производству мини-мотоциклов, расположенному по Камышовому шоссе в районе овощехранилища адреса: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 18-Г (л.д. 69 т. 1).
ООО "Афрос" 23.09.2013 обратилось в адрес Севастопольского городского совета с просьбой продлить срок на строительство мини-завода ввиду того, что общество изыскало средства для продолжения и окончания строительства и ввиду того, что в связи тяжелой экономической ситуацией предприятие ранее было вынуждено временно приостановить строительство на данном земельном участке. Указанное письмо было получено адресатом, о чем имеется штамп на письме от 24.09.2013 N 03-09/3422 (л.д. 86 т. 1).
Письмом Севастопольского городского совета от 11.10.2013 N 0315/4961, данного на обращение ответчика в адрес ООО "Афрос", сообщалось, что ходатайство о продлении срока строительства будет рассмотрено постоянной комиссией городского Совета по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений, и о принятом решении будет сообщено дополнительно (л.д. 87 т. 1).
Решением XIV сессии VI созыва Севастопольского городского Совета от 28.01.2014 N 7107 ООО "Афрос" продлен срок строительства мини-завода по производству мини-мотоциклов на арендованном земельном участке (кадастровый номер - 8536400000:03:013:0004) общей площадью 1,5000 га расположенном по Камышовому шоссе, 18-Г, с 24.10.2013 на 11,4 месяца с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 2 к ставке арендной платы. Этим же решением обязано ООО "Афрос" внести изменения в договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения и организовать работу по проведению государственной регистрации указанного дополнительного соглашения (л.д. 16 т. 2).
Во исполнение указанного решения между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли (л.д. 88-92 т. 1), согласно которому, в частности, в договор аренды земли внесены изменения следующие изменения: раздел 8 договора добавлен пунктом 8.3: "8.3. На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка с 24.10.2013 до 05.10.2014 согласно решения Севастопольского городского совета от 28.01.2014 N 7107"; Подпункт к) пункта 9.2.2 договора изложен в следующей редакции: "завершить застройку на земельном участке, согласно, предусмотренному п. 5.2 целевому назначению земельного участка - в срок с 24.10.2013 по 05.10.2014, согласно решения Севастопольского городского совета от 28.01.2014 N 7107".
Арендованный земельный участок был поставлен ответчиком на кадастровый учет в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя; в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка от 20.08.2015 N 91/1215-95316 спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 91:02:006011:34 (л.д. 99 т. 1). Также ответчиком на кадастровый учет поставлено расположенное на арендованном земельном участке принадлежащее ему недвижимое имущество - нежилое здание - здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов, площадью 347 кв. м с присвоением кадастрового номера - 91:02:003013:263, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.03.2017 N 91/12/15-415008, выданной Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (л.д. 4 т. 2).
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 25.01.2017 N 660-РДЗ утвержден план границ спорного земельного участка (л.д. 107-112 т. 1).
Судом первой инстанции также изучена имеющаяся в материалах дела переписка и обращения ООО "Афрос" в период 2015-2016 года с Правительством Севастополя, Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя по вопросам возобновления строительных работ на объекте капитального строительства на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, а также относительно действия декларации о начале выполнения строительных работ (л.д. 98-105 т. 1; л.д. 12, 13 т. 2).
Актом обследования земельного участка N 9/05-01/ОБ/16, составленным 03.03.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя среди прочего установлено, что на спорном земельном участке расположены различные некапитальные объекты и один капитальный объект, завершенный строительством. Также указано, что земельный участок по состоянию на 19.01.2016 не освоен, строительство мини-завода про производству мини-мотоциклов не осуществлено (л.д. 114-117 т. 2).
Полагая, что ответчик не выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 9.2.2 Договора по строительству мини-завода по производству мини-мотоциклов, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении соответствующего договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии пригодном для дальнейшего использования.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
Следовательно, спорные правоотношения подлежат рассмотрению в соответствии с нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что хотя ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией право собственности на объект в целом, решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, арендатор предпринял следующие конкретные действия по застройке земельного участка согласно условиям договора аренды.
Из свидетельства о праве собственности (л.д. 70 т. 1 оборот) видно, что Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 22.11.2007 оформлено право собственности ООО "Афрос" на здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов по ул. Камышовое шоссе, 18-Г, г. Севастополь, состоящее из здания склада мини-завода по производству мини-мотоциклов (здание литер "А" общей площадью 347 кв. м). О чем органом КП "БТИ и ГРОНИ" Севгорсовета 27.11.2007 осуществлена регистрационная запись на правоустанавливающем документе.
Между ООО "Афрос" и инвестором ООО "Афрос-Инвест" 04.04.2008 заключен инвестиционный договор об осуществлении инвестирования строительства второй очереди мини-завода по производству мини-мотоциклов (л.д. 71-73 т. 1).
На основании заявления ООО "Афрос" от 08.06.2008 N 1-п, 21.09.2008 главным архитектором г. Севастополя - начальником управления градостроительства и архитектуры было утверждено Архитектурно-планировочное задание N 352 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зоны охраны памятников) по объекту: Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе, 18-г (в районе овощехранилища) (л.д. 52-69 т. 2).
Из материалов дела также усматривается, что по заказу ООО "Афрос-Инвест", АО "Севастопольский институт гео-инженерно-технических взысканий" в 2008 году подготовлен Отчет об инженерно-геологических изысканиях (л.д. 128-136 т. 1).
Судом первой инстанции установлено, что 28.05.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и ООО "Афрос" заключен договор N 161/18ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (строительство и обслуживание мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе. Первая очередь строительства) (л.д. 77-79 т. 1).
Частным предприятием "ТАИР" 24.01.2010 подготовлен Рабочий проект "Строительство мини-завода по производству мини-мотоциклов по Камышовому шоссе, 18-г (в районе овощехранилища) в г. Севастополе. Первая очередь строительства" (л.д. 137-185 т. 1). Указанный рабочий проект 18.05.2010 согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации, о чем получено заключение N С-70/10 (л.д. 80 т. 1).
Как усматривается из материалов дела, 27.08.2013 Инспекцией ГАСК в г. Севастополе зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству мини-завода по производству мини-мотоциклов и гелиосистем по Камышовому шоссе, 18-Г в г. Севастополе (1 очередь строительства) (два контрольно-пропускных пункта и ограждение территории), вид строительства - новое строительство (л.д. 35-40 т. 2).
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства добросовестности арендатора в рассматриваемых договорных отношениях являются допустимыми и достаточными.
Довод апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка от 12.03.2014 является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации не принимается апелляционным судом.
Исходя из пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Ссылка апеллянта на отсутствие организационных препятствий для осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта, повлекшее, по мнению истца, существенное нарушение его прав, апелляционным судом, также не принимается.
Как видно из материалов дела, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" запрещено осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя вплоть до особого распоряжения.
Доказательств отмены данного распоряжения в материалы дела не представлено.
Кроме того, постановлением Правительства Севастополя от 12.07.2016 N 668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины, в сфере строительства" установлено, что на территории города Севастополя разрешения на выполнение строительных работ (реконструкцию), уведомления о начале выполнения строительных работ, декларации о начале выполнения подготовительных работ, декларации о начале выполнения строительных работ, выданные до 18.03.2014, прекращают свое действие со дня вступления в силу настоящего постановления за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящего постановления.
Таким образом, действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.
Одним из доводов апелляционной жалобы является утверждение апеллянта о том, что ответчик не лишен возможности оформить на любом праве земельный участок, который находится под сооруженным объектом недвижимости (склад литер А).
Апелляционный суд отмечает, что поскольку истцом не оспаривается право ответчика на здание склада мини-завода по производству мини-мотоциклов, расположенное на спорном земельном участке, ответчик действительно не лишен права оформить земельный участок, который находится под указанным объектом недвижимости, однако данное обстоятельство не относится к предмету рассматриваемого спора; возведение и регистрация права собственности на указанное здание склада только подтверждает осуществление ответчиком строительства части предмета общей застройки.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчиком на протяжении длительного времени предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления дальнейшего строительства объекта недвижимости, а также приведены доказательства, подтверждающие факт начала строительства, обусловленного договором объекта, что свидетельствует о добросовестности ответчика как арендатора спорного земельного участка, а также об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.04.2017 по делу N А84-590/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
Н.И.СИКОРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)