Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка.", - Волкова А.В., доверенность от 01.08.2016,
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явилось, представителей не направило,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2017 года
по делу N А60-49853/2016,
принятое судьей Сергеевой М.Л.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка." (ОГРН 1106671008245, ИНН 6671318924)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области
о признании незаконными действий об отказе от заключения договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка." (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании действий Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство, заинтересованное лицо) по отказу в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610039:3, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Храмцовская, 6, незаконными; обязании Министерство в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610039:3, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Храмцовская, 6.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2017 заявленные требования удовлетворены,
Не согласившись с вынесенным судебным актом, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что право собственности на объект незавершенного строительства общества зарегистрировано после 1 марта 2015 года, до 1 марта 2015 года в аренду указанный земельный участок не предоставлялся. Министерство ссылается на неправильное применение судом положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку прямого указания на то, что исключительное право на приобретение земельных участок в собственность имеют собственники объектов незавершенного строительства, в указанной статье не содержится.
Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 25.06.2003 между областным государственным унитарным предприятием "Птицефабрика "Свердловская" (продавец) и обществом "Арго Инвестстрой" подписан договор купли-продажи незавершенного строительством объекта N 1659, согласно условиям которого, покупателю в собственность передано недостроенное 9-ти этажное здание малосемейного общежития, расположенное по адресу: г. Екатеринбурге, ул. Хромцовская, д. 6.
В соответствии с п. 2.2 договора от 25.06.2003 N 1659 покупатель одновременно с передачей права собственности на незавершенный строительством объект приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
10.03.2015 по результатам заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1301144" между обществом Арго Инвестстрой" и обществом подписан договор купли-продажи N 2, в соответствии с условиями которого покупатель, являющийся победителем торгов по продаже имущества, приобрел в собственность объект незавершенного строительства, литер А, расположенный по адресу: г. Екатеринбурге, ул. Хромцовская, д. 6.
Покупатель приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец (п. 2.2. договора N 2 от 10.03.2015).
21.04.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества на указанный объект незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2015 серии 66A3N 071246).
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610039:3 площадью 3058 кв. м.
08.06.2016 общество обратилось в министерство с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года, для жилой застройки - путем реконструкции имеющегося на земельном участке объекта незавершенного строительства в жилой дом на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Письмом от 16.09.2016 N 17-01-82/8692нз министерство отказало обществу в предоставлении данного земельного участка в аренду со ссылкой на подп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом разрешенное использование земельного участка - земли жилой застройки (для жилищных нужд), а в представленном обществе заявлении испрашиваемая цель - для жилой застройки путем реконструкции имеющегося на земельном участке объекта незавершенного строительства в жилой дом). Кроме того министерство указало, что оснований для предоставления участка в соответствии с подп. 5 ст. 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался заявитель, не имеется, поскольку в указанной статье идет речь о завершении строительства объекта, а не о его реконструкции. Взведение общежития на испрашиваемом участке является условно разрешенным видом использования участка, для чего обществу необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
Считая указанный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39,6 названного Кодекса);
- земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса (подпункт 11 п. 2 ст. 39.6 этого же Кодекса).
В соответствии с подп. 2 пункта 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В материалы дела представлено два экземпляра договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, подписанные ОГУП "Птицефабрика Свердловская" (продавец) и обществом "АРГО ИНВЕСТСТРОЙ", по условиям одного земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит продавцу на праве постоянного бессрочного пользования на основании решения Исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 22.02.1989 N 90-А (п. 2.1 договора, л.д. 34), в другом указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 28.06.1999 года (п. 2.1 договора, л.д. 38).
Указанный договор аренды в материалы дела не представлен, доказательств его заключения в отношении спорного участка первоначальным собственником объекта незавершенного строительства материалы дела не содержат.
Представленное в материалы дела постановление главы г. Екатеринбурга о предоставлении обществу "АРГО ИНВЕСТСТРОЙ" в собственность за плату земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, не подписано, дата и номер отсутствуют (л.д. 32), что позволяет сделать вывод, что права предыдущим собственником объекта незавершенного строительства на земельный участок, занятый этим объектом, не оформлялись.
В то же время в материалы дела представлено решение Исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 22.02.1989 N 90-А и приказ министерства от 04.06.2003 N 9191, которым разрешено отчуждение объекта незавершенного строительства с обязательным оформлением до совершения сделки купли-продажи договора аренды на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект (л.д. 59).
Совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод, что спорный участок, образованный 25.12.2002 из участка, находящегося у предприятия в бессрочном пользовании, также находился у продавца (предприятия) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств исполнения названного приказа министерства и заключения договора аренды земельного участка до совершения сделки купли-продажи (25.06.2003), материалы дела не содержат.
Письмо министерства от 29.12.2007 N 78-15920 таким доказательством в отсутствие первичных документов (договора аренды) не является.
В кадастровой выписке на спорный земельный участок сведения о том, что он формировался из участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:0006 и 66:41:0610039:0004, отсутствуют (л.д. 28), равно как и отсутствуют зарегистрированные права аренды в отношении этих участков (л.д. 132, 133).
Представленные в материалы дела решения органов кадастрового учета от 12.11.2013 и 26.06.2015 также не могут быть доказательствами существования права аренды на спорный участок у продавца - ГУСП "Птицефабрика "Свердловская", по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 25.06.2003 (л.д. 105-108).
Таким образом, в отсутствие доказательств переоформления права постоянного пользования продавцом объекта недвижимости по состоянию на дату заключения договора купли-продажи (25.06.2003), к приобретателю объекта перешло то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ), ввиду чего у общества существует право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (подпункт 11 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из материалов дела усматривается, что право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано до 01.03.2015 за предыдущим собственником, при этом исходя из содержания данной нормы права существенное значение имеет именно наличие регистрации права на объект незавершенный строительством до 01.03.2015, а не дата регистрации права последнего обладателя объекта.
При таких обстоятельствах общество в силу указанных положений закона также имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта, а довод министерства об отсутствии у общества соответствующего права ввиду регистрации права собственности после 1 марта 2015 года, отклоняется как несостоятельный.
При этом указание министерства на то, что данная норма применяется именно когда имеет место завершение строительства - то есть введен в эксплуатацию должен быть тот объект, который изначально строился (в данном случае общежитие), является необоснованным, поскольку из буквального толкования нормы права этого не следует.
Ссылка министерства на неправильное применение судом положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку прямого указания на то, что исключительное право на приобретение земельных участок в собственность имеют собственники объектов незавершенного строительства, в указанной статье не содержится, не принимается апелляционным судом, поскольку вопрос о приобретении в собственность земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в рассматриваемом деле не ставился, и соответствующих требований общество не заявляло.
Таким образом, удовлетворение заявленных обществом требований признается апелляционным судом правомерным с учетом изложенного в настоящем постановлении.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2017 года по делу N А60-49853/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2017 N 17АП-5426/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-49853/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. N 17АП-5426/2017-ГК
Дело N А60-49853/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя, общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка.", - Волкова А.В., доверенность от 01.08.2016,
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явилось, представителей не направило,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2017 года
по делу N А60-49853/2016,
принятое судьей Сергеевой М.Л.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка." (ОГРН 1106671008245, ИНН 6671318924)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области
о признании незаконными действий об отказе от заключения договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза.Консультация.Оценка." (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании действий Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство, заинтересованное лицо) по отказу в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610039:3, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Храмцовская, 6, незаконными; обязании Министерство в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610039:3, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Храмцовская, 6.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2017 заявленные требования удовлетворены,
Не согласившись с вынесенным судебным актом, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что право собственности на объект незавершенного строительства общества зарегистрировано после 1 марта 2015 года, до 1 марта 2015 года в аренду указанный земельный участок не предоставлялся. Министерство ссылается на неправильное применение судом положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку прямого указания на то, что исключительное право на приобретение земельных участок в собственность имеют собственники объектов незавершенного строительства, в указанной статье не содержится.
Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 25.06.2003 между областным государственным унитарным предприятием "Птицефабрика "Свердловская" (продавец) и обществом "Арго Инвестстрой" подписан договор купли-продажи незавершенного строительством объекта N 1659, согласно условиям которого, покупателю в собственность передано недостроенное 9-ти этажное здание малосемейного общежития, расположенное по адресу: г. Екатеринбурге, ул. Хромцовская, д. 6.
В соответствии с п. 2.2 договора от 25.06.2003 N 1659 покупатель одновременно с передачей права собственности на незавершенный строительством объект приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
10.03.2015 по результатам заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1301144" между обществом Арго Инвестстрой" и обществом подписан договор купли-продажи N 2, в соответствии с условиями которого покупатель, являющийся победителем торгов по продаже имущества, приобрел в собственность объект незавершенного строительства, литер А, расположенный по адресу: г. Екатеринбурге, ул. Хромцовская, д. 6.
Покупатель приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец (п. 2.2. договора N 2 от 10.03.2015).
21.04.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества на указанный объект незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2015 серии 66A3N 071246).
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610039:3 площадью 3058 кв. м.
08.06.2016 общество обратилось в министерство с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года, для жилой застройки - путем реконструкции имеющегося на земельном участке объекта незавершенного строительства в жилой дом на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Письмом от 16.09.2016 N 17-01-82/8692нз министерство отказало обществу в предоставлении данного земельного участка в аренду со ссылкой на подп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом разрешенное использование земельного участка - земли жилой застройки (для жилищных нужд), а в представленном обществе заявлении испрашиваемая цель - для жилой застройки путем реконструкции имеющегося на земельном участке объекта незавершенного строительства в жилой дом). Кроме того министерство указало, что оснований для предоставления участка в соответствии с подп. 5 ст. 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался заявитель, не имеется, поскольку в указанной статье идет речь о завершении строительства объекта, а не о его реконструкции. Взведение общежития на испрашиваемом участке является условно разрешенным видом использования участка, для чего обществу необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
Считая указанный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39,6 названного Кодекса);
- земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса (подпункт 11 п. 2 ст. 39.6 этого же Кодекса).
В соответствии с подп. 2 пункта 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В материалы дела представлено два экземпляра договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, подписанные ОГУП "Птицефабрика Свердловская" (продавец) и обществом "АРГО ИНВЕСТСТРОЙ", по условиям одного земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит продавцу на праве постоянного бессрочного пользования на основании решения Исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 22.02.1989 N 90-А (п. 2.1 договора, л.д. 34), в другом указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 28.06.1999 года (п. 2.1 договора, л.д. 38).
Указанный договор аренды в материалы дела не представлен, доказательств его заключения в отношении спорного участка первоначальным собственником объекта незавершенного строительства материалы дела не содержат.
Представленное в материалы дела постановление главы г. Екатеринбурга о предоставлении обществу "АРГО ИНВЕСТСТРОЙ" в собственность за плату земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, не подписано, дата и номер отсутствуют (л.д. 32), что позволяет сделать вывод, что права предыдущим собственником объекта незавершенного строительства на земельный участок, занятый этим объектом, не оформлялись.
В то же время в материалы дела представлено решение Исполкома Свердловского городского совета народных депутатов от 22.02.1989 N 90-А и приказ министерства от 04.06.2003 N 9191, которым разрешено отчуждение объекта незавершенного строительства с обязательным оформлением до совершения сделки купли-продажи договора аренды на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект (л.д. 59).
Совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод, что спорный участок, образованный 25.12.2002 из участка, находящегося у предприятия в бессрочном пользовании, также находился у продавца (предприятия) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств исполнения названного приказа министерства и заключения договора аренды земельного участка до совершения сделки купли-продажи (25.06.2003), материалы дела не содержат.
Письмо министерства от 29.12.2007 N 78-15920 таким доказательством в отсутствие первичных документов (договора аренды) не является.
В кадастровой выписке на спорный земельный участок сведения о том, что он формировался из участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:0006 и 66:41:0610039:0004, отсутствуют (л.д. 28), равно как и отсутствуют зарегистрированные права аренды в отношении этих участков (л.д. 132, 133).
Представленные в материалы дела решения органов кадастрового учета от 12.11.2013 и 26.06.2015 также не могут быть доказательствами существования права аренды на спорный участок у продавца - ГУСП "Птицефабрика "Свердловская", по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 25.06.2003 (л.д. 105-108).
Таким образом, в отсутствие доказательств переоформления права постоянного пользования продавцом объекта недвижимости по состоянию на дату заключения договора купли-продажи (25.06.2003), к приобретателю объекта перешло то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ), ввиду чего у общества существует право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (подпункт 11 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из материалов дела усматривается, что право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано до 01.03.2015 за предыдущим собственником, при этом исходя из содержания данной нормы права существенное значение имеет именно наличие регистрации права на объект незавершенный строительством до 01.03.2015, а не дата регистрации права последнего обладателя объекта.
При таких обстоятельствах общество в силу указанных положений закона также имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта, а довод министерства об отсутствии у общества соответствующего права ввиду регистрации права собственности после 1 марта 2015 года, отклоняется как несостоятельный.
При этом указание министерства на то, что данная норма применяется именно когда имеет место завершение строительства - то есть введен в эксплуатацию должен быть тот объект, который изначально строился (в данном случае общежитие), является необоснованным, поскольку из буквального толкования нормы права этого не следует.
Ссылка министерства на неправильное применение судом положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку прямого указания на то, что исключительное право на приобретение земельных участок в собственность имеют собственники объектов незавершенного строительства, в указанной статье не содержится, не принимается апелляционным судом, поскольку вопрос о приобретении в собственность земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в рассматриваемом деле не ставился, и соответствующих требований общество не заявляло.
Таким образом, удовлетворение заявленных обществом требований признается апелляционным судом правомерным с учетом изложенного в настоящем постановлении.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2017 года по делу N А60-49853/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
М.А.ПОЛЯКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)