Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - Мэрии городского округа Тольятти - представитель Данилов С.Г. (доверенность от 28.12.2015 N 11312/1),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" - представитель Немых Н.И. (доверенность от 02.06.2015 N 10), представитель Броян Г.М. (доверенность от 27.05.2015 N 7),
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015 (судья Разумов Ю.М.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" (ОГРН 1026303953631; ИНН 6382042642), Самарская область, г. Тольятти
к Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, г. Тольятти,
о принятии отказа от договорных отношений односторонней недействительной сделкой,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти о признании отказа Мэрии г.о. Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме N 3420/5.2 от 18.05.2015 за подписью заместителя руководителя департамента по управлению имуществом Мэрии г.о. Тольятти, односторонней недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года признан недействительным отказ Мэрии городского округа Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме N 3420/5.2 от 18.05.2015 г.
Взыскано с Мэрии городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Мэрии городского округа Тольятти апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ООО "Судоходная компания "УСА" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, постановлением мэрии г.о. Тольятти от 15.02.2010 г. был утвержден акт от 19.12.2006 г. N 107 о выборе земельного участка для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Постановлением мэрии от 04.10.2010 г. N 2768-п/1 ООО "Судоходная компания "УСА" предоставлен в аренду сроком на 26 месяцев земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов (кадастровый номер 63:09:0202058:533) общей площадью 2259 кв. м для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4 в Комсомольском районе г. Тольятти. Обществу предложено в месячный срок оформить и зарегистрировать договор аренды.
14.04.11 г. между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Судоходная компания "УСА" заключен договор аренды земельного участка N 2373 на срок 26 месяцев.
18.10.2011 в установленном законом порядке данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.
21.11.2013 г. мэрией было принято постановление N 3573-п/1 об изменении срока действия указанного договора до 14.06.2015 г. ООО "Судоходная компания "УСА" предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.04.11 г. N 2373 и обратиться в Управление Росреестра для государственной регистрации изменений к договору аренды.
28.11.2013 между сторонами было подписано дополнительное соглашение с установлением срока аренды до 14.06.2015.
13.12.2013 г. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на ничтожность данной сделки.
18.05.2015 г. мэрия г.о. Тольятти направило в адрес ООО "Судоходная компания "УСА" письмо N 3420/5.2 об отказе от договорных отношений с приложением соглашения о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента получения письма.
В качестве основания для расторжения договора мэрия ссылается на неиспользование земельного участка и истечение срока аренды. Указанное уведомление было получено истцом 23.05.2015 г.
Истец считает, что данные действия Мэрии являются необоснованными, не соответствуют действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, поскольку между сторонами подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды указанного земельного участка.
При этом истец ссылается на то, что согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не праве на этом основании ссылаться на его незаключенность. Арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Далее истец указывает, что также в данном пункте Информационного письма ВАС РФ указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Также истец ссылается и на то, что пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" предусматривает, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По мнению истца, и учитывая, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, то вышеназванные разъяснения относительно договора аренды также применимы и к дополнительным соглашениям к названным договорам.
Исходя из этого, несмотря на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2013 г., которым срок аренды земельного участка был продлен до 14.06.2015 г., истец считает, что между ним и ответчиком сложились обязательственные отношения по использованию арендованного земельного участка определенные конкретным сроком. До истечения названного срока истец не вправе в одностороннем порядке отказываться от договорных отношений, истцом совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка, и в такой ситуации односторонний отказ истца от договорных отношений является злоупотреблением права.
Также истец указывает, что в первой части отказа ответчика от 18.05.2015 г. N 3420/5.2 указывается о неиспользовании истцом арендованного земельного участка и предлагается расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Одновременно, в последнем абзаце данного письма указано на то, что истец в одностороннем порядке отказывается от договорных отношений. По мнению истца, содержание названного письма является противоречивым.
Поскольку срок аренды спорного земельного участка продлен до 14.06.2015 г., и до истечения названного срока ответчик был не вправе в одностороннем порядке отказываться от договорных отношений.
Вследствие этого, указанный отказ от 18.05.2015 г. выраженный в письме N 3420/5.2 в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ является односторонней недействительной сделкой, что и явилось поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано со ссылками на нормы статей 452, 621, 610, 615, 166, 168, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку верно пришел к выводу о том, что односторонний отказ ответчика от договорных отношений является злоупотреблением правом.
В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.
Согласно пунктам 7 и 8 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. N 15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быт признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ), а к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
При этом суд первой инстанции верно нашел доводы ответчика о возобновлении договора аренды земельного участка N 2373 от 14.04.2011 после истечения срока его действия на тех же условиях на неопределенный срок обоснованными и не принял во внимание в этой связи доводы истца о наличии обязательственных отношений на основании дополнительного соглашения от 28.11.2013 по использованию арендованного земельного участка, определенных конкретным сроком.
Как следует из материалов дела изначально упомянутый договор заключен на срок более года и подлежал государственной регистрации и соответственно был зарегистрирован, следовательно, все вносимые в него изменения в виде дополнительных соглашений также подлежат государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 28.11.2013 не зарегистрировано.
Из указанных выше норм права следует, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Однако суд первой инстанции обоснованно посчитал односторонний отказ ответчика от договорных отношений злоупотреблением правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Пунктом 9.3 договора аренды земельного участка установлено дополнительное условие в виде "обязательного соблюдения арендатором условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту".
При этом суд первой инстанции верно указал, что для цели исполнения условий договора аренды земельного участка, исходя из требований ст. ст. 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87, Приказа Министерства регионального развития РФ N 624 от 30.12.2009 г., которыми определены виды работ по инженерным изысканиям для подготовки проектной документации, строительства, объектов капитального строительства, требования по архитектурно-строительному проектированию, требования по составу разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, требования по необходимости проведения экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, истцом осуществлены следующие действия:
- 1. Выполнены инженерно-геологические изыскания в 2012 г., дополнительно в 2014 г. (технический отчет арх. N 2146 и N 477 соответственно);
- 2. Выполнены инженерно-геодезические изыскания в 2012 г. (технический отчет);
- 3. Заключен договор от 25.02.2013 г. на выполнение проектной документации с ООО "ГК "БАЗИС, впоследствии прекращенный в связи с неисполнением подрядчиком обязательств;
- 4. Заключен договор от 04.12.12 г. на выполнение эскизного проекта;
- 5. Заключен договор от 14.01.14 г. на выполнение эскизного проекта с ООО "Студия "Красный Дом";
- 6. Заключены договоры на выполнение проектных работ N 7 от 28.05.2014 г. и N 15/01/2015 г. с ООО "ГаммаСтройПроект" и ООО "ДжиЭсПрожект" соответственно;
- 7. Выполнена топографическая съемка в 2012 г.;
- 8. Получено согласование технического задания на проектирование у Департамента социальной поддержки населения мэрии г.о. Тольятти;
- 9. Получено согласование эскизного проекта с Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти:
10. Получены технические условия:
- - на телефонизацию от ОАО "Ростелеком" от 25.06.2013 г.;
- - на водоснабжение и водоотведение от ООО "Волжские коммунальные системы", N 54 от 07.06.2013 г. с изменениями от 31.07.2014 г.;
- - на теплоснабжение от ООО "Волжские коммунальные системы", N 57 от 20.05.2013 г.;
- - на газоснабжение от ООО "Средневолжская газовая компания" N 03-12/4355 от 31.10.2014 г.;
- - на электроснабжение от ЗАО "КВАНТ" N Э0480 от 08.07.2014 г.;
- - по присоединению к сетям дождевой канализации от мэрии г.о. Тольятти от 17.09.2013 г.;
- 11. Заключены договоры на осуществление технологического присоединения к инженерным сетям с ЗАО "КВАНТ" N 1125 от 08.07.2014 г. и 479 от 13.03.2015 г.;
- 12. На стадии подписания договор с ООО "СВГК" о подключении к сети газораспределения, что следует из переписки;
- 13. Произведено согласование проекта с сетевыми организациями;
- 14. Подготовлено обоснование вида топлива в 2012 г. N 070-414-ТР;
- 15. Подано заявление в мэрию, на основании которого издано распоряжение заместителя мэра г.о. Тольятти N 6486-р/5 от 27.09.2013 г. об утверждении градостроительного плана и выдан градостроительный план;
- 16. Выполнено согласование сводного плана проектируемых инженерных коммуникаций с Управлением архитектуры и градостроительства г.о. Тольятти;
- 17. Подготовлен проект офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Также истцом в период действия договора аренды получены:
- - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации N 2-1-1-0008-15 от 30.01.2015 г., выданное "Центром экспертиз проектов строительства" (рег. N свидетельства об аккредитации РОСС RU.0001.610138;
- - положительное заключение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий N 13-1-10330-14 от 15.10.2014 г., выданное ГАУ "Управление государственной экспертизы Республики Мордовия";
- Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что вышеуказанное свидетельствует о том, что истцом совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для строительства.
Кроме того, установлено, что приступить к строительству до настоящего времени истец не может ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 по делу N А55-11962/2015 суд обязал мэрию г.о.Тольятти рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201058:533, используемом на праве аренды (договор аренды земельного участка N 2373 от 14 апреля 2011 года, зарегистрированный в ЕГРП 18 октября 2011 года) сроком на 26 месяцев, поданное 02 апреля 2015 года, в соответствии с действующим законодательством.
Ответчик уведомлением от 22.01.2016 N 434/5 отказал в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в связи с отсутствием у истца правоустанавливающего документа на земельный участок ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка N 2373 от 14.04.2011.
Таким образом суд первой инстанции обоснованно посчитал, что время, необходимое для освоения земельного участка в силу норм, изложенных в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, подлежит исключению ответчиком при определении срока неиспользования земельного участка.
Согласно Постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 27.07.2015 по делу N 375/2015 Управления Росреестра, вышеперечисленные действия свидетельствуют о том, что в период действия договора аренды N 2373 от 14.04.2011 г. ООО "Судоходная компания "УСА" выполнило целый ряд мероприятий, направленных на освоение спорного земельного участка и подготовку его строительству и, которые в силу прямого указания в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства,, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624, считаются строительными работами. Проведение данных видов строительных работ является бесспорным доказательством того, что ООО "Судоходная компания "УСА" как добросовестный арендатор, исполняющий надлежащим образом обязательства по договору аренды земельного участка, использовал и использует земельный участок исключительно в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью и разрешенным использованием.
По результатам рассмотрения протокола об административном правонарушении от 17.07.2015 г., составленного на основании акта осмотра (обследования) земельного участка N 2-124 от 19.06.2015 г. Управления административной практики и муниципального контроля мэрии г.о. Тольятти, Управлением Росреестра по Самарской области вынесено постановление от 27.07.2015 г. о прекращении производства по делу об административном правонарушении по обстоятельствам, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ, а именно в связи с отсутствием состава административного правонарушения.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что контролирующий государственный орган подтвердил, что действия истца по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора исключают факт нарушения, с которым договор и действующее законодательство связывает право мэрии, как арендодателя отказаться от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск, поскольку мэрия г. о. Тольятти должна была действовать как добросовестный участник гражданских правоотношений, не злоупотреблять правом и не прекращать договорные отношения.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 11АП-3916/2016 ПО ДЕЛУ N А55-24330/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. по делу N А55-24330/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - Мэрии городского округа Тольятти - представитель Данилов С.Г. (доверенность от 28.12.2015 N 11312/1),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" - представитель Немых Н.И. (доверенность от 02.06.2015 N 10), представитель Броян Г.М. (доверенность от 27.05.2015 N 7),
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015 (судья Разумов Ю.М.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" (ОГРН 1026303953631; ИНН 6382042642), Самарская область, г. Тольятти
к Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, г. Тольятти,
о принятии отказа от договорных отношений односторонней недействительной сделкой,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти о признании отказа Мэрии г.о. Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме N 3420/5.2 от 18.05.2015 за подписью заместителя руководителя департамента по управлению имуществом Мэрии г.о. Тольятти, односторонней недействительной сделкой.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года признан недействительным отказ Мэрии городского округа Тольятти от договорных отношений, выраженный в письме N 3420/5.2 от 18.05.2015 г.
Взыскано с Мэрии городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Мэрии городского округа Тольятти апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ООО "Судоходная компания "УСА" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, постановлением мэрии г.о. Тольятти от 15.02.2010 г. был утвержден акт от 19.12.2006 г. N 107 о выборе земельного участка для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Постановлением мэрии от 04.10.2010 г. N 2768-п/1 ООО "Судоходная компания "УСА" предоставлен в аренду сроком на 26 месяцев земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов (кадастровый номер 63:09:0202058:533) общей площадью 2259 кв. м для строительства офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4 в Комсомольском районе г. Тольятти. Обществу предложено в месячный срок оформить и зарегистрировать договор аренды.
14.04.11 г. между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Судоходная компания "УСА" заключен договор аренды земельного участка N 2373 на срок 26 месяцев.
18.10.2011 в установленном законом порядке данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.
21.11.2013 г. мэрией было принято постановление N 3573-п/1 об изменении срока действия указанного договора до 14.06.2015 г. ООО "Судоходная компания "УСА" предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.04.11 г. N 2373 и обратиться в Управление Росреестра для государственной регистрации изменений к договору аренды.
28.11.2013 между сторонами было подписано дополнительное соглашение с установлением срока аренды до 14.06.2015.
13.12.2013 г. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на ничтожность данной сделки.
18.05.2015 г. мэрия г.о. Тольятти направило в адрес ООО "Судоходная компания "УСА" письмо N 3420/5.2 об отказе от договорных отношений с приложением соглашения о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента получения письма.
В качестве основания для расторжения договора мэрия ссылается на неиспользование земельного участка и истечение срока аренды. Указанное уведомление было получено истцом 23.05.2015 г.
Истец считает, что данные действия Мэрии являются необоснованными, не соответствуют действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, поскольку между сторонами подписано дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды указанного земельного участка.
При этом истец ссылается на то, что согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не праве на этом основании ссылаться на его незаключенность. Арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Далее истец указывает, что также в данном пункте Информационного письма ВАС РФ указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Также истец ссылается и на то, что пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" предусматривает, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По мнению истца, и учитывая, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, то вышеназванные разъяснения относительно договора аренды также применимы и к дополнительным соглашениям к названным договорам.
Исходя из этого, несмотря на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2013 г., которым срок аренды земельного участка был продлен до 14.06.2015 г., истец считает, что между ним и ответчиком сложились обязательственные отношения по использованию арендованного земельного участка определенные конкретным сроком. До истечения названного срока истец не вправе в одностороннем порядке отказываться от договорных отношений, истцом совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка, и в такой ситуации односторонний отказ истца от договорных отношений является злоупотреблением права.
Также истец указывает, что в первой части отказа ответчика от 18.05.2015 г. N 3420/5.2 указывается о неиспользовании истцом арендованного земельного участка и предлагается расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Одновременно, в последнем абзаце данного письма указано на то, что истец в одностороннем порядке отказывается от договорных отношений. По мнению истца, содержание названного письма является противоречивым.
Поскольку срок аренды спорного земельного участка продлен до 14.06.2015 г., и до истечения названного срока ответчик был не вправе в одностороннем порядке отказываться от договорных отношений.
Вследствие этого, указанный отказ от 18.05.2015 г. выраженный в письме N 3420/5.2 в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ является односторонней недействительной сделкой, что и явилось поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано со ссылками на нормы статей 452, 621, 610, 615, 166, 168, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку верно пришел к выводу о том, что односторонний отказ ответчика от договорных отношений является злоупотреблением правом.
В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.
Согласно пунктам 7 и 8 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. N 15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быт признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ), а к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
При этом суд первой инстанции верно нашел доводы ответчика о возобновлении договора аренды земельного участка N 2373 от 14.04.2011 после истечения срока его действия на тех же условиях на неопределенный срок обоснованными и не принял во внимание в этой связи доводы истца о наличии обязательственных отношений на основании дополнительного соглашения от 28.11.2013 по использованию арендованного земельного участка, определенных конкретным сроком.
Как следует из материалов дела изначально упомянутый договор заключен на срок более года и подлежал государственной регистрации и соответственно был зарегистрирован, следовательно, все вносимые в него изменения в виде дополнительных соглашений также подлежат государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 28.11.2013 не зарегистрировано.
Из указанных выше норм права следует, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Однако суд первой инстанции обоснованно посчитал односторонний отказ ответчика от договорных отношений злоупотреблением правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Пунктом 9.3 договора аренды земельного участка установлено дополнительное условие в виде "обязательного соблюдения арендатором условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту".
При этом суд первой инстанции верно указал, что для цели исполнения условий договора аренды земельного участка, исходя из требований ст. ст. 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87, Приказа Министерства регионального развития РФ N 624 от 30.12.2009 г., которыми определены виды работ по инженерным изысканиям для подготовки проектной документации, строительства, объектов капитального строительства, требования по архитектурно-строительному проектированию, требования по составу разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, требования по необходимости проведения экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, истцом осуществлены следующие действия:
- 1. Выполнены инженерно-геологические изыскания в 2012 г., дополнительно в 2014 г. (технический отчет арх. N 2146 и N 477 соответственно);
- 2. Выполнены инженерно-геодезические изыскания в 2012 г. (технический отчет);
- 3. Заключен договор от 25.02.2013 г. на выполнение проектной документации с ООО "ГК "БАЗИС, впоследствии прекращенный в связи с неисполнением подрядчиком обязательств;
- 4. Заключен договор от 04.12.12 г. на выполнение эскизного проекта;
- 5. Заключен договор от 14.01.14 г. на выполнение эскизного проекта с ООО "Студия "Красный Дом";
- 6. Заключены договоры на выполнение проектных работ N 7 от 28.05.2014 г. и N 15/01/2015 г. с ООО "ГаммаСтройПроект" и ООО "ДжиЭсПрожект" соответственно;
- 7. Выполнена топографическая съемка в 2012 г.;
- 8. Получено согласование технического задания на проектирование у Департамента социальной поддержки населения мэрии г.о. Тольятти;
- 9. Получено согласование эскизного проекта с Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти:
10. Получены технические условия:
- - на телефонизацию от ОАО "Ростелеком" от 25.06.2013 г.;
- - на водоснабжение и водоотведение от ООО "Волжские коммунальные системы", N 54 от 07.06.2013 г. с изменениями от 31.07.2014 г.;
- - на теплоснабжение от ООО "Волжские коммунальные системы", N 57 от 20.05.2013 г.;
- - на газоснабжение от ООО "Средневолжская газовая компания" N 03-12/4355 от 31.10.2014 г.;
- - на электроснабжение от ЗАО "КВАНТ" N Э0480 от 08.07.2014 г.;
- - по присоединению к сетям дождевой канализации от мэрии г.о. Тольятти от 17.09.2013 г.;
- 11. Заключены договоры на осуществление технологического присоединения к инженерным сетям с ЗАО "КВАНТ" N 1125 от 08.07.2014 г. и 479 от 13.03.2015 г.;
- 12. На стадии подписания договор с ООО "СВГК" о подключении к сети газораспределения, что следует из переписки;
- 13. Произведено согласование проекта с сетевыми организациями;
- 14. Подготовлено обоснование вида топлива в 2012 г. N 070-414-ТР;
- 15. Подано заявление в мэрию, на основании которого издано распоряжение заместителя мэра г.о. Тольятти N 6486-р/5 от 27.09.2013 г. об утверждении градостроительного плана и выдан градостроительный план;
- 16. Выполнено согласование сводного плана проектируемых инженерных коммуникаций с Управлением архитектуры и градостроительства г.о. Тольятти;
- 17. Подготовлен проект офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением.
Также истцом в период действия договора аренды получены:
- - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации N 2-1-1-0008-15 от 30.01.2015 г., выданное "Центром экспертиз проектов строительства" (рег. N свидетельства об аккредитации РОСС RU.0001.610138;
- - положительное заключение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий N 13-1-10330-14 от 15.10.2014 г., выданное ГАУ "Управление государственной экспертизы Республики Мордовия";
- Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что вышеуказанное свидетельствует о том, что истцом совершены необходимые действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для строительства.
Кроме того, установлено, что приступить к строительству до настоящего времени истец не может ввиду отсутствия разрешения на строительство.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 по делу N А55-11962/2015 суд обязал мэрию г.о.Тольятти рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "УСА" о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: офисного здания для диспетчерской службы с инженерно-техническим обеспечением по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201058:533, используемом на праве аренды (договор аренды земельного участка N 2373 от 14 апреля 2011 года, зарегистрированный в ЕГРП 18 октября 2011 года) сроком на 26 месяцев, поданное 02 апреля 2015 года, в соответствии с действующим законодательством.
Ответчик уведомлением от 22.01.2016 N 434/5 отказал в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в связи с отсутствием у истца правоустанавливающего документа на земельный участок ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка N 2373 от 14.04.2011.
Таким образом суд первой инстанции обоснованно посчитал, что время, необходимое для освоения земельного участка в силу норм, изложенных в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, подлежит исключению ответчиком при определении срока неиспользования земельного участка.
Согласно Постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 27.07.2015 по делу N 375/2015 Управления Росреестра, вышеперечисленные действия свидетельствуют о том, что в период действия договора аренды N 2373 от 14.04.2011 г. ООО "Судоходная компания "УСА" выполнило целый ряд мероприятий, направленных на освоение спорного земельного участка и подготовку его строительству и, которые в силу прямого указания в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства,, утвержденном Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624, считаются строительными работами. Проведение данных видов строительных работ является бесспорным доказательством того, что ООО "Судоходная компания "УСА" как добросовестный арендатор, исполняющий надлежащим образом обязательства по договору аренды земельного участка, использовал и использует земельный участок исключительно в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью и разрешенным использованием.
По результатам рассмотрения протокола об административном правонарушении от 17.07.2015 г., составленного на основании акта осмотра (обследования) земельного участка N 2-124 от 19.06.2015 г. Управления административной практики и муниципального контроля мэрии г.о. Тольятти, Управлением Росреестра по Самарской области вынесено постановление от 27.07.2015 г. о прекращении производства по делу об административном правонарушении по обстоятельствам, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ, а именно в связи с отсутствием состава административного правонарушения.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что контролирующий государственный орган подтвердил, что действия истца по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора исключают факт нарушения, с которым договор и действующее законодательство связывает право мэрии, как арендодателя отказаться от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск, поскольку мэрия г. о. Тольятти должна была действовать как добросовестный участник гражданских правоотношений, не злоупотреблять правом и не прекращать договорные отношения.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 февраля 2016 года по делу N А55-24330/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)