Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.07.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 18.07.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Рыбиной С.А.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 по делу N А83-7584/2016 (судья Кузняковой С.Ю.)
по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым
к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой"
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" - Ткаченко Н.Н. по доверенности от 23.05.2017,
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (далее - ООО "Дисоюгстрой", общество, ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств за фактическое использование земельного участка площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Халтурина, 36-А (далее - спорный земельный участок), в размере 6 864 397,61 руб., неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 в размере 826 523,83 руб.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Дисоюгстрой" в период с 01.07.2013 по 01.07.2016 пользовалось спорным земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы, что привело к неосновательному обогащению ответчика.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 в удовлетворении исковых требований департамента отказано. Суд первой инстанции руководствовался отсутствием у ответчика оснований для внесения арендной платы. Указанный вывод суда первой инстанции аргументирован тем, что истцом не представлены доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 01.07.2013 по 04.12.2015, а акт осмотра территории от 07.03.2017, предоставленный представителем истца, по мнению суда, не является надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований.
Не согласившись с указанным решением суда, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок находится у ответчика на праве постоянного пользования, ссылаясь на решение сессии Ялтинского городского совета о предоставлении ответчику спорного земельного участка для строительства и обслуживания строительной базы с последующим предоставлением в аренду. Считает также ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что 04.12.2015 с ответчиком заключен договор аренды спорного земельного участка. Полагает, что указанный договор аренды следует считать заключенным с момента его государственной регистрации, а именно с 15.06.2016.
Представитель ООО "Дисоюгстрой" в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела решением 14-й сессии 6-го созыва Ялтинского городского совета от 30.11.2011 N 142 ООО "Дисоюгстрой" дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, расположенной по адресу: ул. Халтурина, 36-А, г. Ялта, Республика Крым, с последующим предоставлением в аренду из земель жилой и общественной застройки, указанным решением общество было обязано заказать разработку проекта землеустройства.
Судом первой инстанции установлено, что в 2015 году ответчик обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты с заявлением о заключении договора аренды земельного участка сроком на 10 лет.
Постановлением администрации г. Ялты Республики Крым от 03.12.2015 N 3130-п Департаменту поручено заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет, общей площадью 9 508 кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2,6), "общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0) (л.д. 32 т. 1).
Пунктом 2 указанного постановления ответчик был уполномочен в срок до 01.01.2017 обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации права аренды на земельный участок.
Из материалов дела усматривается, что 25.01.2016 ответчиком получен кадастровый паспорт N 90-02/2016-21074 на земельный участок площадью 9508 +/- 34 кв. м (л.д. 44 т. 1).
На занятом ответчиком земельном участке расположены строения, а именно - нежилое здание - литер А, котельная - литер Б, туалет - литер В, склад - литер Г, склад - литер Д, общая площадь которых составляет 585,3 кв. м, принадлежащие ему на праве собственности, приобретенном на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.11.2006.
Как установлено судом первой инстанции, в ходе проведения мероприятий по контролю за использованием земельных участков на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым был установлен факт занятия ответчиком спорного земельного участка.
Истцом установлено, что в спорный период времени ответчиком не был заключен договор аренды земельного участка, за пользование земельным участком ответчиком не вносилась арендная плата.
Считая незаконным уклонение общества от внесения арендной платы за фактическое пользование спорным земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.
Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеют следующие обстоятельства применительно к периоду взыскания:
- - законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям;
- - характер прав, на основании которых ответчик владел земельным участком;
- - площадь земельного участка, используемого ответчиком (площадь участка, которым владеет ответчик);
- - порядок определения размера платы за пользование земельным участком.
По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.
При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства.
Определяя характер прав, на основании которого ответчик осуществлял владение соответствующим земельным участком, апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к противоречивым выводам по данным обстоятельствам.
Так, констатируя приобретение ответчиком на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 нежилых зданий, суд указывает переход к нему как к покупателю права собственности на земельный участок, занятый этими зданиями и необходимый для их обслуживания (лист 5 решения); затем, со ссылкой на положения статьи 377 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), суд первой инстанции констатирует, что ответчик обладает правом постоянного пользования соответствующим земельным участком (лист 6 решения).
Вместе с тем, согласно пункту 1.4 договора купли-продажи от 27.11.2006 покупатель самостоятельно решает вопросы права собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения (л.д. 56 т. 1).
По смыслу положений статьи 377 ГКУ к покупателю соответствующего здания (строения) переходят права на земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) приобретенных объектов.
При этом, согласно правилам статей 82, 92, 116 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) право собственности, право постоянного пользования земельным участком являются титульными правами на землю и приобретается на основании гражданско-правовых договоров или в силу решений уполномоченных органов власти.
Учитывая условие договора купли-продажи о земельном участке (пункт 1.4 договора), принимая во внимание отсутствие в цене приобретенных объектов стоимости земельного участка (пункт 1.7 договора), а также то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи соответствующий земельный участок не был сформирован, отсутствуют решения органов власти о предоставлении, в частности, земельного участка обществу на праве постоянного пользования, оснований для вывода о возникновении права собственности либо права постоянного пользования общества на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенных зданий (сооружений), не имеется.
Более того, на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 за обществом признано право на заключение именно договора аренды земельного участка (л.д. 19-21 т. 3).
При таких обстоятельствах у общества после приобретения права собственности на здания (сооружения) на основания договора купли-продажи от 27.11.2006 возникло только право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов в смысле, придаваемого этому понятию (право пользования) положениями статьей 120 ЗКУ (с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве).
Апелляционный суд считает, что общество в период с 27.11.2006 пользовалось земельным участком площадью 9 508 кв. м ввиду следующего.
Как указано выше, на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 за обществом признано право на заключение договора аренды земельного участка (л.д. 19-21 т. 3).
Согласно указанному судебному акту, истец ссылался на необходимость предоставления ему для "развития и обслуживания" строительной базы земельного участка площадью 2 га.
Суд указал, что согласно заключению Управления главного архитектора Ялтинского горисполкома от 27.10.2006, ориентировочная площадь земельного участка составляет 1 га. В пункте 3.3 данного заключения указано, что функциональное использование земельного участка - "для обслуживания строительной базы" (л.д. 20 т. 3).
Удовлетворяя иск общества, государственный суд в данном решении руководствовался правилами статьи 120 ЗКУ, согласно которому лицо имеет право на ту часть земельного участка, которая занята принадлежащим ему зданием (сооружением).
Таким образом, приобретенные обществом на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 строения расположены на земельном участке площадью не менее 9 508 кв. м, необходимых для эксплуатации данных сооружений.
К указанию в техническом паспорте от 17.06.2005 на площадь земельного участка в размере 2 847 кв. м (л.д. 85 т. 1), апелляционный суд оценивает критически с учетом наличия вступившего в законную силу решения государственного суда по исследуемому юридически значимому обстоятельству.
Решая вопрос о порядке определения размера платы за пользование земельным участком, апелляционный суд обращает внимание на следующее.
Согласно заявленным истцом предмету иска, период взыскания определен с 01.07.2013 по 01.07.2016 как применительно к взысканию основного долга, так и к процентам за пользование чужими денежными средствами.
Как по законодательству Украины (статья 2 Закона Украины "О плате за землю"), так и по законодательству Российской Федерации (статья 65 ЗК РФ), использование земли является платным.
В соответствии с требованиями статьи 287 Налогового кодекса Украины собственник земли и землепользователь вносят плату за землю со дня возникновения права собственности или права постоянного пользования земельным участком.
Следовательно, лицо, не обладающее титульным правом постоянного пользования земельным участком, не является плательщиком земельного налога согласно правилам украинского законодательства, что подтверждается правовой позицией, высказанной в абзаце 7 пункта 1 Письма ФНС России от 16.06.2015 N БС-4-11/10412 "О земельном налоге".
При таких обстоятельствах взысканию с общества подлежит арендная плата (плата за пользование земельным участком) за весь период взыскания согласно заявленному предмету иска (с 01.07.2013 по 01.07.2016).
При проверке законности решения суда первой инстанции апелляционный суд учитывает правовую позицию, высказанную в пункте 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о возможности переквалификации судом спорных правоотношений и применении тех норм права, которые соответствуют обстоятельствам дела.
В связи с изложенным, учитывая правовую природу платы за земельные участки, апелляционный суд считает возможным переквалифицировать заявленные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения на требование о взыскании арендной платы (применительно к соответствующим периодам взыскания).
Размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым как по законодательству Украины, так и по законодательству России, что соответствует требованиям статьи 632 ГКУ, статьи 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 НКУ, части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.
Апелляционный суд учитывает, что в силу положений части 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом размер арендной платы по существу равен размеру неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Обосновывая расчет взыскания арендной платы за период с 01.07.2013 по 31.12.2014, департамент ссылается на следующие акты органов власти: решение Ялтинского городского совета от 26.09.2006 N 193 "Об утверждении ставок арендной платы за землю", согласно которому утвержден коэффициент для уплаты арендной платы за земельные участки ежегодно в размере 4,5 относительно налога на землю; решение Ялтинского городского совета от 08.04.2009 N 55 "Об утверждении корректировки нормативной денежной оценки земель г. Ялта", на основании которого установлена соответствующая корректировка; решение Ялтинского городского совета от 23.11.2011 N 17 "О внесении изменений в решение четвертой сессии Ялтинского городского совета пятого созыва N 193 от 26.09.2006 "Об утверждении ставок арендной платы за землю".
Однако согласно части 5 статьи 12 Закона Украины "Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности", регуляторные акты, принятые органами и должностными лицами местного самоуправления, официально обнародуются в печатных средствах массовой информации соответствующих советов, а в случае их отсутствия - в местных средствах массовой информации, определенных этими органами и должностными лицами, не позднее чем в десятидневный срок после их принятия и подписания.
Из содержания части 5 статьи 59 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" следует, что вступление в силу решений Совета связано с днем их официального обнародования, то есть публикации в средствах массовой информации, если Советом не установлен более поздний срок введения этих решений в действие.
Вопреки требованиям законодательства о соответствующей публикации, все вышеуказанные решения, принятые Ялтинским городским советом, официально не были обнародованы ни в средствах массовой информации Ялтинского городского совета, ни в местных средствах массовой информации.
Истец не доказал факта официального опубликования в средствах массовой информации соответствующих решений.
Таким образом, учитывая, что соответствующие решения Ялтинского городского совета, послужившие основанием для изменения расчета начисления арендной платы, в установленном порядке официально не обнародованы путем публикации в средствах массовой информации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что такие решения не вступили в силу, и не могут являться основанием для определения размера арендной платы.
Аналогичная правовая позиция применительно к правовому значению перечисленных выше нормативных правовых актов в условиях отсутствия их официального опубликования высказана в постановлении АС ЦО от 12.09.2016 по делу N А83-4682/2015.
Апелляционный суд, учитывая положения статей 14, 288, 288.5 Налогового кодекса Украины о том, что годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли, о том, что согласно статье 21 Закона Украины "Об аренде земли" в случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления, неоднократно в своих определениях от 25.05.2017, от 15.06.2017 предлагал департаменту (истцу) представить необходимую для определения размера арендной платы информацию, в частности, сведения о размере нормативной денежной оценки земельного участка, установленной до принятия указанных выше нормативных правовых актов Ялтинского городского совета, соответствующий арифметический расчет.
Однако департамент, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, уклонился от представления необходимой информации.
Согласно правилам части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В связи с таким противоправным процессуальным бездействием департамента, апелляционный суд не имеет возможности определить размер арендной платы, подлежащей взысканию с общества за период с 01.07.2013 по 12.11.2014.
Вместе с тем, учитывая, что размер платы за пользование земельным участком является регулируемым, апелляционный суд считает, что возможно определить размер такой оплаты применительно к оставшемуся периоду взыскания - с 13.11.2014 по 01.07.2016.
Данный период взыскания необходимо разделить на три юридически значимых периода регулирования спорных правоотношений с учетом разных редакций соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (Республики Крым) и заключения 04.12.2015 договора аренды земельного участка: с 12.11.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 03.12.2015, с 04.12.2015 по 31.06.2016.
В частности, постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 утверждено Положение о порядке определения кадастровой стоимости, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение в редакции от 12.11.2014).
Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале Правительства Республики Крым, что является общеизвестным и подтверждается, в частности, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А83-3190/2015 (постановление АС ЦО от 02.11.2016).
В силу пункта 3.2. Положения в редакции от 12.11.2014 годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от нее.
В частности, 1 процент в отношении земельного участка, предназначенного для жилищного (за исключением передвижного жилья) и сельскохозяйственного использования; для общественного использования объектов капитального строительства (за исключением объектов не государственной или муниципальной собственности); для обеспечения космической деятельности; для обеспечения обороны и безопасности; лесной деятельности; для общего и специального пользования водными объектами; для гидротехнических сооружений; для общего пользования территорией; для ритуальной деятельности; для специальной деятельности; (подпункт "а" пункта 3.2); 3 процента в отношении земельного участка, предназначенного для производственной деятельности (за исключением обеспечения космической деятельности); для транспорта; для деятельности по особой охране и изучению природы (подпункт "б" пункта 3.2); 6 процентов в отношении земельных участков, не указанных в "а" и "б" настоящего пункта (подпункт "в" пункта 3.2).
В соответствии с пунктом 2.3 Положения в редакции от 12.11.2014 при отсутствии документов, в которых была определена нормативная денежная оценка земельного участка в пределах населенного пункта, кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании среднего показателя кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель, расположенных на территории Республики Крым, по формуле: КСзу = КС x П, где КСзу - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; КС - средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель, определяемый в соответствии с приложением 1 к настоящему постановлению, в рублях; П - площадь земельного участка, в квадратных метрах.
Определяя предназначение земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, апелляционный суд отмечает следующие юридически значимые обстоятельства.
В силу решения Ялтинского городского Совета от 06.06.2008 N 333 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площади 1 га для строительства и обслуживания строительной базы (л.д. 95 т. 1).
Общество, претендуя на относимость данного доказательства к предмету спора, представило в материалы дела копию решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476, согласно которому необходимо "...Отнести данный земельный участок к категории земель - "земли жилой и общественной застройки..." (л.д. 97 т. 1).
Согласно решению Ялтинского городского Совета от 30.11.2011 N 142 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы (л.д. 98 т. 1).
Вместе с тем, из технического паспорта на строения на земельном участке от 17.06.2005 (л.д. 84-90 т. 1) видно, что земельный участок фактически и преимущественно используется для размещения административного здания литер "А" (площадью 585,3 кв. м).
На земельном участке также расположена котельная литер "Б" (площадью 17,1 кв. м), некапитальные склады (из железа) литер "Г" (65,6 кв. м) и литер "Д" (48,1 кв. м), что не имеет правового значения для определения фактического использования земельного участка ввиду незначительных площадей, некапитального характера и признаков вспомогательности указанных сооружений.
Договор аренды на земельный участок до 04.12.2015 не заключался.
Доказательств относимости к данному земельному участку решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476 общество не представило.
При этом, во всяком случае, информация о видах разрешенного использования, о категории земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка от 30.07.2015 отсутствует (л.д. 44 т. 1).
Никаких подтверждений фактического использования земельного участка для целей, указанных с подпунктах "а" и "б" пункта 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, принимая во внимание соответствующую детализацию, указанную в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее - Классификатор), общество не представило.
Соответствующая юридическая терминология, используемая Классификаторе, имеет значение для применения Положения в редакции от 12.11.2014 и в последующих редакциях для целей определения задолженности за использование земельных участков после вступления в законную силу ФКЗ, то есть после 18.03.2014.
Факт расположения на земельном участке административного здания "А" площадью 585,3 кв. м свидетельствует о том, что земельный участок фактически используется для целей "Предпринимательство" (код 4 Классификатора), в частности, для "Делового управления" (код 4.1 Классификатора).
С учетом изложенного, апелляционный суд считает правомерным и справедливым при определении размера платы за пользование земельным участком в период с 12.11.2014 до 03.12.2015 исходить, с одной стороны, из отсутствия установленного вида разрешенного использования земельного участка; с другой стороны, из фактического назначения и характера использования размещенного на участке основного объекта недвижимости, и применить при расчете размера годовой платы за пользование земельным участком 6% -ную ставку (подпункт "в" пункта 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014).
Учитывая средний показатель кадастровой стоимости согласно Приложению N 1 "Средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции на указанную дату) для города Ялта (4 348,78 руб.), принимая во внимание размер фактически используемого земельного участка (9 508 кв. м), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком до 01.01.2015, составляет 2 480 892 руб. (4 348,78 руб. Х 9 508 кв. м = 41 348 200 руб.; 41 348 200 руб. Х 6% = 2 480 892 руб.).
Следовательно, размер оплаты в месяц - 206 741 руб.
Учитывая период использования земельного участка до 01.01.2015 (к которому возможно определить соответствующее нормативное регулирование) с 12.11.2014 по 31.12.2014, размер платы составит 337 676 руб. (130 936 руб. за 19 дней ноября 2014 года + 206 741 руб. за декабрь 2014 года).
С 01.01.2015 подлежит применению постановление Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции постановления Совета министров Республики Крым от 31.12.2014 N 685, а затем и постановления Совета министров Республики Крым от 17.11.2015 N 726), которым было утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение в новой редакции).
Постановлением Совета министров Республики Крым от 31.12.2014 N 685 также утверждена также новая редакция приложения N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым".
Методология определения годового размера арендной платы на основании пунктов 2.3, 3.2 Положения в новой редакции аналогична методологии, установленной в пункте 2.3, 3.2 Положения в новой редакции.
Однако в силу новой редакции приложения N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" соответствующий показатель изменился и составил 4 587,96 руб. за кв. м.
Следовательно (принимая во внимание необходимую, в силу пункта 3.4 Положения в новой редакции, корректировку расчета на индекс инфляции), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком с 01.01.2015 по 03.12.2015, составляет 2 761 293,09 руб. (4 587,96 руб. Х 9 508 кв. м = 43 622 323,68 руб.; 43 622 323,68 руб. Х 6% Х 1,055 = 2 761 293,09 руб.).
Поэтому размер оплаты в месяц - 230 107,76 руб.
Учитывая период использования земельного участка с 01.01.2015 по 03.12.2015, размер платы составит 2 554 196 руб. (2 531 185 руб. за 11 месяцев 2015 года + 23 011 руб. за три дня декабря 2015 года).
04.12.2015 между обществом и публичным собственником в лице уполномоченного органа подписан договор аренды соответствующего земельного участка, согласно пункту 1.2 которого установлены виды разрешенного использования земельного участка: "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Классификатору), "Общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0 согласно Классификатору).
Принимая во внимание правила статьи 12.1 ФКЗ, статей 5, 7 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пункта 3 Положения, а также то, что и истец по делу не оспаривает действительность пункта 1.2 договора аренды от 04.12.2015, апелляционный суд приходит к выводу о том, что для целей правильного рассмотрения настоящего спора вид разрешенного использования земельного участка следует признать установленным именно с указанной даты.
Согласно Приложению N 1 к договору аренды от 04.12.2015, учитывая правила пунктов 2.3, 3.2 Положения в новой редакции, а также установленный размер нормативной цены за 1 кв. м земельного участка Приложением N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" (по коду с наибольшим показателем 2.6-1835,18 руб.), размер годовой арендной платы составил 184 085,80 руб. (нормативная цена 17 448 891,44 руб. Х 1% согласно подпункту "б" пункта 3.2 Положения в новой редакции Х показатель инфляции 1,055 согласно пункту 3.4 Положения в новой редакции).
Следовательно, арендная плата в месяц на основании условий договора от 04.12.2015 составит 15 340,48 руб.
Учитывая, что в декабре использование земельного участка в рамках арендного правоотношения осуществлялось с 04.12.2015, задолженность за декабрь составляет 13 806,43 руб. (15 340,48 руб. / 30 Х 27).
С 01.01.2016 в силу требований пункта 3.4 Положения в новой редакции, с учетом положений Федерального закона "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", подлежит применению корректировка размера арендной платы на индекс инфляции в размере 1,064.
Поскольку размер годовой арендной платы составит 195 867,29 руб., а месячная оплата составит 16 322,28 руб. (195 867,29 руб. / 12), задолженность за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 следует признать равной 97 933,68 руб. (16 322,28 руб. Х 6).
Поэтому в рамках действия договора, с учетом заявленного в предмете иска периода взыскания (с 04.12.2015 по 30.06.2016) задолженность составит 111 740 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности и доказанности исковых требований о взыскании с общества платы за пользование земельным участком в размере 9 508 кв. м в следующих суммах:
- - 337 676 руб. за период с 12.11.2014 по 31.12.2014;
- - 2 554 196 руб. за период с 01.01.2015 по 03.12.2015;
- - 111 740 руб. за период с 04.12.2015 по 30.06.2016.
Итого за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 основной долг составит 3 003 612 руб.
Кроме того, истец заявил о взыскании с общества процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом положений статьи 395 ГК РФ.
Принимая во внимание, что истец уклонился от представления необходимых суду расчетов, а ответчик не представил ни контррасчета, ни опровержения правильности используемой истцом размера процентной ставки, апелляционный суд считает возможным применить усредненный размер 8,25% годовых при решении вопроса о взыскании соответствующей суммы с ответчика в порядке статьи 395 ГК РФ.
Самостоятельно произведя соответствующие расчеты, апелляционный суд установил следующее.
На основании платежного поручения от 14.12.2015 N 535 общество произвело оплату за декабрь 2015 года в размере 13 855,92 руб.
На основании платежных поручений от 29.01.2016 N 49, от 10.03.2016 N 85, от 06.04.2016 N 146, от 18.04.2016 N 18225.05.2016 N 288, 25.05.2016 N 295 общество производило оплату соответственно за январь, февраль, март, апрель, май, июнь - август 2016 года в размере по 15 340,48 руб. в месяц (л.д. 5, 8-13 т. 2).
Платежными поручениями от 11.12.2015 N 536, от 14.12.2015 N 541 общество оплатило пени в размере 70 руб. (л.д. 6-7 т. 2).
Принимая во внимание установленные пунктом 4.3 Положения сроки оплаты задолженности (не позднее 10 числа следующего месяца, а за последний месяц года не позднее 10 числа этого месяца), апелляционный суд констатирует:
- - в срок к 10.12.2014 денежная сумма в размере 337 676 руб. уплачена не была;
- - в период 2015 года к десятому числу каждого последующего месяца (кроме декабря 2015 года) денежная сумма в размере 230 107,76 руб. не вносилась;
- - за декабрь 2015 года общество переплатило 50 руб.;
- - за период с января по июнь 2016 года недоплата за каждый месяц составила 974 руб.
Апелляционный суд определил подлежащие уплате 8,25% годовых по состоянию на 30.06.2016 следующим образом.
Проценты на сумму задолженности за период 2014 года (с 10.12.2014 - дата обязанности оплаты за ноябрь и декабрь 2014 года) за период 560 дней составили 43 332,8 руб.
Проценты на сумму задолженности за январь 2015 года (с 10.02.2015) за период 500 дней составили 26 500 руб.
Проценты на сумму задолженности за февраль 2015 года (с 10.03.2015) за период 470 дней составили 24 910 руб.
Проценты на сумму задолженности за март 2015 года (с 10.04.2015) за период 440 дней составили 23 320 руб.
Проценты на сумму задолженности за апрель 2015 года (с 10.05.2015) за период 410 дней составили 21 730 руб.
Проценты на сумму задолженности за май 2015 года (с 10.06.2015) за период 380 дней составили 20 140 руб.
Проценты на сумму задолженности за июнь 2015 года (с 10.07.2015) за период 350 дней составили 18 550 руб.
Проценты на сумму задолженности за июль 2015 года (с 10.08.2015) за период 320 дней составили 16 960 руб.
Проценты на сумму задолженности за август 2015 года (с 10.09.2015) за период 290 дней составили 15 370 руб.
Проценты на сумму задолженности за сентябрь 2015 года (с 10.10.2015) за период 260 дней составили 13 780 руб.
Проценты на сумму задолженности за октябрь 2015 года (с 10.11.2015) за период 230 дней составили 12 190 руб.
Проценты на сумму задолженности за ноябрь 2015 года (с 10.12.2015) за период 200 дней составили 10 600 руб.
Проценты за задолженность за декабрь 2015 года не начисляются в связи со своевременной оплатой всей необходимой суммы.
Проценты на сумму задолженности за январь 2016 года (с 10.02.2016) за период 140 дней составили 29,4 руб.
Проценты на сумму задолженности за февраль 2016 года (с 10.03.2016) за период 110 дней составили 24,2 руб.
Проценты на сумму задолженности за март 2016 года (с 10.04.2016) за период 80 дней составили 17,6 руб.
Проценты на сумму задолженности за апрель 2016 года (с 10.05.2016) за период 50 дней составили 11 руб.
Проценты на сумму задолженности за май 2016 года (с 10.06.2016) за период 20 дней составили 4,4 руб.
Итого размер соответствующих процентов по состоянию на 30.06.2016 составил (за вычетом уплаченных процентов в размере 70 руб.) 247 339,44 руб.
Подлежащий уплате основной долг за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 составил, как указано выше, 3 003 612 руб. Учитывая размер погашенного основного долга на основании указанных выше платежных поручений (105 898,8 руб.), взысканию с общества подлежит основной долг в размере 2 897 713,2 руб.
Следовательно, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать плату за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713,2 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399,4 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований следует отказать в связи с их недоказанностью.
Ссылка департамента на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям (при решении вопроса о размере оплаты за пользование земельным участком) условий договора аренды от 04.12.2015 по мотиву отсутствия у него государственной регистрации, необоснованна.
Действительно данный договор был зарегистрирован в только 15.06.2016.
Однако, как следует из разъяснений, указанных в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к спорному договору в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании договора.
Апелляционным судом установлено, что договор аренды от 04.12.2015 подписан сторонами без возражений.
Договор исполнялся как департаментом, так и обществом.
Доказательств того, что условиями договора нарушаются публичные интересы, превышена компетенция органа, действующего от имени публичного образования, департамент (истец) не представил.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и частичного удовлетворения исковых требований.
Учитывая положения статьи 110 АПК РФ, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо взыскать с ООО "Дисоюгстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 489 руб. за рассмотрение исковых требований, а также государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 по делу N А83-7584/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343, ИНН 9103009114) в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым плату за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713,2 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399,4 руб.
В удовлетворении остальных исковых требований департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343, ИНН 9103009114) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 489 руб. за рассмотрение исковых требований, а также государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 21АП-964/2017 ПО ДЕЛУ N А83-7584/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N А83-7584/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13.07.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 18.07.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Рыбиной С.А.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Мамбетовым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 по делу N А83-7584/2016 (судья Кузняковой С.Ю.)
по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым
к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой"
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" - Ткаченко Н.Н. по доверенности от 23.05.2017,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (далее - ООО "Дисоюгстрой", общество, ответчик) о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств за фактическое использование земельного участка площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Халтурина, 36-А (далее - спорный земельный участок), в размере 6 864 397,61 руб., неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 в размере 826 523,83 руб.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Дисоюгстрой" в период с 01.07.2013 по 01.07.2016 пользовалось спорным земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы, что привело к неосновательному обогащению ответчика.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 в удовлетворении исковых требований департамента отказано. Суд первой инстанции руководствовался отсутствием у ответчика оснований для внесения арендной платы. Указанный вывод суда первой инстанции аргументирован тем, что истцом не представлены доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 01.07.2013 по 04.12.2015, а акт осмотра территории от 07.03.2017, предоставленный представителем истца, по мнению суда, не является надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований.
Не согласившись с указанным решением суда, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок находится у ответчика на праве постоянного пользования, ссылаясь на решение сессии Ялтинского городского совета о предоставлении ответчику спорного земельного участка для строительства и обслуживания строительной базы с последующим предоставлением в аренду. Считает также ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что 04.12.2015 с ответчиком заключен договор аренды спорного земельного участка. Полагает, что указанный договор аренды следует считать заключенным с момента его государственной регистрации, а именно с 15.06.2016.
Представитель ООО "Дисоюгстрой" в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела решением 14-й сессии 6-го созыва Ялтинского городского совета от 30.11.2011 N 142 ООО "Дисоюгстрой" дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, расположенной по адресу: ул. Халтурина, 36-А, г. Ялта, Республика Крым, с последующим предоставлением в аренду из земель жилой и общественной застройки, указанным решением общество было обязано заказать разработку проекта землеустройства.
Судом первой инстанции установлено, что в 2015 году ответчик обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты с заявлением о заключении договора аренды земельного участка сроком на 10 лет.
Постановлением администрации г. Ялты Республики Крым от 03.12.2015 N 3130-п Департаменту поручено заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет, общей площадью 9 508 кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2,6), "общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0) (л.д. 32 т. 1).
Пунктом 2 указанного постановления ответчик был уполномочен в срок до 01.01.2017 обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации права аренды на земельный участок.
Из материалов дела усматривается, что 25.01.2016 ответчиком получен кадастровый паспорт N 90-02/2016-21074 на земельный участок площадью 9508 +/- 34 кв. м (л.д. 44 т. 1).
На занятом ответчиком земельном участке расположены строения, а именно - нежилое здание - литер А, котельная - литер Б, туалет - литер В, склад - литер Г, склад - литер Д, общая площадь которых составляет 585,3 кв. м, принадлежащие ему на праве собственности, приобретенном на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.11.2006.
Как установлено судом первой инстанции, в ходе проведения мероприятий по контролю за использованием земельных участков на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым был установлен факт занятия ответчиком спорного земельного участка.
Истцом установлено, что в спорный период времени ответчиком не был заключен договор аренды земельного участка, за пользование земельным участком ответчиком не вносилась арендная плата.
Считая незаконным уклонение общества от внесения арендной платы за фактическое пользование спорным земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.
Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеют следующие обстоятельства применительно к периоду взыскания:
- - законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям;
- - характер прав, на основании которых ответчик владел земельным участком;
- - площадь земельного участка, используемого ответчиком (площадь участка, которым владеет ответчик);
- - порядок определения размера платы за пользование земельным участком.
По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.
При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства.
Определяя характер прав, на основании которого ответчик осуществлял владение соответствующим земельным участком, апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к противоречивым выводам по данным обстоятельствам.
Так, констатируя приобретение ответчиком на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 нежилых зданий, суд указывает переход к нему как к покупателю права собственности на земельный участок, занятый этими зданиями и необходимый для их обслуживания (лист 5 решения); затем, со ссылкой на положения статьи 377 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), суд первой инстанции констатирует, что ответчик обладает правом постоянного пользования соответствующим земельным участком (лист 6 решения).
Вместе с тем, согласно пункту 1.4 договора купли-продажи от 27.11.2006 покупатель самостоятельно решает вопросы права собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения (л.д. 56 т. 1).
По смыслу положений статьи 377 ГКУ к покупателю соответствующего здания (строения) переходят права на земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) приобретенных объектов.
При этом, согласно правилам статей 82, 92, 116 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) право собственности, право постоянного пользования земельным участком являются титульными правами на землю и приобретается на основании гражданско-правовых договоров или в силу решений уполномоченных органов власти.
Учитывая условие договора купли-продажи о земельном участке (пункт 1.4 договора), принимая во внимание отсутствие в цене приобретенных объектов стоимости земельного участка (пункт 1.7 договора), а также то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи соответствующий земельный участок не был сформирован, отсутствуют решения органов власти о предоставлении, в частности, земельного участка обществу на праве постоянного пользования, оснований для вывода о возникновении права собственности либо права постоянного пользования общества на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенных зданий (сооружений), не имеется.
Более того, на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 за обществом признано право на заключение именно договора аренды земельного участка (л.д. 19-21 т. 3).
При таких обстоятельствах у общества после приобретения права собственности на здания (сооружения) на основания договора купли-продажи от 27.11.2006 возникло только право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов в смысле, придаваемого этому понятию (право пользования) положениями статьей 120 ЗКУ (с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве).
Апелляционный суд считает, что общество в период с 27.11.2006 пользовалось земельным участком площадью 9 508 кв. м ввиду следующего.
Как указано выше, на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 за обществом признано право на заключение договора аренды земельного участка (л.д. 19-21 т. 3).
Согласно указанному судебному акту, истец ссылался на необходимость предоставления ему для "развития и обслуживания" строительной базы земельного участка площадью 2 га.
Суд указал, что согласно заключению Управления главного архитектора Ялтинского горисполкома от 27.10.2006, ориентировочная площадь земельного участка составляет 1 га. В пункте 3.3 данного заключения указано, что функциональное использование земельного участка - "для обслуживания строительной базы" (л.д. 20 т. 3).
Удовлетворяя иск общества, государственный суд в данном решении руководствовался правилами статьи 120 ЗКУ, согласно которому лицо имеет право на ту часть земельного участка, которая занята принадлежащим ему зданием (сооружением).
Таким образом, приобретенные обществом на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 строения расположены на земельном участке площадью не менее 9 508 кв. м, необходимых для эксплуатации данных сооружений.
К указанию в техническом паспорте от 17.06.2005 на площадь земельного участка в размере 2 847 кв. м (л.д. 85 т. 1), апелляционный суд оценивает критически с учетом наличия вступившего в законную силу решения государственного суда по исследуемому юридически значимому обстоятельству.
Решая вопрос о порядке определения размера платы за пользование земельным участком, апелляционный суд обращает внимание на следующее.
Согласно заявленным истцом предмету иска, период взыскания определен с 01.07.2013 по 01.07.2016 как применительно к взысканию основного долга, так и к процентам за пользование чужими денежными средствами.
Как по законодательству Украины (статья 2 Закона Украины "О плате за землю"), так и по законодательству Российской Федерации (статья 65 ЗК РФ), использование земли является платным.
В соответствии с требованиями статьи 287 Налогового кодекса Украины собственник земли и землепользователь вносят плату за землю со дня возникновения права собственности или права постоянного пользования земельным участком.
Следовательно, лицо, не обладающее титульным правом постоянного пользования земельным участком, не является плательщиком земельного налога согласно правилам украинского законодательства, что подтверждается правовой позицией, высказанной в абзаце 7 пункта 1 Письма ФНС России от 16.06.2015 N БС-4-11/10412 "О земельном налоге".
При таких обстоятельствах взысканию с общества подлежит арендная плата (плата за пользование земельным участком) за весь период взыскания согласно заявленному предмету иска (с 01.07.2013 по 01.07.2016).
При проверке законности решения суда первой инстанции апелляционный суд учитывает правовую позицию, высказанную в пункте 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о возможности переквалификации судом спорных правоотношений и применении тех норм права, которые соответствуют обстоятельствам дела.
В связи с изложенным, учитывая правовую природу платы за земельные участки, апелляционный суд считает возможным переквалифицировать заявленные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения на требование о взыскании арендной платы (применительно к соответствующим периодам взыскания).
Размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым как по законодательству Украины, так и по законодательству России, что соответствует требованиям статьи 632 ГКУ, статьи 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 НКУ, части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.
Апелляционный суд учитывает, что в силу положений части 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом размер арендной платы по существу равен размеру неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Обосновывая расчет взыскания арендной платы за период с 01.07.2013 по 31.12.2014, департамент ссылается на следующие акты органов власти: решение Ялтинского городского совета от 26.09.2006 N 193 "Об утверждении ставок арендной платы за землю", согласно которому утвержден коэффициент для уплаты арендной платы за земельные участки ежегодно в размере 4,5 относительно налога на землю; решение Ялтинского городского совета от 08.04.2009 N 55 "Об утверждении корректировки нормативной денежной оценки земель г. Ялта", на основании которого установлена соответствующая корректировка; решение Ялтинского городского совета от 23.11.2011 N 17 "О внесении изменений в решение четвертой сессии Ялтинского городского совета пятого созыва N 193 от 26.09.2006 "Об утверждении ставок арендной платы за землю".
Однако согласно части 5 статьи 12 Закона Украины "Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности", регуляторные акты, принятые органами и должностными лицами местного самоуправления, официально обнародуются в печатных средствах массовой информации соответствующих советов, а в случае их отсутствия - в местных средствах массовой информации, определенных этими органами и должностными лицами, не позднее чем в десятидневный срок после их принятия и подписания.
Из содержания части 5 статьи 59 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" следует, что вступление в силу решений Совета связано с днем их официального обнародования, то есть публикации в средствах массовой информации, если Советом не установлен более поздний срок введения этих решений в действие.
Вопреки требованиям законодательства о соответствующей публикации, все вышеуказанные решения, принятые Ялтинским городским советом, официально не были обнародованы ни в средствах массовой информации Ялтинского городского совета, ни в местных средствах массовой информации.
Истец не доказал факта официального опубликования в средствах массовой информации соответствующих решений.
Таким образом, учитывая, что соответствующие решения Ялтинского городского совета, послужившие основанием для изменения расчета начисления арендной платы, в установленном порядке официально не обнародованы путем публикации в средствах массовой информации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что такие решения не вступили в силу, и не могут являться основанием для определения размера арендной платы.
Аналогичная правовая позиция применительно к правовому значению перечисленных выше нормативных правовых актов в условиях отсутствия их официального опубликования высказана в постановлении АС ЦО от 12.09.2016 по делу N А83-4682/2015.
Апелляционный суд, учитывая положения статей 14, 288, 288.5 Налогового кодекса Украины о том, что годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли, о том, что согласно статье 21 Закона Украины "Об аренде земли" в случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления, неоднократно в своих определениях от 25.05.2017, от 15.06.2017 предлагал департаменту (истцу) представить необходимую для определения размера арендной платы информацию, в частности, сведения о размере нормативной денежной оценки земельного участка, установленной до принятия указанных выше нормативных правовых актов Ялтинского городского совета, соответствующий арифметический расчет.
Однако департамент, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, уклонился от представления необходимой информации.
Согласно правилам части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В связи с таким противоправным процессуальным бездействием департамента, апелляционный суд не имеет возможности определить размер арендной платы, подлежащей взысканию с общества за период с 01.07.2013 по 12.11.2014.
Вместе с тем, учитывая, что размер платы за пользование земельным участком является регулируемым, апелляционный суд считает, что возможно определить размер такой оплаты применительно к оставшемуся периоду взыскания - с 13.11.2014 по 01.07.2016.
Данный период взыскания необходимо разделить на три юридически значимых периода регулирования спорных правоотношений с учетом разных редакций соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (Республики Крым) и заключения 04.12.2015 договора аренды земельного участка: с 12.11.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 03.12.2015, с 04.12.2015 по 31.06.2016.
В частности, постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 утверждено Положение о порядке определения кадастровой стоимости, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение в редакции от 12.11.2014).
Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале Правительства Республики Крым, что является общеизвестным и подтверждается, в частности, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А83-3190/2015 (постановление АС ЦО от 02.11.2016).
В силу пункта 3.2. Положения в редакции от 12.11.2014 годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от нее.
В частности, 1 процент в отношении земельного участка, предназначенного для жилищного (за исключением передвижного жилья) и сельскохозяйственного использования; для общественного использования объектов капитального строительства (за исключением объектов не государственной или муниципальной собственности); для обеспечения космической деятельности; для обеспечения обороны и безопасности; лесной деятельности; для общего и специального пользования водными объектами; для гидротехнических сооружений; для общего пользования территорией; для ритуальной деятельности; для специальной деятельности; (подпункт "а" пункта 3.2); 3 процента в отношении земельного участка, предназначенного для производственной деятельности (за исключением обеспечения космической деятельности); для транспорта; для деятельности по особой охране и изучению природы (подпункт "б" пункта 3.2); 6 процентов в отношении земельных участков, не указанных в "а" и "б" настоящего пункта (подпункт "в" пункта 3.2).
В соответствии с пунктом 2.3 Положения в редакции от 12.11.2014 при отсутствии документов, в которых была определена нормативная денежная оценка земельного участка в пределах населенного пункта, кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании среднего показателя кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель, расположенных на территории Республики Крым, по формуле: КСзу = КС x П, где КСзу - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; КС - средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель, определяемый в соответствии с приложением 1 к настоящему постановлению, в рублях; П - площадь земельного участка, в квадратных метрах.
Определяя предназначение земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, апелляционный суд отмечает следующие юридически значимые обстоятельства.
В силу решения Ялтинского городского Совета от 06.06.2008 N 333 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площади 1 га для строительства и обслуживания строительной базы (л.д. 95 т. 1).
Общество, претендуя на относимость данного доказательства к предмету спора, представило в материалы дела копию решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476, согласно которому необходимо "...Отнести данный земельный участок к категории земель - "земли жилой и общественной застройки..." (л.д. 97 т. 1).
Согласно решению Ялтинского городского Совета от 30.11.2011 N 142 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы (л.д. 98 т. 1).
Вместе с тем, из технического паспорта на строения на земельном участке от 17.06.2005 (л.д. 84-90 т. 1) видно, что земельный участок фактически и преимущественно используется для размещения административного здания литер "А" (площадью 585,3 кв. м).
На земельном участке также расположена котельная литер "Б" (площадью 17,1 кв. м), некапитальные склады (из железа) литер "Г" (65,6 кв. м) и литер "Д" (48,1 кв. м), что не имеет правового значения для определения фактического использования земельного участка ввиду незначительных площадей, некапитального характера и признаков вспомогательности указанных сооружений.
Договор аренды на земельный участок до 04.12.2015 не заключался.
Доказательств относимости к данному земельному участку решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476 общество не представило.
При этом, во всяком случае, информация о видах разрешенного использования, о категории земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка от 30.07.2015 отсутствует (л.д. 44 т. 1).
Никаких подтверждений фактического использования земельного участка для целей, указанных с подпунктах "а" и "б" пункта 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, принимая во внимание соответствующую детализацию, указанную в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее - Классификатор), общество не представило.
Соответствующая юридическая терминология, используемая Классификаторе, имеет значение для применения Положения в редакции от 12.11.2014 и в последующих редакциях для целей определения задолженности за использование земельных участков после вступления в законную силу ФКЗ, то есть после 18.03.2014.
Факт расположения на земельном участке административного здания "А" площадью 585,3 кв. м свидетельствует о том, что земельный участок фактически используется для целей "Предпринимательство" (код 4 Классификатора), в частности, для "Делового управления" (код 4.1 Классификатора).
С учетом изложенного, апелляционный суд считает правомерным и справедливым при определении размера платы за пользование земельным участком в период с 12.11.2014 до 03.12.2015 исходить, с одной стороны, из отсутствия установленного вида разрешенного использования земельного участка; с другой стороны, из фактического назначения и характера использования размещенного на участке основного объекта недвижимости, и применить при расчете размера годовой платы за пользование земельным участком 6% -ную ставку (подпункт "в" пункта 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014).
Учитывая средний показатель кадастровой стоимости согласно Приложению N 1 "Средний показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции на указанную дату) для города Ялта (4 348,78 руб.), принимая во внимание размер фактически используемого земельного участка (9 508 кв. м), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком до 01.01.2015, составляет 2 480 892 руб. (4 348,78 руб. Х 9 508 кв. м = 41 348 200 руб.; 41 348 200 руб. Х 6% = 2 480 892 руб.).
Следовательно, размер оплаты в месяц - 206 741 руб.
Учитывая период использования земельного участка до 01.01.2015 (к которому возможно определить соответствующее нормативное регулирование) с 12.11.2014 по 31.12.2014, размер платы составит 337 676 руб. (130 936 руб. за 19 дней ноября 2014 года + 206 741 руб. за декабрь 2014 года).
С 01.01.2015 подлежит применению постановление Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции постановления Совета министров Республики Крым от 31.12.2014 N 685, а затем и постановления Совета министров Республики Крым от 17.11.2015 N 726), которым было утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение в новой редакции).
Постановлением Совета министров Республики Крым от 31.12.2014 N 685 также утверждена также новая редакция приложения N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым".
Методология определения годового размера арендной платы на основании пунктов 2.3, 3.2 Положения в новой редакции аналогична методологии, установленной в пункте 2.3, 3.2 Положения в новой редакции.
Однако в силу новой редакции приложения N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" соответствующий показатель изменился и составил 4 587,96 руб. за кв. м.
Следовательно (принимая во внимание необходимую, в силу пункта 3.4 Положения в новой редакции, корректировку расчета на индекс инфляции), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком с 01.01.2015 по 03.12.2015, составляет 2 761 293,09 руб. (4 587,96 руб. Х 9 508 кв. м = 43 622 323,68 руб.; 43 622 323,68 руб. Х 6% Х 1,055 = 2 761 293,09 руб.).
Поэтому размер оплаты в месяц - 230 107,76 руб.
Учитывая период использования земельного участка с 01.01.2015 по 03.12.2015, размер платы составит 2 554 196 руб. (2 531 185 руб. за 11 месяцев 2015 года + 23 011 руб. за три дня декабря 2015 года).
04.12.2015 между обществом и публичным собственником в лице уполномоченного органа подписан договор аренды соответствующего земельного участка, согласно пункту 1.2 которого установлены виды разрешенного использования земельного участка: "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Классификатору), "Общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0 согласно Классификатору).
Принимая во внимание правила статьи 12.1 ФКЗ, статей 5, 7 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пункта 3 Положения, а также то, что и истец по делу не оспаривает действительность пункта 1.2 договора аренды от 04.12.2015, апелляционный суд приходит к выводу о том, что для целей правильного рассмотрения настоящего спора вид разрешенного использования земельного участка следует признать установленным именно с указанной даты.
Согласно Приложению N 1 к договору аренды от 04.12.2015, учитывая правила пунктов 2.3, 3.2 Положения в новой редакции, а также установленный размер нормативной цены за 1 кв. м земельного участка Приложением N 1 "Нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым" (по коду с наибольшим показателем 2.6-1835,18 руб.), размер годовой арендной платы составил 184 085,80 руб. (нормативная цена 17 448 891,44 руб. Х 1% согласно подпункту "б" пункта 3.2 Положения в новой редакции Х показатель инфляции 1,055 согласно пункту 3.4 Положения в новой редакции).
Следовательно, арендная плата в месяц на основании условий договора от 04.12.2015 составит 15 340,48 руб.
Учитывая, что в декабре использование земельного участка в рамках арендного правоотношения осуществлялось с 04.12.2015, задолженность за декабрь составляет 13 806,43 руб. (15 340,48 руб. / 30 Х 27).
С 01.01.2016 в силу требований пункта 3.4 Положения в новой редакции, с учетом положений Федерального закона "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", подлежит применению корректировка размера арендной платы на индекс инфляции в размере 1,064.
Поскольку размер годовой арендной платы составит 195 867,29 руб., а месячная оплата составит 16 322,28 руб. (195 867,29 руб. / 12), задолженность за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 следует признать равной 97 933,68 руб. (16 322,28 руб. Х 6).
Поэтому в рамках действия договора, с учетом заявленного в предмете иска периода взыскания (с 04.12.2015 по 30.06.2016) задолженность составит 111 740 руб.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности и доказанности исковых требований о взыскании с общества платы за пользование земельным участком в размере 9 508 кв. м в следующих суммах:
- - 337 676 руб. за период с 12.11.2014 по 31.12.2014;
- - 2 554 196 руб. за период с 01.01.2015 по 03.12.2015;
- - 111 740 руб. за период с 04.12.2015 по 30.06.2016.
Итого за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 основной долг составит 3 003 612 руб.
Кроме того, истец заявил о взыскании с общества процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом положений статьи 395 ГК РФ.
Принимая во внимание, что истец уклонился от представления необходимых суду расчетов, а ответчик не представил ни контррасчета, ни опровержения правильности используемой истцом размера процентной ставки, апелляционный суд считает возможным применить усредненный размер 8,25% годовых при решении вопроса о взыскании соответствующей суммы с ответчика в порядке статьи 395 ГК РФ.
Самостоятельно произведя соответствующие расчеты, апелляционный суд установил следующее.
На основании платежного поручения от 14.12.2015 N 535 общество произвело оплату за декабрь 2015 года в размере 13 855,92 руб.
На основании платежных поручений от 29.01.2016 N 49, от 10.03.2016 N 85, от 06.04.2016 N 146, от 18.04.2016 N 18225.05.2016 N 288, 25.05.2016 N 295 общество производило оплату соответственно за январь, февраль, март, апрель, май, июнь - август 2016 года в размере по 15 340,48 руб. в месяц (л.д. 5, 8-13 т. 2).
Платежными поручениями от 11.12.2015 N 536, от 14.12.2015 N 541 общество оплатило пени в размере 70 руб. (л.д. 6-7 т. 2).
Принимая во внимание установленные пунктом 4.3 Положения сроки оплаты задолженности (не позднее 10 числа следующего месяца, а за последний месяц года не позднее 10 числа этого месяца), апелляционный суд констатирует:
- - в срок к 10.12.2014 денежная сумма в размере 337 676 руб. уплачена не была;
- - в период 2015 года к десятому числу каждого последующего месяца (кроме декабря 2015 года) денежная сумма в размере 230 107,76 руб. не вносилась;
- - за декабрь 2015 года общество переплатило 50 руб.;
- - за период с января по июнь 2016 года недоплата за каждый месяц составила 974 руб.
Апелляционный суд определил подлежащие уплате 8,25% годовых по состоянию на 30.06.2016 следующим образом.
Проценты на сумму задолженности за период 2014 года (с 10.12.2014 - дата обязанности оплаты за ноябрь и декабрь 2014 года) за период 560 дней составили 43 332,8 руб.
Проценты на сумму задолженности за январь 2015 года (с 10.02.2015) за период 500 дней составили 26 500 руб.
Проценты на сумму задолженности за февраль 2015 года (с 10.03.2015) за период 470 дней составили 24 910 руб.
Проценты на сумму задолженности за март 2015 года (с 10.04.2015) за период 440 дней составили 23 320 руб.
Проценты на сумму задолженности за апрель 2015 года (с 10.05.2015) за период 410 дней составили 21 730 руб.
Проценты на сумму задолженности за май 2015 года (с 10.06.2015) за период 380 дней составили 20 140 руб.
Проценты на сумму задолженности за июнь 2015 года (с 10.07.2015) за период 350 дней составили 18 550 руб.
Проценты на сумму задолженности за июль 2015 года (с 10.08.2015) за период 320 дней составили 16 960 руб.
Проценты на сумму задолженности за август 2015 года (с 10.09.2015) за период 290 дней составили 15 370 руб.
Проценты на сумму задолженности за сентябрь 2015 года (с 10.10.2015) за период 260 дней составили 13 780 руб.
Проценты на сумму задолженности за октябрь 2015 года (с 10.11.2015) за период 230 дней составили 12 190 руб.
Проценты на сумму задолженности за ноябрь 2015 года (с 10.12.2015) за период 200 дней составили 10 600 руб.
Проценты за задолженность за декабрь 2015 года не начисляются в связи со своевременной оплатой всей необходимой суммы.
Проценты на сумму задолженности за январь 2016 года (с 10.02.2016) за период 140 дней составили 29,4 руб.
Проценты на сумму задолженности за февраль 2016 года (с 10.03.2016) за период 110 дней составили 24,2 руб.
Проценты на сумму задолженности за март 2016 года (с 10.04.2016) за период 80 дней составили 17,6 руб.
Проценты на сумму задолженности за апрель 2016 года (с 10.05.2016) за период 50 дней составили 11 руб.
Проценты на сумму задолженности за май 2016 года (с 10.06.2016) за период 20 дней составили 4,4 руб.
Итого размер соответствующих процентов по состоянию на 30.06.2016 составил (за вычетом уплаченных процентов в размере 70 руб.) 247 339,44 руб.
Подлежащий уплате основной долг за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 составил, как указано выше, 3 003 612 руб. Учитывая размер погашенного основного долга на основании указанных выше платежных поручений (105 898,8 руб.), взысканию с общества подлежит основной долг в размере 2 897 713,2 руб.
Следовательно, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать плату за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713,2 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399,4 руб.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований следует отказать в связи с их недоказанностью.
Ссылка департамента на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям (при решении вопроса о размере оплаты за пользование земельным участком) условий договора аренды от 04.12.2015 по мотиву отсутствия у него государственной регистрации, необоснованна.
Действительно данный договор был зарегистрирован в только 15.06.2016.
Однако, как следует из разъяснений, указанных в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к спорному договору в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании договора.
Апелляционным судом установлено, что договор аренды от 04.12.2015 подписан сторонами без возражений.
Договор исполнялся как департаментом, так и обществом.
Доказательств того, что условиями договора нарушаются публичные интересы, превышена компетенция органа, действующего от имени публичного образования, департамент (истец) не представил.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и частичного удовлетворения исковых требований.
Учитывая положения статьи 110 АПК РФ, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации необходимо взыскать с ООО "Дисоюгстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 489 руб. за рассмотрение исковых требований, а также государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 по делу N А83-7584/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343, ИНН 9103009114) в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым плату за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713,2 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399,4 руб.
В удовлетворении остальных исковых требований департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343, ИНН 9103009114) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 37 489 руб. за рассмотрение исковых требований, а также государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.ТАРАСЕНКО
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
Е.А.ОСТАПОВА
С.А.РЫБИНА
Е.А.ОСТАПОВА
С.А.РЫБИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)