Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 N 20АП-1189/2017 ПО ДЕЛУ N А54-5998/2014

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. N 20АП-1189/2017

Дело N А54-5998/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Григорьевой М.А. И Сентюриной И.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондратеня Е.В. при участии в судебном заседании: от конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Семикова А.В. - представителя Рега Ю.Ю. (доверенность от 01.07.2016), от Юсифова Рамиля Зияддина оглы и Юсифова Зияддина Исмаила оглы - представителя Рюмина И.Н. (доверенность от 26.10.2016), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Юсифова Рамиля Зияддина оглы на определение Арбитражного суда Рязанской области от 20.01.2017 по делу N А54-5998/2014 (судья Козлова И.А.),

установил:

следующее.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 10.11.2014 заявление индивидуального предпринимателя Семикова Алексея Васильевича о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 (резолютивная часть определения объявлена 05.12.2014) в отношении индивидуального предпринимателя Семикова Алексея Васильевича введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утверждена Бурдина Антонина Анатольевна.
Сообщение о введении наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" 20.12.2014.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.05.2015 (резолютивная часть объявлена 26.05.2015) индивидуальный предприниматель Семиков Алексей Васильевич признан несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Богословская Антонина Анатольевна.
Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.06.2015.
06.07.2015 конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Семикова Алексея Васильевича Богословская Антонина Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к ответчику - Юсифову Рамилу Зияддину Оглы о признании недействительным договора купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013, заключенного между Семиковым Александром Василевичем и Юсифовым Рамил Зиядцин Оглы, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата Семикову Александру Васильевичу следующего имущества, полученного по договору купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013:
- - здания производственного участка N 1, лит. 3, назначение - нежилое, 1 этажное, общей площадью 772, 4 кв. м, адрес: Рязанская обл., р.п. Ухолово, ул. Заводская д. 58, кадастровый (или условный) номер 62-62-10/025/2006-253;
- - земельного участка, общ. пл. 6512 кв. м, адрес: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, участок находится примерно в 215 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р.п. Ухололово, ул. Заводская д. 58, кадастровый номер 62:22:0030202:153.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 06.06.2016 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Евлоев Али Магомед-Гиреевич.
В порядке статьи 49 АПК РФ, конкурсный управляющий 24.08.2016 уточнил заявление, просил суд:
- - признать недействительной сделкой договор купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013, заключенный между Семиковым Алексеем Василевичем и Юсифовым Рамил Зияддин оглы;
- - обязать индивидуального предпринимателя Евлоева Али Магомед-Гиреевича передать в собственность Семикова Алексея Васильевича здание производственного участка N 1, лит. 3, назначение - нежилое. I этажное, общей площадью 772. 4 кв. м, адрес: Рязанская обл., р.п. Ухолово, ул. Заводская д. 58. кадастровый (или условный) номер 62-62-10/025/2006-253; земельный участок, общей площадью 6512 кв. м, адрес: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, участок находится примерно в 215 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: р.п. Ухололово, ул. Заводская д. 58, кадастровый номер 62:22:0030202:153.
Определением Арбитражного суда Рязанской от 30.08.2016 к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Евлоев Али Магомед-Гиреевич.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 20.01.2017 уточненные требования конкурсного управляющего должника удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом Юсифов Рамиль Зияддин оглы обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое определение отменить, отказав полностью в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника. Оспаривая судебный акт, заявитель обращает внимание апелляционного суда на то, что согласно свидетельству о государственной регистрации права 62-62/011-62/011/006/2015-645/2 от 10.03.2016 Евлоеву Али Магомед-Гиреевичу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 62:22:0030202:273 по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58, площадью 1518,8 кв. м. Нежилое здание лит. 3, назначение - нежилое, общей площадью 772. 4 кв. м, адрес: Рязанская обл., р. п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58, которое суд постановил истребовать у Евлоева Али Магомед-Гиреевичаа, последнему не принадлежит. Считает, что в связи с данным обстоятельством, судебный акт невозможно будет исполнить, поскольку указанное в оспариваемом судебном акте недвижимое имущество в натуре не существует. Судом не учтены доводы ответчика относительного того, что после заключения договора купли-продажи от 18.12.2013 собственниками здания была произведена реконструкция здания, включающая в себя полный ремонт помещения и возведение пристроек. Ввиду того, что на сегодняшний день площадь здания составляет 1 518,8 кв. м, основное здание и пристройка зарегистрированы как единый объект недвижимого имущества, имеющий единую крышу, общие коммуникации, подъездные пути, считает выделение истребованного судом помещения, находящегося в едином объекте, невозможным. Вывод суда о том, что ответчики знали или могли знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом ввиду того, что определением Арбитражного суда Рязанской области от 13.07.2015 были наложены обеспечительные меры путем наложения ареста на объекты недвижимости, не подтвержден материалами дела. Переход права собственности на здание и земельный участок был зарегистрирован в установленном порядке управлением Росреестра по Рязанской области, информация об обременениях спорного объекта в регистрирующем органе отсутствовала, что свидетельствовало о чистоте сделки и отсутствии недобросовестности со стороны ответчиков при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Семикова А.В. Долженко А.Ю., считая обжалуемое определение законным и обоснованным, возражал против доводов апелляционной жалобы. В обоснование своей позиции ссылался на то, что Евлоев А.М.Г. не является добросовестным покупателем. Полагал, что сооружение Юсифовым Р.З.О. самовольной постройки на спорном земельном участке не видоизменяет первоначальное здание, а лишь говорит о незаконности и самовольности действий Юсифова Р.З.О., что проведенные улучшения не препятствуют виндикации объекта.
От управления Росреестра по Рязанской области в материалы дела поступил ответ на запрос апелляционного суда от 18.04.2017 N 10/3363, согласно которому определение Арбитражного суда Рязанской области от 13.07.2015 о принятии обеспечительных мер в виде ареста имущества, принадлежащего Юсифову Рамилу Зияддину Оглы, в адрес управления не поступало.
В материалы дела от ИП Евлоева Али Магомеда-Гиреевича поступила письменная правовая позиция по апелляционной жалобе, содержащая ходатайство об отложении судебного заседания. ИП Евлоев Али Магомед-Гиреевич поддержал доводы жалобы Юсифова Рамиля Зияддина оглы и просил ее удовлетворить. В обоснование своей позиции ссылался на то, что он является добросовестным приобретателем имущества, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Указал, что истребуемый в пункте 2 решения объект не существует в том виде как был продан (реконструкция, пристроен новый литер, на который зарегистрировано право собственности). В обоснование ходатайства об отложении судебного заседания ссылался на нахождение его представителя на стационарном лечении и необходимостью представления документов, которых не было на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель Юсифова Рамиля Зияддина оглы и Юсифова Зияддина Исмаила оглы поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Семикова А.В против доводов апелляционной жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 158 Кодекса арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, в том числе в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, является правом суда, а не его обязанностью.
Между тем, ИП Евлоев Али Магомед-Гиреевич не обосновал необходимость представления каких-либо дополнительных доказательств, их наличие, реквизиты, значение для существа рассматриваемого спора, равно как и невозможность рассмотрения спора по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом, того, что определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось, времени для представления дополнительных доказательств у Евлоева Али Магомеда-Гиреевича было достаточно. Доказательства, подтверждающие невозможность предоставления доказательств в суд первой инстанции не представлено.
С учетом изложенного и принимая во внимание, что в суде первой инстанции по данному обособленному спору второй ответчик не обеспечивал явку своего представителя, а отложение судебного заседания будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ИП Евлоева Али Магомеда-Гиреевич об отложении рассмотрения дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 18.12.2013 между Семиковым А.В. (продавец) и Юсифовым Рамил Зияддин Оглы (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность здание производственного участка N 1, лит. З, назначение - нежилое, общей площадью 772,4 (семьсот семьдесят две целых четыре десятых) кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 62:22:0030202:153, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания производственного участка N 1, используемого для промышленных нужд, общая площадь 6 512 (шесть тысяч пятьсот двенадцать) кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58 (т. 17 л.д. 57-58).
Согласно пункту 7 договора купли-продажи здания и земельного участка цена отчуждаемого имущества составляет 100 000 рублей, из них за здание - 80 000 рублей и за земельный участок - 20 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора.
25.08.2015 между Юсифовым Рамил Зияддин Оглы (продавец) и Юсифовым Зияддин Измаил оглы (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил на праве собственности нежилое здание, общей площадью 772,4 (семьсот семьдесят две целых четыре десятых) кв. м и земельный участок с кадастровым номером 62:22:0030202:153, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания производственного участка N 1, используемого для промышленных нужд, общая площадь 6 512 (шесть тысяч пятьсот двенадцать) кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58 (т. 20 л.д. 6-7).
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи здания и земельного участка цена отчуждаемого имущества составляет 100 000 рублей, из них за здание - 80 000 рублей и за земельный участок - 20 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора (т. 20 л.д. 6-7).
22.09.2015 между Юсифовым Зияддин Измаил оглы (продавец) и Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил на праве собственности здание, назначение - нежилое здание, кадастровый номер 62:22:0030202:273, 1-этажное, общей площадью 772,4 (семьсот семьдесят две целых четыре десятых) кв. м, расположенное по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, р.п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 62:22:0030202:153 (т. 38 л.д. 13-15).
Согласно пунктам 4, 8 договора купли-продажи цена отчуждаемого имущества составляет 400 000 рублей, из них за здание - 350 000 рублей, земельный участок - 50 000 рублей.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве предусмотрено, что конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.
Пунктом 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Постановление Пленума N 63) разъяснено, что в порядке главы III. 1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах).
Требование конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Семикова А.В. заявлено по специальным основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В силу части 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В соответствии с результатами проведенной в рамках рассмотрения обособленного спора экспертизы рыночная стоимость здания и земельного участка по состоянию на 18.12.2013 составляет 818 000 рублей (здания - 300 000 рублей, земельного участка - 518 000 рублей) (т. 25 л.д. 131-150, т. 30 л.д. 1-66). Лицами, участвующими в рассмотрении обособленного спора, экспертное заключение не оспаривалось.
Таким образом, рыночная стоимость проданных должником объектов недвижимости (818 000 рублей) значительно превышает согласованную по оспариваемой сделке стоимость имущества (100 000 рублей), в связи с чем суд апелляционной инстанции считает доказанным факт неравноценности встречного исполнения по договору купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013.
В абзаце втором пункта 9 Постановления Пленума N 63 указано, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Оспариваемый договор купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013 заключен в течение одного года до принятия судом заявления о признании банкротом индивидуального предпринимателя Семикова А.В. (10.11.2014).
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок, по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотреблением гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до и после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
С учетом изложенного и представленных в дело доказательств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи здания и земельного участка от 18.12.2013 в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума 63, в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доказательств наличия совокупности обстоятельств недействительности оспариваемой сделки по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве конкурсным управляющим в материалы дела не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.
Судом установлено, что у ответчика - Юсифова Рамила Зияддина Оглы отсутствует имущество, полученное по недействительной сделке, в связи с чем, конкурсным управляющим заявлено требование о возврате имущества в конкурсную массу фактическим собственником имущества - Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем.
Исходя из положений статьи 2, 126, 127 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является выявление имущества должника, формирование реестра требований кредиторов в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума N 63 если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Таким образом, в силу положений действующего законодательства виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в постановлении от 21.04.2003 N 6-П, защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума N 10/22).
Как установлено судом первой инстанции, первоначальная сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества совершена между Семиковым А.В. и Юсифовым Рамил Зияддин Оглы 18.12.2013 в преддверии банкротства по явно заниженной цене. Последующая сделка по отчуждению спорного имущества совершена 25.08.2015 между заинтересованными лицами Юсифовым Рамил Зияддин Оглы и Юсифов Зияддин Измаил оглы (сын и отец) по той же цене. Наличие родственных связей подтверждено в ходе судебного разбирательства представителем указанных лиц. При этом указанная сделка совершена в нарушение статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в период действия обеспечительных мер, принятых судом по заявлению конкурсного управляющего определением суда от 13.07.2015 путем наложения ареста на объекты недвижимости (т. 17 л.д. 4-9).
Договор между Юсифовым Зияддин Измаил оглы (продавец) и Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем (покупатель) заключен 22.09.2015 при наличии действующих обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество, что предполагает запрет на распоряжение им. При этом в соответствии с данными технического паспорта на здание от 21.09.2015 фактическая общая площадь здания составляла 1 518,8 кв. м, однако по условиям договора продано здание, назначение - нежилое здание, общей площадью 772,4 кв. м (т. 20 л.д. 8-10).
В пункте 3.1 Постановления от 21.04.2003 N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" разъяснено, что обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным.
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд в свою очередь учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершивших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (пункт 8 Информационного письма N 126).
Договоры купли-продажи по продаже спорного имущества с Юсифовым Зияддин Измаил оглы и Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем были заключены в процедуре конкурсного производства в отношении предпринимателя Семикова А.В.
Сам факт продажи имущества по заниженной цене, а также факт того, что второй собственник Юсифов З.И.О. владел имуществом ровно месяц до его последующей продажи, должен был насторожить Евлоева А.М.Г., в том случае если бы он являлся добросовестным приобретателем.
Однако, Евлоева А.М.Г. не заставили усомниться в чистоте сделки факты перепродажи имущества от отца к сыну в течение месяца по заниженной цене, а через месяц к Евлоеву А.М.Г. по такой же заниженной цене.
Ответчик Юсифов Р.З.О. скрывал в течение года факт продажи спорного имущества третьему лицу, создавая все условия для вывода активов на Евлоева А.М.Г., и проявляя процессуальную недобросовестность. Соответственно, действуя добросовестно и разумно, Юсифов Р.З.О. обязан был сообщить суду еще 25.08.2015 о том, что в процессе рассмотрения спора он продал здание и земельный участок и теперь является ненадлежащим ответчиком.
Кроме того, тот факт, что имущество было продано сыном первого ответчика Евлоеву А.М.Г. еще 22.09.2015 стал известен суду первой инстанции только из выписки из ЕГРП осенью 2016 года. Сын Юсифов З.И.О. после привлечения к участию в деле также не сообщил о продаже имущества Евлоеву А.М.Г. и не заявил о замене ненадлежащего ответчика надлежащим.
И суд первой инстанции и конкурсный управляющий полагали, что на имуществе лежит арест, и оно не может быть перепродано третьим лицам.
Подобная процессуальная недобросовестность поведения и Юсифова Р.З.О. и его сына Юсифова З.И.О., привлеченного к участию в деле, прямо свидетельствуют об их недобросовестном поведении.
Действуя добросовестно и разумно Евлоев А.М.Г., покупая имущество у лица, который приобрел его у отца и владел им меньше месяца, при этом по заниженной вдвое цене, должен был проявить осмотрительность и проверить имущество на предмет притязаний третьих лиц. В момент продажи имущества в суде уже находился настоящий спор о праве на имущество.
Основываясь на представленных в дело доказательствах, суд считает, что совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества Евлоева Али Магомед-Гиреевича сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.
Доказательств того, что ответчик принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества, что позволяло бы прийти к выводу о том, что он не должен был знать и не знал о неправомерности отчуждения имущества продавцом, не имеется. По состоянию на дату заключения договора купли-продажи (22.09.2015) информация о наличии спора в отношении приобретаемого имущества была размещена в информационной базе документов "Картотека арбитражных дел". Ответчиком Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем не представлено доказательств совершения конкретных действий с целью проверки юридической истории и чистоты сделок приобретаемого имущества, удостоверения в отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц и законности действий продавцов спорного объекта. В ходе рассмотрения обособленного спора в суде первой инстанции Евлоев Али Магомед-Гиреевич в судебные заседания не являлся, возражений по существу заявленных к нему требований не заявил.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что из анализа договора купли-продажи от 18.12.2013, заключенного между Семиковым А.В. и Юсифовым Рамил Зияддин оглы (т. 17, л.д. 57), договора купли-продажи от 28.08.2015, заключенного между Юсифовым Рамил Зияддин оглы и Юсифовым Зияддин Измаил оглы (т. 20, л.д. 6), договора купли-продажи между Юсифовым Зияддин Исмаил оглы и Евлоевым Али Магомед-Гиреевичем от 22.09.2015 (т. 38, л.д. 13-14), передаточных актов спорного имущества от 18.12.2013, от 28.08.2015 и от 22.09.2015 (т. 17, л.д. 58, т. 20, л.д. 7, т. 38, л.д. 15) следует, что денежные средства покупателем продавцу за проданное недвижимое имущество передавались при подписании передаточных актов. Вместе с тем никаких относимых и допустимых доказательств, подтверждающих обстоятельства реального получения продавцом от покупателя денежных средств по договору купли-продажи материалы дела не содержат. Также ответчиками по делу не представлено доказательств, подтверждающих наличие у них достаточных денежных средств, для осуществления соответствующих платежей в связи с приобретением спорного недвижимого имущества, равно как и не обоснована экономическая целесообразность перепродажи несколько раз рассматриваемого объекта.
Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием доказательств оплаты проданного имущества позволяют сделать вывод о том, что договоры заключались лишь с целью вывода ликвидного имущества должника и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям кредиторов, а Евлоев Али Магомед-Гиреевич является недобросовестным приобретателем. Довод заявителя апелляционной жалобы об обратном несостоятелен и отклоняется судом апелляционной инстанции.
В связи с наличием вышеуказанной совокупности обстоятельств, подтверждающих недобросовестность Евлоева Али Магомед-Гиреевич, отсутствие у управления Росреестра по Рязанской области на момент заключения рассматриваемых сделок со спорным недвижимым имуществом определения Арбитражного суда Рязанской области от 13.07.2015 о принятии обеспечительных мер в виде ареста имущества, принадлежащего Юсифову Рамилу Зияддину Оглы, не подтверждает добросовестность второго ответчика. При признании Евлоева Али Магомед-Гиреевич недобросовестным приобретателем суд первой инстанции согласно требованиям статьи 71 АПК РФ оценивал все имеющиеся в материалах данного обособленного спора доказательства в их совокупности.
Указанная правовая позиция согласуется с позицией Верховного суда РФ по аналогичным спорам. Верховный суд РФ разъяснил, что совокупность таких признаков как "быстрая перепродажа имущества", "родственные связи между сторонами сделок", "заниженная стоимость имущества", "отсутствие экономической и коммерческой целесообразности в сделке" являются свидетельством искусственного создании добросовестного приобретателя, И в таком случае приобретатель имущества не может считаться добросовестным (Определение Верховного суда РФ от 26.03.2015 г. по делу А41-268/2014, Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2015 N 306-ЭС15-1553 по делу N А65-1516/2014).
Довод апелляционной жалобы о невозможности возврата имущества в конкурсную массу в связи с реконструкцией здания также отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Судом области установлено, что в результате проведенной реконструкции к основному зданию возведена пристройка, в связи с чем, общая площадь объекта увеличилась с 772,4 кв. м до 1 518,8 кв. м. Из представленных документов следует, что разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства выдано Евлоеву Али Магомед-Гиреевичу администрацией муниципального образования - Ухоловский муниципальный район - 28.09.2015, то есть фактически после возведения пристройки, поскольку данными технического паспорта на здание от 21.09.2015 общая площадь зафиксирована в размере 1 518,8 кв. м (т. 32 л.д. 74-75).
Из технического паспорта усматривается, что после реконструкции объект представляет собой основное строение, литер З, общей площадью 772,4 кв. м и пристройку литер З1, общей площадью 746,4 кв. м (т. 32 л.д. 93-97).
К индивидуально-определенным признакам объекта недвижимости относится:
- - прочная связь с землей и местонахождение на конкретном земельном участке, в нашем случае на земельном участке с кадастровым номером 61:22:0030202:153 по адресу р.п. Ухолово, ул. Заводская, д. 58;
- - площадь здания, проданного Семиковым А.В. Юсифову Р.З.О., сохранилась и составляет 772,4 кв. м;
- - назначение здания осталось прежним - нежилое, что следует из выписки из ЕГРП от 30.06.2015 N 62/011/030/2015-296 и из выписки из ЕГРП от 15.08.2016 N 62-0-1-74/4020/2016-2642;
- - сохранилась этажность - спорное здание имеет 1 этаж.
- спорное здание имеет тот же кадастровый номер 62:22:0030202:273, что и на момент заключения сделки купли-продажи с Юсифовым Р.З.О.
Таким образом, здание, проданное должником по недействительной сделке, имеет прежние идентифицирующие признаки и технические характеристики и существует в натуре.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что здание и земельный участок подлежат истребованию из незаконного владения Евлоева Али Магомед-Гиреевича в конкурсную массу предпринимателя Семикова А.В.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Таким образом, оснований для изменения определения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 20.01.2017 по делу N А54-5998/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Ю.А.ВОЛКОВА

Судьи
М.А.ГРИГОРЬЕВА
И.Г.СЕНТЮРИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)