Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи здания и земельного участка. Не исполнив обязанность по оплате недвижимого имущества, ответчик-1 заключил договор купли-продажи спорного имущества с ответчиком-2. Истец ссылается на то, что договор заключен с целью сокрытия спорного имущества от возврата истцу, которому ответчик не выплатил денежные средства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Коробченко Н.В.,
судей областного суда Губернаторова Ю.Ю., Радкевича А.Л.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Коробченко Н.В.
дело по апелляционным жалобам представителя ответчика Б.С.А. по доверенности С.В., представителя ответчика ООО "БК -Сервис" по доверенности С.Л.
на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года
по иску общества с ограниченной ответственностью ПКФ "СТРОЙГРАД" к Б.С.А., обществу с ограниченной ответственностью "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков,
установила:
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" обратилось в суд с иском к Б.С.А., ООО "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м и земельного участка, общей площадью <данные изъяты>., стоимостью <данные изъяты>. Согласно условиям договора покупатель производит оплату в рассрочку равными платежами наличными либо безналичным способом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Б.С.А. обязательства по оплате объектов недвижимого имущества не исполнены. По условиям договора продавец вправе в одностороннем расторгнуть Договор в случае если покупатель не произведет оплату приобретенного имущества.
Не исполнив обязанность по оплате недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ Б.С.А. заключил договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с ООО "БК-Сервис". По мнению истца, указанная сделка мнимая, поскольку единственным учредителем юридического лица является его супруга Б.О., оба участника сделки продавец Б.С.А., решив продать имущество, и учредитель ООО "БК Сервис" Б.О., решая вопрос о совершении сделки, действовали согласованно и исключительно с целью злоупотребления правом в виде сокрытия дорогостоящего имущества от возврата действительному собственнику ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", которому Б.С.А. не выплатил денежные средства. Истец считает, что прямыми признаками мнимости спорной сделки являются совпадения материальных интересов сторон Б.С.А. и его жены - единственного участника ООО "БК-Сервис".
Истец также считает, что в результате неисполнения обязательств по договору Б.С.А. были причинены убытки обществу в виде упущенной выгоды, поскольку несколько лет нежилое здание сдавалось в аренду, общество имело прибыль по договору аренды от 1 сентября 2013 года, заключенному с арендатором ИП Р. в размере <данные изъяты> за 1 кв. м, ежемесячно. Если бы объект не был бы продан ответчику, то истец продолжал бы сдавать имущество в аренду и получать выгоду.
С учетом изменения исковых требований, ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. о продаже недвижимого имущества в виде нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельного участка, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым N, возвратив стороны в положение, предшествующее сделке; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О., действовавшей за супруга Б.С.А. и ООО "БК-Сервис" ничтожной сделкой, применив последствия недействительности сделки; прекратить за ООО "БК-Сервис" право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым N; признать за ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" право собственности в целом на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> литер "А" с кадастровым N; взыскать с Б.С.А., убытки причиненные обществу в виде упущенной выгоды от сдачи спорного имущества в аренду за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" по доверенности С.С. просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Б.С.А. в судебном заседании участия не принимал, о дате и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Б.С.А. по доверенности С.В. просил суд в иске отказать.
Представитель ответчика ООО "БК-Сервис" - директор С.Л. просила суд в иске отказать.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года исковые требования ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" удовлетворены в полном объеме.
В апелляционных жалобах представитель ответчика Б.С.А. по доверенности С.В., представитель ответчика ООО "БК-Сервис" С.Л. ставят вопрос об отмене судебного решения по основаниям неправильного применения норм материального права и нарушения процессуального закона. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, апеллянты указывает, что при выбытии имущества от приобретателя, не исполнившего свои обязательства по оплате, у последнего возникает обязательство по возмещению продавцу действительной стоимости этого имущества на момент приобретения вместе с возмещением убытков вызванных последующим изменением цены такого имущества; заключенный между Б.С.А. и ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" договор, не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем цены договора). По мнению апеллянтов, выводы суда о том, что имущество возможно возвратить в адрес ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" посредством признания ничтожной сделки купли-продажи между Б.С.А. и ООО "БК-Сервис" по признакам мнимости и злоупотребления правом не подтверждаются соответствующими доказательствами по делу. Б.С.А., являясь легитимным собственником земли и здания, их титульным владельцем, при отсутствии ипотеки, имел все основания распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с ООО "БК-Сервис". Признавая мнимой сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.С.А. и ООО "БК-Сервис", суд первой инстанции не дал оценку тому, что сделка реально исполнена, ООО "БК-Сервис" поставило объект на баланс, в адрес Б.С.А. перечисляются денежные средства по условиям договора, а следовательно стороны достигли правовых последствий, соответствующих содержанию сделки: Б.С.А. утратил право собственности на недвижимость, а ООО "БК-Сервис" - приобрело такое право, став реальным (владеющим) собственником спорной недвижимости, что исключает возможность признания сделки мнимой. Несостоятелен вывод суда о мнимости сделки в связи с реализацией Б.С.А. объектов недвижимости в адрес ООО "БК - Сервис", в котором единственным учредителем является его супруга Б.О. Выводы суда о несоблюдении Б.О. положений статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" противоречат материалам дела, поскольку в деле правоустанавливающих документов имеется решение учредителя. При удовлетворении требований истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд оставил без внимания, что условиями договора предусмотрена отсрочка по уплате покупателем стоимости недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ. Судом в качестве размера упущенной выгоды принят договор аренды, заключенный с ИП Р., являющийся недопустимым доказательством по делу, поскольку учитывая указанный в нем срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он должен был пройти государственную регистрацию в ЕГРП, однако в нем отсутствуют соответствующие сведения, в связи с чем договор в силу гражданского законодательства является незаключенным.
Учитывая надлежащее извещение ответчика Б.С.А., в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие не явившегося лица.
Заслушав докладчика, представителя Б.С.А. по доверенности С.В., представителя ООО "БК - Сервис" директора С.Л., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" по доверенности С.С., возражавшую по доводам апелляционных жалобы, исследовав договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО "БК-Сервис" и ИП С.Р., между ООО "БК-Сервис" и ИП Ш., изучив материалы настоящего дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает подлежащим отмене судебное решение в силу следующего.
В соответствии с положениями статей 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в лице директора К. и В., действующей по доверенности за Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты>., этажность N кадастровый N и земельного участка, площадью <данные изъяты>., кадастровый N, расположенных по адресу: <адрес>.
Стоимость объектов недвижимого имущества определена сторонами сделки в сумме <данные изъяты> (пункт 2.1 Договора).
По условиям Договора (пункт 2.2) покупатель оплачивает стоимость объектов недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности до ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона в отношении покупателя не наступает. Оплата стоимости имущества производится покупателем равными платежами наличными, либо безналичным расчетом на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.
Пунктом 5.1.2 Договора установлено право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невыполнения покупателем условий пунктов 2.1, 2.2 настоящего Договора.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности Б.С.А. на вышеуказанное нежилое здание и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП.
Оплата объектов недвижимого имущества по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ покупателем произведена в установленный срок не была, продавцом требования в адрес покупателя об оплате стоимости объектов недвижимого имущества не направлялось.
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в адрес Б.С.А. посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.1.2 Договора, которая была возвращена адресату за истечением срока хранения.
ДД.ММ.ГГГГ между Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., и ООО "БК-Сервис", в лице генерального директора С.Л. заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.
По соглашению сторон стоимость нежилого здания и земельного участка определена в сумме <данные изъяты> (пункт 3.1 Договора).
По условиям Договора (пункты 3.2 - 3.4) покупатель оплачивает стоимость объектов недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности частями либо единовременным платежом до ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона в отношении покупателя не наступает.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости ООО "БК-Сервис".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ единственным учредителем ООО "БК-Сервис" является Б.О., размер ее доли составляет 100%.
Согласно данным бухгалтерского учета спорные объекты недвижимости состоят на балансе ООО "БК-Сервис".
Из материалов дела также установлено, что ООО "БК-Сервис" обязательства по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ исполняются, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ N о перечислении денежных средств продавцу Б.С.А.
Разрешая спорные правоотношения и признавая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., и ООО "БК-Сервис", мнимой сделкой, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 170, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", при этом исходил из совпадения материальных интересов сторон указанной сделки Б.С.А. и его жены - единственного участника ООО "БК-Сервис" Б.О., отсутствия решения общего собрания участников общества об одобрении сделки с заинтересованностью, совершения спорной сделки Б.О. от имени супруга, но в своих интересах, и пришел к выводу, что указанная сделка совершена с целью избежать возвращения имущества при расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А.
Принимая решение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в лице директора К. и В., действующей по доверенности за Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 450, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, исходил из условий пункта 5.1.2. Договора, предусматривающего право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения покупателем своих обязательств по оплате имущества.
Прекращая право собственности за ООО "БК-Сервис" и признавая право собственности за ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" на нежилое здание и земельный участок, суд на основании разъяснений пункта 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пришел к выводу о том, что при недействительности сделки недвижимое имущество подлежит возврату собственнику.
Взыскивая в пользу ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" с Б.С.А. убытки в виде упущенной выгоды за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3254208 рублей, суд принял в качестве доказательств их размера договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и ИП Р., заключение ООО УК "Спектр" о рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений административно - торгового здания по <адрес>, и пришел к выводу о том, что если бы объект не был продан ответчику Б.С.А., то истец продолжал бы сдавать спорное имущество в коммерческую аренду и получать выгоду.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Как установлено из материалов дела, оспариваемая сделка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами реально исполнена, недвижимое имущество передано ООО "БК - Сервис" и находится на балансе общества, предусмотренные Договором условия оплаты покупателем исполняются, из исследованных судом апелляционной инстанции договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО "БК-Сервис" и ИП С.Р., ИП Ш. установлено, что нежилые помещения нежилого здания переданы его собственником в аренду.
Нахождение нежилых помещений спорного нежилого здания в аренде указанных индивидуальных предпринимателей стороной истца не оспаривалось в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Доводы истца и выводы суда первой инстанции о наличии заинтересованности при заключении спорного договора в связи с тем, что продавец Б.С.А. и единственный учредитель ООО "БК-Сервис" Б.О. являются супругами, не могут являться безусловным основанием для признании сделки мнимой, поскольку факт наличия родственных связей сам по себе не свидетельствует о намерении причинить вред ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", стороны свободны в выборе контрагента при заключении сделки.
Применительно к заявленным истцом требованиям и указанной в качестве правового основания статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт заключения сделок аффилированного лица не может являться основанием подтверждающим мнимость сделки. В предмет доказывания данные обстоятельства не входят, а также учитывая, что оспариваемая сделка является договором купли-продажи, глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит ограничения в совершении такого рода сделок между лицами, состоящими в родственных отношениях.
Более того, продажа имущества Б.О., действующей по доверенности в интересах Б.С.В., юридическому лицу, единственным учредителем которого она же и является, действующем гражданским законодательством и Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" не запрещена.
В деле правоустанавливающих документов на объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, литер "А", имеется решение единственного участника ООО "БК-Сервис" об одобрении крупной сделки, в связи с чем выводы суда о несоблюдении положений статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" не состоятельны.
Реальность исполнения сделки от ДД.ММ.ГГГГ документально подтверждена, доказательств тому, что Б.С.А. сохранил контроль над спорным имуществом и управляет им в материалах дела не имеется и истцом не представлено.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ спор между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. отсутствовал, окончательный срок исполнения обязательств по сделке от ДД.ММ.ГГГГ не наступил, обременений в отношении объектов недвижимости не имелось.
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в обоснование требований указывает также на злоупотребление ответчиком ООО "БК-Сервис" правом применительно к оспариваемой сделке от ДД.ММ.ГГГГ.
Применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Таким образом, бремя доказывания возложено в указанной части на истца ООО ПКФ "СТРОЙГРАД".
Вопреки требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что ООО "БК-Сервис" заведомо недобросовестно осуществляло свои гражданские права с целью выведения недвижимого имущества Б.С.А. на случай предъявления требований ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" о расторжении договора купли-продажи.
Принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ООО "БК - Сервис" умысла, направленного на причинение вреда ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", с учетом положений статей 10, пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, прекращения права собственности за ООО "БК-Сервис" на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г<адрес>
В силу положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Из смысла положений статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что иск о возврате неосновательно приобретенной вещи предъявляется лицу, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.
В случае предъявления иска к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, такой иск не может быть удовлетворен, приобретатель должен возместить продавцу в силу положений пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Поскольку истец не доказал наличие спорного недвижимого имущества у Б.С.А., так как по договору от 23 января 2016 года собственником нежилого здания и земельного участка на момент спора является ООО "БК-Сервис", заявленный ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" иск о расторжении договора и возврате недвижимого имущества истцу, с прекращением права собственности ООО "БК-Сервис" и признанием права собственности на эти объекты недвижимости за истцом не подлежит удовлетворению.
Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с Б.С.А. в пользу ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" упущенной выгоды в размере <данные изъяты> и полагает подлежащим отмене решение суда в указанной части в силу следующего.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
На основании пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды подлежат учету предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер убытков в виде упущенной выгоды исчислен истцом за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и ИП Р., заключение ООО УК "Спектр" об итоговой рыночной стоимости арендной платы.
Представленные истцом в подтверждение наличия и размера убытков в виде упущенной выгоды вышеуказанные договор аренды и заключение, по мнению судебной коллегии, не отвечают установленным статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требованиям к доказательствам при разрешении настоящего спора.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о возникновении у ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" упущенной выгоды в виде неполучения арендных платежей, поскольку обязательство по договору купли-продажи недвижимого имущество подлежало исполнению Б.С.А. путем оплаты его стоимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами спора предполагалась передача имущества в собственность ответчику.
В связи с указанными обстоятельствами, судебная коллегия полагает представленный договор аренды не являющимся безусловным доказательством реальности упущенной выгоды истца.
Данные, позволяющие установить наличие реальной возможности сдачи в аренду спорных объектов недвижимости, причем по указанной в отчете ООО УК "Спектр" ставке арендной платы, отсутствуют.
В ходе рассмотрения дела истцом не доказана реальность тех доходов, которые общество предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота за рассматриваемый период, а также не представлены доказательства намерений получать указанный доход. Доказательств принятия ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" мер и сделанных приготовлений для сдачи имущества в аренду в материалах дела не имеется.
Более того, по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до окончания срока исполнения Б.С.А. обязательств по сделке, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, истец в любом случае не имел возможности извлекать прибыль.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не доказал совокупность признаков, подтверждающих факт причинения убытков в виде упущенной выгоды, причинную связь между возникновением убытков в виде упущенной выгоды и действиями ответчика Б.С.А.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене состоявшегося по делу решения суда первой инстанции и считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" к Б.С.А., ООО "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-3641/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, возмещении убытков.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец с ответчиком-1 заключили договор купли-продажи здания и земельного участка. Не исполнив обязанность по оплате недвижимого имущества, ответчик-1 заключил договор купли-продажи спорного имущества с ответчиком-2. Истец ссылается на то, что договор заключен с целью сокрытия спорного имущества от возврата истцу, которому ответчик не выплатил денежные средства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. по делу N 33-3641/2016
Судья Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Коробченко Н.В.,
судей областного суда Губернаторова Ю.Ю., Радкевича А.Л.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Коробченко Н.В.
дело по апелляционным жалобам представителя ответчика Б.С.А. по доверенности С.В., представителя ответчика ООО "БК -Сервис" по доверенности С.Л.
на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года
по иску общества с ограниченной ответственностью ПКФ "СТРОЙГРАД" к Б.С.А., обществу с ограниченной ответственностью "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков,
установила:
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" обратилось в суд с иском к Б.С.А., ООО "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м и земельного участка, общей площадью <данные изъяты>., стоимостью <данные изъяты>. Согласно условиям договора покупатель производит оплату в рассрочку равными платежами наличными либо безналичным способом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Б.С.А. обязательства по оплате объектов недвижимого имущества не исполнены. По условиям договора продавец вправе в одностороннем расторгнуть Договор в случае если покупатель не произведет оплату приобретенного имущества.
Не исполнив обязанность по оплате недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ Б.С.А. заключил договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с ООО "БК-Сервис". По мнению истца, указанная сделка мнимая, поскольку единственным учредителем юридического лица является его супруга Б.О., оба участника сделки продавец Б.С.А., решив продать имущество, и учредитель ООО "БК Сервис" Б.О., решая вопрос о совершении сделки, действовали согласованно и исключительно с целью злоупотребления правом в виде сокрытия дорогостоящего имущества от возврата действительному собственнику ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", которому Б.С.А. не выплатил денежные средства. Истец считает, что прямыми признаками мнимости спорной сделки являются совпадения материальных интересов сторон Б.С.А. и его жены - единственного участника ООО "БК-Сервис".
Истец также считает, что в результате неисполнения обязательств по договору Б.С.А. были причинены убытки обществу в виде упущенной выгоды, поскольку несколько лет нежилое здание сдавалось в аренду, общество имело прибыль по договору аренды от 1 сентября 2013 года, заключенному с арендатором ИП Р. в размере <данные изъяты> за 1 кв. м, ежемесячно. Если бы объект не был бы продан ответчику, то истец продолжал бы сдавать имущество в аренду и получать выгоду.
С учетом изменения исковых требований, ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. о продаже недвижимого имущества в виде нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельного участка, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым N, возвратив стороны в положение, предшествующее сделке; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О., действовавшей за супруга Б.С.А. и ООО "БК-Сервис" ничтожной сделкой, применив последствия недействительности сделки; прекратить за ООО "БК-Сервис" право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым N; признать за ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" право собственности в целом на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым N и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> литер "А" с кадастровым N; взыскать с Б.С.А., убытки причиненные обществу в виде упущенной выгоды от сдачи спорного имущества в аренду за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" по доверенности С.С. просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Б.С.А. в судебном заседании участия не принимал, о дате и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Б.С.А. по доверенности С.В. просил суд в иске отказать.
Представитель ответчика ООО "БК-Сервис" - директор С.Л. просила суд в иске отказать.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года исковые требования ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" удовлетворены в полном объеме.
В апелляционных жалобах представитель ответчика Б.С.А. по доверенности С.В., представитель ответчика ООО "БК-Сервис" С.Л. ставят вопрос об отмене судебного решения по основаниям неправильного применения норм материального права и нарушения процессуального закона. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, апеллянты указывает, что при выбытии имущества от приобретателя, не исполнившего свои обязательства по оплате, у последнего возникает обязательство по возмещению продавцу действительной стоимости этого имущества на момент приобретения вместе с возмещением убытков вызванных последующим изменением цены такого имущества; заключенный между Б.С.А. и ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" договор, не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения (в том числе при неуплате покупателем цены договора). По мнению апеллянтов, выводы суда о том, что имущество возможно возвратить в адрес ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" посредством признания ничтожной сделки купли-продажи между Б.С.А. и ООО "БК-Сервис" по признакам мнимости и злоупотребления правом не подтверждаются соответствующими доказательствами по делу. Б.С.А., являясь легитимным собственником земли и здания, их титульным владельцем, при отсутствии ипотеки, имел все основания распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с ООО "БК-Сервис". Признавая мнимой сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.С.А. и ООО "БК-Сервис", суд первой инстанции не дал оценку тому, что сделка реально исполнена, ООО "БК-Сервис" поставило объект на баланс, в адрес Б.С.А. перечисляются денежные средства по условиям договора, а следовательно стороны достигли правовых последствий, соответствующих содержанию сделки: Б.С.А. утратил право собственности на недвижимость, а ООО "БК-Сервис" - приобрело такое право, став реальным (владеющим) собственником спорной недвижимости, что исключает возможность признания сделки мнимой. Несостоятелен вывод суда о мнимости сделки в связи с реализацией Б.С.А. объектов недвижимости в адрес ООО "БК - Сервис", в котором единственным учредителем является его супруга Б.О. Выводы суда о несоблюдении Б.О. положений статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" противоречат материалам дела, поскольку в деле правоустанавливающих документов имеется решение учредителя. При удовлетворении требований истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд оставил без внимания, что условиями договора предусмотрена отсрочка по уплате покупателем стоимости недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ. Судом в качестве размера упущенной выгоды принят договор аренды, заключенный с ИП Р., являющийся недопустимым доказательством по делу, поскольку учитывая указанный в нем срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он должен был пройти государственную регистрацию в ЕГРП, однако в нем отсутствуют соответствующие сведения, в связи с чем договор в силу гражданского законодательства является незаключенным.
Учитывая надлежащее извещение ответчика Б.С.А., в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие не явившегося лица.
Заслушав докладчика, представителя Б.С.А. по доверенности С.В., представителя ООО "БК - Сервис" директора С.Л., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" по доверенности С.С., возражавшую по доводам апелляционных жалобы, исследовав договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО "БК-Сервис" и ИП С.Р., между ООО "БК-Сервис" и ИП Ш., изучив материалы настоящего дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает подлежащим отмене судебное решение в силу следующего.
В соответствии с положениями статей 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в лице директора К. и В., действующей по доверенности за Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью <данные изъяты>., этажность N кадастровый N и земельного участка, площадью <данные изъяты>., кадастровый N, расположенных по адресу: <адрес>.
Стоимость объектов недвижимого имущества определена сторонами сделки в сумме <данные изъяты> (пункт 2.1 Договора).
По условиям Договора (пункт 2.2) покупатель оплачивает стоимость объектов недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности до ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона в отношении покупателя не наступает. Оплата стоимости имущества производится покупателем равными платежами наличными, либо безналичным расчетом на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.
Пунктом 5.1.2 Договора установлено право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невыполнения покупателем условий пунктов 2.1, 2.2 настоящего Договора.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности Б.С.А. на вышеуказанное нежилое здание и земельный участок зарегистрировано в ЕГРП.
Оплата объектов недвижимого имущества по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ покупателем произведена в установленный срок не была, продавцом требования в адрес покупателя об оплате стоимости объектов недвижимого имущества не направлялось.
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в адрес Б.С.А. посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 5.1.2 Договора, которая была возвращена адресату за истечением срока хранения.
ДД.ММ.ГГГГ между Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., и ООО "БК-Сервис", в лице генерального директора С.Л. заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.
По соглашению сторон стоимость нежилого здания и земельного участка определена в сумме <данные изъяты> (пункт 3.1 Договора).
По условиям Договора (пункты 3.2 - 3.4) покупатель оплачивает стоимость объектов недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности частями либо единовременным платежом до ДД.ММ.ГГГГ. Ипотека в силу закона в отношении покупателя не наступает.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости ООО "БК-Сервис".
Согласно выписке из ЕГРЮЛ единственным учредителем ООО "БК-Сервис" является Б.О., размер ее доли составляет 100%.
Согласно данным бухгалтерского учета спорные объекты недвижимости состоят на балансе ООО "БК-Сервис".
Из материалов дела также установлено, что ООО "БК-Сервис" обязательства по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ исполняются, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ N о перечислении денежных средств продавцу Б.С.А.
Разрешая спорные правоотношения и признавая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., и ООО "БК-Сервис", мнимой сделкой, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 170, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", при этом исходил из совпадения материальных интересов сторон указанной сделки Б.С.А. и его жены - единственного участника ООО "БК-Сервис" Б.О., отсутствия решения общего собрания участников общества об одобрении сделки с заинтересованностью, совершения спорной сделки Б.О. от имени супруга, но в своих интересах, и пришел к выводу, что указанная сделка совершена с целью избежать возвращения имущества при расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А.
Принимая решение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в лице директора К. и В., действующей по доверенности за Б.О., действующей по доверенности от имени Б.С.А., суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 450, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, исходил из условий пункта 5.1.2. Договора, предусматривающего право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения покупателем своих обязательств по оплате имущества.
Прекращая право собственности за ООО "БК-Сервис" и признавая право собственности за ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" на нежилое здание и земельный участок, суд на основании разъяснений пункта 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пришел к выводу о том, что при недействительности сделки недвижимое имущество подлежит возврату собственнику.
Взыскивая в пользу ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" с Б.С.А. убытки в виде упущенной выгоды за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3254208 рублей, суд принял в качестве доказательств их размера договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и ИП Р., заключение ООО УК "Спектр" о рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений административно - торгового здания по <адрес>, и пришел к выводу о том, что если бы объект не был продан ответчику Б.С.А., то истец продолжал бы сдавать спорное имущество в коммерческую аренду и получать выгоду.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Как установлено из материалов дела, оспариваемая сделка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами реально исполнена, недвижимое имущество передано ООО "БК - Сервис" и находится на балансе общества, предусмотренные Договором условия оплаты покупателем исполняются, из исследованных судом апелляционной инстанции договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО "БК-Сервис" и ИП С.Р., ИП Ш. установлено, что нежилые помещения нежилого здания переданы его собственником в аренду.
Нахождение нежилых помещений спорного нежилого здания в аренде указанных индивидуальных предпринимателей стороной истца не оспаривалось в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Доводы истца и выводы суда первой инстанции о наличии заинтересованности при заключении спорного договора в связи с тем, что продавец Б.С.А. и единственный учредитель ООО "БК-Сервис" Б.О. являются супругами, не могут являться безусловным основанием для признании сделки мнимой, поскольку факт наличия родственных связей сам по себе не свидетельствует о намерении причинить вред ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", стороны свободны в выборе контрагента при заключении сделки.
Применительно к заявленным истцом требованиям и указанной в качестве правового основания статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт заключения сделок аффилированного лица не может являться основанием подтверждающим мнимость сделки. В предмет доказывания данные обстоятельства не входят, а также учитывая, что оспариваемая сделка является договором купли-продажи, глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит ограничения в совершении такого рода сделок между лицами, состоящими в родственных отношениях.
Более того, продажа имущества Б.О., действующей по доверенности в интересах Б.С.В., юридическому лицу, единственным учредителем которого она же и является, действующем гражданским законодательством и Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" не запрещена.
В деле правоустанавливающих документов на объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, литер "А", имеется решение единственного участника ООО "БК-Сервис" об одобрении крупной сделки, в связи с чем выводы суда о несоблюдении положений статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" не состоятельны.
Реальность исполнения сделки от ДД.ММ.ГГГГ документально подтверждена, доказательств тому, что Б.С.А. сохранил контроль над спорным имуществом и управляет им в материалах дела не имеется и истцом не представлено.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ спор между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и Б.С.А. отсутствовал, окончательный срок исполнения обязательств по сделке от ДД.ММ.ГГГГ не наступил, обременений в отношении объектов недвижимости не имелось.
ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в обоснование требований указывает также на злоупотребление ответчиком ООО "БК-Сервис" правом применительно к оспариваемой сделке от ДД.ММ.ГГГГ.
Применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Таким образом, бремя доказывания возложено в указанной части на истца ООО ПКФ "СТРОЙГРАД".
Вопреки требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что ООО "БК-Сервис" заведомо недобросовестно осуществляло свои гражданские права с целью выведения недвижимого имущества Б.С.А. на случай предъявления требований ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" о расторжении договора купли-продажи.
Принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ООО "БК - Сервис" умысла, направленного на причинение вреда ООО ПКФ "СТРОЙГРАД", с учетом положений статей 10, пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, прекращения права собственности за ООО "БК-Сервис" на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г<адрес>
В силу положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Из смысла положений статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что иск о возврате неосновательно приобретенной вещи предъявляется лицу, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.
В случае предъявления иска к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, такой иск не может быть удовлетворен, приобретатель должен возместить продавцу в силу положений пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Поскольку истец не доказал наличие спорного недвижимого имущества у Б.С.А., так как по договору от 23 января 2016 года собственником нежилого здания и земельного участка на момент спора является ООО "БК-Сервис", заявленный ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" иск о расторжении договора и возврате недвижимого имущества истцу, с прекращением права собственности ООО "БК-Сервис" и признанием права собственности на эти объекты недвижимости за истцом не подлежит удовлетворению.
Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с Б.С.А. в пользу ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" упущенной выгоды в размере <данные изъяты> и полагает подлежащим отмене решение суда в указанной части в силу следующего.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
На основании пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды подлежат учету предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер убытков в виде упущенной выгоды исчислен истцом за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" и ИП Р., заключение ООО УК "Спектр" об итоговой рыночной стоимости арендной платы.
Представленные истцом в подтверждение наличия и размера убытков в виде упущенной выгоды вышеуказанные договор аренды и заключение, по мнению судебной коллегии, не отвечают установленным статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требованиям к доказательствам при разрешении настоящего спора.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о возникновении у ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" упущенной выгоды в виде неполучения арендных платежей, поскольку обязательство по договору купли-продажи недвижимого имущество подлежало исполнению Б.С.А. путем оплаты его стоимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами спора предполагалась передача имущества в собственность ответчику.
В связи с указанными обстоятельствами, судебная коллегия полагает представленный договор аренды не являющимся безусловным доказательством реальности упущенной выгоды истца.
Данные, позволяющие установить наличие реальной возможности сдачи в аренду спорных объектов недвижимости, причем по указанной в отчете ООО УК "Спектр" ставке арендной платы, отсутствуют.
В ходе рассмотрения дела истцом не доказана реальность тех доходов, которые общество предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота за рассматриваемый период, а также не представлены доказательства намерений получать указанный доход. Доказательств принятия ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" мер и сделанных приготовлений для сдачи имущества в аренду в материалах дела не имеется.
Более того, по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до окончания срока исполнения Б.С.А. обязательств по сделке, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, истец в любом случае не имел возможности извлекать прибыль.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец не доказал совокупность признаков, подтверждающих факт причинения убытков в виде упущенной выгоды, причинную связь между возникновением убытков в виде упущенной выгоды и действиями ответчика Б.С.А.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене состоявшегося по делу решения суда первой инстанции и считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 14 июня 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО ПКФ "СТРОЙГРАД" к Б.С.А., ООО "БК-Сервис" о расторжении договора купли-продажи, признании сделки ничтожной, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.КОРОБЧЕНКО
Судьи
областного суда
Ю.Ю.ГУБЕРНАТОРОВ
А.Л.РАДКЕВИЧ
Н.В.КОРОБЧЕНКО
Судьи
областного суда
Ю.Ю.ГУБЕРНАТОРОВ
А.Л.РАДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)