Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация города (арендодатель) ссылается на то, что общество (арендатор) использует земельный участок не по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В., при участии от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. (доверенность от 23.09.2015 N 262), от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А. (доверенность от 30.03.2016 N 21-04), рассмотрев 16.06.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.11.2015 (судья Янкина В.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 (судьи Шадрина А.Н., Романова А.В., Чередина Н.В.) по делу N А66-7556/2015,
установил:
Администрация города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаккиТрейд", место нахождения: 170100, г. Тверь, б-р Радищева, д. 31а, ОГРН 1076952034312, ИНН 6950073270 (далее - Общество), о расторжении договора от 11.07.2003 N 343-1 аренды земельного участка и соглашения от 27.02.2010 о передаче прав и обязанностей по данному договору, обязании ответчика передать в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу земельный участок площадью 15 468,8 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Смоленский пер., д. 29, ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320 (далее - Министерство).
Решением суда от 19.11.2015 в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным судом установлено, что Общество по договору купли-продажи от 14.10.2015 продало недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, Ерышевой Ольге Ивановне, которая не была привлечена судом первой инстанции к участию в рассмотрении деле. Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) апелляционный суд посчитал, что судебный акт, принятый по результатам спора, может затрагивать права и обязанности Ерышевой О.И.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем определением от 08.02.2016 в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Ерышеву О.И.
Постановлением апелляционного суда от 15.03.2016 решение от 19.11.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Администрация, считая решение от 19.11.2015 и постановление от 15.03.2016 незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований. Как указывает податель жалобы, на момент вынесения решения судом первой инстанции Администрацией были представлены все необходимые доказательства, подтверждающие нарушение Обществом условий договора аренды (неуплата арендной платы более 4 лет, неиспользование земельного участка в соответствии с условиями договора - под автостоянку), которые являются достаточным основанием для его расторжения. Кроме того, вывод апелляционного суда о том, что новым арендатором стала Ерышева О.И. не соответствует положениям действующего земельного и гражданского законодательства.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, представитель Министерства согласился с позицией подателя жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 11.07.2003 N 1873 Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Тверская региональная компания "СТРОЙЛЮКС" (арендатор) 11.07.2003 заключили договор N 343-1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 15 468,8 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12, под автостоянку сроком до 31.12.2051.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 15.04 и 15.07 по 1/4 годовой суммы, не позднее 15.10-1/2 годовой суммы.
В силу пункта 5.2 в случае неуплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 4.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более шести месяцев.
На основании соглашения от 27.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору от 11.07.2003 N 343-1 Общество стало арендатором указанного земельного участка.
Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 27.01.2015 по делу N А66-15092/2014 с Общества в пользу Министерства, осуществлявшего в спорный период полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, взыскано 4 589 052 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.10.2011 по 30.06.2014 и 1 800 000 руб. пеней.
Письмом от 04.02.2015 N 1485-04 Министерство предложило Обществу в добровольном порядке погасить задолженность, а также на основании пункта 4.1 договора расторгнуть договор.
Постановлением судебного пристава исполнителя от 11.08.2015 возбуждено исполнительное производство N 17704/15/69042-ИП по делу N А66-15092/2014.
Платежными поручениями от 21.08.2015 N 8, 9, 11 в адрес истца ответчиком перечислено 6 389 052 руб.
Администрацией представлен акт обследования от 21.08.2015 N 216, который, по ее мнению, подтверждает факт использования участка не по целевому назначению.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, отказал в удовлетворении исковых требований исходя из следующего: арендатором земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на нем, стала Ерышева О.И., поэтому правовых оснований для удовлетворения требований к Обществу не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд обоснованно исследовал вопрос об арендаторе спорного земельного участка.
На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления N 11).
Суд установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора от 14.10.2015 купли-продажи, расположено на земельном участке, предоставленном Обществу на праве аренды по договору от 11.07.2003 N 343-1 сроком на 49 лет. Право собственности на объекты недвижимости перешло к Ерышевой О.И. 13.11.2015. С указанной даты и в силу названных норм права Ерышева О.И. приобрела право пользования спорным земельным участком на праве аренды.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что Общество при отчуждении объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка, является верным.
Из материалов дела также следует, что договорные обязательства в части погашения 4 589 052 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком Общество исполнило.
Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен частью 1 статьи 619 ГК РФ. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Таких оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора, заявленного к Обществу, с учетом нового арендатора суд не усмотрел.
При таких обстоятельствах в расторжении договора отказано правомерно.
Довод подателя жалобы о том, что он не знал, что право собственности на объекты недвижимости перешло к другому лицу, не принимается судом кассационной инстанции.
Поскольку апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 15.03.2016.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 по делу N А66-7556/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 17.06.2016 N Ф07-4427/2016 ПО ДЕЛУ N А66-7556/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация города (арендодатель) ссылается на то, что общество (арендатор) использует земельный участок не по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. по делу N А66-7556/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В., при участии от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. (доверенность от 23.09.2015 N 262), от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А. (доверенность от 30.03.2016 N 21-04), рассмотрев 16.06.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.11.2015 (судья Янкина В.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 (судьи Шадрина А.Н., Романова А.В., Чередина Н.В.) по делу N А66-7556/2015,
установил:
Администрация города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаккиТрейд", место нахождения: 170100, г. Тверь, б-р Радищева, д. 31а, ОГРН 1076952034312, ИНН 6950073270 (далее - Общество), о расторжении договора от 11.07.2003 N 343-1 аренды земельного участка и соглашения от 27.02.2010 о передаче прав и обязанностей по данному договору, обязании ответчика передать в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу земельный участок площадью 15 468,8 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Смоленский пер., д. 29, ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320 (далее - Министерство).
Решением суда от 19.11.2015 в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным судом установлено, что Общество по договору купли-продажи от 14.10.2015 продало недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, Ерышевой Ольге Ивановне, которая не была привлечена судом первой инстанции к участию в рассмотрении деле. Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) апелляционный суд посчитал, что судебный акт, принятый по результатам спора, может затрагивать права и обязанности Ерышевой О.И.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем определением от 08.02.2016 в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Ерышеву О.И.
Постановлением апелляционного суда от 15.03.2016 решение от 19.11.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Администрация, считая решение от 19.11.2015 и постановление от 15.03.2016 незаконными и необоснованными, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований. Как указывает податель жалобы, на момент вынесения решения судом первой инстанции Администрацией были представлены все необходимые доказательства, подтверждающие нарушение Обществом условий договора аренды (неуплата арендной платы более 4 лет, неиспользование земельного участка в соответствии с условиями договора - под автостоянку), которые являются достаточным основанием для его расторжения. Кроме того, вывод апелляционного суда о том, что новым арендатором стала Ерышева О.И. не соответствует положениям действующего земельного и гражданского законодательства.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, представитель Министерства согласился с позицией подателя жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления от 11.07.2003 N 1873 Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Тверская региональная компания "СТРОЙЛЮКС" (арендатор) 11.07.2003 заключили договор N 343-1 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 15 468,8 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100620:0008, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Маяковского, д. 12, под автостоянку сроком до 31.12.2051.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 15.04 и 15.07 по 1/4 годовой суммы, не позднее 15.10-1/2 годовой суммы.
В силу пункта 5.2 в случае неуплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 4.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более шести месяцев.
На основании соглашения от 27.02.2010 о передаче прав и обязанностей по договору от 11.07.2003 N 343-1 Общество стало арендатором указанного земельного участка.
Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 27.01.2015 по делу N А66-15092/2014 с Общества в пользу Министерства, осуществлявшего в спорный период полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, взыскано 4 589 052 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.10.2011 по 30.06.2014 и 1 800 000 руб. пеней.
Письмом от 04.02.2015 N 1485-04 Министерство предложило Обществу в добровольном порядке погасить задолженность, а также на основании пункта 4.1 договора расторгнуть договор.
Постановлением судебного пристава исполнителя от 11.08.2015 возбуждено исполнительное производство N 17704/15/69042-ИП по делу N А66-15092/2014.
Платежными поручениями от 21.08.2015 N 8, 9, 11 в адрес истца ответчиком перечислено 6 389 052 руб.
Администрацией представлен акт обследования от 21.08.2015 N 216, который, по ее мнению, подтверждает факт использования участка не по целевому назначению.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, отказал в удовлетворении исковых требований исходя из следующего: арендатором земельного участка с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на нем, стала Ерышева О.И., поэтому правовых оснований для удовлетворения требований к Обществу не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что апелляционный суд обоснованно исследовал вопрос об арендаторе спорного земельного участка.
На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления N 11).
Суд установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора от 14.10.2015 купли-продажи, расположено на земельном участке, предоставленном Обществу на праве аренды по договору от 11.07.2003 N 343-1 сроком на 49 лет. Право собственности на объекты недвижимости перешло к Ерышевой О.И. 13.11.2015. С указанной даты и в силу названных норм права Ерышева О.И. приобрела право пользования спорным земельным участком на праве аренды.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что Общество при отчуждении объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона выбыло из обязательства по аренде данного земельного участка, является верным.
Из материалов дела также следует, что договорные обязательства в части погашения 4 589 052 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком Общество исполнило.
Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен частью 1 статьи 619 ГК РФ. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Таких оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора, заявленного к Обществу, с учетом нового арендатора суд не усмотрел.
При таких обстоятельствах в расторжении договора отказано правомерно.
Довод подателя жалобы о том, что он не знал, что право собственности на объекты недвижимости перешло к другому лицу, не принимается судом кассационной инстанции.
Поскольку апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 15.03.2016.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 по делу N А66-7556/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)