Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 13.09.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Оликовой Л.Н.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Завтуром Р.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Нещирого Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 по делу N А84-428/2017 (судья Погребняк А.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Нещирому Владимиру Ивановичу
о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2017;
- от индивидуального предпринимателя Нещирого Владимира Ивановича - Нагорная Е.В. по доверенности от 23.06.2017,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Нещирому Владимиру Иванович (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка (кадастровый номер 91:02:001015:5; предыдущий кадастровый номер 8536400000:01:015:0038) площадью 0,4954 га, расположенного по адресу: город Севастополь, улица Летчиков, 1 (далее - спорный земельный участок), заключенного 22.02.2010 (зарегистрированного 27.04.2010 под N 041088400078) между Севастопольским городским советом и предпринимателем (далее - договор аренды); обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему спору в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту спорный земельный участок. Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 8.3, 9.2.2 относительно завершения реконструкции (I очередь строительства) на земельном участке в срок с 12.01.2011 по 12.04.2014, определенных договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался тем, что фактически ответчиком не выполнены обязательства, установленные условиями договора аренды, по обслуживанию соответствующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, пояснений в обоснование неисполнения обязательства по договору, а также доказательств совершения им необходимых действий для выполнения указанных обязательств по договору аренды в части строительства (реконструкции) объекта (использованию земельного участка).
Не согласившись с указанным решением суда, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Полагает, что принимая обжалуемое решение, суд не учел тот факт, что спорный земельный участок передан в аренду для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, которые, как утверждает заявитель апелляционной жалобы, принадлежат ему на праве собственности. Считает, что завершение реконструкции существующего объекта в определенный срок не может быть отнесено к существенным условиям договора аренды земли, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. Кроме того, заявитель указывает на то, что им принимались все необходимые меры по реконструкции объектов, находящихся на арендуемом земельном участке, а также по проектированию и строительству водно-спортивного комплекса, однако представить доказательства указанных действий суду первой инстанции ответчик не имел возможности, поскольку, в нарушение требования статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не был уведомлен надлежащим образом о рассмотрении настоящего дела. При этом ответчик уведомлял истца о перемене адреса ответчика, однако вся корреспонденция направлялась на неверный адрес.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 22.02.2010 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского совета от 10.06.2009 N 7074 и от 26.01.2010 N 9399 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс с отнесением земельного участка, площадью 0,3677 га к категории земель водного фонда, земельного участка, площадью 0,1277 га - к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 1 (л.д. 8-12 т. 1).
Согласно пункту 3.1. договора срок его действия составляет 25 лет.
Целевое назначение земельного участка в соответствии с пунктом 5.2 договора определено для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс.
В соответствии с условиями пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе производить реконструкцию водно-спортивного комплекса только в соответствии с проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
В пункте 12.3. договора предусмотрены основания прекращения действия договора путем его расторжения, в частности: по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, предусмотренным законом.
Кроме того, в пункте 12.4. договора указано, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя.
В случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором (пункт 13.7 договора).
Приложением N 3 к договору является акт определения границ земельного участка в натуре (л.д. 6 т. 1).
Из материалов дела видно, что от 20.03.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, которым стороны, в том числе, дополнили раздел 8 пунктом 8.3 следующего содержания: "на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) на земельном участке в срок с 12.10.2011 по 12.04.2014, установленный решением Севастопольского городского совета от 20.11.2012 N 4842".
Указанным дополнительным соглашением стороны изложили подпункт "г" пункта 9.2.2 раздела 9 договора в следующей редакции: "г) завершить реконструкцию (1 очередь строительства) на земельном участке, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению и в срок, установленный пунктом 8.3 дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли".
Пункт 12.4 раздела 12 договора стороны изложили в следующей редакции:
"Арендатор может отказаться в одностороннем порядке от договора с освобождением арендодателя от ответственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения об отказе от договора, в следующих случаях:
- - использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;
- - использования земельного участка с нарушением экологических требований;
- - систематической неуплаты арендной платы (в течение трех месяцев);
- - не осуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный договором;
- - передачи или отчуждения права третьим лицам (л.д. 15-17 т. 1).
Актом обследования земельного участка N 6/05-01/ОБ/16, составленным 17.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя среди прочего установлено, что по состоянию на 09.02.2016 предпринимателем не выполнены обязательства, установленные условиями договора аренды по обслуживанию существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс (л.д. 18-19 т. 1).
Департаментом 17.06.2016 направлено в адрес предпринимателя предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли (л.д. 22-23 т. 1). Однако ответа на указанное предложение в адрес Департамента от ответчика не поступило.
Полагая, что ответчик не выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 8.3 договора аренды о сроках завершения реконструкции, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении соответствующего договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
При рассмотрении данного спора существенное значение имеет установление действительных оснований предоставления предпринимателю земельного участка, наличие на земельном участке принадлежащих арендатору объектов недвижимости.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя. Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, 5 применяются в части, не противоречащей ГК РФ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишилась того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
По существу требования истца обоснованы уклонением арендатора о застройки земельного участка.
Земельный участок передан в аренду для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс (пункт 1.1 договора аренды).
Как усматривается из материалов дела, на соответствующем земельном участке, во всяком случае по состоянию на дату заключения договора аренды, имелись объекты недвижимого имущества: трибуны литер "Е" и трибуны литер "Д".
Указанные объекты недвижимого имущества были приобретены Нещирым В.И. на основании договора купли-продажи от 10.02.2004 ВВА N 687102, право собственности зарегистрировано ГКП Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации недвижимого имущества 02.04.2005 под реестровым N 2524. В данном договоре указано, что объекты расположены по по адресу город Севастополь ул. Летчиков, 1.
Данный титул собственности истцом не оспаривается.
Апелляционный суд учитывает, что согласно справке Управления архитектуры Севастопольской городской администрации от 19.03.2009 имущественному комплексу, приобретенному по договору купли-продажи от 10.02.2004 ВВА N 687102 (основание приобретения предпринимателем права собственности на объекты недвижимости), в связи с упорядочением адресной системы присвоен адрес город Севастополь ул. Летчиков, 1.
На вопрос апелляционного суда представитель Департамента пояснил, что доказательств, опровергающих факт формирования соответствующего земельного участка для эксплуатации (обслуживания) объектов литер "Е" и литер "Д", он не имеет.
В акте обследования N 6/05-01/ОБ/16 земельного участка так же отражено, что на момент проведения обследования, в границах земельного участка расположен капитальный объект, незавершенный строительством в уровне второго этажа" и приложены фотографии объекта реконструкции.
Соотнесение апелляционным судом в присутствии лиц, участвующих в деле, уникальных конфигураций земельного участка, изображенного на схемах-приложениях к договору аренды (л.д. 13 оборот, л.д. 14 оборот т. 1) с графическими материалами, приложенными к рабочему проекту "Реконструкция существующих сооружений в водно-спортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водно-спортивная база)", с Планом границ земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 28.04.2016 N 1453-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:5, расположенного: Российская Федерация г. Севастополь, ул. Летчиков, 1, площадью 4 954 кв. м", приводит к выводу о том, что это один и тот же земельный участок.
При этом, согласно пункту 9 дополнительного соглашения от 20.03.2013 к договору аренды земли от 22.02.2010, внесены изменения в пункт 12.4. договора, в соответствии с которыми нарушение сроков строительства, установленных договором, исключено из оснований для расторжения данного договора.
При таких обстоятельствах, коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что срок, установленный в пункте 8.3. дополнительного соглашения, не является сроком осуществления строительства, как условия пользования участком, а определен лишь в качестве ограничения в использовании спорного земельного участка.
Таким образом, на арендуемом земельном участке правомерно находится объект недвижимости, принадлежащий ответчику; договор аренды, о расторжении которого заявлено, заключен для "обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс"; в договорных основаниях для его расторжения отсутствует возможность расторжения вследствие уклонения от строительства.
На основании договора купли продажи недвижимого имущества от 10.02.2004, расположенного на спорном земельном участке, у предпринимателя возникло право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов в смысле, придаваемом этому понятию (право пользования) положениями статьей 120 ЗКУ (с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве).
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании вышеизложенного коллегия апелляционного суда считает, что Нещирый В. И как собственник объекта, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право на использование земельного участка и предоставление его в аренду.
В законодательстве России отсутствует такое основание для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для обслуживания (эксплуатации) принадлежащих арендатору объектов недвижимости, как нарушение сроков реконструкции данных объектов.
Поэтому основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврата арендуемого земельного участка отсутствуют.
Кроме того, из пояснений и представленных представителем ответчика в судебном заседании 06.09.2017 документальных подтверждений, апелляционным судом установлено, что с целью осуществления реконструкции на предоставленном в аренду земельном участке, предпринимателем был заказан рабочий проект "Реконструкция существующих сооружений в водно-спортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водно-спортивная база)", утвержденный заказчиком 31.05.2011.
На основании рабочего проекта 25.02.2010 получено разрешение на начало строительных работ Инспекции ГАСК в г. Севастополе N 79.
Ответчиком 12.10.2011 получено разрешение Инспекции ГАСК в г. Севастополе на выполнение строительных работ (переоформление разрешения) N СТ 12211056430.
На основании проекта и разрешительных документов предпринимателем начато осуществление работ по реконструкции объектов недвижимости. Срок окончания реконструкции до 12.04.2014 был установлен на основании раздела проектной документации "Проект организации строительства", выполненный до начала строительства.
Как указано представителем ответчика, приступив к реконструкции, возведя здание до уровня второго этажа, возникла необходимость возведения подпорной стены, существенного изменения объема несущих металлоконструкций, а также изменение фасада и крыши здания, в связи с чем, были внесены изменения в рабочий проект. В соответствии с уточненным проектом организации строительства определен срок реконструкции - 42 месяца.
Письмом б/д (вх. от 19.02.2014 N Н-1267/1; л.д. 152 т. 1) арендатор уведомил арендодателя об уточнении проекта организации строительства и увеличении срока строительства, просил внести соответствующие изменения в договор аренды.
Как указано представителем ответчика, соответствующее решение арендодателем в установленном порядке принято не было. Отказ во внесении изменений в договор аренды земли в части изменения срока завершения реконструкции, в адрес предпринимателя также не поступал.
Указанные обстоятельства представителем Департамента не опровергнуты.
Как установлено апелляционным судом, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения. Продолжение осуществления строительных работ с момента принятия указанного распоряжения в отсутствие нормативно - правовой базы, регулирующей порядок проведения строительных работ на основании выданных в Украине разрешительных документов, пресекалось надзорными и контрольными органами Севастополя.
С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, предпринимателем 24.11.2015 были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в Департамент.
Указанный план границ земельного участка утвержден Департаментом лишь 28.04.2016.
Апелляционной коллегией так же установлено, что 15.12.2016 предприниматель обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением относительно продления срока разрешения на строительство (реконструкцию). В ответ на указанное обращение, предпринимателем получены разъяснения об отсутствии полномочий у департамента по продлению разрешительных документов, выданных государственными органами Украины.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность реконструкции объекта на арендованном земельном участке, а также на непринятие ответчиком мер по проектированию и строительству объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и отказа в иске.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Коллегией апелляционного суда установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчику неоднократно направлялись судебные почтовые отправления с копиями процессуальных документов на адрес по месту нахождения принадлежащего ему имущества, а именно: г. Севастополь, ул. Летчиков, 1. Однако, ответчик указанные почтовые отправления в отделении связи не получал, в связи с чем они возвращались в суд первой инстанции по истечению срока хранения.
Указанное обстоятельство явилось причиной непредоставления ответчиком в суд первой инстанции документов, имеющихся у него, необходимых для полного и всестороннего установления обстоятельств, имеющих юридическое значение по данному делу.
Пунктом 2 статьи 111 АПК РФ определено, что арбитражный суд вправе отнести расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами и не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что государственная пошлина, уплаченная предпринимателем при подаче апелляционной жалобы, взысканию с истца не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 по делу N А84-428/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2017 N 21АП-1489/2017 ПО ДЕЛУ N А84-428/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. по делу N А84-428/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2017.
В полном объеме постановление изготовлено 13.09.2017.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Оликовой Л.Н.,
при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Завтуром Р.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Нещирого Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 по делу N А84-428/2017 (судья Погребняк А.С.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к индивидуальному предпринимателю Нещирому Владимиру Ивановичу
о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2017;
- от индивидуального предпринимателя Нещирого Владимира Ивановича - Нагорная Е.В. по доверенности от 23.06.2017,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Нещирому Владимиру Иванович (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка (кадастровый номер 91:02:001015:5; предыдущий кадастровый номер 8536400000:01:015:0038) площадью 0,4954 га, расположенного по адресу: город Севастополь, улица Летчиков, 1 (далее - спорный земельный участок), заключенного 22.02.2010 (зарегистрированного 27.04.2010 под N 041088400078) между Севастопольским городским советом и предпринимателем (далее - договор аренды); обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда по настоящему спору в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту спорный земельный участок. Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 8.3, 9.2.2 относительно завершения реконструкции (I очередь строительства) на земельном участке в срок с 12.01.2011 по 12.04.2014, определенных договором аренды.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался тем, что фактически ответчиком не выполнены обязательства, установленные условиями договора аренды, по обслуживанию соответствующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, пояснений в обоснование неисполнения обязательства по договору, а также доказательств совершения им необходимых действий для выполнения указанных обязательств по договору аренды в части строительства (реконструкции) объекта (использованию земельного участка).
Не согласившись с указанным решением суда, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Полагает, что принимая обжалуемое решение, суд не учел тот факт, что спорный земельный участок передан в аренду для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, которые, как утверждает заявитель апелляционной жалобы, принадлежат ему на праве собственности. Считает, что завершение реконструкции существующего объекта в определенный срок не может быть отнесено к существенным условиям договора аренды земли, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. Кроме того, заявитель указывает на то, что им принимались все необходимые меры по реконструкции объектов, находящихся на арендуемом земельном участке, а также по проектированию и строительству водно-спортивного комплекса, однако представить доказательства указанных действий суду первой инстанции ответчик не имел возможности, поскольку, в нарушение требования статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не был уведомлен надлежащим образом о рассмотрении настоящего дела. При этом ответчик уведомлял истца о перемене адреса ответчика, однако вся корреспонденция направлялась на неверный адрес.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 22.02.2010 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского совета от 10.06.2009 N 7074 и от 26.01.2010 N 9399 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс с отнесением земельного участка, площадью 0,3677 га к категории земель водного фонда, земельного участка, площадью 0,1277 га - к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 1 (л.д. 8-12 т. 1).
Согласно пункту 3.1. договора срок его действия составляет 25 лет.
Целевое назначение земельного участка в соответствии с пунктом 5.2 договора определено для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс.
В соответствии с условиями пункта 9.2.2. договора арендатор обязался, в том числе производить реконструкцию водно-спортивного комплекса только в соответствии с проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
В пункте 12.3. договора предусмотрены основания прекращения действия договора путем его расторжения, в частности: по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, предусмотренным законом.
Кроме того, в пункте 12.4. договора указано, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя.
В случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором (пункт 13.7 договора).
Приложением N 3 к договору является акт определения границ земельного участка в натуре (л.д. 6 т. 1).
Из материалов дела видно, что от 20.03.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, которым стороны, в том числе, дополнили раздел 8 пунктом 8.3 следующего содержания: "на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) на земельном участке в срок с 12.10.2011 по 12.04.2014, установленный решением Севастопольского городского совета от 20.11.2012 N 4842".
Указанным дополнительным соглашением стороны изложили подпункт "г" пункта 9.2.2 раздела 9 договора в следующей редакции: "г) завершить реконструкцию (1 очередь строительства) на земельном участке, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению и в срок, установленный пунктом 8.3 дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли".
Пункт 12.4 раздела 12 договора стороны изложили в следующей редакции:
"Арендатор может отказаться в одностороннем порядке от договора с освобождением арендодателя от ответственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения об отказе от договора, в следующих случаях:
- - использования арендатором земельного участка не по целевому назначению;
- - использования земельного участка с нарушением экологических требований;
- - систематической неуплаты арендной платы (в течение трех месяцев);
- - не осуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный договором;
- - передачи или отчуждения права третьим лицам (л.д. 15-17 т. 1).
Актом обследования земельного участка N 6/05-01/ОБ/16, составленным 17.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя среди прочего установлено, что по состоянию на 09.02.2016 предпринимателем не выполнены обязательства, установленные условиями договора аренды по обслуживанию существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс (л.д. 18-19 т. 1).
Департаментом 17.06.2016 направлено в адрес предпринимателя предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли (л.д. 22-23 т. 1). Однако ответа на указанное предложение в адрес Департамента от ответчика не поступило.
Полагая, что ответчик не выполнил обязательства, предусмотренные пунктом 8.3 договора аренды о сроках завершения реконструкции, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении соответствующего договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
При рассмотрении данного спора существенное значение имеет установление действительных оснований предоставления предпринимателю земельного участка, наличие на земельном участке принадлежащих арендатору объектов недвижимости.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя. Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, 5 применяются в части, не противоречащей ГК РФ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишилась того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
По существу требования истца обоснованы уклонением арендатора о застройки земельного участка.
Земельный участок передан в аренду для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс (пункт 1.1 договора аренды).
Как усматривается из материалов дела, на соответствующем земельном участке, во всяком случае по состоянию на дату заключения договора аренды, имелись объекты недвижимого имущества: трибуны литер "Е" и трибуны литер "Д".
Указанные объекты недвижимого имущества были приобретены Нещирым В.И. на основании договора купли-продажи от 10.02.2004 ВВА N 687102, право собственности зарегистрировано ГКП Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации недвижимого имущества 02.04.2005 под реестровым N 2524. В данном договоре указано, что объекты расположены по по адресу город Севастополь ул. Летчиков, 1.
Данный титул собственности истцом не оспаривается.
Апелляционный суд учитывает, что согласно справке Управления архитектуры Севастопольской городской администрации от 19.03.2009 имущественному комплексу, приобретенному по договору купли-продажи от 10.02.2004 ВВА N 687102 (основание приобретения предпринимателем права собственности на объекты недвижимости), в связи с упорядочением адресной системы присвоен адрес город Севастополь ул. Летчиков, 1.
На вопрос апелляционного суда представитель Департамента пояснил, что доказательств, опровергающих факт формирования соответствующего земельного участка для эксплуатации (обслуживания) объектов литер "Е" и литер "Д", он не имеет.
В акте обследования N 6/05-01/ОБ/16 земельного участка так же отражено, что на момент проведения обследования, в границах земельного участка расположен капитальный объект, незавершенный строительством в уровне второго этажа" и приложены фотографии объекта реконструкции.
Соотнесение апелляционным судом в присутствии лиц, участвующих в деле, уникальных конфигураций земельного участка, изображенного на схемах-приложениях к договору аренды (л.д. 13 оборот, л.д. 14 оборот т. 1) с графическими материалами, приложенными к рабочему проекту "Реконструкция существующих сооружений в водно-спортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водно-спортивная база)", с Планом границ земельного участка, утвержденного распоряжением Департамента от 28.04.2016 N 1453-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001015:5, расположенного: Российская Федерация г. Севастополь, ул. Летчиков, 1, площадью 4 954 кв. м", приводит к выводу о том, что это один и тот же земельный участок.
При этом, согласно пункту 9 дополнительного соглашения от 20.03.2013 к договору аренды земли от 22.02.2010, внесены изменения в пункт 12.4. договора, в соответствии с которыми нарушение сроков строительства, установленных договором, исключено из оснований для расторжения данного договора.
При таких обстоятельствах, коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что срок, установленный в пункте 8.3. дополнительного соглашения, не является сроком осуществления строительства, как условия пользования участком, а определен лишь в качестве ограничения в использовании спорного земельного участка.
Таким образом, на арендуемом земельном участке правомерно находится объект недвижимости, принадлежащий ответчику; договор аренды, о расторжении которого заявлено, заключен для "обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс"; в договорных основаниях для его расторжения отсутствует возможность расторжения вследствие уклонения от строительства.
На основании договора купли продажи недвижимого имущества от 10.02.2004, расположенного на спорном земельном участке, у предпринимателя возникло право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов в смысле, придаваемом этому понятию (право пользования) положениями статьей 120 ЗКУ (с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве).
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании вышеизложенного коллегия апелляционного суда считает, что Нещирый В. И как собственник объекта, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право на использование земельного участка и предоставление его в аренду.
В законодательстве России отсутствует такое основание для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для обслуживания (эксплуатации) принадлежащих арендатору объектов недвижимости, как нарушение сроков реконструкции данных объектов.
Поэтому основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврата арендуемого земельного участка отсутствуют.
Кроме того, из пояснений и представленных представителем ответчика в судебном заседании 06.09.2017 документальных подтверждений, апелляционным судом установлено, что с целью осуществления реконструкции на предоставленном в аренду земельном участке, предпринимателем был заказан рабочий проект "Реконструкция существующих сооружений в водно-спортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водно-спортивная база)", утвержденный заказчиком 31.05.2011.
На основании рабочего проекта 25.02.2010 получено разрешение на начало строительных работ Инспекции ГАСК в г. Севастополе N 79.
Ответчиком 12.10.2011 получено разрешение Инспекции ГАСК в г. Севастополе на выполнение строительных работ (переоформление разрешения) N СТ 12211056430.
На основании проекта и разрешительных документов предпринимателем начато осуществление работ по реконструкции объектов недвижимости. Срок окончания реконструкции до 12.04.2014 был установлен на основании раздела проектной документации "Проект организации строительства", выполненный до начала строительства.
Как указано представителем ответчика, приступив к реконструкции, возведя здание до уровня второго этажа, возникла необходимость возведения подпорной стены, существенного изменения объема несущих металлоконструкций, а также изменение фасада и крыши здания, в связи с чем, были внесены изменения в рабочий проект. В соответствии с уточненным проектом организации строительства определен срок реконструкции - 42 месяца.
Письмом б/д (вх. от 19.02.2014 N Н-1267/1; л.д. 152 т. 1) арендатор уведомил арендодателя об уточнении проекта организации строительства и увеличении срока строительства, просил внести соответствующие изменения в договор аренды.
Как указано представителем ответчика, соответствующее решение арендодателем в установленном порядке принято не было. Отказ во внесении изменений в договор аренды земли в части изменения срока завершения реконструкции, в адрес предпринимателя также не поступал.
Указанные обстоятельства представителем Департамента не опровергнуты.
Как установлено апелляционным судом, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения. Продолжение осуществления строительных работ с момента принятия указанного распоряжения в отсутствие нормативно - правовой базы, регулирующей порядок проведения строительных работ на основании выданных в Украине разрешительных документов, пресекалось надзорными и контрольными органами Севастополя.
С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, предпринимателем 24.11.2015 были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в Департамент.
Указанный план границ земельного участка утвержден Департаментом лишь 28.04.2016.
Апелляционной коллегией так же установлено, что 15.12.2016 предприниматель обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением относительно продления срока разрешения на строительство (реконструкцию). В ответ на указанное обращение, предпринимателем получены разъяснения об отсутствии полномочий у департамента по продлению разрешительных документов, выданных государственными органами Украины.
На основании изложенного коллегия апелляционного суда считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность реконструкции объекта на арендованном земельном участке, а также на непринятие ответчиком мер по проектированию и строительству объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и отказа в иске.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Коллегией апелляционного суда установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчику неоднократно направлялись судебные почтовые отправления с копиями процессуальных документов на адрес по месту нахождения принадлежащего ему имущества, а именно: г. Севастополь, ул. Летчиков, 1. Однако, ответчик указанные почтовые отправления в отделении связи не получал, в связи с чем они возвращались в суд первой инстанции по истечению срока хранения.
Указанное обстоятельство явилось причиной непредоставления ответчиком в суд первой инстанции документов, имеющихся у него, необходимых для полного и всестороннего установления обстоятельств, имеющих юридическое значение по данному делу.
Пунктом 2 статьи 111 АПК РФ определено, что арбитражный суд вправе отнести расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами и не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что государственная пошлина, уплаченная предпринимателем при подаче апелляционной жалобы, взысканию с истца не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2017 по делу N А84-428/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
Л.Н.ОЛИКОВА
А.А.ТАРАСЕНКО
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
Л.Н.ОЛИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)