Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., в отсутствие представителей заявителя - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск), заинтересованных лиц: общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро", общества с ограниченной ответственностью "Новый путь" и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Брянского отделения N 8605, надлежащим образом уведомленных, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.03.2017 по делу N А09-16575/2016 (судья Кулинич Е.И.),
установил:
следующее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением об установлении факта наличия технической ошибки в записях единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 314 153 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, район Комаричский, тер. Марьинское сельское поселение, участок расположен в 1000 м по направлению на юго-запад с. Бочарова Комаричского района Брянской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области было привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк России".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.03.2017 заявление удовлетворено.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, заинтересованное лицо подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении заявления без рассмотрения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, в рамках проведения внеплановой тематической проверки данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) заявителем была выявлена ошибка в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 314 153 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, район Комаричский, тер. Марьинское сельское поселение, участок расположен в 1000 м по направлению на юго-запад с. Бочарова Комаричского района Брянской области, а именно: отсутствие регистрационной записи об ограничении (обременении) указанного земельного участка в виде аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 образован в результате выделения в счет условной земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:101, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, находившегося в общей долевой собственности.
Общество с ограниченной ответственностью "Новый путь" является арендатором земельного участка кадастровый номер: кадастровый номер: 32:14:0310103:101, площадью 3141564 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, месторасположение: Брянская область, Комаричский район, в границах СПК "Марьинский", расположенный западнее п. Марьинка (поле N 1, поле N 2) на основании договора аренды от 05.04.2011, зарегистрированного управлением 16.05.2011, номер государственной регистрации: 32-32-20/001/2011-603, договора от 06.12.2014 N 13 о передачи прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного управлением 26.12.2014, за номером: 32-32-11/021/2014-142.
Согласно условиям договора аренды от 05.04.2011 земельный участок кадастровый номер: 32:14:0310103:101 передан в аренду на срок 15 лет. Обременение земельного участка правами аренды зарегистрировано управлением, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись: 32-32-11/021/2014-142.
Договор аренды от 05.04.2011 заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости был образован путем выделения из земельного участка кадастровый номер: 32:14:0310103:101, который был обременен правами аренды ООО "Новый путь".
При этом управлением не были внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении арендой в пользу ООО "Новый путь" земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103.
Впоследствии земельный участок с кадастровыми номером 32:14:0310103:103 был приобретен в собственность ООО "КомаричиАгро".
Однако при регистрации прав на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 в подраздел III-1 ЕГРП в результате технической ошибки не была перенесена запись об аренде по договору от 05.04.2011.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, управление обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии технической ошибки, допущенной регистрирующим органом при регистрации прав на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103, выразившейся в невнесении сведений в ЕГРП об обременении правом аренды данного земельного участка в пользу ООО "Новый путь", исправление которой не влечет за собой изменения зарегистрированных прав и не нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктами 1, 2 статьи 21 указанного федерального закона установлено, что техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, к правоотношениям по его разделу (выделу) наряду с положениями Земельного кодекса Российской Федерации применяются нормы Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3 статьи 14).
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела видно, что в результате последовательно совершенной цепочки сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 32:10:0310103:101 от 05.04.2011 ООО "Новый путь" с 06.12.2014 является арендатором указанного земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014 указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Таким образом, из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что выделение из состава земельного участка, обремененного арендой, новых земельных участков не влечет за собой прекращение действия договора аренды как в отношении первоначального, так и в отношении вновь образованных земельных участков.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены статьей 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Пунктом 7 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Из материалов дела следует, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемый земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 заявление о государственной регистрации прекращения ограничений (обременений) в виде аренды по договору 05.04.2011 в управление не подавалось и, соответственно, государственная регистрация прекращения ограничений (обременений) не производилась.
Одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 управление должно было перенести в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок запись N 32-32-20/001/2011-603 от 16.05.2011 об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.
Однако в результате технической ошибки актуальная запись N 32-32-20/001/2011-603 от 16.05.2011 подраздела III-1 ЕГРП об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0310103:101 в виде аренды на основании договора аренды от 05.04.2011 не была перенесена в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок, что привело к несоответствию друг другу сведений, внесенных в единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанных земельных участков.
Таким образом, поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения на образованный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно признал в его действиях наличие технической ошибки и исправил ее в порядке статьи 21 Закона N 122-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений и принятия решения.
Согласно пункту 1 указанной статьи техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Той же нормой предусмотрено, что исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Закон N 122-ФЗ в пункте 2 статьи 21 прямо предусматривал, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, также допускается исправление технической ошибки, к которой относится описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. При этом такое исправление не должно влечь за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В настоящем случае право ООО "КомаричиАгро" на спорный земельный участок не затрагивается и никем не оспаривается. Возможное неизвещение продавцом земельного участка ООО "КомаричиАгро" как покупателя о нахождении объекта в долгосрочной аренде, основанием для отказа в исправлении технической ошибки являться не может. Притязания сторон договора купли-продажи должны разрешаться по нормам об обязательствах с использованием соответствующих способов защиты.
Довод подателя жалобы о заявительном характере государственной регистрации обременений апелляционный суд отклоняет, поскольку Законом N 122-ФЗ прямо предусматривалась одновременная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки и соответствующих обременений.
Отсутствие в материалах дела документов проверки управления, по результатам которой установлено наличие технической ошибки, не является предусмотренным законом условием для обращения в суд.
Довод заявителя о необходимости оставления заявления без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ, в связи с необходимостью рассмотрения дела в исковом порядке, не принимается судом.
В исковом порядке рассматриваются споры в случае наличия притязаний нескольких лиц в отношении определенного объекта гражданских прав.
В настоящем случае на право собственности ООО "КомаричиАгро" никто из лиц, участвующих в деле, притязаний не заявляет.
Настоящие требования заявлены органом регистрации в суд в связи с допущенной им при проведении регистрационных действий технической ошибкой и в связи с тем, что исправление указанной ошибки во внесудебном порядке может нарушить законные интересы третьего лица - ПАО "Сбербанк", являющегося залогодержателем спорного земельного участка.
Кроме того, использование ненадлежащей судебной процедуры рассмотрения дела не является основанием для отмены правильного по существу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения спора, к которому привлечены все заинтересованные лица.
Иной подход повлечет затягивание разрешения возникшего конфликта по формальным основаниям, и не будет способствовать процессуальной экономии (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Доводы ООО "КомаричиАгро" об отсутствии в материалах дела результатов проведенной управлением проверки с изложением выводов о причинах допущенной технической ошибки не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку предметом настоящего заявления является исправление технической ошибки, а не обжалование действий управления в порядке главы 24 АПК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 09.03.2017 по делу N А09-16575/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 20АП-2349/2017 ПО ДЕЛУ N А09-16575/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А09-16575/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 17.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., в отсутствие представителей заявителя - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск), заинтересованных лиц: общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро", общества с ограниченной ответственностью "Новый путь" и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Брянского отделения N 8605, надлежащим образом уведомленных, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.03.2017 по делу N А09-16575/2016 (судья Кулинич Е.И.),
установил:
следующее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением об установлении факта наличия технической ошибки в записях единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 314 153 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, район Комаричский, тер. Марьинское сельское поселение, участок расположен в 1000 м по направлению на юго-запад с. Бочарова Комаричского района Брянской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области было привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк России".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.03.2017 заявление удовлетворено.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, заинтересованное лицо подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении заявления без рассмотрения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, в рамках проведения внеплановой тематической проверки данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) заявителем была выявлена ошибка в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 314 153 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, район Комаричский, тер. Марьинское сельское поселение, участок расположен в 1000 м по направлению на юго-запад с. Бочарова Комаричского района Брянской области, а именно: отсутствие регистрационной записи об ограничении (обременении) указанного земельного участка в виде аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 образован в результате выделения в счет условной земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:101, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, находившегося в общей долевой собственности.
Общество с ограниченной ответственностью "Новый путь" является арендатором земельного участка кадастровый номер: кадастровый номер: 32:14:0310103:101, площадью 3141564 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, месторасположение: Брянская область, Комаричский район, в границах СПК "Марьинский", расположенный западнее п. Марьинка (поле N 1, поле N 2) на основании договора аренды от 05.04.2011, зарегистрированного управлением 16.05.2011, номер государственной регистрации: 32-32-20/001/2011-603, договора от 06.12.2014 N 13 о передачи прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного управлением 26.12.2014, за номером: 32-32-11/021/2014-142.
Согласно условиям договора аренды от 05.04.2011 земельный участок кадастровый номер: 32:14:0310103:101 передан в аренду на срок 15 лет. Обременение земельного участка правами аренды зарегистрировано управлением, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись: 32-32-11/021/2014-142.
Договор аренды от 05.04.2011 заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости был образован путем выделения из земельного участка кадастровый номер: 32:14:0310103:101, который был обременен правами аренды ООО "Новый путь".
При этом управлением не были внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении арендой в пользу ООО "Новый путь" земельного участка с кадастровым номером 32:14:0310103:103.
Впоследствии земельный участок с кадастровыми номером 32:14:0310103:103 был приобретен в собственность ООО "КомаричиАгро".
Однако при регистрации прав на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 в подраздел III-1 ЕГРП в результате технической ошибки не была перенесена запись об аренде по договору от 05.04.2011.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, управление обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии технической ошибки, допущенной регистрирующим органом при регистрации прав на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103, выразившейся в невнесении сведений в ЕГРП об обременении правом аренды данного земельного участка в пользу ООО "Новый путь", исправление которой не влечет за собой изменения зарегистрированных прав и не нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктами 1, 2 статьи 21 указанного федерального закона установлено, что техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, к правоотношениям по его разделу (выделу) наряду с положениями Земельного кодекса Российской Федерации применяются нормы Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3 статьи 14).
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела видно, что в результате последовательно совершенной цепочки сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 32:10:0310103:101 от 05.04.2011 ООО "Новый путь" с 06.12.2014 является арендатором указанного земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014 указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Таким образом, из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что выделение из состава земельного участка, обремененного арендой, новых земельных участков не влечет за собой прекращение действия договора аренды как в отношении первоначального, так и в отношении вновь образованных земельных участков.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены статьей 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Пунктом 7 статьи 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Из материалов дела следует, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемый земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 заявление о государственной регистрации прекращения ограничений (обременений) в виде аренды по договору 05.04.2011 в управление не подавалось и, соответственно, государственная регистрация прекращения ограничений (обременений) не производилась.
Одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0310103:103 управление должно было перенести в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок запись N 32-32-20/001/2011-603 от 16.05.2011 об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.
Однако в результате технической ошибки актуальная запись N 32-32-20/001/2011-603 от 16.05.2011 подраздела III-1 ЕГРП об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0310103:101 в виде аренды на основании договора аренды от 05.04.2011 не была перенесена в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок, что привело к несоответствию друг другу сведений, внесенных в единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанных земельных участков.
Таким образом, поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения на образованный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно признал в его действиях наличие технической ошибки и исправил ее в порядке статьи 21 Закона N 122-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений и принятия решения.
Согласно пункту 1 указанной статьи техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Той же нормой предусмотрено, что исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Закон N 122-ФЗ в пункте 2 статьи 21 прямо предусматривал, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, также допускается исправление технической ошибки, к которой относится описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. При этом такое исправление не должно влечь за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В настоящем случае право ООО "КомаричиАгро" на спорный земельный участок не затрагивается и никем не оспаривается. Возможное неизвещение продавцом земельного участка ООО "КомаричиАгро" как покупателя о нахождении объекта в долгосрочной аренде, основанием для отказа в исправлении технической ошибки являться не может. Притязания сторон договора купли-продажи должны разрешаться по нормам об обязательствах с использованием соответствующих способов защиты.
Довод подателя жалобы о заявительном характере государственной регистрации обременений апелляционный суд отклоняет, поскольку Законом N 122-ФЗ прямо предусматривалась одновременная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки и соответствующих обременений.
Отсутствие в материалах дела документов проверки управления, по результатам которой установлено наличие технической ошибки, не является предусмотренным законом условием для обращения в суд.
Довод заявителя о необходимости оставления заявления без рассмотрения на основании статьи 148 АПК РФ, в связи с необходимостью рассмотрения дела в исковом порядке, не принимается судом.
В исковом порядке рассматриваются споры в случае наличия притязаний нескольких лиц в отношении определенного объекта гражданских прав.
В настоящем случае на право собственности ООО "КомаричиАгро" никто из лиц, участвующих в деле, притязаний не заявляет.
Настоящие требования заявлены органом регистрации в суд в связи с допущенной им при проведении регистрационных действий технической ошибкой и в связи с тем, что исправление указанной ошибки во внесудебном порядке может нарушить законные интересы третьего лица - ПАО "Сбербанк", являющегося залогодержателем спорного земельного участка.
Кроме того, использование ненадлежащей судебной процедуры рассмотрения дела не является основанием для отмены правильного по существу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения спора, к которому привлечены все заинтересованные лица.
Иной подход повлечет затягивание разрешения возникшего конфликта по формальным основаниям, и не будет способствовать процессуальной экономии (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Доводы ООО "КомаричиАгро" об отсутствии в материалах дела результатов проведенной управлением проверки с изложением выводов о причинах допущенной технической ошибки не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку предметом настоящего заявления является исправление технической ошибки, а не обжалование действий управления в порядке главы 24 АПК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 09.03.2017 по делу N А09-16575/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)