Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от истца: представители Некрестьянов Ю.С., Перфильева В.Ю. по доверенности от 04.05.2016
от ответчика: представитель Проволоцкий В.В. по доверенности от 29.12.2016
от 3-го лица: представители Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017, Коршунова Н.В. по доверенности от 09.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21485/2017, 13АП-21482/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу N А56-41621/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя Павлова Геннадия Ивановича
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий по договору,
Индивидуальный предприниматель Павлов Геннадий Иванович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, 1, Б, ОГРН: 1027809244561, далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта (под гаражи автостоянки), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м, а также нежилых зданий, которые на нем расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив текст договора в редакции проекта договора, приложенного к исковому заявлению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).
Решением от 29.06.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта (под гаражи автостоянки), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м, а также нежилых зданий, которые на нем расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив в следующей редакции:
пункт 2.1.2. Цену продажи участка - 43 300 000 руб.
График платежей (приложение 1 к договору):
Комитет и ГУП ГУИОН не согласились с вынесенным решением и обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению Комитета, иск Общества об определении условия о цене в договоре купли-продажи объекта, то есть об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора по смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит удовлетворению в силу того, что действующим законодательством не предусмотрена соответствующая процессуальная форма защиты прав субъектов малого и среднего бизнеса.
Комитет также указал, что суд необоснованно удовлетворил требования истца, сославшись на положения вышеуказанных статей и статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), что привело, по мнению Комитета, к неполному установлению судом обстоятельств дела, так как судом не исследован вопрос о достоверности отчета ГУП ГУИОН, и к нарушению норм процессуального права, регулирующих распределение бремени доказывания по делу.
Кроме того, Комитет полагал, что имеющаяся в материалах дела совокупность доказательств подтверждает достоверность отчета ГУП ГУИОН и опровергает вывод суда о достоверности заключения эксперта, при этом, Комитет посчитал необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.
В свою очередь, ГУП ГУИОН в своей жалобе указал, что судом нарушены нормы права, касающиеся величины рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при этом, судом не исследован отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ГУП ГУИОН, и оценка отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности судом не проводилась, доводов о невозможности использования величины рыночной стоимости, определенной ГУП ГУИОН, в целях заключения договора купли-продажи в решении не содержится, а также в деле отсутствуют доказательства недостоверности указанного отчета.
ГУП ГУИОН также ссылался на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, так как, по мнению ГУП ГУИОН, суд не учел, что совместная и раздельная оценка земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства имеют свои особенности в части порядка определения наиболее эффективного использования, выбора подходов и методов к оценке. Постановка перед судебным экспертом вопроса только о рыночной стоимости земельного участка, без учета находящихся на нем объектов капитального строительства, выкупаемых арендатором, может ввести эксперта в заблуждение относительно объекта оценки, что и произошло при проведении экспертизы, поскольку эксперт, оценивая земельный участок, уменьшил его рыночную стоимость на затраты по сносу находящихся на нем нежилых зданий, которые, согласно поставленным перед экспертом вопросом, объектом оценки не являлись.
Кроме того, как указал ГУП ГУИОН, суд первой инстанции незаконно отказал в назначении по делу повторной судебной экспертизы, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения эксперта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГУП ГУИОН и представитель Комитета доводы своих апелляционных жалоб поддержали, а также ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем земельного участка.
Представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены только в обжалуемой Комитетом и ГУП ГУИОН части, с учетом отсутствия возражений сторон по указанному в решении суда первой инстанции графику платежей (приложение 1 к договору).
При этом, график платежей (приложение 1 к договору) предметом апелляционного обжалования не является. Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционные жалобы и отзывы не содержат, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) были заключены договоры аренды:
- - N 16-А01181 от 01.08.2000 нежилого здания, площадью 344,7 кв. м, этажность: 2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера А, кадастровый номер: 78:40:1925501:3010 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:3);
- - N 16-А01182 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 110,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Б, кадастровый номер: 78:40:1925501:3009 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:9);
- - N 16-А01183 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 71,4 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера В, кадастровый номер: 78:40:1925501:3012 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:28);
- - N 16-А01184 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 125,7 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Д, кадастровый номер: 78:40:1925501:3011 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:33);
- - N 16-А01187 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 11,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Е, кадастровый номер: 78:40:1925501:3013 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:30);
- - N 16-А01185 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 176,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Ж, кадастровый номер: 78:40:1925501:3008 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:32);
- - N 16-А01186 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 141,2 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера 3, кадастровый номер: 78:40:1925501:3007 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:7).
Истец в обоснование исковых требований указал, что 19.11.2015 он обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемых объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м.
Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.12.2015 N 1735-рз "Об условиях приватизации объектов нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, д. 16, лит. А" определено осуществить приватизацию объекта истцу по цене 70 000 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (319)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
Комитет в лице Фонда направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи, согласно пункту 2.1.2. которого цена продажи земельного участка составляет 69 950 000 руб.
05.05.2016 истец направил протокол разногласий, в котором предложил определить цену продажи земельного участка 43 150 000 руб., изменив график платежей соответственно, ссылаясь на полученное им консультативное заключение о наиболее вероятной (ориентировочной) величине рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненное специалистом.
Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован сторонами не был, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, с учетом выводов судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.
При этом Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи между Комитетом и Предпринимателем возник спор относительно цены земельного участка, в связи с чем, указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, вопреки доводам жалобы ГУП ГУИОН спора в части стоимости зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, между сторонами не имелось, что следует из представленного проекта договора купли-продажи, где их стоимость определена в размере 50 000 руб.
Из материалов дела также следует, что обращаясь с настоящим иском, истец оспаривает выполненный ГУП ГУИОН отчет об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (319)-2015, где рыночная цена земельного участка составила 70 000 000 руб.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела отчет ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости земельного участка купли-продажи не позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем в целях полного и всестороннего исследования вопроса о действительной рыночной стоимости земельного участка назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро технической экспертизы" Бондаренко Сергею Александровичу.
По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение от 15.05.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 19.11.2015 составляет 43 300 000 руб.
Вместе с тем, ГУП ГУИОН не согласилось с экспертным заключением от 15.05.2017 и ходатайствовало о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, в отсутствие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы ходатайство ГУП ГУИОН отклонил.
При этом, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ГУП ГУИОН и Комитета поддержали заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого земельного участка.
Вместе с тем, заслушав пояснения представителей лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не находит оснований для признания доводов заявителей в указанной части обоснованными и удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН о назначении по делу повторной экспертизы.
Круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.
Заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вместе с тем, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного правового акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) суд учитывает, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке рыночная цена земельного участка составила 70 000 000 руб.
Судом апелляционной инстанции установлено, что с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции при наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем земельного участка, правомерно назначил судебную экспертизу по вопросу определения его рыночной стоимости.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Комитета оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки действующим законодательством не исключается.
При этом, заключение судебной экспертизы в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, хотя и содержит несущественные нарушения, которые не могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости заключить договор купли-продажи с установлением цены продажи земельного участка в размере 43 300 000 руб., поскольку указанное судебное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, основания для критической оценки судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судом экспертизы, мотивированно, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
При этом экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.
Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, и об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, поскольку настоящий спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что заключение судебной экспертизы является достоверным доказательством и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.
Таким образом, с учетом изложенного, исследовав повторно представленные доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности принятого судом первой инстанции решения.
При этом, доводы подателей жалоб, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу N А56-41621/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 N 13АП-21485/2017, 13АП-21482/2017 ПО ДЕЛУ N А56-41621/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. N 13АП-21485/2017, 13АП-21482/2017
Дело N А56-41621/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от истца: представители Некрестьянов Ю.С., Перфильева В.Ю. по доверенности от 04.05.2016
от ответчика: представитель Проволоцкий В.В. по доверенности от 29.12.2016
от 3-го лица: представители Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017, Коршунова Н.В. по доверенности от 09.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21485/2017, 13АП-21482/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу N А56-41621/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя Павлова Геннадия Ивановича
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Индивидуальный предприниматель Павлов Геннадий Иванович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, 1, Б, ОГРН: 1027809244561, далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта (под гаражи автостоянки), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м, а также нежилых зданий, которые на нем расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив текст договора в редакции проекта договора, приложенного к исковому заявлению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).
Решением от 29.06.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта (под гаражи автостоянки), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м, а также нежилых зданий, которые на нем расположены, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив в следующей редакции:
пункт 2.1.2. Цену продажи участка - 43 300 000 руб.
График платежей (приложение 1 к договору):
Комитет и ГУП ГУИОН не согласились с вынесенным решением и обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению Комитета, иск Общества об определении условия о цене в договоре купли-продажи объекта, то есть об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора по смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит удовлетворению в силу того, что действующим законодательством не предусмотрена соответствующая процессуальная форма защиты прав субъектов малого и среднего бизнеса.
Комитет также указал, что суд необоснованно удовлетворил требования истца, сославшись на положения вышеуказанных статей и статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), что привело, по мнению Комитета, к неполному установлению судом обстоятельств дела, так как судом не исследован вопрос о достоверности отчета ГУП ГУИОН, и к нарушению норм процессуального права, регулирующих распределение бремени доказывания по делу.
Кроме того, Комитет полагал, что имеющаяся в материалах дела совокупность доказательств подтверждает достоверность отчета ГУП ГУИОН и опровергает вывод суда о достоверности заключения эксперта, при этом, Комитет посчитал необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.
В свою очередь, ГУП ГУИОН в своей жалобе указал, что судом нарушены нормы права, касающиеся величины рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при этом, судом не исследован отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ГУП ГУИОН, и оценка отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности судом не проводилась, доводов о невозможности использования величины рыночной стоимости, определенной ГУП ГУИОН, в целях заключения договора купли-продажи в решении не содержится, а также в деле отсутствуют доказательства недостоверности указанного отчета.
ГУП ГУИОН также ссылался на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, так как, по мнению ГУП ГУИОН, суд не учел, что совместная и раздельная оценка земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства имеют свои особенности в части порядка определения наиболее эффективного использования, выбора подходов и методов к оценке. Постановка перед судебным экспертом вопроса только о рыночной стоимости земельного участка, без учета находящихся на нем объектов капитального строительства, выкупаемых арендатором, может ввести эксперта в заблуждение относительно объекта оценки, что и произошло при проведении экспертизы, поскольку эксперт, оценивая земельный участок, уменьшил его рыночную стоимость на затраты по сносу находящихся на нем нежилых зданий, которые, согласно поставленным перед экспертом вопросом, объектом оценки не являлись.
Кроме того, как указал ГУП ГУИОН, суд первой инстанции незаконно отказал в назначении по делу повторной судебной экспертизы, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения эксперта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГУП ГУИОН и представитель Комитета доводы своих апелляционных жалоб поддержали, а также ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем земельного участка.
Представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены только в обжалуемой Комитетом и ГУП ГУИОН части, с учетом отсутствия возражений сторон по указанному в решении суда первой инстанции графику платежей (приложение 1 к договору).
При этом, график платежей (приложение 1 к договору) предметом апелляционного обжалования не является. Каких-либо обоснованных доводов и возражений в данной части апелляционные жалобы и отзывы не содержат, поэтому выводы суда в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) были заключены договоры аренды:
- - N 16-А01181 от 01.08.2000 нежилого здания, площадью 344,7 кв. м, этажность: 2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера А, кадастровый номер: 78:40:1925501:3010 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:3);
- - N 16-А01182 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 110,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Б, кадастровый номер: 78:40:1925501:3009 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:9);
- - N 16-А01183 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 71,4 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера В, кадастровый номер: 78:40:1925501:3012 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:28);
- - N 16-А01184 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 125,7 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Д, кадастровый номер: 78:40:1925501:3011 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:33);
- - N 16-А01187 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 11,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Е, кадастровый номер: 78:40:1925501:3013 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:30);
- - N 16-А01185 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 176,9 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера Ж, кадастровый номер: 78:40:1925501:3008 (предыдущий кадастровый номер 78:19255А:0:32);
- - N 16-А01186 от 03.09.2000 нежилого здания, площадью 141,2 кв. м, этажность: 1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, дом 16, литера 3, кадастровый номер: 78:40:1925501:3007 (предыдущий кадастровый номер: 78:19255А:0:7).
Истец в обоснование исковых требований указал, что 19.11.2015 он обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемых объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Константиновская, д. 16, лит. А, кадастровый номер 78:40:1925501:1003, площадью 2567 кв. м.
Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.12.2015 N 1735-рз "Об условиях приватизации объектов нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Константиновская улица, д. 16, лит. А" определено осуществить приватизацию объекта истцу по цене 70 000 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (319)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.
Комитет в лице Фонда направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи, согласно пункту 2.1.2. которого цена продажи земельного участка составляет 69 950 000 руб.
05.05.2016 истец направил протокол разногласий, в котором предложил определить цену продажи земельного участка 43 150 000 руб., изменив график платежей соответственно, ссылаясь на полученное им консультативное заключение о наиболее вероятной (ориентировочной) величине рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненное специалистом.
Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован сторонами не был, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, с учетом выводов судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).
Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.
При этом Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи между Комитетом и Предпринимателем возник спор относительно цены земельного участка, в связи с чем, указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, вопреки доводам жалобы ГУП ГУИОН спора в части стоимости зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, между сторонами не имелось, что следует из представленного проекта договора купли-продажи, где их стоимость определена в размере 50 000 руб.
Из материалов дела также следует, что обращаясь с настоящим иском, истец оспаривает выполненный ГУП ГУИОН отчет об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (319)-2015, где рыночная цена земельного участка составила 70 000 000 руб.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела отчет ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости земельного участка купли-продажи не позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка, в связи с чем в целях полного и всестороннего исследования вопроса о действительной рыночной стоимости земельного участка назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро технической экспертизы" Бондаренко Сергею Александровичу.
По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение от 15.05.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 19.11.2015 составляет 43 300 000 руб.
Вместе с тем, ГУП ГУИОН не согласилось с экспертным заключением от 15.05.2017 и ходатайствовало о назначении в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, в отсутствие предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы ходатайство ГУП ГУИОН отклонил.
При этом, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ГУП ГУИОН и Комитета поддержали заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого земельного участка.
Вместе с тем, заслушав пояснения представителей лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не находит оснований для признания доводов заявителей в указанной части обоснованными и удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН о назначении по делу повторной экспертизы.
Круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, определяется арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.
Заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вместе с тем, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного правового акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) суд учитывает, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке рыночная цена земельного участка составила 70 000 000 руб.
Судом апелляционной инстанции установлено, что с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции при наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем земельного участка, правомерно назначил судебную экспертизу по вопросу определения его рыночной стоимости.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Комитета оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки действующим законодательством не исключается.
При этом, заключение судебной экспертизы в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, хотя и содержит несущественные нарушения, которые не могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости заключить договор купли-продажи с установлением цены продажи земельного участка в размере 43 300 000 руб., поскольку указанное судебное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, основания для критической оценки судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судом экспертизы, мотивированно, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
При этом экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.
Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, и об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, поскольку настоящий спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что заключение судебной экспертизы является достоверным доказательством и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.
Таким образом, с учетом изложенного, исследовав повторно представленные доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности принятого судом первой инстанции решения.
При этом, доводы подателей жалоб, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу N А56-41621/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)