Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Пономаревой И.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель извещен, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКОНС"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "ЮКОНС"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
Администрация города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Юконс" о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенного в районе Приморской набережной Центрального района города Сочи за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 в размере 1 257 142,24 рублей - по арендной плате и пене - 62 026,41 рублей; о расторжении договора от 07.11.2008 N 4900771167 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенного в районе Приморской набережной Центрального района города Сочи.
Ответчиком заявилось ходатайство о проведении про делу судебной экспертизы.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014 расторгнут договор аренды земельного участка от 07.11.2008 N 4900771167.
С общества с ограниченной ответственностью "Юконс" (ОГРН 1047796020546, ИНН 7708514052) в пользу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) взыскано 1 319 168,65 рублей, из них 1 257 142,24 рублей задолженности по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.12.2013, 62 026,41 рублей пени за период с 11.11.2013 по 14.11.2014.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и не полное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции при расчете применены нормативные акты, не подлежащие применению, а также взяты за основу расчета неактуальные данные. Кроме того, арендные платежи подлежат взысканию с ответчика с 23.10.2013 г., поскольку до 23.10.2013 г., до момента государственной регистрации перехода права на истца, ответчиком платежи по договору производились прежнему собственнику земельного участка ТУ ФА по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Заявитель считает требование о расторжении договора подлежащим оставлению без рассмотрения поскольку, во-первых: истцом была представлена претензия с требованием о погашении долга и с уведомлением о расторжении договора на основании дополнительного соглашения, тогда как, дополнительное соглашение в силу действующего законодательства считается незаключенным, так как подлежала государственной регистрации. Во- вторых, на дату вынесения оспариваемого решения, существует действующий договор аренды гидротехнических сооружений, расположенных на этом земельном участке, заключенный между ТУ ФАУИ по Краснодарскому краю и ответчиком N ДК-14 от 15.03.20106 г. В соответствии с главой 5.1 ЗК РФ при наличии законных прав на недвижимое имущество, у ответчика возникает бесспорные права в отношении земельного участка, на котором это имущество расположено. Следовательно, истец полагает, что расторжение договора аренды земельного участка при наличии действующего договора аренды на недвижимое имущество не допустимо.
Определением от 16.02.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Ванина В.В. на судью Пономареву И.В. в связи с нахождением судьи Ванина В.В. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.02.2016 г. до 19.02.2016 год.
Ранее ответчик поддержал доводы жалобы, истец направил возражения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07 ноября 2008 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому раю (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700001167 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, район Приморской набережной, под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью общей площадью 4 700 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 07 ноября 2008 по 15 марта 2031 года (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном 26.12.2008 номер государственной регистрации 23-23-50/-093/2008-029, законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2014 N 50/300/2014-093.
Согласно указанной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.10.2013 года право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Муниципальным образованием город - курорт Сочи.
В связи со сменой собственника объекта аренды, 29 августа 2014 года администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору (далее - соглашение), согласно которому в договор в преамбулу внесены изменения в части наименования арендодателя, а также внесены изменения в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.
Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
Факт использования обществом спорного земельного участка в период с 04 сентября 2013 года по 31 декабря 2014 года ответчиком не оспаривается.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.12.2014, в соответствии с которым задолженность ответчика за весь период составила 1 257 142,24 рублей.
Расчет за пользование землей истец произвел исходя из размера годовой арендной платы, установленной п. 3.2 договора.
Судом установлено, что годовой арендной платы, установленный договором аренды, определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.09.2008 N О-08-699.
В соответствии с представленным в дело отчетом от 30.09.2008 N О-08-699 об определении годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64, установлена величина рыночной стоимости земельного участка в размере 66 461 000,00 рублей, а размер годовой арендной платы определен в размере 2 110 241,00 рублей.
Однако, при расчете арендной платы истцом применен размер годовой арендной платы равный 948 051,48 рублей.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 17.06.2010 г. в целях определения годовой арендной платы при аренде земельных участков также принимается отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2009 г. N 047. Данный отчет сторонами не представлен, между тем, определение рыночной стоимости на его основании не оспорен.
Суд первой инстанции правомерно указал, что расчет задолженности истца с учетом годовой арендной платы, установленной в отчете является неверным.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельным кодексом Российской Федерации).
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты. В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по определенной формуле, указанной в Правилах.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, в отчете от 30.09.2008 N О-08-699 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 66 461 000,00 рублей, однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 2 110 241,00 рублей.
Таким образом, использование истцом при расчете задолженности размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Между тем, применение при расчете арендное платы рыночной стоимости земельного участка допустимо; в данном случае размер годовой арендной платы определяется как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки.
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.
Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64 не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.
Кроме того, так как в п. 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы установлен в соответствие с отчетом от 30.09.2008 N О-08-699 об определении годовой арендной платы на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64, суд приходит к верному выводу, что ответчик при заключении договора аренды уведомлен о наличии названного отчета и ознакомлен с ним, в связи с чем ознакомлен с определенным в отчете размером рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, из отчета усматривается, что общество и было заказчиком проведения данной оценки.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 указанной статьи).
Поскольку ответчик уведомлен о рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 30.09.2008 N О-08-699, с момента заключения договора аренды, расчет арендной платы за спорный период должен производиться на основании Постановления N 1061 от рыночной стоимости земельного участка равной 66 461 000,00 рублей.
Следовательно, арендная плата за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 подлежит перерасчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 66 461 000,00 рублей.
Таким образом, размер годовой арендной платы составляет 66 461 000,00 *1,5% = 996 915,00 рублей.
Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 составила 1 321 936,61 рублей:
- за период с 04.09.2013 по 30.09.2013: 996 915,00 рублей / 365 дней х 27 дней + 73 744,40 рублей;
- за период с 01.10.2013 по 31.12.2013: 996 915,00 рублей / 365 дней х 92 дня = 251 277,21 рублей;
- за период с 01.01.2014 по 31.03.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 90 дней = 245 814,66 рублей;
- за период с 01.04.2014 по 30.06.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 91 дней = 248 545,93 рублей;
- за период с 01.07.2014 по 30.09.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 92 дней = 251 277,21 рублей;
- за период с 01.10.2014 по 31.12.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 92 дней = 251 277,21 рублей.
Поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, исковые требования в части взыскании арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.12.2013 обоснованно удовлетворены судом в размере 1 257 142,24 рублей.
В связи ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.11.2013 по 14.11.2014 в сумме 62 026,411 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Представленный в материалы дела расчет судом признан арифметически верным.
Таким образом, удовлетворению подлежат исковые требования в части взыскании пени в сумме 62 026,41 рублей за период с 11.11.2013 по 14.11.2014.
Доводы жалобы о неправильном определении размера арендной платы, которая, по мнению ответчика должна была быть определена на основании отчета об установлении рыночной ставки годовой арендной платы спорного земельного участка, подлежат отклонению, поскольку применение при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка допустимо. Размер годовой арендной платы определяется как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
При этом, судом учтено, что отчет от 30.09.2008 N О-08-699 был изготовлен по заказу самого общества, не оспорен.
Доводы о необоснованном определении периода взыскания задолженности с 04.09.2013 года подлежит отклонению.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды спорного земельного участка от 29.08.2014 г., подписанным между истцом и ответчиком, стороны согласовали изменение сторон, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64 (свидетельство от 23.10.2013 г.). В пункте 3 соглашения сторонами предусмотрено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с даты подписания акта приема-передачи земельного участка из федеральной собственности в муниципальную (04.09.2013 г.) за каждый фактический день использования. Таким образом, стороны распространили обязательства по внесению арендной платы истцу с 04.09.2013 г. - даты фактической передачи земельного участка в муниципальную собственность. Доказательств оплаты арендных платежей за период с 04.09.2013 г. по 23.10.2013 года в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом ответчиком не представлено. О нарушении своих прав Терруправлением также не заявлено.
Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 04.09.2013 до 23.10.2013 (дата государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок муниципального образования) не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.
Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 04.09.2013 по 31.12.2014 являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и общество (арендатор).
Истцом заявлено о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно, письмом N 02-05-16-23561 от 01.10.2014, направленным 18 ноября 2014 года по юридическому адресу ответчика, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Согласно официальной информации с сайта Почты России указанная претензия вручена ответчику, указанное свидетельствует о соблюдении истцом претензионного порядка.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Данные требования истцом соблюдены.
Поскольку материалами дела подтвержден факт неуплаты ответчиком арендных платежей, т.е. допущено нарушение существенных условий договора, требование о расторжении договора аренды 07.11.2008 N 4900771167 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы жалобы о том, что действует договор аренды гидротехнических сооружений, расположенных на спорном земельном участке, заключенный между ТУ ФАУИ по Краснодарскому краю и ответчиком N ДК-14 от 15.03.20106 г., подлежит отклонению, поскольку при существенном нарушении обязанностей по договору аренды, действующим законодательством не запрещено право защиты собственника земельного участка путем расторжения договора аренды.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2016 N 15АП-12226/2015 ПО ДЕЛУ N А32-44733/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. N 15АП-12226/2015
Дело N А32-44733/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Пономаревой И.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель извещен, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКОНС"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "ЮКОНС"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
Администрация города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Юконс" о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенного в районе Приморской набережной Центрального района города Сочи за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 в размере 1 257 142,24 рублей - по арендной плате и пене - 62 026,41 рублей; о расторжении договора от 07.11.2008 N 4900771167 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенного в районе Приморской набережной Центрального района города Сочи.
Ответчиком заявилось ходатайство о проведении про делу судебной экспертизы.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014 расторгнут договор аренды земельного участка от 07.11.2008 N 4900771167.
С общества с ограниченной ответственностью "Юконс" (ОГРН 1047796020546, ИНН 7708514052) в пользу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) взыскано 1 319 168,65 рублей, из них 1 257 142,24 рублей задолженности по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.12.2013, 62 026,41 рублей пени за период с 11.11.2013 по 14.11.2014.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и не полное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции при расчете применены нормативные акты, не подлежащие применению, а также взяты за основу расчета неактуальные данные. Кроме того, арендные платежи подлежат взысканию с ответчика с 23.10.2013 г., поскольку до 23.10.2013 г., до момента государственной регистрации перехода права на истца, ответчиком платежи по договору производились прежнему собственнику земельного участка ТУ ФА по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Заявитель считает требование о расторжении договора подлежащим оставлению без рассмотрения поскольку, во-первых: истцом была представлена претензия с требованием о погашении долга и с уведомлением о расторжении договора на основании дополнительного соглашения, тогда как, дополнительное соглашение в силу действующего законодательства считается незаключенным, так как подлежала государственной регистрации. Во- вторых, на дату вынесения оспариваемого решения, существует действующий договор аренды гидротехнических сооружений, расположенных на этом земельном участке, заключенный между ТУ ФАУИ по Краснодарскому краю и ответчиком N ДК-14 от 15.03.20106 г. В соответствии с главой 5.1 ЗК РФ при наличии законных прав на недвижимое имущество, у ответчика возникает бесспорные права в отношении земельного участка, на котором это имущество расположено. Следовательно, истец полагает, что расторжение договора аренды земельного участка при наличии действующего договора аренды на недвижимое имущество не допустимо.
Определением от 16.02.2016 г. в составе суда произведена замена судьи Ванина В.В. на судью Пономареву И.В. в связи с нахождением судьи Ванина В.В. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.02.2016 г. до 19.02.2016 год.
Ранее ответчик поддержал доводы жалобы, истец направил возражения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07 ноября 2008 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому раю (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700001167 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0204029:64, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, район Приморской набережной, под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью общей площадью 4 700 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 07 ноября 2008 по 15 марта 2031 года (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном 26.12.2008 номер государственной регистрации 23-23-50/-093/2008-029, законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2014 N 50/300/2014-093.
Согласно указанной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.10.2013 года право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Муниципальным образованием город - курорт Сочи.
В связи со сменой собственника объекта аренды, 29 августа 2014 года администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору (далее - соглашение), согласно которому в договор в преамбулу внесены изменения в части наименования арендодателя, а также внесены изменения в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.
Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
Факт использования обществом спорного земельного участка в период с 04 сентября 2013 года по 31 декабря 2014 года ответчиком не оспаривается.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.12.2014, в соответствии с которым задолженность ответчика за весь период составила 1 257 142,24 рублей.
Расчет за пользование землей истец произвел исходя из размера годовой арендной платы, установленной п. 3.2 договора.
Судом установлено, что годовой арендной платы, установленный договором аренды, определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.09.2008 N О-08-699.
В соответствии с представленным в дело отчетом от 30.09.2008 N О-08-699 об определении годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64, установлена величина рыночной стоимости земельного участка в размере 66 461 000,00 рублей, а размер годовой арендной платы определен в размере 2 110 241,00 рублей.
Однако, при расчете арендной платы истцом применен размер годовой арендной платы равный 948 051,48 рублей.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 17.06.2010 г. в целях определения годовой арендной платы при аренде земельных участков также принимается отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2009 г. N 047. Данный отчет сторонами не представлен, между тем, определение рыночной стоимости на его основании не оспорен.
Суд первой инстанции правомерно указал, что расчет задолженности истца с учетом годовой арендной платы, установленной в отчете является неверным.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельным кодексом Российской Федерации).
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты. В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по определенной формуле, указанной в Правилах.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, в отчете от 30.09.2008 N О-08-699 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 66 461 000,00 рублей, однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 2 110 241,00 рублей.
Таким образом, использование истцом при расчете задолженности размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Между тем, применение при расчете арендное платы рыночной стоимости земельного участка допустимо; в данном случае размер годовой арендной платы определяется как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки.
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.
Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64 не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.
Кроме того, так как в п. 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы установлен в соответствие с отчетом от 30.09.2008 N О-08-699 об определении годовой арендной платы на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64, суд приходит к верному выводу, что ответчик при заключении договора аренды уведомлен о наличии названного отчета и ознакомлен с ним, в связи с чем ознакомлен с определенным в отчете размером рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, из отчета усматривается, что общество и было заказчиком проведения данной оценки.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 указанной статьи).
Поскольку ответчик уведомлен о рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 30.09.2008 N О-08-699, с момента заключения договора аренды, расчет арендной платы за спорный период должен производиться на основании Постановления N 1061 от рыночной стоимости земельного участка равной 66 461 000,00 рублей.
Следовательно, арендная плата за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 подлежит перерасчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 66 461 000,00 рублей.
Таким образом, размер годовой арендной платы составляет 66 461 000,00 *1,5% = 996 915,00 рублей.
Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 составила 1 321 936,61 рублей:
- за период с 04.09.2013 по 30.09.2013: 996 915,00 рублей / 365 дней х 27 дней + 73 744,40 рублей;
- за период с 01.10.2013 по 31.12.2013: 996 915,00 рублей / 365 дней х 92 дня = 251 277,21 рублей;
- за период с 01.01.2014 по 31.03.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 90 дней = 245 814,66 рублей;
- за период с 01.04.2014 по 30.06.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 91 дней = 248 545,93 рублей;
- за период с 01.07.2014 по 30.09.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 92 дней = 251 277,21 рублей;
- за период с 01.10.2014 по 31.12.2014: 996 915,00 рублей / 365 х 92 дней = 251 277,21 рублей.
Поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, исковые требования в части взыскании арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.12.2013 обоснованно удовлетворены судом в размере 1 257 142,24 рублей.
В связи ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.11.2013 по 14.11.2014 в сумме 62 026,411 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Представленный в материалы дела расчет судом признан арифметически верным.
Таким образом, удовлетворению подлежат исковые требования в части взыскании пени в сумме 62 026,41 рублей за период с 11.11.2013 по 14.11.2014.
Доводы жалобы о неправильном определении размера арендной платы, которая, по мнению ответчика должна была быть определена на основании отчета об установлении рыночной ставки годовой арендной платы спорного земельного участка, подлежат отклонению, поскольку применение при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка допустимо. Размер годовой арендной платы определяется как произведение рыночной стоимости участка и действующей ставки. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.
При этом, судом учтено, что отчет от 30.09.2008 N О-08-699 был изготовлен по заказу самого общества, не оспорен.
Доводы о необоснованном определении периода взыскания задолженности с 04.09.2013 года подлежит отклонению.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды спорного земельного участка от 29.08.2014 г., подписанным между истцом и ответчиком, стороны согласовали изменение сторон, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:64 (свидетельство от 23.10.2013 г.). В пункте 3 соглашения сторонами предусмотрено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы с даты подписания акта приема-передачи земельного участка из федеральной собственности в муниципальную (04.09.2013 г.) за каждый фактический день использования. Таким образом, стороны распространили обязательства по внесению арендной платы истцу с 04.09.2013 г. - даты фактической передачи земельного участка в муниципальную собственность. Доказательств оплаты арендных платежей за период с 04.09.2013 г. по 23.10.2013 года в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом ответчиком не представлено. О нарушении своих прав Терруправлением также не заявлено.
Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 04.09.2013 до 23.10.2013 (дата государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок муниципального образования) не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.
Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 04.09.2013 по 31.12.2014 являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и общество (арендатор).
Истцом заявлено о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как видно, письмом N 02-05-16-23561 от 01.10.2014, направленным 18 ноября 2014 года по юридическому адресу ответчика, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Согласно официальной информации с сайта Почты России указанная претензия вручена ответчику, указанное свидетельствует о соблюдении истцом претензионного порядка.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Данные требования истцом соблюдены.
Поскольку материалами дела подтвержден факт неуплаты ответчиком арендных платежей, т.е. допущено нарушение существенных условий договора, требование о расторжении договора аренды 07.11.2008 N 4900771167 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы жалобы о том, что действует договор аренды гидротехнических сооружений, расположенных на спорном земельном участке, заключенный между ТУ ФАУИ по Краснодарскому краю и ответчиком N ДК-14 от 15.03.20106 г., подлежит отклонению, поскольку при существенном нарушении обязанностей по договору аренды, действующим законодательством не запрещено право защиты собственника земельного участка путем расторжения договора аренды.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2015 по делу N А32-44733/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)