Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Филипповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восход" (г. Ставрополь, ОГРН 1102651002497)
к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН 1022601931901)
о признании отказа незаконным,
с участием третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Восход": представитель Косинов С.А. (по доверенности от 11.01.2017),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
общество с ограниченной ответственностью "Восход" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее по тексту - Комитет) о признании незаконными бездействие, а также выраженный в уведомлении от 13.10.2015 N 01/10-7727с отказ в предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 1 806 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020804:445, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор"), расположенного по адресу:
г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381; об обязании направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка общей площадью 1 806 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020804:445, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор"), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, по цене 83 520 руб., установленной на дату подачи заявления о приобретении прав на земельный участок.
Решением суда от 10.06.2016 требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Восход" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, выраженный в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 13.10.2015 N 08/10-7727с. Суд обязал администрацию города Ставрополя в течение 15 дней с даты вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, по цене, действующей на дату подачи обществом заявления о приватизации земельного участка. Распределены судебные расходы.
Комитет не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Определением от 14.09.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Судебное заседание назначено на 02.11.2016.
Апелляционным постановлением от 08.11.2016 решение от 10.06.2016 отменено, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка, содержащийся в письме от 13.10.2015 N 01/10-7727; на администрацию возложена обязанность в месячный срок после вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, подготовить и направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи земельного участка исходя из цены выкупа, определенной на момент обращения с заявлением.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.03.2017 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу N А63-13934/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Определением суда от 11.04.2017 судебное заседание назначено на 28.06.2017.
В судебном заседании представитель общества озвучил свои правовые позиции по заявленным требованиям.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, оценив, представленные суду доказательства, приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:445 поставлен на государственный кадастровый учет 16.03.2009 и имеет разрешенное использованием - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор).
Постановлением администрации города от 02.09.2009 N 657 спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:445, площадью 1 806 кв. м предоставлен в аренду ЗАО "Ставропольский бройлер" под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор) по ул. Пригородной, 193-а в квартале 381, из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.
На основании постановления администрации города от 02.09.2009 N 657 между ЗАО "Ставропольский бройлер" и Комитетом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 01.10.2009 N 7603 сроком на 10 лет, до 01.09.2019. Указанный договор аренды зарегистрирован регистрирующим органом.
ООО "Восход" является правопреемником реорганизованного сельскохозяйственного производственного кооператива (артель) "Восход". По передаточному акту, утвержденному решением внеочередного общего собрания членов СПК (артель) "Восход" (протокол б/н от 21.06.2010), передано в собственность двухэтажное нежилое здание (инкубатор), инвентарный номер 21577, литера "И9", площадью 1 082, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а.
09.02.2011 между ЗАО "Ставропольский бройлер" (арендатор) и обществом "Восход" (новый арендатор) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, согласно которому арендатором новому арендатору с 09.02.2011 переданы права и обязанности по договору аренды от 01.10.2009 N 7603 земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.10.2009 зарегистрировано регистрирующим органом.
30.07.2015 общество "Восход" через муниципальное казенное учреждение "Многофункциональный центр в городе Ставрополе" обратилось в администрацию города с заявлением N 2-27565 о выкупе спорного земельного участка под нежилым строением, принадлежащее заявителю на праве собственности.
11.08.2015 Комитетом проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, расположены объекты производственного назначения, а также кафе, которое на момент обследования не использовалось.
Результаты обследования зафиксированы в акте обследования земельного участка от 11.08.2015 (т. 1 л.д. 91-94).
Уведомлением от 13.10.2015 N 08/10-7727с Комитет отказал обществу в выкупе спорного участка, сославшись на наличие признаков нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, поскольку на истребуемом в собственность земельном участке находится строение, используемое под кафе.
Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 данного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий:
1) осуществить подготовку проекта договора купли-продажи;
2) принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых, уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и не допускает возможности вольного толкования ее положений. Однако в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка по правилам статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует такое основание как, использование испрашиваемого земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость право собственника здания на выкуп земельного участка от соответствия вида его фактического использования разрешенному виду использования.
С учетом указанного обстоятельства, акт обследования земельного участка от 11.08.2015, согласно которому Комитет пришел к выводу о том, что часть земельного участка используется не по назначению, юридического значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.
В пункте 4 постановления Пленума N 11 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу, а также распределяя бремя доказывания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку заявитель в соответствии с положениями частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса доказал обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих требований (а именно что являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, необходимом для его использования, ему предоставлено исключительное право на приватизацию (выкуп) данного земельного участка), а заинтересованные лица в нарушение указанной нормы права не доказали обстоятельства, на которые ссылаются как на основание своих возражений.
Кроме того, положения подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, как основание для отказа в принятии решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка применяется в случае несовпадения установленного вида разрешенного использования земельного участка, с целью его использования, указанной в заявлении о приобретении прав на участок.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 04.08.2015 N 26/201/15-452886 следует, что для земельного участка общей площадью 1 806 +/- 15 кв. м с кадастровым номером 26:12:020804:445 установлен вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9-инкубатор).
Из заявления общества (т.д. 1 л.д. 95-96) о предоставлении земельного участка в собственность следует, что заявитель просит предоставить земельный участок для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости литера И9-инкубатор.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, указанный в кадастровом паспорте и договоре аренды от 01.10.2009, совпадает с заявленной целью его приобретения.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отказ Комитета в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность по основаниям, изложенным в уведомлении от 13.10.2015 N 08/10-7727с, не соответствует статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает право заявителя на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.04.2011 площадь объекта - Инкубатор, литера И9 составляет 1082 кв. м.
Следовательно, размер испрашиваемого заявителем спорного земельного участка является необходимым и достаточным для целей эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
Доводы Комитета о том, что на спорном земельном участке находится объект - кафе (на момент обследования участка не использовалось), препятствующее приватизации земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованными лицами не представлено доказательств, что указанный объект (кафе) относятся к объектам недвижимого имущества, а также не установлено иное, чем заявитель, лицо - собственник указанного объекта.
Кроме того, нецелевое использование земельного участка может являться основанием для привлечения лица к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ, но не лишает права на приобретение земельного участка. (Данная правовая позиция изложена Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.12.2015 по делу N А63-213/2015).
Доказательства привлечения общества в установленном законом порядке к ответственности за указанное нарушение земельного законодательства суду не представлены.
Отказ собственнику здания в реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в качестве санкции за правонарушение законом не предусмотрен.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Комитета нарушает конституционные права заявителя, а именно - права на использование имущества для предпринимательской деятельности (статья 34 Конституции Российской Федерации), права иметь в частной собственности землю (статья 36 Конституции Российской Федерации).
Не соответствует отказ и принципу равенства всех перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации), поскольку данному собственнику недвижимости отказано в реализации общего для всех собственников права, установленного статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Нарушает такой отказ и принцип равенства всех форм собственности (статья 8 Конституции Российской Федерации), так как отказ в переходе земельного участка из публичной в частную собственность в данном случае не имеет законного основания, то есть допущено явное (очевидное) ущемление прав частного собственника в его отношениях с собственником публичным.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признает требования заявителя к Комитету о заключении договора законными и обоснованными, а отказ в удовлетворении его заявления о выкупе земельного участка противоречащим статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим права заявителя в сфере хозяйственной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя приходит к выводу о возложении на администрацию обязанность подготовить и направить обществу в соответствии с требованиями статьи 39.17 Земельного кодекса подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381.
При этом, суд полагает необходимым установить срок для исполнения - один месяц с даты вступления постановления в законную силу, поскольку предмета для рассмотрения Комитет уже не имеет - вопрос судом разрешен по существу.
В части указаний цены выкупа земельного участка в размере, заявленном обществом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что данный спор рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не является преддоговорным спором (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае наличия разногласий в конкретных условиях договора купли-продажи земельного участка в будущем, стороны их вправе разрешить в отдельном процессуальном порядке, поскольку действующее арбитражное процессуальное и гражданское законодательство не предусматривает возможность защиты прав истца до их нарушения.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии решения, принимая во внимание разъяснения данные в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" N 36 от 28.05.2009, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2016 по делу N А63-13934/2015 применительно к пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2016 по делу N А63-13934/2015 отменить.
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Восход" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, выраженный в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 13.10.2015 N 08/10-7727с.
Обязать администрацию города Ставрополя в месячный срок с даты вступления постановления в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381.
Взыскать с администрации города Ставрополя, г. Ставрополь в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восход", г. Ставрополь расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей и 30 000 рублей расходов по оплате услуг представителя.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2017 N 16АП-3132/2016 ПО ДЕЛУ N А63-13934/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N А63-13934/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Филипповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восход" (г. Ставрополь, ОГРН 1102651002497)
к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН 1022601931901)
о признании отказа незаконным,
с участием третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1052600294064),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Восход": представитель Косинов С.А. (по доверенности от 11.01.2017),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Восход" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее по тексту - Комитет) о признании незаконными бездействие, а также выраженный в уведомлении от 13.10.2015 N 01/10-7727с отказ в предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 1 806 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020804:445, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор"), расположенного по адресу:
г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381; об обязании направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка общей площадью 1 806 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020804:445, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор"), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, по цене 83 520 руб., установленной на дату подачи заявления о приобретении прав на земельный участок.
Решением суда от 10.06.2016 требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Восход" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, выраженный в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 13.10.2015 N 08/10-7727с. Суд обязал администрацию города Ставрополя в течение 15 дней с даты вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, по цене, действующей на дату подачи обществом заявления о приватизации земельного участка. Распределены судебные расходы.
Комитет не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Определением от 14.09.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Судебное заседание назначено на 02.11.2016.
Апелляционным постановлением от 08.11.2016 решение от 10.06.2016 отменено, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка, содержащийся в письме от 13.10.2015 N 01/10-7727; на администрацию возложена обязанность в месячный срок после вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, подготовить и направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи земельного участка исходя из цены выкупа, определенной на момент обращения с заявлением.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.03.2017 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу N А63-13934/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Определением суда от 11.04.2017 судебное заседание назначено на 28.06.2017.
В судебном заседании представитель общества озвучил свои правовые позиции по заявленным требованиям.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, оценив, представленные суду доказательства, приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:445 поставлен на государственный кадастровый учет 16.03.2009 и имеет разрешенное использованием - под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор).
Постановлением администрации города от 02.09.2009 N 657 спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:445, площадью 1 806 кв. м предоставлен в аренду ЗАО "Ставропольский бройлер" под объектом производственного назначения (литера "И9" - инкубатор) по ул. Пригородной, 193-а в квартале 381, из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.
На основании постановления администрации города от 02.09.2009 N 657 между ЗАО "Ставропольский бройлер" и Комитетом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 01.10.2009 N 7603 сроком на 10 лет, до 01.09.2019. Указанный договор аренды зарегистрирован регистрирующим органом.
ООО "Восход" является правопреемником реорганизованного сельскохозяйственного производственного кооператива (артель) "Восход". По передаточному акту, утвержденному решением внеочередного общего собрания членов СПК (артель) "Восход" (протокол б/н от 21.06.2010), передано в собственность двухэтажное нежилое здание (инкубатор), инвентарный номер 21577, литера "И9", площадью 1 082, 3 кв. м, расположенное по адресу г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а.
09.02.2011 между ЗАО "Ставропольский бройлер" (арендатор) и обществом "Восход" (новый арендатор) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей, согласно которому арендатором новому арендатору с 09.02.2011 переданы права и обязанности по договору аренды от 01.10.2009 N 7603 земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.10.2009 зарегистрировано регистрирующим органом.
30.07.2015 общество "Восход" через муниципальное казенное учреждение "Многофункциональный центр в городе Ставрополе" обратилось в администрацию города с заявлением N 2-27565 о выкупе спорного земельного участка под нежилым строением, принадлежащее заявителю на праве собственности.
11.08.2015 Комитетом проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, расположены объекты производственного назначения, а также кафе, которое на момент обследования не использовалось.
Результаты обследования зафиксированы в акте обследования земельного участка от 11.08.2015 (т. 1 л.д. 91-94).
Уведомлением от 13.10.2015 N 08/10-7727с Комитет отказал обществу в выкупе спорного участка, сославшись на наличие признаков нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, поскольку на истребуемом в собственность земельном участке находится строение, используемое под кафе.
Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 данного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий:
1) осуществить подготовку проекта договора купли-продажи;
2) принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых, уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и не допускает возможности вольного толкования ее положений. Однако в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка по правилам статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует такое основание как, использование испрашиваемого земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость право собственника здания на выкуп земельного участка от соответствия вида его фактического использования разрешенному виду использования.
С учетом указанного обстоятельства, акт обследования земельного участка от 11.08.2015, согласно которому Комитет пришел к выводу о том, что часть земельного участка используется не по назначению, юридического значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.
В пункте 4 постановления Пленума N 11 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу, а также распределяя бремя доказывания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку заявитель в соответствии с положениями частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса доказал обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих требований (а именно что являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, необходимом для его использования, ему предоставлено исключительное право на приватизацию (выкуп) данного земельного участка), а заинтересованные лица в нарушение указанной нормы права не доказали обстоятельства, на которые ссылаются как на основание своих возражений.
Кроме того, положения подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, как основание для отказа в принятии решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка применяется в случае несовпадения установленного вида разрешенного использования земельного участка, с целью его использования, указанной в заявлении о приобретении прав на участок.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 04.08.2015 N 26/201/15-452886 следует, что для земельного участка общей площадью 1 806 +/- 15 кв. м с кадастровым номером 26:12:020804:445 установлен вид разрешенного использования - под объектом производственного назначения (литера "И9-инкубатор).
Из заявления общества (т.д. 1 л.д. 95-96) о предоставлении земельного участка в собственность следует, что заявитель просит предоставить земельный участок для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости литера И9-инкубатор.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, указанный в кадастровом паспорте и договоре аренды от 01.10.2009, совпадает с заявленной целью его приобретения.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отказ Комитета в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность по основаниям, изложенным в уведомлении от 13.10.2015 N 08/10-7727с, не соответствует статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает право заявителя на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.04.2011 площадь объекта - Инкубатор, литера И9 составляет 1082 кв. м.
Следовательно, размер испрашиваемого заявителем спорного земельного участка является необходимым и достаточным для целей эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
Доводы Комитета о том, что на спорном земельном участке находится объект - кафе (на момент обследования участка не использовалось), препятствующее приватизации земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованными лицами не представлено доказательств, что указанный объект (кафе) относятся к объектам недвижимого имущества, а также не установлено иное, чем заявитель, лицо - собственник указанного объекта.
Кроме того, нецелевое использование земельного участка может являться основанием для привлечения лица к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ, но не лишает права на приобретение земельного участка. (Данная правовая позиция изложена Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.12.2015 по делу N А63-213/2015).
Доказательства привлечения общества в установленном законом порядке к ответственности за указанное нарушение земельного законодательства суду не представлены.
Отказ собственнику здания в реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в качестве санкции за правонарушение законом не предусмотрен.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Комитета нарушает конституционные права заявителя, а именно - права на использование имущества для предпринимательской деятельности (статья 34 Конституции Российской Федерации), права иметь в частной собственности землю (статья 36 Конституции Российской Федерации).
Не соответствует отказ и принципу равенства всех перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации), поскольку данному собственнику недвижимости отказано в реализации общего для всех собственников права, установленного статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Нарушает такой отказ и принцип равенства всех форм собственности (статья 8 Конституции Российской Федерации), так как отказ в переходе земельного участка из публичной в частную собственность в данном случае не имеет законного основания, то есть допущено явное (очевидное) ущемление прав частного собственника в его отношениях с собственником публичным.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признает требования заявителя к Комитету о заключении договора законными и обоснованными, а отказ в удовлетворении его заявления о выкупе земельного участка противоречащим статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим права заявителя в сфере хозяйственной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя приходит к выводу о возложении на администрацию обязанность подготовить и направить обществу в соответствии с требованиями статьи 39.17 Земельного кодекса подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, предусматривающий передачу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381.
При этом, суд полагает необходимым установить срок для исполнения - один месяц с даты вступления постановления в законную силу, поскольку предмета для рассмотрения Комитет уже не имеет - вопрос судом разрешен по существу.
В части указаний цены выкупа земельного участка в размере, заявленном обществом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что данный спор рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не является преддоговорным спором (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае наличия разногласий в конкретных условиях договора купли-продажи земельного участка в будущем, стороны их вправе разрешить в отдельном процессуальном порядке, поскольку действующее арбитражное процессуальное и гражданское законодательство не предусматривает возможность защиты прав истца до их нарушения.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии решения, принимая во внимание разъяснения данные в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" N 36 от 28.05.2009, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2016 по делу N А63-13934/2015 применительно к пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2016 по делу N А63-13934/2015 отменить.
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Восход" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381, выраженный в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 13.10.2015 N 08/10-7727с.
Обязать администрацию города Ставрополя в месячный срок с даты вступления постановления в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Восход" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:445, общей площадью 1 806 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пригородная, 193-а, в квартале 381.
Взыскать с администрации города Ставрополя, г. Ставрополь в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восход", г. Ставрополь расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей и 30 000 рублей расходов по оплате услуг представителя.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)