Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик приобрел у него земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком, не исполнявшим обязанность по оплате стоимости приобретенного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зизюк А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Черемисина Е.В.,
судей Ячменевой А.Б., Вотиной В.И.,
при секретаре П.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционные жалобы П.А., Б. на решение Ленинского районного суда г. Томска от 20.06.2017
по гражданскому делу по иску П.А. в лице финансового управляющего П.О. к Б. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,
заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения П.А., представителя Б. Ш.М., поддержавших доводы жалобы, представителя финансового управляющего П.О. Ш.С., возражавшего против доводов жалобы,
П.А. в лице финансового управляющего П.О. обратился в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Б., в котором с учетом уточнения исковых требований просил взыскать задолженность по договору купли-продажи в размере 9300000 руб.
В обоснование требований указано, что 21.03.2014 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/ расположенного по адресу: /__/, стоимостью 9500000 руб. Условиями заключенного договора определен порядок расчета в виде передачи 200000 руб. Б. П.А. в день подписания договора, а 9300000 руб. подлежат передаче продавцу в срок до 31.12.2014, имущество поступило в собственность Б., а сведения передаче денежных средств покупателем продавцу отсутствуют.
Представитель финансового управляющего П.А. П.О. Ш.С. иск поддержал.
В судебном заседании П.А. исковые требования не поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Обжалуемым решением на основании статей 164, 420, 421, 454, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования П.А. в лице финансового управляющего П.О. удовлетворены, с Б. в пользу П.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 9300000 руб.
В апелляционной жалобе П.А. просит решение отменить, принять по делу новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что судом не учтены положения статей 164, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации; заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор уступки права требования в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации; данный факт не учтен судом при вынесении решения.
В апелляционной жалобе Б. привел аналогичные доводы, изложенные в апелляционной жалобе истцом П.А.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему.
Как видно из дела, 21.03.2014 между П.А. и Б. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью /__/ кв. м, расположенного по адресу: /__/.
Пунктом 3 указанного договора стороны установили, что стоимость отчуждаемого имущества составляет 9 500 000 руб., 200 000 руб. из которых подлежат передаче продавцу в день подписания договора, а 9 300 000 руб. подлежат передаче продавцу в срок до 31.12.2014.
Факт исполнения указанного договора в части передачи земельного участка подтверждается отметкой на указанном договоре органа государственной регистрации о произведении регистрации сделки, а также права собственности за Б.
Из пояснений П.А. следует, что денежные средства в размере 9 300 000 руб. Б. ему не выплатил, в связи с чем заключил договор уступки права требования оплаты по указанному договору с Е.
Судом установлено, что 14.07.2016 между П.А. и Е. заключен договор уступки, согласно которому П.А. уступает право требования по договору от 21.03.2014, заключенному между П.А. и Б., в размере 9300000 руб.
Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд исходил из того, что обязанность по оплате переданного по договору купли-продажи имущества Б. до настоящего момента не исполнена, а потому требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 9 300 000 руб. подлежат удовлетворению. При этом представленный в материалы дела договор цессии от 14.07.2014 об уступке П.А. права требования оплаты по указанному договору купли-продажи в пользу Е. является незаключенным, не порождающим переход права кредитора от П.А. к Е.., поскольку не прошел государственную регистрацию.
Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью данных выводов.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на него. Договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю, после чего у покупателя недвижимости в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает право собственности на нее.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред., действующей на момент заключения договора купли-продажи и уступки права требования) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал обязательную государственную регистрацию к сделкам с землей (статья 164), заключенным до 01.09.2013. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи земельного участка от 21.03.2014 следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
Договор купли-продажи, на котором основывает требование истец, является договором купли-продажи земельного участка, в отношении которого гражданское законодательство не содержит требование о государственной регистрации в подтверждение его заключенности.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
В связи с изложенным вывод суда об отсутствии государственной регистрации договора цессии, в связи с чем он является незаключенным, не может быть признан обоснованным, поскольку договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации и договор цессии.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель финансового управляющего Ш.С., П.О. в Арбитражный суд Томской области подано исковое заявление об оспаривании именно договора от 14.07.2016, заключенного между П.А. и Е., согласно которому П.А. уступает право требования по договору от 21.03.2014, заключенному между П.А. и Б., в размере 9300000 руб. Самостоятельный иск об оспаривании договора уступки от 14.07.2014, на котором основано решение суда и нотариально заверенная копия которого представлена в материалы дела, ими не заявлен.
При таких обстоятельствах судебная коллегия учитывает, что договор уступки от 14.07.2014 не оспорен и недействительным не признан.
С учетом изложенного принятое по делу судебное постановление суда нельзя признать законным, оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового об отказе в иске.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Томска от 20.06.2017 отменить, принять новое, которым в удовлетворении требований П.А. в лице финансового управляющего П.О. к Б. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2993/2017
Требование: О взыскании денежных средств по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик приобрел у него земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком, не исполнявшим обязанность по оплате стоимости приобретенного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N 33-2993/2017
Судья Зизюк А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Черемисина Е.В.,
судей Ячменевой А.Б., Вотиной В.И.,
при секретаре П.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционные жалобы П.А., Б. на решение Ленинского районного суда г. Томска от 20.06.2017
по гражданскому делу по иску П.А. в лице финансового управляющего П.О. к Б. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,
заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения П.А., представителя Б. Ш.М., поддержавших доводы жалобы, представителя финансового управляющего П.О. Ш.С., возражавшего против доводов жалобы,
установила:
П.А. в лице финансового управляющего П.О. обратился в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Б., в котором с учетом уточнения исковых требований просил взыскать задолженность по договору купли-продажи в размере 9300000 руб.
В обоснование требований указано, что 21.03.2014 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/ расположенного по адресу: /__/, стоимостью 9500000 руб. Условиями заключенного договора определен порядок расчета в виде передачи 200000 руб. Б. П.А. в день подписания договора, а 9300000 руб. подлежат передаче продавцу в срок до 31.12.2014, имущество поступило в собственность Б., а сведения передаче денежных средств покупателем продавцу отсутствуют.
Представитель финансового управляющего П.А. П.О. Ш.С. иск поддержал.
В судебном заседании П.А. исковые требования не поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Обжалуемым решением на основании статей 164, 420, 421, 454, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования П.А. в лице финансового управляющего П.О. удовлетворены, с Б. в пользу П.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 9300000 руб.
В апелляционной жалобе П.А. просит решение отменить, принять по делу новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что судом не учтены положения статей 164, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации; заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор уступки права требования в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации; данный факт не учтен судом при вынесении решения.
В апелляционной жалобе Б. привел аналогичные доводы, изложенные в апелляционной жалобе истцом П.А.
Руководствуясь статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующему.
Как видно из дела, 21.03.2014 между П.А. и Б. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью /__/ кв. м, расположенного по адресу: /__/.
Пунктом 3 указанного договора стороны установили, что стоимость отчуждаемого имущества составляет 9 500 000 руб., 200 000 руб. из которых подлежат передаче продавцу в день подписания договора, а 9 300 000 руб. подлежат передаче продавцу в срок до 31.12.2014.
Факт исполнения указанного договора в части передачи земельного участка подтверждается отметкой на указанном договоре органа государственной регистрации о произведении регистрации сделки, а также права собственности за Б.
Из пояснений П.А. следует, что денежные средства в размере 9 300 000 руб. Б. ему не выплатил, в связи с чем заключил договор уступки права требования оплаты по указанному договору с Е.
Судом установлено, что 14.07.2016 между П.А. и Е. заключен договор уступки, согласно которому П.А. уступает право требования по договору от 21.03.2014, заключенному между П.А. и Б., в размере 9300000 руб.
Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд исходил из того, что обязанность по оплате переданного по договору купли-продажи имущества Б. до настоящего момента не исполнена, а потому требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка в размере 9 300 000 руб. подлежат удовлетворению. При этом представленный в материалы дела договор цессии от 14.07.2014 об уступке П.А. права требования оплаты по указанному договору купли-продажи в пользу Е. является незаключенным, не порождающим переход права кредитора от П.А. к Е.., поскольку не прошел государственную регистрацию.
Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью данных выводов.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на него. Договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю, после чего у покупателя недвижимости в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает право собственности на нее.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред., действующей на момент заключения договора купли-продажи и уступки права требования) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал обязательную государственную регистрацию к сделкам с землей (статья 164), заключенным до 01.09.2013. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи земельного участка от 21.03.2014 следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
Договор купли-продажи, на котором основывает требование истец, является договором купли-продажи земельного участка, в отношении которого гражданское законодательство не содержит требование о государственной регистрации в подтверждение его заключенности.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
В связи с изложенным вывод суда об отсутствии государственной регистрации договора цессии, в связи с чем он является незаключенным, не может быть признан обоснованным, поскольку договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации и договор цессии.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель финансового управляющего Ш.С., П.О. в Арбитражный суд Томской области подано исковое заявление об оспаривании именно договора от 14.07.2016, заключенного между П.А. и Е., согласно которому П.А. уступает право требования по договору от 21.03.2014, заключенному между П.А. и Б., в размере 9300000 руб. Самостоятельный иск об оспаривании договора уступки от 14.07.2014, на котором основано решение суда и нотариально заверенная копия которого представлена в материалы дела, ими не заявлен.
При таких обстоятельствах судебная коллегия учитывает, что договор уступки от 14.07.2014 не оспорен и недействительным не признан.
С учетом изложенного принятое по делу судебное постановление суда нельзя признать законным, оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового об отказе в иске.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Томска от 20.06.2017 отменить, принять новое, которым в удовлетворении требований П.А. в лице финансового управляющего П.О. к Б. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)