Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств (задолженность по арендной плате не погашена, доказательства использования земельного участка по целевому назначению и невозможности по уважительным причинам его освоения арендатором не представлены).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В., при участии от администрации муниципального образования городское поселение "Город Балтийск" Дмитриевой Ю.Б. (доверенность от 06.02.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Феличита" Крузмана А.Х. (доверенность от 20.03.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феличита" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2017 (судья Любимова С.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-9977/2016,
установил:
Администрация муниципального образования городское поселение "Город Балтийск", место нахождения: 238520, Калининградская обл., Балтийский р-н, г. Балтийск, ул. В.Егорова, д. 1, ОГРН 1093925002852, ИНН 3901500413 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феличита", место нахождения: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Островского, д. 16, кв. 4, ОГРН 1103925016315, ИНН 3906219140 (далее - Общество), о взыскании 1 412 278 руб. 37 коп., в том числе 785 121 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору от 28.04.2011 N 116 аренды земельного участка и 627 157 руб. 35 коп. пеней; расторжении названного договора аренды (с учетом уточнения требований).
Решением от 02.05.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что на основании заявления Общества, поданного в 2016 году, решением комиссии от 24.01.2017 изменена кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере 13 050 000 руб. и подлежащая применению с 01.01.2016; с учетом произведенных Обществом платежей и перерасчета арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости на момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате у Общества отсутствовала; истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора, поскольку истец одновременно направил ответчику две претензии - и о погашении задолженности, и о расторжении договора, в связи с чем у Общества отсутствовала возможность добровольно исполнить обязательство в разумный срок.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными, ссылаясь на наличие у Общества ко дню рассмотрения спора задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация Балтийского муниципального района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ДомСервис" (арендатор) заключили договор от 28.04.2011 N 116 аренды земельного участка площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 39:14:010353:1, расположенного на землях населенных пунктов Балтийского муниципального района в городе Балтийске, в 322 м (201 град. на юг) от жилого дома N 9 по улице Нахимова, с разрешенным использованием - под строительство объектов, фактическим использованием - под проектирование и строительство транспортно-логистического центра сроком действия до 20.04.2015.
Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата уплачивается ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - до 10 декабря, если иное не указано в расчете арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении арендных ставок и кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 3.6 договора за неуплату арендной платы в установленные договором сроки предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,5 процента от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Условия расторжения договора аренды определены разделом 6 договора.
Пунктом 6.2 установлено, что договор может быть расторгнут, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, а также невнесения арендной платы в течение более трех месяцев.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.05.2011.
Соглашением от 27.02.2015 стороны продлили срок действия договора аренды до 20.04.2019.
Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2016, на основании договора от 31.07.2015 уступки прав права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 28.04.2011 N 116 перешли к Обществу.
Претензиями от 11.11.2016 N 3794, 3795 Администрация сообщила Обществу о наличии у него по состоянию на 26.10.2016 задолженности по арендной плате в размере 2 023 088 руб. 23 коп. за два квартала 2016 года, а также указала на неиспользование земельного участка по целевому назначению; предложила до 30.11.2016 погасить задолженность; уведомила о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.2.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды, обратилась с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суды, установив, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате в размере, определенном Администрацией, ответчиком не погашена, доказательства использования земельного участка по целевому назначению и невозможности по уважительным причинам его освоения арендатором не представлены, до обращения с иском в арбитражный суд Администрация направила Обществу требование об исполнении обязательства и предупреждение о расторжении договора, со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 16.03.2011 N 74) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в той же редакции) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Аналогичные правила установлены статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции после 01.03.2015).
Как видно из Расчета арендной платы на 2011 год, являющегося приложением к договору аренды, размер арендной платы определен в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми на основании постановлений Правительства Калининградской области, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Расчет арендной платы на 2016 год, за который взыскивается задолженность, в материалах дела отсутствует.
Ответчик, возражая против иска, в суде первой инстанции ссылался на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области установлена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010353:1 в размере 13 050 000 руб. Указанный довод содержится в апелляционной жалобе Общества, к которой приложено решение комиссии от 24.01.2017 N 125, принятое по результатам рассмотрения заявления Общества, поступившего в комиссию 28.12.2016.
Данный довод ответчика отражен как в решении суда от 02.05.2017, так и в постановлении апелляционного суда от 24.08.2017. Однако никакой оценки этому доводу суды в обжалуемых судебных актах не дали и оставили его без внимания.
Вместе с тем согласно части пятой статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Таким образом, довод Общества о применении при расчете арендной платы за 2016 год кадастровой стоимости, установленной решением комиссии от 24.01.2017, имеет существенное значение для дела, поскольку в случае признания его обоснованным влияет на размер задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, а также на определение оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.
Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Поскольку обстоятельства, необходимые для проверки довода Общества, заявленного им в процессе рассмотрения дела и имеющего существенное значение для разрешения спора, судами не устанавливались и указанный довод судебными инстанциями не исследовался, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует выяснить, каким образом произведен Администрацией расчет арендной платы за 2016 год; определить правовые последствия изменения по решению комиссии кадастровой стоимости земельного участка для определения размера арендной платы за взыскиваемый период и соответственно размера задолженности; в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе исходя из результата повторного рассмотрения дела.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу N А21-9977/2016 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 01.12.2017 N Ф07-13588/2017 ПО ДЕЛУ N А21-9977/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней и расторжении договора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств (задолженность по арендной плате не погашена, доказательства использования земельного участка по целевому назначению и невозможности по уважительным причинам его освоения арендатором не представлены).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2017 г. по делу N А21-9977/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В., при участии от администрации муниципального образования городское поселение "Город Балтийск" Дмитриевой Ю.Б. (доверенность от 06.02.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Феличита" Крузмана А.Х. (доверенность от 20.03.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феличита" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2017 (судья Любимова С.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-9977/2016,
установил:
Администрация муниципального образования городское поселение "Город Балтийск", место нахождения: 238520, Калининградская обл., Балтийский р-н, г. Балтийск, ул. В.Егорова, д. 1, ОГРН 1093925002852, ИНН 3901500413 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феличита", место нахождения: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Островского, д. 16, кв. 4, ОГРН 1103925016315, ИНН 3906219140 (далее - Общество), о взыскании 1 412 278 руб. 37 коп., в том числе 785 121 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору от 28.04.2011 N 116 аренды земельного участка и 627 157 руб. 35 коп. пеней; расторжении названного договора аренды (с учетом уточнения требований).
Решением от 02.05.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что на основании заявления Общества, поданного в 2016 году, решением комиссии от 24.01.2017 изменена кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере 13 050 000 руб. и подлежащая применению с 01.01.2016; с учетом произведенных Обществом платежей и перерасчета арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости на момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате у Общества отсутствовала; истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора, поскольку истец одновременно направил ответчику две претензии - и о погашении задолженности, и о расторжении договора, в связи с чем у Общества отсутствовала возможность добровольно исполнить обязательство в разумный срок.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными, ссылаясь на наличие у Общества ко дню рассмотрения спора задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, администрация Балтийского муниципального района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ДомСервис" (арендатор) заключили договор от 28.04.2011 N 116 аренды земельного участка площадью 50 000 кв. м с кадастровым номером 39:14:010353:1, расположенного на землях населенных пунктов Балтийского муниципального района в городе Балтийске, в 322 м (201 град. на юг) от жилого дома N 9 по улице Нахимова, с разрешенным использованием - под строительство объектов, фактическим использованием - под проектирование и строительство транспортно-логистического центра сроком действия до 20.04.2015.
Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата уплачивается ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за IV квартал - до 10 декабря, если иное не указано в расчете арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении арендных ставок и кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 3.6 договора за неуплату арендной платы в установленные договором сроки предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,5 процента от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Условия расторжения договора аренды определены разделом 6 договора.
Пунктом 6.2 установлено, что договор может быть расторгнут, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, а также невнесения арендной платы в течение более трех месяцев.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.05.2011.
Соглашением от 27.02.2015 стороны продлили срок действия договора аренды до 20.04.2019.
Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2016, на основании договора от 31.07.2015 уступки прав права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 28.04.2011 N 116 перешли к Обществу.
Претензиями от 11.11.2016 N 3794, 3795 Администрация сообщила Обществу о наличии у него по состоянию на 26.10.2016 задолженности по арендной плате в размере 2 023 088 руб. 23 коп. за два квартала 2016 года, а также указала на неиспользование земельного участка по целевому назначению; предложила до 30.11.2016 погасить задолженность; уведомила о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.2.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды, обратилась с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суды, установив, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате в размере, определенном Администрацией, ответчиком не погашена, доказательства использования земельного участка по целевому назначению и невозможности по уважительным причинам его освоения арендатором не представлены, до обращения с иском в арбитражный суд Администрация направила Обществу требование об исполнении обязательства и предупреждение о расторжении договора, со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 16.03.2011 N 74) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в той же редакции) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Аналогичные правила установлены статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции после 01.03.2015).
Как видно из Расчета арендной платы на 2011 год, являющегося приложением к договору аренды, размер арендной платы определен в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми на основании постановлений Правительства Калининградской области, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Расчет арендной платы на 2016 год, за который взыскивается задолженность, в материалах дела отсутствует.
Ответчик, возражая против иска, в суде первой инстанции ссылался на то, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области установлена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:14:010353:1 в размере 13 050 000 руб. Указанный довод содержится в апелляционной жалобе Общества, к которой приложено решение комиссии от 24.01.2017 N 125, принятое по результатам рассмотрения заявления Общества, поступившего в комиссию 28.12.2016.
Данный довод ответчика отражен как в решении суда от 02.05.2017, так и в постановлении апелляционного суда от 24.08.2017. Однако никакой оценки этому доводу суды в обжалуемых судебных актах не дали и оставили его без внимания.
Вместе с тем согласно части пятой статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Таким образом, довод Общества о применении при расчете арендной платы за 2016 год кадастровой стоимости, установленной решением комиссии от 24.01.2017, имеет существенное значение для дела, поскольку в случае признания его обоснованным влияет на размер задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, а также на определение оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.
Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Поскольку обстоятельства, необходимые для проверки довода Общества, заявленного им в процессе рассмотрения дела и имеющего существенное значение для разрешения спора, судами не устанавливались и указанный довод судебными инстанциями не исследовался, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует выяснить, каким образом произведен Администрацией расчет арендной платы за 2016 год; определить правовые последствия изменения по решению комиссии кадастровой стоимости земельного участка для определения размера арендной платы за взыскиваемый период и соответственно размера задолженности; в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе исходя из результата повторного рассмотрения дела.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу N А21-9977/2016 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Е.В.ЧУВАТИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Е.В.ЧУВАТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)