Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е,
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Надежда": Мусаевой А.С. - директора, Гаренских П.Н. - представителя по доверенности от 05.01.2016,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом города: Новиковой А.С. - представителя по доверенности от 04.02.2016 N 267,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Минусинска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 18 апреля 2016 года по делу N А33-19406/2015, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (ИНН 2455026327, ОГРН 1072455000793, далее - истец, ООО "Надежда") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Минусинска, к обществу с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 2455011200, ОГРН 1022401537487, далее - ответчик) требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" при заключении договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1, Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, и изложить пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 250 542 (один миллион двести пятьдесят тысяч пятьсот сорок два) рубля 00 копеек", изложить пункт 2.1.1 договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 152 542 (один миллион сто пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рубля 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.04.2016 по делу N А33-19406/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами эксперта Тэбэкариу Н.П., изложенными в заключение от 19.01.2016 N 001/16 и заключении по дополнительной экспертизе от 30.03.2016 N 002/16. Заявитель полагает, что сделанные в заключении выводы о рыночная стоимость нежилого здания искусственно занижена и выполнена с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных Стандартов Оценки, "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 за N 256 и N 254, соответствующих корректировок.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29.06.206.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между ООО "Надежда" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска 11.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества на нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146.
Согласно пункту 1.1. указанного договора (в редакции дополнительных соглашений) Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилое одноэтажное здание, общей площадью 348,6 кв. м, инв. N 04:423:002:000786200:0002, лит. Б, Б1, Б2 кадастровый N 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:0002, расположенное по адресу: г. Минусинск, ул. Ленина, д. 146.
Срок действия договора - 25 (двадцать пять) лет с момента государственной регистрации, в редакции дополнительного соглашения к договору от 20.08.2009 N 38/07.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2007.
Государственная регистрация договора произведена 29.09.2009, номер регистрационной записи 24-24-20/020/2009-566 (выписка из ЕГРП от 29.07.2013).
17.01.2014 (вх. N 2) истец подал в Комитет заявление с предложением по преимущественному праву выкупа арендуемого имущества, поскольку существует два условия, благодаря которым ООО "Надежда" имеет право на отчуждение у организации ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, а именно:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ООО "Надежда" снова обратилось 08.05.2014 (вх. N 656 от 08.05.2014) в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого помещения.
Решением от 17.12.2014 по делу N А33-18550/2014 Арбитражный суд Красноярского края признал незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края об отказе от 19.06.2014 N 843 в выкупе арендуемого помещения, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Надежда": совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением Администрации города Минусинска от 08.06.2015 N АГ-982-п путем раздела земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:53:01 10 155:23, площадью 2075 кв. м, с охранной зоной инженерных сетей (телефонный кабель), площадью 8 кв. м, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, для эксплуатации производственной территории (ритуальные услуги), находящегося в собственности муниципального образования город Минусинск Красноярского края (запись в ЕГРП от 09.02.2009 N 24-24-20/001/2009-187) образованы три земельных участка:
- - площадью 289 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - общее пользование территории;
- - площадью 506 кв. м, с охранной зоной инженерных сетей (телефонный кабель), площадью 8 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - бытовое обслуживание;
- - площадью 1280 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - коммунальное обслуживание.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.07.2015 N 24-24/020-24/020/008/2015-8855/1 земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110155:180, общей площадью 506 кв. м, зарегистрирован в ЕГРП на праве собственности за муниципальным образованием город Минусинск Красноярского края 15.07.2015.
С сопроводительным письмом от 13.08.2015 N 1134 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска направил истцу проект договора купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого продавец (муниципальное образование город Минусинск в лице ответчика) продает, то есть передает в собственность, а покупатель (истец) приобретает в собственность объекты недвижимого имущества: нежилое 1-этажное, здание, общей площадью 348,6 кв. м, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с земельным участком необходимым для его эксплуатации, общей площадью 506 кв. м, кадастровый номер 24:53:0110155:180, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - бытовое обслуживание, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146.
Пункт 2.1 указанного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 3 847 000 (три миллиона восемьсот сорок семь тысяч) рублей 00 копеек".
Пункт 2.1.1 указанного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 3 749 000 (три миллиона семьсот сорок девять тысяч) рублей 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
Указанная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.07.2015 установлена ответчиком на основании отчета об оценке от 23.07.2015 N 01/23-072015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-Оценка" на основании муниципального контракта от 10.04.2015 N 5. Дата оценки согласно указанного отчета - 20.07.2015.
Не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, истец обратился к услугам другого оценщика для определения рыночной стоимости нежилого помещения.
В отчете N 1538р/15 обществом с ограниченной ответственностью "Абакан-Оценка" по заказу истца рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 14.08.2015 определена по состоянию на 14.08.2015 в сумме 7 000 рублей, спорного нежилого помещения - 1 066 472 рубля.
Истец в письме от 26.08.2015 N 21 предложил ответчику изложить указанные пункты договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 066 472 рубля".
Пункт 2.1.1: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 066 472 рубля. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
С сопроводительным письмом от 02.09.2015 N 24 истец направил ответчику подписанный в редакции ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, в котором изложил пункты 2.1 и 2.1.1 в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 164 472 рубля".
Пункт 2.1.1: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 066 472 рубля. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества на дату оферты - 08.05.2014 судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза (первоначальная и дополнительная для уточнения цены без стоимости участка), ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство деловых услуг" Тэбэкариу Наталье Петровне.
Согласно заключению эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16, рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1, Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, составляет 1 152 542 рублей без учета НДС и без учета стоимости земельного участка.
Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества, указанная в проекте договора купли-продажи, не соответствует его рыночной стоимости, ООО "Надежда" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отчет N 002/16 об оценке спорного имущества соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, обязанности ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).
Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества не оспаривается.
При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в частности, в предмет рассмотрения суда входит урегулирование разногласий по пунктам 2.1, 2.1.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.
В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:
- - на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;
- - в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;
- - при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества на дату оферты - 08.05.2014 судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 29.12.2015, ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство деловых услуг" Тэбэкариу Наталье Петровне. Определением от 18.03.2016 судом назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту-оценщику.
Согласно заключению эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16, рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1,Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, составляет 1 152 542 руб. без учета НДС и без учета стоимости земельного участка.
Ответчик в апелляционной жалобе указал на несогласие с выводами экспертизы, оспаривает достоверность выводов эксперта, ссылается на сущетсвенные нарушения методов эксперта.
С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследовав заключение эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16 суд первой инстанции установил, что оценка с применением затратного подхода не производилась, отказ от данного подхода экспертом обоснован. Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.
Учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки, экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В разделе "Согласование результатов оценки" указано значение весовых коэффициентов обоих подходов.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Как следует из материалов дела, эксперт - оценщик I категории Тэбэкариу Наталья Петровна обладает должной квалификацией и имеет общий стаж работы в области оценочной деятельности 14 лет, непосредственно в должности оценщика 11 лет. Квалификация эксперта подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 430249 по программе "Оценка предприятия (бизнеса)" от 30.06.2004, выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 30.09.2015 N 5749, полисом страхования ответственности оценщика N 433-721-029300/15 от 06.05.2015, ОСАО "Ингосстрах" период страхования с 30.06.15 по 29.06.16, страховая сумма 5 000 000 рублей. Трудовая книжка Тэбэкариу Н.П. серия ТК-У N 0053388.
Проверив выполненное в рамках назначенной по делу экспертизы экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, арбитражный суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.
Заключение эксперта Тэбэкариу Н.П. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий.
На все возникшие у сторон вопросы эксперт ответил при вызове его в судебное заседание. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.
Доводы ответчика сводятся к несогласию с использованными аналогами и методикой, применяемой экспертом. Мнение представителя ответчика о том, что применение иных критериев повлияло бы на стоимость имущества, в отсутствие соответствующих доказательств, не может свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения предъявляемых к нему требований указанного действующего законодательства.
На вопросы представителя ответчика эксперт в суде первой инстанции дал исчерпывающие и убедительные ответы, устранив тем самым какие-либо неясности заключения (протокол судебного заседания от 10.03.2016, л.д. 10, том N 3).
Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.
Довод заявителя о том, что заключение эксперта содержит неустранимые сомнения и вызывает сомнения в достоверности подлежит отклонению с учетом изложенного выше.
На основании изложенного, учитывая, что отчет N 002/16 об оценке спорного имущества соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, арбитражный суд первой инстанции законно признал требования истца обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.1.1 договора купли-продажи урегулировал в редакции истца, исходя из стоимости выкупаемого объекта в размере 1 250 542 рубля.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 апреля 2016 года по делу N А33-19406/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2016 ПО ДЕЛУ N А33-19406/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. по делу N А33-19406/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е,
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Надежда": Мусаевой А.С. - директора, Гаренских П.Н. - представителя по доверенности от 05.01.2016,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом города: Новиковой А.С. - представителя по доверенности от 04.02.2016 N 267,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Минусинска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 18 апреля 2016 года по делу N А33-19406/2015, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Надежда" (ИНН 2455026327, ОГРН 1072455000793, далее - истец, ООО "Надежда") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Минусинска, к обществу с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 2455011200, ОГРН 1022401537487, далее - ответчик) требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью "Надежда" при заключении договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1, Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, и изложить пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 250 542 (один миллион двести пятьдесят тысяч пятьсот сорок два) рубля 00 копеек", изложить пункт 2.1.1 договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 152 542 (один миллион сто пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рубля 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.04.2016 по делу N А33-19406/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами эксперта Тэбэкариу Н.П., изложенными в заключение от 19.01.2016 N 001/16 и заключении по дополнительной экспертизе от 30.03.2016 N 002/16. Заявитель полагает, что сделанные в заключении выводы о рыночная стоимость нежилого здания искусственно занижена и выполнена с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных Стандартов Оценки, "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 за N 256 и N 254, соответствующих корректировок.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29.06.206.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между ООО "Надежда" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска 11.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества на нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146.
Согласно пункту 1.1. указанного договора (в редакции дополнительных соглашений) Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование нежилое одноэтажное здание, общей площадью 348,6 кв. м, инв. N 04:423:002:000786200:0002, лит. Б, Б1, Б2 кадастровый N 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:0002, расположенное по адресу: г. Минусинск, ул. Ленина, д. 146.
Срок действия договора - 25 (двадцать пять) лет с момента государственной регистрации, в редакции дополнительного соглашения к договору от 20.08.2009 N 38/07.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2007.
Государственная регистрация договора произведена 29.09.2009, номер регистрационной записи 24-24-20/020/2009-566 (выписка из ЕГРП от 29.07.2013).
17.01.2014 (вх. N 2) истец подал в Комитет заявление с предложением по преимущественному праву выкупа арендуемого имущества, поскольку существует два условия, благодаря которым ООО "Надежда" имеет право на отчуждение у организации ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, а именно:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ООО "Надежда" снова обратилось 08.05.2014 (вх. N 656 от 08.05.2014) в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого помещения.
Решением от 17.12.2014 по делу N А33-18550/2014 Арбитражный суд Красноярского края признал незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края об отказе от 19.06.2014 N 843 в выкупе арендуемого помещения, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска Красноярского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Надежда": совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением Администрации города Минусинска от 08.06.2015 N АГ-982-п путем раздела земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:53:01 10 155:23, площадью 2075 кв. м, с охранной зоной инженерных сетей (телефонный кабель), площадью 8 кв. м, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, для эксплуатации производственной территории (ритуальные услуги), находящегося в собственности муниципального образования город Минусинск Красноярского края (запись в ЕГРП от 09.02.2009 N 24-24-20/001/2009-187) образованы три земельных участка:
- - площадью 289 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - общее пользование территории;
- - площадью 506 кв. м, с охранной зоной инженерных сетей (телефонный кабель), площадью 8 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - бытовое обслуживание;
- - площадью 1280 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с разрешенным использованием - коммунальное обслуживание.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.07.2015 N 24-24/020-24/020/008/2015-8855/1 земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110155:180, общей площадью 506 кв. м, зарегистрирован в ЕГРП на праве собственности за муниципальным образованием город Минусинск Красноярского края 15.07.2015.
С сопроводительным письмом от 13.08.2015 N 1134 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Минусинска направил истцу проект договора купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого продавец (муниципальное образование город Минусинск в лице ответчика) продает, то есть передает в собственность, а покупатель (истец) приобретает в собственность объекты недвижимого имущества: нежилое 1-этажное, здание, общей площадью 348,6 кв. м, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, с земельным участком необходимым для его эксплуатации, общей площадью 506 кв. м, кадастровый номер 24:53:0110155:180, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - бытовое обслуживание, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146.
Пункт 2.1 указанного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 3 847 000 (три миллиона восемьсот сорок семь тысяч) рублей 00 копеек".
Пункт 2.1.1 указанного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 3 749 000 (три миллиона семьсот сорок девять тысяч) рублей 00 копеек. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
Указанная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.07.2015 установлена ответчиком на основании отчета об оценке от 23.07.2015 N 01/23-072015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Стандарт-Оценка" на основании муниципального контракта от 10.04.2015 N 5. Дата оценки согласно указанного отчета - 20.07.2015.
Не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, истец обратился к услугам другого оценщика для определения рыночной стоимости нежилого помещения.
В отчете N 1538р/15 обществом с ограниченной ответственностью "Абакан-Оценка" по заказу истца рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 14.08.2015 определена по состоянию на 14.08.2015 в сумме 7 000 рублей, спорного нежилого помещения - 1 066 472 рубля.
Истец в письме от 26.08.2015 N 21 предложил ответчику изложить указанные пункты договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 066 472 рубля".
Пункт 2.1.1: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 066 472 рубля. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
С сопроводительным письмом от 02.09.2015 N 24 истец направил ответчику подписанный в редакции ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, в котором изложил пункты 2.1 и 2.1.1 в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 164 472 рубля".
Пункт 2.1.1: "Из них рыночная стоимость нежилого здания составляет 1 066 472 рубля. Рыночная стоимость земельного участка составляет 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек".
В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества на дату оферты - 08.05.2014 судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза (первоначальная и дополнительная для уточнения цены без стоимости участка), ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство деловых услуг" Тэбэкариу Наталье Петровне.
Согласно заключению эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16, рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1, Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, составляет 1 152 542 рублей без учета НДС и без учета стоимости земельного участка.
Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества, указанная в проекте договора купли-продажи, не соответствует его рыночной стоимости, ООО "Надежда" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отчет N 002/16 об оценке спорного имущества соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, обязанности ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).
Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества не оспаривается.
При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в частности, в предмет рассмотрения суда входит урегулирование разногласий по пунктам 2.1, 2.1.1 проекта договора, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.
В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:
- - на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;
- - в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;
- - при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества на дату оферты - 08.05.2014 судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 29.12.2015, ее проведение поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство деловых услуг" Тэбэкариу Наталье Петровне. Определением от 18.03.2016 судом назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту-оценщику.
Согласно заключению эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16, рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 348,6 кв. м лит. Б, Б1,Б2, кадастровый номер 24:53:0000000:0000:04:423:002:000786200:002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Ленина, 146, составляет 1 152 542 руб. без учета НДС и без учета стоимости земельного участка.
Ответчик в апелляционной жалобе указал на несогласие с выводами экспертизы, оспаривает достоверность выводов эксперта, ссылается на сущетсвенные нарушения методов эксперта.
С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследовав заключение эксперта Тэбэкариу Натальи Петровны N 002/16 суд первой инстанции установил, что оценка с применением затратного подхода не производилась, отказ от данного подхода экспертом обоснован. Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.
Учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки, экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В разделе "Согласование результатов оценки" указано значение весовых коэффициентов обоих подходов.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Как следует из материалов дела, эксперт - оценщик I категории Тэбэкариу Наталья Петровна обладает должной квалификацией и имеет общий стаж работы в области оценочной деятельности 14 лет, непосредственно в должности оценщика 11 лет. Квалификация эксперта подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N 430249 по программе "Оценка предприятия (бизнеса)" от 30.06.2004, выпиской из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 30.09.2015 N 5749, полисом страхования ответственности оценщика N 433-721-029300/15 от 06.05.2015, ОСАО "Ингосстрах" период страхования с 30.06.15 по 29.06.16, страховая сумма 5 000 000 рублей. Трудовая книжка Тэбэкариу Н.П. серия ТК-У N 0053388.
Проверив выполненное в рамках назначенной по делу экспертизы экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, арбитражный суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.
Заключение эксперта Тэбэкариу Н.П. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий.
На все возникшие у сторон вопросы эксперт ответил при вызове его в судебное заседание. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.
Доводы ответчика сводятся к несогласию с использованными аналогами и методикой, применяемой экспертом. Мнение представителя ответчика о том, что применение иных критериев повлияло бы на стоимость имущества, в отсутствие соответствующих доказательств, не может свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения предъявляемых к нему требований указанного действующего законодательства.
На вопросы представителя ответчика эксперт в суде первой инстанции дал исчерпывающие и убедительные ответы, устранив тем самым какие-либо неясности заключения (протокол судебного заседания от 10.03.2016, л.д. 10, том N 3).
Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.
Довод заявителя о том, что заключение эксперта содержит неустранимые сомнения и вызывает сомнения в достоверности подлежит отклонению с учетом изложенного выше.
На основании изложенного, учитывая, что отчет N 002/16 об оценке спорного имущества соответствует требованиям законодательства об оценке, определенная в нем рыночная стоимость является достоверной, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, арбитражный суд первой инстанции законно признал требования истца обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.1.1 договора купли-продажи урегулировал в редакции истца, исходя из стоимости выкупаемого объекта в размере 1 250 542 рубля.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 апреля 2016 года по делу N А33-19406/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)