Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 19 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича,
апелляционное производство N 05АП-11245/2015
на решение от 22.10.2015
судьи С.А. Назаровой
по делу N А59-3691/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (ИНН 6509002636, ОГРН 1026501018411)
к Индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (ИНН 650900040501, ОГРНИП 30465096500344)
о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 и передаче земельного участка истцу,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (далее - ИП Пшибиев Р.Б., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и обязании передать истцу земельный участок с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004 по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.10.2015 на ИП Пшибиева Р.Б. возложена обязанность передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица Советская, с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004, площадью 282,57 кв. м; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Пшибиев Р.Б. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что примененная судом норма пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) подлежит применению только к договорам аренды земельных участков, расположенных на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, в связи с чем приходит к выводу, что суд неправомерно указал в качестве существенных нарушений условий договора те, которые отражены в вышеуказанной норме, и, соответственно, неправомерно пришел к выводу, что на момент обращения с иском в суд договор аренды являлся расторгнутым в одностороннем порядке, так как в рассматриваемом споре подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того полагает, что к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком по договору аренды, должны применяться нормы земельного и гражданского законодательства, действовавшие в момент заключения договора аренды. Отмечает, что судом не принято во внимание, что срок освоения земельного участка и срок начала строительства договором не установлены; при этом ответчиком в период с 2003 года и по настоящее время ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения исходно-разрешительной и иной документации, что требует существенных капитальных вложений и временных затрат.
В канцелярию суда от Комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве истец на доводы жалобы возразил, полагает, что имеются основания к расторжению договора, а, следовательно, и к истребованию земельного участка.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 03.02.2003 на основании постановления мэра г. Холмска и района от 30.12.2002 N 731 между Комитетом (арендодатель) и ИП Пшибиевым Р.Б. заключен договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 площадью 282,57 кв. м, находящийся в г. Холмске, по ул. Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", под строительство магазина с павильоном для ожидания транспорта (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В силу пунктов 1.4, 2.1 договора земельный участок предоставляется в аренду под строительство магазина сроком с 03.02.2003 по 01.02.2028.
Согласно пункту 5.1 основанием для досрочного расторжения договора является, среди прочего использование земельного участка не по целевому назначению.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2003 за N 65-01-09-1/2003-24.
Уведомлением от 27.05.2015 (исх. N 3314) Комитет заявил о расторжении с 01.07.2015 договора аренды от 03.02.2003 N 21 в связи с нецелевым использованием земельного участка более десяти лет с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении договора, подписанных со стороны арендодателя, с требованием их подписать и вернуть в срок до 15.07.2015. Уведомление получено арендатором 05.06.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 ИП Пшибиевым Р.Б. подписано не было, Комитет 10.08.2015 посредством почтового отправления обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 03.02.2003 N 21, суд первой инстанции, установив, что с момента заключения договора ответчик к строительству объекта не приступил, пришел к выводу, что на момент подачи рассматриваемого иска спорный договор являлся расторгнутым в одностороннем порядке Комитетом на основании пункта 22 статьи 3 Вводного закона и пункта 5.1 договора аренды.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 ЗК РФ.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что 28.06.2005 администрацией муниципального образования "Холмский городской округ" ИП Пшибиеву Р.Б. выдано разрешение N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" (далее - объект) сроком на один год.
29.04.2009 арендатор обязался перед муниципалитетом начать строительство магазина в октябре 2009 года, окончание которого запланировано на октябрь 2010 года.
03.07.2009 предпринимателем в муниципалитете запрошен строительный паспорт на проектирование объекта.
28.06.2010 ООО "Холмский водоканал" арендатору земельного участка согласована проектная документация на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения объекта. 22.09.2010 указанной организацией предпринимателю дано разрешение на перенос водовода под строящимся магазином по ул. Советской.
29.10.2010 ОАО "ХМТП" (владелец здания, расположенного на смежном земельном участке) выразило предпринимателю отсутствие возражений относительно строительства магазина.
Иных доказательств использования предоставленного в аренду по договору от 03.02.2003 N 21 земельного участка по его целевому назначению - под строительство магазина ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ не представлено.
При этом письмом от 13.05.2013 администрация муниципального образования "Холмский городской округ" указала ИП Пшибиеву Р.Б. на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в части использования земельного участка не по назначению: этапы работ, отраженные в разрешении на строительство от 28.06.2005 N 09/05, в том числе устройство временного ограждения строительной площадки и строительно-монтажные работы фундамента, не выполнены; обязательство начать строительство в октябре 2009 года и окончить его в октябре 2010 года не выполнено; технические условия подключения водоснабжения и канализации не представлены; представленные материалы по объекту выполнены с нарушениями.
В письме от 08.07.2014 муниципалитет обратил внимание предпринимателя на отсутствие предпроектных проработок по размещению автопавильона для ожидания транспорта, совмещенного с временным предприятием торговли, предложение размещения которого было направлено в адрес ИП Пшибиева Р.Б. 27.06.2013. В этой связи арендатору был предоставлен срок для предоставления указанных проработок, а также изложения позиции по дальнейшей судьбе строительства объекта, непредставление которых будет являться основанием для изъятия земельного участка с расторжением договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Комитет представил уведомление 27.05.2015 (исх. N 3314), полученное арендатором 05.06.2015, о расторжении договора аренды, которому предшествовали вышеуказанные претензионные письма от 13.05.2013 и от 08.07.2014 о необходимости исполнения обязательств по договору. К уведомлению арендодателем в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ было приложено подписанное руководителем соглашение о расторжении договора с просьбой его подписания арендатором и возврата одного экземпляра в срок до 15.07.2015. При этом направленное арендодателем предложение о расторжении договора от 27.05.2015 оставлено арендатором без ответа, соглашение о расторжении договора не подписано.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о доказанности истцом наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 не в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора, учитывая письмо ОАО "ХМТП" от 29.10.2010.
Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (статья 42 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ), несмотря на письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и понуждение к его исполнению, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. Доказательств объективной невозможности инициирования строительных работ на объекте ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.
Доводы апеллянта о том, что срок освоения земельного участка и срок начала строительства договором не установлены, правового значения не имеет с учетом императивных положений статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ, а также условия пункта 1.4 договора о целевом использовании арендуемого предпринимателем земельного участка.
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с неиспользованием ИП Пшибиевым Р.Б. земельного участка по целевому назначению, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора.
Пункт 22 статьи 3 Вводного закона, которым руководствовался суд первой инстанции, действительно предусматривает возможность расторжения в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления заключенного до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, однако расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга. Таким образом, указанная норма закона имеет своим пределом действия в пространстве два указанных субъекта Российской Федерации и не распространяется на правоотношения сторон рассматриваемого спора, предметом которого является земельный участок, находящийся в г. Холмске Сахалинской области.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
Принимая во внимание удовлетворение апелляционным судом требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ИП Пшибиева Р.Б. отсутствуют. В этой связи требование истца о понуждении ответчика передать занимаемый земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 по акту приема-передачи собственнику (распорядителю), как производное от основного требования о расторжении договора, также подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение арбитражного суда подлежит изменению в части отказа в удовлетворении требования Комитета о расторжении договора аренды N 21 от 03.02.2003 по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду неправильного применения норм материального права, выразившегося в применении закона, не подлежащего применению (пункт 4 части 1, пункт 2 части 2 статьи 270 АПК РФ).
Иные доводы апеллянта основаны на ошибочном толковании применимых к спорным правоотношениям норм материального права, не опровергают установленных апелляционным судом обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Комитета, конечная воля которого направлена на истребование спорного земельного участка из владения ответчика.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками государственной пошлины признаются физические лица и организации в случае, если они выступают ответчиками (административными ответчиками) в судах общей юрисдикции, Верховном Суде Российской Федерации, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец (административный истец) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК РФ.
Согласно разъяснениям пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.
Таким образом, по правилам подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ государственная пошлина при подаче искового заявления, содержащего два требования неимущественного характера, составляет 12000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с тем, что истец, являющийся муниципальным органом, освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ также относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.10.2015 по делу N А59-3691/2015 изменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21 от 03.02.2003, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Холмска и района с Индивидуальным предпринимателем Пшибиевым Русланом Блютовичем.
Обязать Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича передать Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004, площадью 282,57 кв. м.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича в доход федерального бюджета 12000 (Двенадцать тысяч) рублей государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2016 N 05АП-11245/2015 ПО ДЕЛУ N А59-3691/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. N 05АП-11245/2015
Дело N А59-3691/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 19 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича,
апелляционное производство N 05АП-11245/2015
на решение от 22.10.2015
судьи С.А. Назаровой
по делу N А59-3691/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (ИНН 6509002636, ОГРН 1026501018411)
к Индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (ИНН 650900040501, ОГРНИП 30465096500344)
о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 и передаче земельного участка истцу,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (далее - ИП Пшибиев Р.Б., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и обязании передать истцу земельный участок с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004 по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.10.2015 на ИП Пшибиева Р.Б. возложена обязанность передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица Советская, с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004, площадью 282,57 кв. м; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Пшибиев Р.Б. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что примененная судом норма пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) подлежит применению только к договорам аренды земельных участков, расположенных на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, в связи с чем приходит к выводу, что суд неправомерно указал в качестве существенных нарушений условий договора те, которые отражены в вышеуказанной норме, и, соответственно, неправомерно пришел к выводу, что на момент обращения с иском в суд договор аренды являлся расторгнутым в одностороннем порядке, так как в рассматриваемом споре подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того полагает, что к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком по договору аренды, должны применяться нормы земельного и гражданского законодательства, действовавшие в момент заключения договора аренды. Отмечает, что судом не принято во внимание, что срок освоения земельного участка и срок начала строительства договором не установлены; при этом ответчиком в период с 2003 года и по настоящее время ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения исходно-разрешительной и иной документации, что требует существенных капитальных вложений и временных затрат.
В канцелярию суда от Комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве истец на доводы жалобы возразил, полагает, что имеются основания к расторжению договора, а, следовательно, и к истребованию земельного участка.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 03.02.2003 на основании постановления мэра г. Холмска и района от 30.12.2002 N 731 между Комитетом (арендодатель) и ИП Пшибиевым Р.Б. заключен договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 площадью 282,57 кв. м, находящийся в г. Холмске, по ул. Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", под строительство магазина с павильоном для ожидания транспорта (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В силу пунктов 1.4, 2.1 договора земельный участок предоставляется в аренду под строительство магазина сроком с 03.02.2003 по 01.02.2028.
Согласно пункту 5.1 основанием для досрочного расторжения договора является, среди прочего использование земельного участка не по целевому назначению.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2003 за N 65-01-09-1/2003-24.
Уведомлением от 27.05.2015 (исх. N 3314) Комитет заявил о расторжении с 01.07.2015 договора аренды от 03.02.2003 N 21 в связи с нецелевым использованием земельного участка более десяти лет с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении договора, подписанных со стороны арендодателя, с требованием их подписать и вернуть в срок до 15.07.2015. Уведомление получено арендатором 05.06.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 ИП Пшибиевым Р.Б. подписано не было, Комитет 10.08.2015 посредством почтового отправления обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 03.02.2003 N 21, суд первой инстанции, установив, что с момента заключения договора ответчик к строительству объекта не приступил, пришел к выводу, что на момент подачи рассматриваемого иска спорный договор являлся расторгнутым в одностороннем порядке Комитетом на основании пункта 22 статьи 3 Вводного закона и пункта 5.1 договора аренды.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 ЗК РФ.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что 28.06.2005 администрацией муниципального образования "Холмский городской округ" ИП Пшибиеву Р.Б. выдано разрешение N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" (далее - объект) сроком на один год.
29.04.2009 арендатор обязался перед муниципалитетом начать строительство магазина в октябре 2009 года, окончание которого запланировано на октябрь 2010 года.
03.07.2009 предпринимателем в муниципалитете запрошен строительный паспорт на проектирование объекта.
28.06.2010 ООО "Холмский водоканал" арендатору земельного участка согласована проектная документация на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения объекта. 22.09.2010 указанной организацией предпринимателю дано разрешение на перенос водовода под строящимся магазином по ул. Советской.
29.10.2010 ОАО "ХМТП" (владелец здания, расположенного на смежном земельном участке) выразило предпринимателю отсутствие возражений относительно строительства магазина.
Иных доказательств использования предоставленного в аренду по договору от 03.02.2003 N 21 земельного участка по его целевому назначению - под строительство магазина ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ не представлено.
При этом письмом от 13.05.2013 администрация муниципального образования "Холмский городской округ" указала ИП Пшибиеву Р.Б. на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в части использования земельного участка не по назначению: этапы работ, отраженные в разрешении на строительство от 28.06.2005 N 09/05, в том числе устройство временного ограждения строительной площадки и строительно-монтажные работы фундамента, не выполнены; обязательство начать строительство в октябре 2009 года и окончить его в октябре 2010 года не выполнено; технические условия подключения водоснабжения и канализации не представлены; представленные материалы по объекту выполнены с нарушениями.
В письме от 08.07.2014 муниципалитет обратил внимание предпринимателя на отсутствие предпроектных проработок по размещению автопавильона для ожидания транспорта, совмещенного с временным предприятием торговли, предложение размещения которого было направлено в адрес ИП Пшибиева Р.Б. 27.06.2013. В этой связи арендатору был предоставлен срок для предоставления указанных проработок, а также изложения позиции по дальнейшей судьбе строительства объекта, непредставление которых будет являться основанием для изъятия земельного участка с расторжением договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Комитет представил уведомление 27.05.2015 (исх. N 3314), полученное арендатором 05.06.2015, о расторжении договора аренды, которому предшествовали вышеуказанные претензионные письма от 13.05.2013 и от 08.07.2014 о необходимости исполнения обязательств по договору. К уведомлению арендодателем в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ было приложено подписанное руководителем соглашение о расторжении договора с просьбой его подписания арендатором и возврата одного экземпляра в срок до 15.07.2015. При этом направленное арендодателем предложение о расторжении договора от 27.05.2015 оставлено арендатором без ответа, соглашение о расторжении договора не подписано.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о доказанности истцом наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по использованию земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 не в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора, учитывая письмо ОАО "ХМТП" от 29.10.2010.
Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (статья 42 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ), несмотря на письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и понуждение к его исполнению, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ. Доказательств объективной невозможности инициирования строительных работ на объекте ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено.
Доводы апеллянта о том, что срок освоения земельного участка и срок начала строительства договором не установлены, правового значения не имеет с учетом императивных положений статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ, а также условия пункта 1.4 договора о целевом использовании арендуемого предпринимателем земельного участка.
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора в связи с неиспользованием ИП Пшибиевым Р.Б. земельного участка по целевому назначению, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора.
Пункт 22 статьи 3 Вводного закона, которым руководствовался суд первой инстанции, действительно предусматривает возможность расторжения в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления заключенного до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, однако расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга. Таким образом, указанная норма закона имеет своим пределом действия в пространстве два указанных субъекта Российской Федерации и не распространяется на правоотношения сторон рассматриваемого спора, предметом которого является земельный участок, находящийся в г. Холмске Сахалинской области.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.
Принимая во внимание удовлетворение апелляционным судом требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ИП Пшибиева Р.Б. отсутствуют. В этой связи требование истца о понуждении ответчика передать занимаемый земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 по акту приема-передачи собственнику (распорядителю), как производное от основного требования о расторжении договора, также подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение арбитражного суда подлежит изменению в части отказа в удовлетворении требования Комитета о расторжении договора аренды N 21 от 03.02.2003 по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду неправильного применения норм материального права, выразившегося в применении закона, не подлежащего применению (пункт 4 части 1, пункт 2 части 2 статьи 270 АПК РФ).
Иные доводы апеллянта основаны на ошибочном толковании применимых к спорным правоотношениям норм материального права, не опровергают установленных апелляционным судом обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Комитета, конечная воля которого направлена на истребование спорного земельного участка из владения ответчика.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками государственной пошлины признаются физические лица и организации в случае, если они выступают ответчиками (административными ответчиками) в судах общей юрисдикции, Верховном Суде Российской Федерации, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец (административный истец) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК РФ.
Согласно разъяснениям пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.
Таким образом, по правилам подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ государственная пошлина при подаче искового заявления, содержащего два требования неимущественного характера, составляет 12000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с тем, что истец, являющийся муниципальным органом, освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ также относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.10.2015 по делу N А59-3691/2015 изменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21 от 03.02.2003, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Холмска и района с Индивидуальным предпринимателем Пшибиевым Русланом Блютовичем.
Обязать Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича передать Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", с кадастровым номером 65:09:00 00 020:0004, площадью 282,57 кв. м.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Пшибиева Руслана Блютовича в доход федерального бюджета 12000 (Двенадцать тысяч) рублей государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)