Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
15АП-8058/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Сгибнев И.К., паспорт, по доверенности от 01.10.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи; общества с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 по делу N А32-39192/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера"
к ответчику: муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи
об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях истца,
принятое в составе судьи Николаева А.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи (далее - ответчик, департамент) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 06.07.2010 N 4900005864 на условиях истца.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 исковые требования удовлетворены частично: департамент присужден к заключению с обществом дополнительного соглашения N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 06.07.2010 N 4900005864 с изложением абзаца третьего пункта 1.3 дополнительного соглашения N 1 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 июня 2015 года N 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей". В остальной части иска отказано. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отсутствуют основания для внесения изменений в дополнительное соглашение N 1 к договору аренды.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд обязал департамент заключить договор сроком действия, истекшим на момент вступления решения суда в законную силу. Судом необоснованно не принят во внимание мораторий на строительство в период с 01.01.2013 по 01.07.2014.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика; просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционных жалоб с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Главы администрации Хостинского района г. Сочи 01.04.2010 N 124-р обществу в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 1 670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 по Курортному проспекту в районе санатория "Орджоникидзе" в Хостинском районе г. Сочи.
На основании указанного распоряжения департаментом с истцом 06.07.2010 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005864 сроком действия - с момента государственной регистрации до 01.04.2013 (договор аренды зарегистрирован 23.12.2010).
Срок аренды сторонами определен с момента государственной регистрации до 01.04.2013 (пункт 2.1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.04.2013 истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степенью готовности 64%, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, в районе санатория "Орджоникидзе".
Истец обратился в Администрацию города Сочи с предложением о продлении срока аренды вышеуказанного земельного участка.
Распоряжением Администрации N 1548 от 16.07.2013 обществу установлен новый срок аренды - три года.
08.08.2015 истцом получен проект дополнительного соглашения от 12.05.2010 к договору аренды земельного участка N 4900009732 от 22.01.2015.
Общество, ознакомившись с содержанием проекта дополнительного соглашения к договору, не согласилось с пунктами 1.2 и 1.3 дополнительного соглашения о внесении изменений в пункты 2.1, 3.1, 3.2 договора аренды, а именно:
- "2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.07.2016";
- "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 16.07.2013 до 16.07.2016";
- "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.04.2015 N 001/50-2015 и составляет 2 020 470 (Два миллиона двадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей".
Поскольку соглашение по условиям пунктов 2.1, 3.1 и 3.2 договора достигнуто не было, общество направило в адрес арендодателя в порядке п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) протокол разногласий по спорным условиям договора аренды.
В протоколе разногласий общество изложило свою редакцию пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка:
- "2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с 08 августа 2015 года до 08 августа 2018 года;
- "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 08 августа 2015 года до 08 августа 2018 года.
"3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 N 1517 и составляет 339 630 (Триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей".
Письмом от 05.10.2015 департамент отказал в согласовании указанных условий.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Собственник обладает правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1 статьи 209 ГК РФ).
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов предусмотрены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрен случай предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды без проведения торгов, - в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельный участок был предоставлен заявителю по договору аренды N 4900005864 от 06.07.2010 для строительства объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Суд первой инстанции установил, что на указанном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права собственности, согласно которого степень готовности 64%.
Материалами дела, а также представителем истца в суде первой инстанции подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302033:43 не выбывал из фактического владения истца в период с 16.07.2013 по 08.08.2015.
Довод истца, заявленный в суде первой и апелляционной инстанции, о том, что полученный им проект дополнительного соглашения 08.08.2015 с указанием срока действия до 16.07.2016 ограничивает общество в осуществлении деятельности по завершению строительства объекта, не обоснован по следующим причинам.
Пунктом 1 распоряжения Администрации города Сочи от 16.07.2013 N 1548 было принято решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302033:43 площадью 1 679 кв. м сроком на три года. Пунктом 2.1 обществу предлагалось обратиться в департамент для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 06.07.2010 N 4900005864. Доказательств того, что истец не знал об издании указанного распоряжения или того, что указанное распоряжение не было опубликовано в установленном порядке, в материалах дела нет, представителем истца в судебных заседаниях не заявлялось.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, что истцу должно было быть известно, как арендатору земельного участка, о предоставлении ему земельного участка однократно для завершения строительства объекта сроком на три года, на основании издания распоряжения. Истец, в свою очередь, не предпринял никаких действий к своевременному оформлению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора.
Довод истца о действии в 2013 года моратория на строительство капитальных объектов подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав истца, с учетом того, что земельный участок для строительства объекта был предоставлен истцу еще 01.04.2010. У истца была возможность как получить разрешение на строительство до введения моратория, так и завершить строительные работы до окончания срока аренды земельного участка. Истцом не доказано существование обстоятельств, препятствовавших завершить строительство объекта в период с 16.07.2013 по 08.08.2015.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований изменения условия о сроке действия договора на период с 08.08.2015 по 08.08.2018.
Учитывая, что в указанном требовании отказано обоснованно, отсутствуют основания для вывода о незаконности решения суда в части отказа в принятии пункта 3.1 в редакции истца об исчислении арендной платы с 08.08.2015 по 08.08.2018.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Постановлением от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку исследуемый земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Решением N 28/26 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 N 1/512 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 1670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 по Курортному проспекту в районе санатория Орджоникидзе в Хостинском районе г. Сочи в размере рыночной стоимости, равной 22 642 000 руб., согласно отчету об оценке.
Таким образом, расчет годовой арендной платы за пользование данным земельным участком представляет собой: 22 642 000 руб. (рыночная стоимость участка) х 1,5% (ставка видной платы) = 339 630 руб. (арендная плата за год).
Таким образом, требование истца об обязании муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера" дополнительное соглашение N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 06.07.2010 N 4900005864 изложив абзац 3 пункта 1.3 дополнительного соглашения N 1 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 июня 2015 года N 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей" удовлетворено обоснованно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 по делу N А32-39192/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2016 N 15АП-7242/2016 ПО ДЕЛУ N А32-39192/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. N 15АП-7242/2016
Дело N А32-39192/2015
15АП-8058/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Сгибнев И.К., паспорт, по доверенности от 01.10.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи; общества с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 по делу N А32-39192/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера"
к ответчику: муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи
об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды на условиях истца,
принятое в составе судьи Николаева А.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи (далее - ответчик, департамент) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 06.07.2010 N 4900005864 на условиях истца.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 исковые требования удовлетворены частично: департамент присужден к заключению с обществом дополнительного соглашения N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 06.07.2010 N 4900005864 с изложением абзаца третьего пункта 1.3 дополнительного соглашения N 1 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 июня 2015 года N 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей". В остальной части иска отказано. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отсутствуют основания для внесения изменений в дополнительное соглашение N 1 к договору аренды.
Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд обязал департамент заключить договор сроком действия, истекшим на момент вступления решения суда в законную силу. Судом необоснованно не принят во внимание мораторий на строительство в период с 01.01.2013 по 01.07.2014.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика; просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционных жалоб с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Главы администрации Хостинского района г. Сочи 01.04.2010 N 124-р обществу в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 1 670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 по Курортному проспекту в районе санатория "Орджоникидзе" в Хостинском районе г. Сочи.
На основании указанного распоряжения департаментом с истцом 06.07.2010 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005864 сроком действия - с момента государственной регистрации до 01.04.2013 (договор аренды зарегистрирован 23.12.2010).
Срок аренды сторонами определен с момента государственной регистрации до 01.04.2013 (пункт 2.1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.04.2013 истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степенью готовности 64%, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, в районе санатория "Орджоникидзе".
Истец обратился в Администрацию города Сочи с предложением о продлении срока аренды вышеуказанного земельного участка.
Распоряжением Администрации N 1548 от 16.07.2013 обществу установлен новый срок аренды - три года.
08.08.2015 истцом получен проект дополнительного соглашения от 12.05.2010 к договору аренды земельного участка N 4900009732 от 22.01.2015.
Общество, ознакомившись с содержанием проекта дополнительного соглашения к договору, не согласилось с пунктами 1.2 и 1.3 дополнительного соглашения о внесении изменений в пункты 2.1, 3.1, 3.2 договора аренды, а именно:
- "2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.07.2016";
- "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 16.07.2013 до 16.07.2016";
- "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.04.2015 N 001/50-2015 и составляет 2 020 470 (Два миллиона двадцать тысяч четыреста семьдесят) рублей".
Поскольку соглашение по условиям пунктов 2.1, 3.1 и 3.2 договора достигнуто не было, общество направило в адрес арендодателя в порядке п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) протокол разногласий по спорным условиям договора аренды.
В протоколе разногласий общество изложило свою редакцию пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка:
- "2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с 08 августа 2015 года до 08 августа 2018 года;
- "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 08 августа 2015 года до 08 августа 2018 года.
"3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 N 1517 и составляет 339 630 (Триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей".
Письмом от 05.10.2015 департамент отказал в согласовании указанных условий.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Собственник обладает правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1 статьи 209 ГК РФ).
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов предусмотрены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрен случай предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды без проведения торгов, - в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельный участок был предоставлен заявителю по договору аренды N 4900005864 от 06.07.2010 для строительства объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Суд первой инстанции установил, что на указанном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права собственности, согласно которого степень готовности 64%.
Материалами дела, а также представителем истца в суде первой инстанции подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302033:43 не выбывал из фактического владения истца в период с 16.07.2013 по 08.08.2015.
Довод истца, заявленный в суде первой и апелляционной инстанции, о том, что полученный им проект дополнительного соглашения 08.08.2015 с указанием срока действия до 16.07.2016 ограничивает общество в осуществлении деятельности по завершению строительства объекта, не обоснован по следующим причинам.
Пунктом 1 распоряжения Администрации города Сочи от 16.07.2013 N 1548 было принято решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302033:43 площадью 1 679 кв. м сроком на три года. Пунктом 2.1 обществу предлагалось обратиться в департамент для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 06.07.2010 N 4900005864. Доказательств того, что истец не знал об издании указанного распоряжения или того, что указанное распоряжение не было опубликовано в установленном порядке, в материалах дела нет, представителем истца в судебных заседаниях не заявлялось.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, что истцу должно было быть известно, как арендатору земельного участка, о предоставлении ему земельного участка однократно для завершения строительства объекта сроком на три года, на основании издания распоряжения. Истец, в свою очередь, не предпринял никаких действий к своевременному оформлению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора.
Довод истца о действии в 2013 года моратория на строительство капитальных объектов подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении прав истца, с учетом того, что земельный участок для строительства объекта был предоставлен истцу еще 01.04.2010. У истца была возможность как получить разрешение на строительство до введения моратория, так и завершить строительные работы до окончания срока аренды земельного участка. Истцом не доказано существование обстоятельств, препятствовавших завершить строительство объекта в период с 16.07.2013 по 08.08.2015.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований изменения условия о сроке действия договора на период с 08.08.2015 по 08.08.2018.
Учитывая, что в указанном требовании отказано обоснованно, отсутствуют основания для вывода о незаконности решения суда в части отказа в принятии пункта 3.1 в редакции истца об исчислении арендной платы с 08.08.2015 по 08.08.2018.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Постановлением от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку исследуемый земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Решением N 28/26 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, созданной приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.12.2011 N 1/512 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 1670 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302033:43 по Курортному проспекту в районе санатория Орджоникидзе в Хостинском районе г. Сочи в размере рыночной стоимости, равной 22 642 000 руб., согласно отчету об оценке.
Таким образом, расчет годовой арендной платы за пользование данным земельным участком представляет собой: 22 642 000 руб. (рыночная стоимость участка) х 1,5% (ставка видной платы) = 339 630 руб. (арендная плата за год).
Таким образом, требование истца об обязании муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сочинская Ривьера" дополнительное соглашение N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 06.07.2010 N 4900005864 изложив абзац 3 пункта 1.3 дополнительного соглашения N 1 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50, отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 июня 2015 года N 1517 и составляет 339 630 (триста тридцать девять тысяч шестьсот тридцать) рублей" удовлетворено обоснованно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 по делу N А32-39192/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)