Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "12" октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Комаровым А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 (судья Пономарев А.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (400075, г. Волгоград, ул. Краснополянская, д. 55, ИНН 3443046698, ОГРН 1023402977718)
к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400006, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)
об отмене решения,
при участии в судебном заседании представителей закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" - Правдивцевой Е.А., действующей по доверенности от 11.07.2016,
- комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю., действующей по доверенности N 22 от 26.01.2016;
- в судебном заседании 05.10.2016.2015 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.10.2016, 15 час. 30 мин.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012 г., выраженного в письме N 21-17/24202 от 02 12.2015; обязании Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 признано незаконным решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженное в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015.
Суд обязал комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
С комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.
В судебном заседании 05.10.2016 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.10.2016, 15 час 30 мин.
Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
Постановлением первого заместителя главы Волгограда N 4180 от 15.12.2011 ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" на основании постановления главы Волгограда от 31.12.2008 N 2781 "О предварительном согласовании места размещения торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями по пр-кту Волжскому в квартале 02_07_025 в Краснооктябрьском районе", предоставлен в аренду на два года земельный участок (учетный N 2-64-69, кадастровый N 34:34:020070:72) площадью 4692 кв. м из земель населенных пунктов для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями по пр-кту Волжскому, 2 г., в Краснооктябрьском районе.
Пунктом 2.1 постановления запрещено освоение земельного участка без заключения договора аренды земельного участка и получения разрешения на строительство.
Во исполнение Постановления N 4180 администрацией Волгограда и ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" 09.02.2012 заключен договор аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, сроком по 15.12.2013.
01 ноября 2013 года по договору N 131/Б13 от 23 октября 2013 года на изготовление проекта вспомогательного назначения по заказу Предприятия МУП "Центральное межрайонное БТИ" обратилось в комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда для получения разрешения на строительство вспомогательного здания, необходимого для складирования строительных материалов при строительстве основного здания торгово-развлекательного комплекса.
25 ноября 2013 года (исх. N ар 17946-13) комитетом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, по результатам рассмотрения проектной документации, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" сообщено об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного здания, на основании п. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - прилагается.
По договору подряда N 02/11-13 от 01.11.2013 с ООО "Регион Сервис" были выполнены работы по строительству вспомогательного здания.
13 декабря 2013 года ЗАО "ПО "ЗСК" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности 34-АБ N 355925 на нежилое здание, площадью 70,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.02.2014 Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области срок действия договора продлен до 18.12.2015.
В соответствии с п. 9.2 договора аренды земельного участка изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 3.1. Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
По инициативе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград (решение Волгоградской городской Думы N 14/473 от 02.07.2014 - прилагается) в территориальной зоне в границах, включающих земельные участки (кадастровый номер 34:34:020070:74, номер 34:34:020070:72 в квартале 0207025 по проспекту Волжскому в Краснооктябрьском районе г. Волгограда с зоны застройки объектами общественно-делового назначения ДЗ на зону планируемой жилой застройки Ж5, для этого ЗАО ПО ЗСК обратилось в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (письмо N 138 от 19.05.2014).
Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда положительно рассмотрел заявление (письмо вх. 8270-14 от 26.05.2014 - прилагается).
Были проведены публичные слушания, результаты которых опубликованы в газете "Городские вести. Царицын. Сталинград. Волгоград" 07.06.2014.
На заявление ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" N 71 от 17.03.2015 о рассмотрении Координационным Советом изменений в Генеральный план Волгограда с функциональной зоны территории по проспекту Волжский, 2 Г с общественно-деловой зоны на жилую, получен положительный ответ (письмо 232221-15 от 18.03.2015).
В настоящее время ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" на данном земельном участке планируется поэтапная застройка многоквартирными домами, общей площадью квартир 2 121 кв. м.
В связи с этим заключен договор с ООО "РАЙ-ГРАСС" N 04/11 от 11.04.2016 на разработку проекта поселка по адресу: г. Волгоград, проспект Волжский 2 Г, в который входят: схема планировочной организации земельного участка, сводная схема функционального зонирования (с указанием всех зон и этажности), эскизные проекты жилых домов.
В процессе проведения подготовительных работ ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" проведены мероприятия по расчистке и выравниванию строительной площадки на арендуемом земельном участке.
ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" не имеет задолженности по арендной плате, о чем свидетельствует акт сверки расчетов по состоянию на 30.04.2016.
В соответствии с пунктом 8.1 Соглашения N 1 от 07.02.2014 договор N 10311 может быть прекращен, в том числе, в связи с неиспользованием Участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в адрес комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области направлены заявления исх. N 242 от 16.09.2015, N 341 от 10.12.2015. о продлении срока действия договора аренды N 10311 от 09.02.2012.
13 ноября 2015 года решением комиссии по контролю за неосвоенными земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе город-герой Волгоград, предоставленными в целях строительства, и изменению видов их разрешенного использования, оформленным протоколом N 14, в продлении срока действия договора аренды N 10311 от 09.02.2012 ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" 02 декабря 2015 года (исх. 21-17/24202) комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области в адрес ЗАО ПО ЗСК сообщено, что договор аренды от 09.02.2012 N 10311 прекращается 17 декабря 2015 года - прилагается.
24 декабря 2015 года по письму ЗАО ПО ЗСК о пересмотре решения об отказе в продлении договора аренды, было проведено заседание Комиссии, по результатам которого решение от 13.11.2015 оставлено без изменения - прилагается.
29 декабря 2015 года, не согласившись с принятыми ранее решениями, ЗАО ПО ЗСК обратилось в комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - КУГИ) с требованием об их отмене и отзыве уведомления о прекращении договора аренды - прилагается.
31 декабря 2015 года в адрес ЗАО ПО ЗСК поступило письмо КУГИ (исх. 21-17/26559), согласно которому наше предприятие обязано в течение 10 дней вернуть КУГИ земельный участок по акту приема-передачи, в связи с прекращением действия договора аренды с 17.01.2015.
Не согласившись с решением Комиссии от 13.11.2015, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в обоснование заявленных в арбитражном суде требований сослалось на несоответствие оспариваемого отказа положениям ст. 35, 30 Земельного кодекса РФ.
Арбитражный суд Волгоградской области восстановил пропущенный заявителем процессуальный срок на обжалование решения Комиссии от 13.11.2015, рассмотрел возникший спор по правилам главы 24 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ, 30, 46 ЗК РФ.
Действия ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (осуществление подготовительных работ, оформление проектно-технической документации, необходимой для получения разрешения на строительство) как указал суд, свидетельствуют об освоении земельного участка по договору аренды N 10311 от 09.02.2012, что в полной мере соответствуют выработанной судебной практике по аналогичной категории дел (Определение Верховного суда Российской Федерации от 24.10.2014 по делу N 308-ЭС14-3290, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.04.2014 по делу N ВАС-3533/2014).
Указанные выводы суда не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны без оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, сроком по 15.12.2013.
Приобретая право аренды на указанный участок, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" согласилось с условиями договора, а следовательно, со всеми правами и обязательствами.
Однако, к строительству торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями до настоящего времени арендатор не приступил.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному соглашению сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.02.2014 Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области срок действия договора аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, продлен до 18.12.2015.
Изменения в договор аренды N 10311 относительно целей и вида разрешенного использования не вносились, несмотря на то, что ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в настоящее время на данном земельном участке планируется поэтапная застройка многоквартирными домами, общей площадью квартир 2 121 кв. м.
Более того, из дополнительного соглашения (п. 1 Предмет договора) следует, что Арендодатель (министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области) предоставило земельный участок, площадью 4 692 кв. м с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, с разрешенным использованием: для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями (п. 1.1) Приведенное описание Участка является окончательным и не может самостоятельно изменятся Арендатором (п. 1.2).
Соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка относительно целей разрешенного использования, а именно на "проектирование, строительство и последующую эксплуатацию многоквартирных жилых домов" со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения не достигнуто, в судебном порядке ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" о внесении таких изменений не обращалось.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьями 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что земельный участок в соответствии с условиями договора для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями ответчиком не используется, доказательств начала освоения земельного участка ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" и обстоятельств, препятствовавших обществу в осуществлении строительства торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, не представлено, пришел к выводу о существенном нарушении ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" условий договора, заключенного в определенных целях.
Следовательно, не имеется законных оснований для удовлетворения требований о признании незаконным решения комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженного в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015; обязании комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
При этом судебная коллегия принимает также во внимание, что в рассматриваемом случае требование заявителя о продлении договора аренды фактически направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для целей строительства жилых домов, на неконкурентных условиях.
Позиция представителя ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в суде апелляционной инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:020070:72 не использовался Обществом под жилую застройку и требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды N 10311 от 09.02.2012 ЗАО "ПО "ЗСК" не заявляло, Общество по прежнему намерено использовать спорный земельный участок в целях строительства торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, поскольку в зоне Ж5 зона Д3 сохраняется в качестве условно-разрешенной, суду апелляционной инстанции представляется несостоятельной.
К строительству торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями до настоящего времени арендатор не приступил, разрешение на строительство не получено, соответствующие документы, несмотря на предложение судебной коллегии обосновать позицию, в материалы дела не представлены.
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что как в исковом заявлении, так и в последующих уточнениях к иску ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" подчеркивало намерение осуществить на земельных участках, кадастровые номера 34:34:020070:74, 34:34:020070:72 (в отношении которых изменена территориальная зона с Д3 на Ж5) поэтапную застройку многоквартирными домами, общей площадью квартир 2121 кв. м.
В связи с этим, как указано выше, заключен договор с ООО "РАЙ-ГРАСС" N 04/11 от 11.04.2016 на разработку проекта поселка по адресу: г. Волгоград, проспект Волжский 2 Г, в который входят: схема планировочной организации земельного участка, сводная схема функционального зонирования (с указанием всех зон и этажности), эскизные проекты жилых домов.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае совершение действий в части продления срока действия договора аренды не обусловлено наличием между сторонами отношений публично-правового характера, следовательно, возникший спор не подлежал рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.
С учетом изложенного, состоявшийся по делу судебный акт подлежит отмене, апелляционная жалоба комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 отменить.
В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" о признании незаконным решения комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженного в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015; обязании комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2016 N 12АП-9915/2016 ПО ДЕЛУ N А12-22079/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. по делу N А12-22079/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "12" октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Комаровым А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 (судья Пономарев А.В.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (400075, г. Волгоград, ул. Краснополянская, д. 55, ИНН 3443046698, ОГРН 1023402977718)
к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400006, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)
об отмене решения,
при участии в судебном заседании представителей закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" - Правдивцевой Е.А., действующей по доверенности от 11.07.2016,
- комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю., действующей по доверенности N 22 от 26.01.2016;
- в судебном заседании 05.10.2016.2015 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.10.2016, 15 час. 30 мин.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012 г., выраженного в письме N 21-17/24202 от 02 12.2015; обязании Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 признано незаконным решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженное в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015.
Суд обязал комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
С комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В порядке статьи 262 АПК РФ закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу.
В судебном заседании 05.10.2016 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.10.2016, 15 час 30 мин.
Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
Постановлением первого заместителя главы Волгограда N 4180 от 15.12.2011 ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" на основании постановления главы Волгограда от 31.12.2008 N 2781 "О предварительном согласовании места размещения торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями по пр-кту Волжскому в квартале 02_07_025 в Краснооктябрьском районе", предоставлен в аренду на два года земельный участок (учетный N 2-64-69, кадастровый N 34:34:020070:72) площадью 4692 кв. м из земель населенных пунктов для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями по пр-кту Волжскому, 2 г., в Краснооктябрьском районе.
Пунктом 2.1 постановления запрещено освоение земельного участка без заключения договора аренды земельного участка и получения разрешения на строительство.
Во исполнение Постановления N 4180 администрацией Волгограда и ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" 09.02.2012 заключен договор аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, сроком по 15.12.2013.
01 ноября 2013 года по договору N 131/Б13 от 23 октября 2013 года на изготовление проекта вспомогательного назначения по заказу Предприятия МУП "Центральное межрайонное БТИ" обратилось в комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда для получения разрешения на строительство вспомогательного здания, необходимого для складирования строительных материалов при строительстве основного здания торгово-развлекательного комплекса.
25 ноября 2013 года (исх. N ар 17946-13) комитетом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, по результатам рассмотрения проектной документации, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" сообщено об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство вспомогательного здания, на основании п. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - прилагается.
По договору подряда N 02/11-13 от 01.11.2013 с ООО "Регион Сервис" были выполнены работы по строительству вспомогательного здания.
13 декабря 2013 года ЗАО "ПО "ЗСК" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности 34-АБ N 355925 на нежилое здание, площадью 70,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.02.2014 Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области срок действия договора продлен до 18.12.2015.
В соответствии с п. 9.2 договора аренды земельного участка изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 3.1. Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
По инициативе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград (решение Волгоградской городской Думы N 14/473 от 02.07.2014 - прилагается) в территориальной зоне в границах, включающих земельные участки (кадастровый номер 34:34:020070:74, номер 34:34:020070:72 в квартале 0207025 по проспекту Волжскому в Краснооктябрьском районе г. Волгограда с зоны застройки объектами общественно-делового назначения ДЗ на зону планируемой жилой застройки Ж5, для этого ЗАО ПО ЗСК обратилось в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (письмо N 138 от 19.05.2014).
Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда положительно рассмотрел заявление (письмо вх. 8270-14 от 26.05.2014 - прилагается).
Были проведены публичные слушания, результаты которых опубликованы в газете "Городские вести. Царицын. Сталинград. Волгоград" 07.06.2014.
На заявление ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" N 71 от 17.03.2015 о рассмотрении Координационным Советом изменений в Генеральный план Волгограда с функциональной зоны территории по проспекту Волжский, 2 Г с общественно-деловой зоны на жилую, получен положительный ответ (письмо 232221-15 от 18.03.2015).
В настоящее время ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" на данном земельном участке планируется поэтапная застройка многоквартирными домами, общей площадью квартир 2 121 кв. м.
В связи с этим заключен договор с ООО "РАЙ-ГРАСС" N 04/11 от 11.04.2016 на разработку проекта поселка по адресу: г. Волгоград, проспект Волжский 2 Г, в который входят: схема планировочной организации земельного участка, сводная схема функционального зонирования (с указанием всех зон и этажности), эскизные проекты жилых домов.
В процессе проведения подготовительных работ ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" проведены мероприятия по расчистке и выравниванию строительной площадки на арендуемом земельном участке.
ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" не имеет задолженности по арендной плате, о чем свидетельствует акт сверки расчетов по состоянию на 30.04.2016.
В соответствии с пунктом 8.1 Соглашения N 1 от 07.02.2014 договор N 10311 может быть прекращен, в том числе, в связи с неиспользованием Участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в адрес комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области направлены заявления исх. N 242 от 16.09.2015, N 341 от 10.12.2015. о продлении срока действия договора аренды N 10311 от 09.02.2012.
13 ноября 2015 года решением комиссии по контролю за неосвоенными земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе город-герой Волгоград, предоставленными в целях строительства, и изменению видов их разрешенного использования, оформленным протоколом N 14, в продлении срока действия договора аренды N 10311 от 09.02.2012 ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" 02 декабря 2015 года (исх. 21-17/24202) комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области в адрес ЗАО ПО ЗСК сообщено, что договор аренды от 09.02.2012 N 10311 прекращается 17 декабря 2015 года - прилагается.
24 декабря 2015 года по письму ЗАО ПО ЗСК о пересмотре решения об отказе в продлении договора аренды, было проведено заседание Комиссии, по результатам которого решение от 13.11.2015 оставлено без изменения - прилагается.
29 декабря 2015 года, не согласившись с принятыми ранее решениями, ЗАО ПО ЗСК обратилось в комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - КУГИ) с требованием об их отмене и отзыве уведомления о прекращении договора аренды - прилагается.
31 декабря 2015 года в адрес ЗАО ПО ЗСК поступило письмо КУГИ (исх. 21-17/26559), согласно которому наше предприятие обязано в течение 10 дней вернуть КУГИ земельный участок по акту приема-передачи, в связи с прекращением действия договора аренды с 17.01.2015.
Не согласившись с решением Комиссии от 13.11.2015, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в обоснование заявленных в арбитражном суде требований сослалось на несоответствие оспариваемого отказа положениям ст. 35, 30 Земельного кодекса РФ.
Арбитражный суд Волгоградской области восстановил пропущенный заявителем процессуальный срок на обжалование решения Комиссии от 13.11.2015, рассмотрел возникший спор по правилам главы 24 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в соответствии со ст. 619 ГК РФ, 30, 46 ЗК РФ.
Действия ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" (осуществление подготовительных работ, оформление проектно-технической документации, необходимой для получения разрешения на строительство) как указал суд, свидетельствуют об освоении земельного участка по договору аренды N 10311 от 09.02.2012, что в полной мере соответствуют выработанной судебной практике по аналогичной категории дел (Определение Верховного суда Российской Федерации от 24.10.2014 по делу N 308-ЭС14-3290, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.04.2014 по делу N ВАС-3533/2014).
Указанные выводы суда не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны без оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, сроком по 15.12.2013.
Приобретая право аренды на указанный участок, ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" согласилось с условиями договора, а следовательно, со всеми правами и обязательствами.
Однако, к строительству торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями до настоящего времени арендатор не приступил.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному соглашению сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.02.2014 Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области срок действия договора аренды земельного участка N 10311 с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, продлен до 18.12.2015.
Изменения в договор аренды N 10311 относительно целей и вида разрешенного использования не вносились, несмотря на то, что ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в настоящее время на данном земельном участке планируется поэтапная застройка многоквартирными домами, общей площадью квартир 2 121 кв. м.
Более того, из дополнительного соглашения (п. 1 Предмет договора) следует, что Арендодатель (министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области) предоставило земельный участок, площадью 4 692 кв. м с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2г, с разрешенным использованием: для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями (п. 1.1) Приведенное описание Участка является окончательным и не может самостоятельно изменятся Арендатором (п. 1.2).
Соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка относительно целей разрешенного использования, а именно на "проектирование, строительство и последующую эксплуатацию многоквартирных жилых домов" со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения не достигнуто, в судебном порядке ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" о внесении таких изменений не обращалось.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьями 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что земельный участок в соответствии с условиями договора для строительства капитального объекта - торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями ответчиком не используется, доказательств начала освоения земельного участка ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" и обстоятельств, препятствовавших обществу в осуществлении строительства торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, не представлено, пришел к выводу о существенном нарушении ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" условий договора, заключенного в определенных целях.
Следовательно, не имеется законных оснований для удовлетворения требований о признании незаконным решения комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженного в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015; обязании комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с закрытым акционерным обществом "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г.
При этом судебная коллегия принимает также во внимание, что в рассматриваемом случае требование заявителя о продлении договора аренды фактически направлено на обход процедуры предоставления земельных участков для целей строительства жилых домов, на неконкурентных условиях.
Позиция представителя ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в суде апелляционной инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:020070:72 не использовался Обществом под жилую застройку и требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды N 10311 от 09.02.2012 ЗАО "ПО "ЗСК" не заявляло, Общество по прежнему намерено использовать спорный земельный участок в целях строительства торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями, поскольку в зоне Ж5 зона Д3 сохраняется в качестве условно-разрешенной, суду апелляционной инстанции представляется несостоятельной.
К строительству торгово-развлекательного комплекса с административными помещениями до настоящего времени арендатор не приступил, разрешение на строительство не получено, соответствующие документы, несмотря на предложение судебной коллегии обосновать позицию, в материалы дела не представлены.
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что как в исковом заявлении, так и в последующих уточнениях к иску ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" подчеркивало намерение осуществить на земельных участках, кадастровые номера 34:34:020070:74, 34:34:020070:72 (в отношении которых изменена территориальная зона с Д3 на Ж5) поэтапную застройку многоквартирными домами, общей площадью квартир 2121 кв. м.
В связи с этим, как указано выше, заключен договор с ООО "РАЙ-ГРАСС" N 04/11 от 11.04.2016 на разработку проекта поселка по адресу: г. Волгоград, проспект Волжский 2 Г, в который входят: схема планировочной организации земельного участка, сводная схема функционального зонирования (с указанием всех зон и этажности), эскизные проекты жилых домов.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае совершение действий в части продления срока действия договора аренды не обусловлено наличием между сторонами отношений публично-правового характера, следовательно, возникший спор не подлежал рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.
С учетом изложенного, состоявшийся по делу судебный акт подлежит отмене, апелляционная жалоба комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 июля 2016 года по делу N А12-22079/2016 отменить.
В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" о признании незаконным решения комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" в продлении договора аренды N 10311 от 09.02.2012, выраженного в письме N 21-17/24202 от 02.12.2015; обязании комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области продлить с ЗАО "Производственное объединение "Завод силикатного кирпича" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020070:72, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр-т Волжский, 2 г - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)