Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от администрации муниципального образования "Майкопский район" - представителя Белоусова Андрея Владимировича по доверенности от 10.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район", общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ", общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ИНН 0104010243/ ОГРН 1050100561862),
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014, принятое в составе судьи Нефедова В.Н.,
по иску муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861, ИНН 0104005966),
к обществу с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (ИНН 0105072958, ОГРН 1140105002256)
при участии третьего лица: администрации муниципального образования "Майкопский район"
о взыскании задолженности, неустойки
установил:
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (далее - МУ Комитет имущественных отношений администрации МО "Город Майкоп", комитет) к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2103699 рублей 26 копеек, пени в размере 448446 рублей 02 копеек и расторжении договора аренды земельного участка (с учетом уточнений).
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 произведена процессуальная замена ответчика ООО "Медвежье" на Козьменко Г.Г.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.06.2016 процессуальная замена ответчика Козьменко Г.Г. на общество с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ".
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 с общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" в пользу муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 22.11.2006 г. за период с 30.05.2011 г. по 15.04.2014 г. в размере 1062167 рублей 56 копеек и пеня за период с 15.07.2011 г. по 13.05.2014 г. в размере 135164 рублей 48 копеек, а всего 1197332 рубля 04 копейки. В остальной части заявленных требований отказано.
МУ Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район", ООО "Серебряный ключ" и в порядке ст. 42 АПК РФ ООО "Медвежье" обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016.
- Жалоба МУ Комитет имущественных отношений администрации МО "Майкопский район" мотивирована тем, что Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 г. N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея", арендная плата составляет 539 429 рублей 50 копеек в год и, соответственно 134 857 рублей 38 копеек в квартал. С 01.01.2014 года в связи с установлением решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.01.2015 по делу N А01-1413/2014 новой кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата составляет 51 770 руб. 71 коп. в год и 12942 руб. 68 коп. в квартал. Обязанность по оплате арендной платы в указанном размере, в сроки установленные договором также не выполнялась. за 2006 год, арендатор частично заплатил 11.09.2009 года (платежное поручение N 83) частично 21.06.2012 (платежное поручение N 9);
- за 2007 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (пп N 8);
- за 2008 год арендатор заплатил частично 11.09.2009 (платежное поручение N 83), частично 21.06.2012 года (платежное поручение N 7);
- за 2009 год арендатор частично заплатил 11.09.2009 года (платежное поручение N 83), частично 21.06.12 (платежное поручение N 6);
- за 2010 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 5);
- за 2011 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 4);
- за 2012 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 3) за 2013 год арендатор заплатил 29.05.2013 года (платежное поручение N 3), частично 27.12.2013 (платежное поручение N 5);
- за 1 квартал 2014 года - 29.05.2014 года (платежные поручения N 4, 5).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы являются существенными условиями договора аренда, данные условия арендатором были неоднократно нарушены, что подтверждается указанными платежными поручениями. Следовательно, материалами дела подтверждается, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Так арендная плата за 1 квартал 2014 года внесена по истечении установленного договором срока и в меньшем размере (29.05.2014 года внесено 1996 рублей 63 копеек а должно было быть внесено в срок до 15.04.2014 года 12942 рубля 68 копеек). Арендная плата за 1,2,3 и 4 квартал 2013 года также внесена по истечении установленного договором срока и в меньшем размере. Платежными поручениями от 27.12.2013 года и от 29.05.2014 года оплачено 6815 рублей 53 копейки и 562 рубя 92 копейки соответственно. В качестве назначения платежей указана арендная плата за 2013 год. При этом арендная плата за каждый из кварталов 2013 года составляла 134 857 рублей 38 копеек, и должна была быть внесена до 15.04.2013 года, 15.07.2013 года, 15.10.2013 года и 1.12.2013 года. Аналогичные нарушения допущены арендатором и за предыдущие периоды. Таким образом, подлежали применению положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ, и оснований для отказа в удовлетворении требований в части расторжения договора у суда не имелось.
Апелляционные жалобы ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" мотивированы следующим. С момента заключения договора аренды арендатор фактически не имел возможности использовать земельный участок для размещения туристической базы, что подтверждается обстоятельствами, установленными при рассмотрении дел N А01-1740/2014, А01-102/2012, А01-1413/2014, А01-522/2014. При этом, с 22.11.2006 арендатор вносил арендную плату за земельный участок исходя из условий договора (п. 3.1), предусматривающих базовую ставку арендной платы 1000 руб. за 1 га, т.е. 3438 руб. 30 коп. в год. Односторонне изменение истцом способа определения арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земли, является незаконным и не предусмотрено договором. Суд, произведя процессуальное правопреемство ответчика ООО "Медвежье" на Козьменко Г.Г. не привлек в качестве третьего лица ООО "Медвежье", права которого затрагиваются исковыми требованиями комитета.
В судебном заседании представитель администрации муниципального образования "Майкопский район" просил удовлетворить апелляционную жалобу истца, против удовлетворения апелляционных жалоб ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" возразил.
В удовлетворении ходатайств ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" об отложении судебного заседания отказано протокольным определением суда от 11.10.2016.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей заявителей апелляционных жалоб.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации муниципального образования "Майкопский район" N 1339-р от 22.11.2006 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и комитетом был заключен договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий, общей площадью 3,4383 га, с кадастровым номер 01:04:5901001:0126, находящегося по адресу: Республика Адыгея, Майкопский р-н, западнее от с. Хамышки, в целях использования земельного участка для размещения туристической базы отдыха. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2006 г.
В соответствии с разделом 2 договора срок аренды участка установлен с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года. Земельный участок передан обществу по передаточному акту от 22.11.2006 г.
Размер арендной платы за участок по договору составил 3 438 рублей 30 копеек в год. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 1 декабря текущего года (пункты 3.1, 3.2 договора).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений.
ООО "Медвежье" ежегодно осуществляло платежи за спорный период с 2009 г. по 1 квартал 2014 г. включительно, исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды - 3 438 рублей 30 копеек в год.
Претензией N 1 от 13.05.2014 г. (исх. N 503) комитет уведомил ООО "Медвежье" о том, что годовой размер арендной платы за земельный участок с 01.01.2009 г. по 01.01.2013 г. составил 396 264 рубля 08 копеек и в период с 01.01.2013 г. 539 429 рублей 52 копейки, также предложено погасить образовавшуюся задолженность и пеню в размере 2 714 573 рублей 13 копеек.
Претензией N 2 от 27.05.2014 г. (исх 548) комитет предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды.
Поскольку ООО "Медвежье" в добровольном порядке не погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, а также подписанные экземпляр соглашения о расторжении договора аренды в адрес комитета не возвратило, последний 30 мая 2014 года обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о применение к спорным отношениям при определении размера арендной платы Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Данный вывод соответствует правовым позициям, изложенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 г. N 306-ЭС14-6558.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации.
Таким образом, постановление Правительства N 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности только в части установления Основных принципов определения арендной платы.
Поскольку договор от 22.11.2006 г. заключен после вступления в силу ЗК РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) комитетом исходя из нормативно установленных (утвержденных) методики и ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы). Данный вывод соответствует правилам статей 425 и 433 ГК РФ и не противоречит положениям статьи 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Закон Республики Адыгея от 07.06.2007 N 86 "О регулировании земельных отношений" установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Адыгея, относит к полномочиям Кабинета Министров Республики Адыгея в сфере регулирования земельных отношений (пункт 7 часть 1 статьи 3 Закона).
Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.12.2008 г. N 217 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, согласно приложению N 1. Настоящее постановление вступило в законную силу с 1 января 2009 г.
В соответствии с указанным Приложением N 1 кадастровая стоимость земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 01:04:5901001:126 составляет 7 925 281 рубль 50 копеек.
Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 02.04.2008 N 56 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов.
Так, в соответствии с разделом 6 Приложения N 2 к указанному постановлению в границах муниципального образования "Майкопский район" процент от кадастровой стоимости при определении размера арендной платы за земельные участки особо охраняемых территорий и их объектов составляет 5%.
Размер арендной платы за использование земельных участков, указанных в пунктах 2 - 3 настоящего Порядка, исчисляется по формуле: АП2 = П x КС, где: АП2 - величина годовой арендной платы по договору аренды, П - процент от кадастровой стоимости земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка.
Спорный земельный участок, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, западнее от с. Хамышки, с кадастровым номером 01:04:5901001:126, был предоставлен ООО "Медвежье" в аренду из категории земель "земли особо охраняемых территорий" для размещения туристической базы отдыха.
Таким образом, 5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 396 264 рубля 07 копеек (7 925 281 рубль(кадастровая стоимость земельного участка) х на 5%), и в соответствии с условиями договора аренды от 22.11.2006 г. составляет 99 066 рублей 02 копейки в квартал.
Вместе с тем, истец просит взыскать с арендатора арендную плату за спорный земельный участок, начиная с 15.04.2009 г.
ООО "Серебряный ключ" (правопреемник) в судебном заседании 10.08.2016 г. заявило о применении к спорным отношениям срока исковой давности и просило в удовлетворении требований отказать.
Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно статье 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с исковым заявлением 30.05.2014 г., о чем свидетельствует входящий штамп арбитражного суда.
В силу статьи 196 ГК РФ, по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.04.2009 г. по 29.05.2011 г., истцом пропущен срок ее предъявления к взысканию.
При этом, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Поскольку срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате истек, то срок исковой давности истек и по требованию о взыскании пени за указанный период. В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.04.2009 г. по 29.05.2011 и пени за период с 15.04.2009 г. по 13.05.2014 г. начисленной на сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой применен срок исковой давности, судом первой инстанции обоснованно отказано.
Судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности по арендной плате с 30.05.2011 г. по 27.11.2013 г. исходя из размера арендной платы 99 066 рублей 02 копеек в квартал и с учетом произведенных арендатором оплат 6310 рублей 68 копеек с назначением платежа за 2011 год (платежное поручение N 4 от 21.06.2012 г.) и 6815 рублей 53 копеек с назначением платежа за 2012 год (платежное поручение N 3 от 21.06.2012 г.).
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 г. N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея" утверждены результаты государственной оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея по состоянию на 01.03.2013 г.
Согласно Приложению N 1 к указанному приказу, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04: 5901001:126 составляет 10788590 рублей.
Следовательно, годовая арендная плата за спорный земельный участок в размере 5% от его кадастровой стоимости составляет 539429 рублей 50 копеек и соответственно 134857 рублей 38 копеек в квартал.
Вместе с тем, истцом неверно определен период применения размера арендной платы с учетом новой кадастровой стоимости с января 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка изменена Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея" и подлежит применению с даты его официального опубликования, то есть с 28 ноября 2013 года (опубликовано в газете "Советская Адыгея" за N 226).
В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Из пункта 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из основания учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 225-ФЗ") в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Федеральный закон N 225-ФЗ вступил в силу со дня официального опубликования - 22.07.2014, исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в рамках дела N А01-1413/2014 было подано в суд 30 июля 2014 года и рассмотрено с вынесением решения по делу 20.01.2015 г., то есть после вступления данного закона в силу.
Таким образом, установленная решением суда от 20.01.2015 по делу N А01-1413/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 составляет 1035414 рублей 14 копеек и применяется с 01.01.2014 года в целях определения арендной платы. Арендная плата 5% от кадастровой стоимости земельного участка составляет 51770 рублей 71 копейку и соответственно 12 942 рубля 68 копеек в квартал.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь вышеназванными нормами материального права, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с учетом примененного срока исковой давности и установленной в спорный период кадастровой стоимости, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 30.05.2011 г. по 15.04.2014 г. включительно в размере 1062167 рублей 56 копеек. В остальной части заявленных требований надлежит отказать.
Комитетом заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 15.04.2009 г. по 13.05.2014 г. в размере 448446 рублей 02 копеек.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды от 22.11.2006 г. предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд, проверив расчет пени, произвел его перерасчет с учетом удовлетворенных сумм задолженности по арендной плате и применения срока исковой давности за спорный период и признал обоснованной пеню за период с 15.07.2011 г. по 13.05.2014 г. в размере 135 164 рублей 48 копеек:
15.07.2011
15.10.2011
01.12.2011
15.04.2012
15.07.2012
15.10.2012
01.12.2012
15.04.2013
15.07.2013
15.10.2013
с 01.10.201327.11.2013 (58 дн.)
105 477,43
562,29 =
01.12.2013
15.04.2014
При определении расчетов, суд исходил из количества дней просрочки, указанных истцом, учитывая, что по своей инициативе суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Размер предъявленной истцом пени соответствует требованиям статьи 330 ГК РФ и не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О.
Поскольку ответчиком систематически нарушались обязательства по своевременному внесению арендных платежей, комитет в письменном предупреждении от 27.09.2014 г. N 548 уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды и подписать соглашение о его расторжении, что подтверждается квитанцией от 27.05.2014 г. о направлении заказного письма с описью вложения претензии и соглашения о расторжении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 4.1. 1 договора установлено, что истец вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, комитет был обязан представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы более чем за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
Из представленных в материалы дела чеков-ордеров и платежных поручений, следует, что на дату обращения комитета с иском по настоящему делу у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы на ту часть задолженности, которая связана с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка, с которой ответчик был не согласен и оспаривал в судебном порядке.
Следовательно одного обстоятельства, как наличие задолженности, связанной с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суд признает недостаточным основанием для удовлетворения иска комитета в части расторжения договора аренды, поскольку из положений статьи 619 ГК РФ следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
При изложенных обстоятельствах в удовлетворении требований о расторжении договора аренды судом первой инстанции правомерно отказано.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее Постановление N 36).
Лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов. Необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием.
При рассмотрении апелляционной жалобы суд установил, что ООО "Медвежье", первоначально привлеченное к участию в деле ответчиком, было заменено на его процессуального правопреемника в предусмотренном ст. 48 АПК РФ порядке, в связи чем, не является лицом, участвующим в данном деле, а приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что решение суда первой инстанции принято о его правах и обязанностях.
В силу пункта 2 постановления N 36 после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.
Поскольку при обращении с апелляционной жалобой ООО "Медвежье" не представило доказательств уплаты государственной пошлины, оснований для ее возвращения из федерального бюджета не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 42, 150, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ИНН 0104010243/ ОГРН 1050100561862) на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014 прекратить.
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" и общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (ИНН 0105072958, ОГРН 1140105002256) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2016 N 15АП-15089/2016 ПО ДЕЛУ N А01-898/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. N 15АП-15089/2016
Дело N А01-898/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии:
от администрации муниципального образования "Майкопский район" - представителя Белоусова Андрея Владимировича по доверенности от 10.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район", общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ", общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ИНН 0104010243/ ОГРН 1050100561862),
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014, принятое в составе судьи Нефедова В.Н.,
по иску муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861, ИНН 0104005966),
к обществу с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (ИНН 0105072958, ОГРН 1140105002256)
при участии третьего лица: администрации муниципального образования "Майкопский район"
о взыскании задолженности, неустойки
установил:
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (далее - МУ Комитет имущественных отношений администрации МО "Город Майкоп", комитет) к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2103699 рублей 26 копеек, пени в размере 448446 рублей 02 копеек и расторжении договора аренды земельного участка (с учетом уточнений).
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 03.03.2016 произведена процессуальная замена ответчика ООО "Медвежье" на Козьменко Г.Г.
Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.06.2016 процессуальная замена ответчика Козьменко Г.Г. на общество с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ".
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 с общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" в пользу муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 22.11.2006 г. за период с 30.05.2011 г. по 15.04.2014 г. в размере 1062167 рублей 56 копеек и пеня за период с 15.07.2011 г. по 13.05.2014 г. в размере 135164 рублей 48 копеек, а всего 1197332 рубля 04 копейки. В остальной части заявленных требований отказано.
МУ Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район", ООО "Серебряный ключ" и в порядке ст. 42 АПК РФ ООО "Медвежье" обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016.
- Жалоба МУ Комитет имущественных отношений администрации МО "Майкопский район" мотивирована тем, что Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 г. N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея", арендная плата составляет 539 429 рублей 50 копеек в год и, соответственно 134 857 рублей 38 копеек в квартал. С 01.01.2014 года в связи с установлением решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 20.01.2015 по делу N А01-1413/2014 новой кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата составляет 51 770 руб. 71 коп. в год и 12942 руб. 68 коп. в квартал. Обязанность по оплате арендной платы в указанном размере, в сроки установленные договором также не выполнялась. за 2006 год, арендатор частично заплатил 11.09.2009 года (платежное поручение N 83) частично 21.06.2012 (платежное поручение N 9);
- за 2007 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (пп N 8);
- за 2008 год арендатор заплатил частично 11.09.2009 (платежное поручение N 83), частично 21.06.2012 года (платежное поручение N 7);
- за 2009 год арендатор частично заплатил 11.09.2009 года (платежное поручение N 83), частично 21.06.12 (платежное поручение N 6);
- за 2010 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 5);
- за 2011 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 4);
- за 2012 год арендатор заплатил 21.06.2012 года (платежное поручение N 3) за 2013 год арендатор заплатил 29.05.2013 года (платежное поручение N 3), частично 27.12.2013 (платежное поручение N 5);
- за 1 квартал 2014 года - 29.05.2014 года (платежные поручения N 4, 5).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы являются существенными условиями договора аренда, данные условия арендатором были неоднократно нарушены, что подтверждается указанными платежными поручениями. Следовательно, материалами дела подтверждается, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Так арендная плата за 1 квартал 2014 года внесена по истечении установленного договором срока и в меньшем размере (29.05.2014 года внесено 1996 рублей 63 копеек а должно было быть внесено в срок до 15.04.2014 года 12942 рубля 68 копеек). Арендная плата за 1,2,3 и 4 квартал 2013 года также внесена по истечении установленного договором срока и в меньшем размере. Платежными поручениями от 27.12.2013 года и от 29.05.2014 года оплачено 6815 рублей 53 копейки и 562 рубя 92 копейки соответственно. В качестве назначения платежей указана арендная плата за 2013 год. При этом арендная плата за каждый из кварталов 2013 года составляла 134 857 рублей 38 копеек, и должна была быть внесена до 15.04.2013 года, 15.07.2013 года, 15.10.2013 года и 1.12.2013 года. Аналогичные нарушения допущены арендатором и за предыдущие периоды. Таким образом, подлежали применению положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ, и оснований для отказа в удовлетворении требований в части расторжения договора у суда не имелось.
Апелляционные жалобы ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" мотивированы следующим. С момента заключения договора аренды арендатор фактически не имел возможности использовать земельный участок для размещения туристической базы, что подтверждается обстоятельствами, установленными при рассмотрении дел N А01-1740/2014, А01-102/2012, А01-1413/2014, А01-522/2014. При этом, с 22.11.2006 арендатор вносил арендную плату за земельный участок исходя из условий договора (п. 3.1), предусматривающих базовую ставку арендной платы 1000 руб. за 1 га, т.е. 3438 руб. 30 коп. в год. Односторонне изменение истцом способа определения арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земли, является незаконным и не предусмотрено договором. Суд, произведя процессуальное правопреемство ответчика ООО "Медвежье" на Козьменко Г.Г. не привлек в качестве третьего лица ООО "Медвежье", права которого затрагиваются исковыми требованиями комитета.
В судебном заседании представитель администрации муниципального образования "Майкопский район" просил удовлетворить апелляционную жалобу истца, против удовлетворения апелляционных жалоб ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" возразил.
В удовлетворении ходатайств ООО "Серебряный ключ" и ООО "Медвежье" об отложении судебного заседания отказано протокольным определением суда от 11.10.2016.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей заявителей апелляционных жалоб.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации муниципального образования "Майкопский район" N 1339-р от 22.11.2006 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и комитетом был заключен договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий, общей площадью 3,4383 га, с кадастровым номер 01:04:5901001:0126, находящегося по адресу: Республика Адыгея, Майкопский р-н, западнее от с. Хамышки, в целях использования земельного участка для размещения туристической базы отдыха. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.12.2006 г.
В соответствии с разделом 2 договора срок аренды участка установлен с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года. Земельный участок передан обществу по передаточному акту от 22.11.2006 г.
Размер арендной платы за участок по договору составил 3 438 рублей 30 копеек в год. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 1 декабря текущего года (пункты 3.1, 3.2 договора).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений.
ООО "Медвежье" ежегодно осуществляло платежи за спорный период с 2009 г. по 1 квартал 2014 г. включительно, исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды - 3 438 рублей 30 копеек в год.
Претензией N 1 от 13.05.2014 г. (исх. N 503) комитет уведомил ООО "Медвежье" о том, что годовой размер арендной платы за земельный участок с 01.01.2009 г. по 01.01.2013 г. составил 396 264 рубля 08 копеек и в период с 01.01.2013 г. 539 429 рублей 52 копейки, также предложено погасить образовавшуюся задолженность и пеню в размере 2 714 573 рублей 13 копеек.
Претензией N 2 от 27.05.2014 г. (исх 548) комитет предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды.
Поскольку ООО "Медвежье" в добровольном порядке не погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, а также подписанные экземпляр соглашения о расторжении договора аренды в адрес комитета не возвратило, последний 30 мая 2014 года обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В пункте 19 постановления Пленума N 73 также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о применение к спорным отношениям при определении размера арендной платы Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Данный вывод соответствует правовым позициям, изложенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 г. N 306-ЭС14-6558.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации.
Таким образом, постановление Правительства N 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности только в части установления Основных принципов определения арендной платы.
Поскольку договор от 22.11.2006 г. заключен после вступления в силу ЗК РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) комитетом исходя из нормативно установленных (утвержденных) методики и ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы). Данный вывод соответствует правилам статей 425 и 433 ГК РФ и не противоречит положениям статьи 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Закон Республики Адыгея от 07.06.2007 N 86 "О регулировании земельных отношений" установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Адыгея, относит к полномочиям Кабинета Министров Республики Адыгея в сфере регулирования земельных отношений (пункт 7 часть 1 статьи 3 Закона).
Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.12.2008 г. N 217 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, согласно приложению N 1. Настоящее постановление вступило в законную силу с 1 января 2009 г.
В соответствии с указанным Приложением N 1 кадастровая стоимость земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 01:04:5901001:126 составляет 7 925 281 рубль 50 копеек.
Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 02.04.2008 N 56 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов.
Так, в соответствии с разделом 6 Приложения N 2 к указанному постановлению в границах муниципального образования "Майкопский район" процент от кадастровой стоимости при определении размера арендной платы за земельные участки особо охраняемых территорий и их объектов составляет 5%.
Размер арендной платы за использование земельных участков, указанных в пунктах 2 - 3 настоящего Порядка, исчисляется по формуле: АП2 = П x КС, где: АП2 - величина годовой арендной платы по договору аренды, П - процент от кадастровой стоимости земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка.
Спорный земельный участок, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, западнее от с. Хамышки, с кадастровым номером 01:04:5901001:126, был предоставлен ООО "Медвежье" в аренду из категории земель "земли особо охраняемых территорий" для размещения туристической базы отдыха.
Таким образом, 5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 396 264 рубля 07 копеек (7 925 281 рубль(кадастровая стоимость земельного участка) х на 5%), и в соответствии с условиями договора аренды от 22.11.2006 г. составляет 99 066 рублей 02 копейки в квартал.
Вместе с тем, истец просит взыскать с арендатора арендную плату за спорный земельный участок, начиная с 15.04.2009 г.
ООО "Серебряный ключ" (правопреемник) в судебном заседании 10.08.2016 г. заявило о применении к спорным отношениям срока исковой давности и просило в удовлетворении требований отказать.
Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно статье 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с исковым заявлением 30.05.2014 г., о чем свидетельствует входящий штамп арбитражного суда.
В силу статьи 196 ГК РФ, по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.04.2009 г. по 29.05.2011 г., истцом пропущен срок ее предъявления к взысканию.
При этом, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Поскольку срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате истек, то срок исковой давности истек и по требованию о взыскании пени за указанный период. В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.04.2009 г. по 29.05.2011 и пени за период с 15.04.2009 г. по 13.05.2014 г. начисленной на сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой применен срок исковой давности, судом первой инстанции обоснованно отказано.
Судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности по арендной плате с 30.05.2011 г. по 27.11.2013 г. исходя из размера арендной платы 99 066 рублей 02 копеек в квартал и с учетом произведенных арендатором оплат 6310 рублей 68 копеек с назначением платежа за 2011 год (платежное поручение N 4 от 21.06.2012 г.) и 6815 рублей 53 копеек с назначением платежа за 2012 год (платежное поручение N 3 от 21.06.2012 г.).
Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 г. N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея" утверждены результаты государственной оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея по состоянию на 01.03.2013 г.
Согласно Приложению N 1 к указанному приказу, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04: 5901001:126 составляет 10788590 рублей.
Следовательно, годовая арендная плата за спорный земельный участок в размере 5% от его кадастровой стоимости составляет 539429 рублей 50 копеек и соответственно 134857 рублей 38 копеек в квартал.
Вместе с тем, истцом неверно определен период применения размера арендной платы с учетом новой кадастровой стоимости с января 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка изменена Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 20.11.2013 N 239 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Адыгея" и подлежит применению с даты его официального опубликования, то есть с 28 ноября 2013 года (опубликовано в газете "Советская Адыгея" за N 226).
В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Из пункта 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из основания учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 225-ФЗ") в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно абзацу 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Федеральный закон N 225-ФЗ вступил в силу со дня официального опубликования - 22.07.2014, исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в рамках дела N А01-1413/2014 было подано в суд 30 июля 2014 года и рассмотрено с вынесением решения по делу 20.01.2015 г., то есть после вступления данного закона в силу.
Таким образом, установленная решением суда от 20.01.2015 по делу N А01-1413/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 составляет 1035414 рублей 14 копеек и применяется с 01.01.2014 года в целях определения арендной платы. Арендная плата 5% от кадастровой стоимости земельного участка составляет 51770 рублей 71 копейку и соответственно 12 942 рубля 68 копеек в квартал.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь вышеназванными нормами материального права, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с учетом примененного срока исковой давности и установленной в спорный период кадастровой стоимости, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 30.05.2011 г. по 15.04.2014 г. включительно в размере 1062167 рублей 56 копеек. В остальной части заявленных требований надлежит отказать.
Комитетом заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 15.04.2009 г. по 13.05.2014 г. в размере 448446 рублей 02 копеек.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды от 22.11.2006 г. предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд, проверив расчет пени, произвел его перерасчет с учетом удовлетворенных сумм задолженности по арендной плате и применения срока исковой давности за спорный период и признал обоснованной пеню за период с 15.07.2011 г. по 13.05.2014 г. в размере 135 164 рублей 48 копеек:
15.07.2011
15.10.2011
01.12.2011
15.04.2012
15.07.2012
15.10.2012
01.12.2012
15.04.2013
15.07.2013
15.10.2013
с 01.10.201327.11.2013 (58 дн.)
105 477,43
562,29 =
01.12.2013
15.04.2014
При определении расчетов, суд исходил из количества дней просрочки, указанных истцом, учитывая, что по своей инициативе суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Размер предъявленной истцом пени соответствует требованиям статьи 330 ГК РФ и не противоречит правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О.
Поскольку ответчиком систематически нарушались обязательства по своевременному внесению арендных платежей, комитет в письменном предупреждении от 27.09.2014 г. N 548 уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды и подписать соглашение о его расторжении, что подтверждается квитанцией от 27.05.2014 г. о направлении заказного письма с описью вложения претензии и соглашения о расторжении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 4.1. 1 договора установлено, что истец вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более чем 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, комитет был обязан представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы более чем за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
Из представленных в материалы дела чеков-ордеров и платежных поручений, следует, что на дату обращения комитета с иском по настоящему делу у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы на ту часть задолженности, которая связана с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка, с которой ответчик был не согласен и оспаривал в судебном порядке.
Следовательно одного обстоятельства, как наличие задолженности, связанной с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суд признает недостаточным основанием для удовлетворения иска комитета в части расторжения договора аренды, поскольку из положений статьи 619 ГК РФ следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
При изложенных обстоятельствах в удовлетворении требований о расторжении договора аренды судом первой инстанции правомерно отказано.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее Постановление N 36).
Лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов. Необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием.
При рассмотрении апелляционной жалобы суд установил, что ООО "Медвежье", первоначально привлеченное к участию в деле ответчиком, было заменено на его процессуального правопреемника в предусмотренном ст. 48 АПК РФ порядке, в связи чем, не является лицом, участвующим в данном деле, а приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что решение суда первой инстанции принято о его правах и обязанностях.
В силу пункта 2 постановления N 36 после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.
Поскольку при обращении с апелляционной жалобой ООО "Медвежье" не представило доказательств уплаты государственной пошлины, оснований для ее возвращения из федерального бюджета не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 42, 150, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ИНН 0104010243/ ОГРН 1050100561862) на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014 прекратить.
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 23.08.2016 по делу N А01-898/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" и общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (ИНН 0105072958, ОГРН 1140105002256) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Н.Н.МИСНИК
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)