Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Алексашина Е.М. по доверенности N 01 от 11.01.16;
- от общества с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН": Саркисян К.Р. по доверенности б/н от 16.09.15;
- от администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Алексашина Е.М. по доверенности N исх-3719/2015 от 30.12.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года по делу N А41-53304/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок,
установил:
Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ДИЛИЖАН" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и ООО "ДИЛИЖАН", обязании ООО "ДИЛИЖАН" передать земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Андреевка, разрешенное использование - под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания (л.д. 2 - 5).
Иск заявлен на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года в удовлетворении иска было отказано (л.д. 101 - 103).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (л.д. 105 - 109).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и администрации Солнечногорского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ООО "ДИЛИЖАН" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы Солнечногорского района N 3976 от 25.11.03 были утверждены границы земельного участка площадью 0,03 га категории "земли поселений" разрешенное использование "под строительство магазина с комплексом бытового обслуживания (аптека, парикмахерская, бытовая химия, автозапчасти)" на землях муниципальной собственности в дер. Андреевка Андреевского сельского округа Солнечногорского района Московской области (л.д. 29 - 30).
Участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:09:0070101:242.
10.02.04 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ДИЛИЖАН" (Арендатор) был заключен договор аренды N 595 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242, сроком на три года.
Дополнительным соглашением N 3 от 29.10.08 срок аренды был продлен до 09.02.53 (л.д. 23 - 24).
30.05.12 за ООО "ДИЛИЖАН" было зарегистрировано право собственности на объект - ограждение протяженностью 28 м по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595, и на торговый павильон 1-этажный площадью 19,5 кв. м, по адресу: Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595 (л.д. 27 - 28).
08.08.12 на основании постановления Главы Солнечногорского района N 3798 от 29.06.12 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Продавец) и ООО "ДИЛИЖАН" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 118-ГШ земельного участка общей площадью 300 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Андреевка, разрешенное использование - "под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания" (л.д. 6 - 11).
25.06.15 комиссией в составе представителей администрации городского поселения Андреевка был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242, по результатам которого установлено, что земельный участок огорожен забором из профильного оцинкованного железа без фундаментной основы, территория участка не застроена (л.д. 43 - 45).
Полагая, что спорный земельный участок был приватизирован ООО "ДИЛИЖАН" в нарушение норм действующего законодательства, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что на момент приватизации спорного земельного участка на нем был расположен объект недвижимого имущества - торговый павильон.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242 у ООО "ДИЛИЖАН" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
По смыслу указанной нормы права исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают только владельцы расположенных на таком участке объектов недвижимости.
Как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070101:242 расположены ограждение протяженностью 28 м и торговый павильон общей площадью 19,5 кв. м, зарегистрированные на праве собственности за ООО "ДИЛИЖАН" (л.д. 27 - 28).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.05.12 основанием для государственной регистрации права собственности ООО "ДИЛИЖАН" на вышеназванные объекты явились договор аренды земельного участка N 595 от 10.02.04 и декларации об объекте недвижимого имущества от 04.05.12.
Из кадастровых паспортов сооружений - ограждение протяженностью 28 м и торгового павильона площадью 19,5 кв. м следует, что данные сооружения носят вспомогательное назначение (л.д. 70 - 71).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.
В отличие от зданий, строений и сооружений торговый павильон и ограждение ООО "ДИЛИЖАН" не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых были изготовлены данные объекты (профлист и доски), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования (л.д. 76, 80).
Доказательств наличия на момент заключения договора купли-продажи на участке объекта недвижимого имущества - магазина с комплексом бытового обслуживания, для строительства которого земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, в материалы дела не представлено.
Разрешение на строительство магазина с комплексом бытового обслуживания было получено ООО "ДИЛИЖАН" только 21.07.14, то есть после приватизации спорного земельного участка (л.д. 95).
На момент подачи иска земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:242 был свободен от каких-либо строений, что установлено во время осмотра 25.06.15 (л.д. 43 - 45).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.12 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
Апелляционный суд отмечает, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.
Таким образом, находившиеся на момент приватизации на участке ограждение и торговый павильон являются вспомогательными по отношению к основному виду использования земельного участка "строительство магазина с комплексом бытового обслуживания".
Поскольку ООО "ДИЛИЖАН" документов, подтверждающих возведение принадлежащих ему павильона и ограждения как самостоятельных объектов недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объектов, в материалы дела не представлено, апелляционный суд приходит к выводу о том, что они не являются объектами недвижимости.
Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 01.09.08 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5, от 23.07.13 N ВАС-9767/13 по делу N А42-4761/2011, и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.11.14 N 305-ЭС14-3803 по делу N А40-25847/13.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оспариваемая сделка является ничтожной.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Указанное свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами сохраняются в случае признания договора купли-продажи недействительным, следовательно земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:242 считается находящимся у ООО "ДИЛИЖАН" на праве аренды, в связи с чем оснований для удовлетворении требований об его возврате истцу не имеется.
В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12 стоимость земельного участка составляет 66 066 рублей 30 копеек.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора (п. 2.3 договора).
Учитывая изложенное, в порядке применения последствий недействительности сделки, апелляционный суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика денежные средства в размере 66 066 рублей 30 копеек.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года по делу N А41-53304/15 отменить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН".
Обязать Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН" выкупную стоимость земельного участка в размере 66 066 рублей 30 копеек.
В остальной части исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.В.БОРОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 10АП-16145/2015 ПО ДЕЛУ N А41-53304/15
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу N А41-53304/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Алексашина Е.М. по доверенности N 01 от 11.01.16;
- от общества с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН": Саркисян К.Р. по доверенности б/н от 16.09.15;
- от администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Алексашина Е.М. по доверенности N исх-3719/2015 от 30.12.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года по делу N А41-53304/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН", с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, обязании возвратить земельный участок,
установил:
Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ДИЛИЖАН" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и ООО "ДИЛИЖАН", обязании ООО "ДИЛИЖАН" передать земельный участок общей площадью 300 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Андреевка, разрешенное использование - под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания (л.д. 2 - 5).
Иск заявлен на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация Солнечногорского муниципального района Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года в удовлетворении иска было отказано (л.д. 101 - 103).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (л.д. 105 - 109).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и администрации Солнечногорского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ООО "ДИЛИЖАН" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы Солнечногорского района N 3976 от 25.11.03 были утверждены границы земельного участка площадью 0,03 га категории "земли поселений" разрешенное использование "под строительство магазина с комплексом бытового обслуживания (аптека, парикмахерская, бытовая химия, автозапчасти)" на землях муниципальной собственности в дер. Андреевка Андреевского сельского округа Солнечногорского района Московской области (л.д. 29 - 30).
Участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:09:0070101:242.
10.02.04 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ДИЛИЖАН" (Арендатор) был заключен договор аренды N 595 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242, сроком на три года.
Дополнительным соглашением N 3 от 29.10.08 срок аренды был продлен до 09.02.53 (л.д. 23 - 24).
30.05.12 за ООО "ДИЛИЖАН" было зарегистрировано право собственности на объект - ограждение протяженностью 28 м по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595, и на торговый павильон 1-этажный площадью 19,5 кв. м, по адресу: Солнечногорский район, пос. Андреевка, уч. 595 (л.д. 27 - 28).
08.08.12 на основании постановления Главы Солнечногорского района N 3798 от 29.06.12 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Продавец) и ООО "ДИЛИЖАН" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N 118-ГШ земельного участка общей площадью 300 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:09:0070101:242, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Андреевка, разрешенное использование - "под размещение магазина с комплексом бытового обслуживания" (л.д. 6 - 11).
25.06.15 комиссией в составе представителей администрации городского поселения Андреевка был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242, по результатам которого установлено, что земельный участок огорожен забором из профильного оцинкованного железа без фундаментной основы, территория участка не застроена (л.д. 43 - 45).
Полагая, что спорный земельный участок был приватизирован ООО "ДИЛИЖАН" в нарушение норм действующего законодательства, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что на момент приватизации спорного земельного участка на нем был расположен объект недвижимого имущества - торговый павильон.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области указал, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070101:242 у ООО "ДИЛИЖАН" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
По смыслу указанной нормы права исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают только владельцы расположенных на таком участке объектов недвижимости.
Как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070101:242 расположены ограждение протяженностью 28 м и торговый павильон общей площадью 19,5 кв. м, зарегистрированные на праве собственности за ООО "ДИЛИЖАН" (л.д. 27 - 28).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.05.12 основанием для государственной регистрации права собственности ООО "ДИЛИЖАН" на вышеназванные объекты явились договор аренды земельного участка N 595 от 10.02.04 и декларации об объекте недвижимого имущества от 04.05.12.
Из кадастровых паспортов сооружений - ограждение протяженностью 28 м и торгового павильона площадью 19,5 кв. м следует, что данные сооружения носят вспомогательное назначение (л.д. 70 - 71).
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.
В отличие от зданий, строений и сооружений торговый павильон и ограждение ООО "ДИЛИЖАН" не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых были изготовлены данные объекты (профлист и доски), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования (л.д. 76, 80).
Доказательств наличия на момент заключения договора купли-продажи на участке объекта недвижимого имущества - магазина с комплексом бытового обслуживания, для строительства которого земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, в материалы дела не представлено.
Разрешение на строительство магазина с комплексом бытового обслуживания было получено ООО "ДИЛИЖАН" только 21.07.14, то есть после приватизации спорного земельного участка (л.д. 95).
На момент подачи иска земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:242 был свободен от каких-либо строений, что установлено во время осмотра 25.06.15 (л.д. 43 - 45).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.01.12 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.
Апелляционный суд отмечает, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.
Таким образом, находившиеся на момент приватизации на участке ограждение и торговый павильон являются вспомогательными по отношению к основному виду использования земельного участка "строительство магазина с комплексом бытового обслуживания".
Поскольку ООО "ДИЛИЖАН" документов, подтверждающих возведение принадлежащих ему павильона и ограждения как самостоятельных объектов недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объектов, в материалы дела не представлено, апелляционный суд приходит к выводу о том, что они не являются объектами недвижимости.
Данный вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 01.09.08 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5, от 23.07.13 N ВАС-9767/13 по делу N А42-4761/2011, и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.11.14 N 305-ЭС14-3803 по делу N А40-25847/13.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оспариваемая сделка является ничтожной.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Указанное свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами сохраняются в случае признания договора купли-продажи недействительным, следовательно земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070101:242 считается находящимся у ООО "ДИЛИЖАН" на праве аренды, в связи с чем оснований для удовлетворении требований об его возврате истцу не имеется.
В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12 стоимость земельного участка составляет 66 066 рублей 30 копеек.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора (п. 2.3 договора).
Учитывая изложенное, в порядке применения последствий недействительности сделки, апелляционный суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика денежные средства в размере 66 066 рублей 30 копеек.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2015 года по делу N А41-53304/15 отменить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 118-ПП от 08.08.12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН".
Обязать Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДИЛИЖАН" выкупную стоимость земельного участка в размере 66 066 рублей 30 копеек.
В остальной части исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.В.БОРОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)