Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
судьи А.Г. Китовой (шифр судьи 97-1178)
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Гусейновой
рассмотрев в судебном заседании дело
по исковому заявлению БАНК ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН 1027739056927, ИНН 7729405872, 129110 г. Москва пер. Банный д. 9)
к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТЕКС" (ОГРН 1107746478047, ИНН 7716666193, 129337 г. Москва ш. Ярославское д. 19 строение 1),
3 лица: Общество с ограниченной ответственностью "ТЭМСИ" (ОГРН 1037702029375, ИНН 7702355222) 103031 г. Москва б-р Рождественский д. 10 корп. 1, ООО "КЭЛПИ", Управление Росреестра по г. Москве, Департамент земельных ресурсов г. Москвы
о признании права залоги и обращении взыскания на заложенное имущество
при участии: от истца - Гостев Н.Д. - по дов. N 629/2014 от 14.12.2014 г.
от ответчика - Елисаветский М.К. - по дов. от 04.12.2014 г.
от третьих лиц - не явились
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права залога (ипотеки) истца на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, на положения ст. ст. 334, 340, 348 - 350, 811, 819 ГК РФ, ст. ст. 5, 20, 50 - 54, 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск. По мнению ответчика, залог в виде права аренды земельного участка, обеспечивающий исполнение обязательств должника ООО "ТЭМСИ" по договору кредитной линии от 15.10.2007 г., в настоящий момент прекращен ввиду ликвидации ООО "ТЭМСИ" и не может быть распространен на иные объекты. Ответчик приобрел права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем, переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений и не влечет замены сторон договора аренды.
Третьи лица позицию по спору не выразили, отзыв на иск не представили.
Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из искового заявления, 13.09.2007 г. между ОАО Банк ЗЕНИТ (кредитор) и ООО "ТЭМСИ" (заемщик) заключен договор N 002/07/ТМС об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия), а также дополнительные соглашения к нему N 1 от 15.10.2007 г., N 2 от 06.12.2007 г., N 3 от 01.07.2008 г., N 4 от 23.10.2008 г.
По условиям Кредитного договора Кредитор обязался предоставить заемщику частями (траншами) по его письменным заявлениям денежные средства в общем размере не более 14 000 000,00 долларов (Основной Долг), на условиях срочности, возвратности и платности (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 и 2.1 Кредитного договора).
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору и в соответствии с п. 6.5 Кредитного договора 07.12.2007 между Банком и ООО "ТЭМСИ" заключен Договор об ипотеке, удостоверенный нотариусом города Москвы Масляным Алексеем Анатольевичем за N 9110, зарегистрированный УФРС по Москве 14.12.2007 за N 77-77-14/015/2007-543.
В соответствии с п. 2.1 Договора ипотеки предметом ипотеки является: право аренды земельного участка площадью 16 654 кв. м. Место положение: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 47, кадастровый номер 77:05:04015:026, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация строений и сооружений предприятия. Срок аренды - до 04 августа 2029 года.
Согласно п. 1.2 Договора об ипотеке Банк в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами Заемщика.
Поскольку ООО "ТЭМСИ" не исполнило в полном объеме и надлежащим образом своих обязательств по Кредитному договору Банк обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "ТЭМСИ" задолженности по Кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
31.12.2009 г. решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу, по делу N А40-120537/09-10-649 с ООО "ТЭМСИ" в пользу истца взыскана задолженность по Кредитному договору в сумме 6 831 553,1 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения и обращено взыскание на заложенное по Договору ипотеки недвижимое имущество.
30.04.2010 г. судом выданы взыскателю исполнительные листы, в том числе исполнительный лист по исковому требованию об обращении взыскания на право аренды.
21.02.2013 судебным приставом-исполнителем Калининой Н.П. возбуждено исполнительное производство N 7647/13/11/77 в отношении ООО "ЭСТЭЙД" (правопреемника должника).
В ходе исполнительного производства по обращению взыскания на право аренды, заложенное взыскателю, установлено, что на земельном участке находятся четыре строения.
30.04.2013 г. истцом получены выписки из ЕГРП в отношении строений, расположенных на земельном участке, право аренды по которому, заложено Банку, из которых следует, что во время рассмотрения судом первой инстанции вопроса о замене ООО "ТЭМСИ" на ООО "ЭСТЭЙД" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное право аренды, ООО "ЭСТЭЙД" распорядилось указанными зданиями и 29.11.2012 г. право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "ФОРТЕКС".
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-44 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 1 расположено 2-этажное нежилое здание площадью 4439,4 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-573 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-43 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 2 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 311,1 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-578 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-42 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 4 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 1003,6 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-579 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-39 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 7 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-576 от 29.11.2012.
Однако, сведений о наличии обременений в виде ипотеки в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ выписки из ЕГРП на указанные строения не содержали.
Полагая, что отсутствие записей об обременении (ипотеки) на вышеуказанные объекты недвижимости вызваны техническими ошибками регистратора, 28.05.2013 ОАО Банк ЗЕНИТ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с советующими заявлениями об исправлении ошибки и указания права залога (ипотеки) на строения в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ в силу закона.
12.07.2013 Управление Росреестра сообщило об отказе в совершении регистрационных действий в виде исправления технической ошибки.
Как следует из искового заявления, истец полагает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
С учетом изложенного, по мнению истца, Управление Росреестра одновременно с государственной регистрацией ипотеки права аренды Земельного участка должно зарегистрировать ипотеку зданий (Москва, Каширское шоссе, вл. 47, строения 1, 2, 4, 7), расположенных на Земельном участке, права собственности на которые, перешли к ответчику после получения заемщиком ООО "ТЭМСИ" кредита и заключения договора об ипотеке.
Требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки к ООО "Фортекс" обусловлено неисполнением решения суда по делу N А40-120537/09-10-649 о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, суд не соглашается с доводами искового заявления по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое, зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 ст. 20 указанного Закона предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Как следует из п. 1 ст. 64 Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2013 г. по делу N А40-120537/09-10-649 суд заменил должника по делу ООО "ТЭМСИ" на ООО "ЭСТЕЙД" в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2014 г., суд, в том числе, произвел замену стороны по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды по делу N А40-120537/09-10-649, а именно: заменил ответчика ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "ФОРТЕКС".
Вместе с тем, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 г. указанное определение в данной части отменено, и, суд апелляционной инстанции, посчитав необоснованным удовлетворение заявления Банка ЗЕНИТ о замене стороны по делу должника ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "ФОРТЕКС", пришел к следующему выводу.
На момент принятия решения Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2009 г. по делу N А40-120537/09-10-649, согласно данным ЕГРП, обладателем заложенного права аренды являлось ООО "ТЭМСИ".
В дальнейшем, 11.05.2011 г., в ЕГРП было зарегистрировано Дополнительное соглашение от 07.04.2011 к Договору аренды земельного участка N М-05-022866 от 23.09.2004 (запись N 77-77-14/005/2011-80), согласно которому права и обязанности по Договору аренды земельного участка в полном объеме перешли к ООО "ЭСТЕЙД".
В связи с этим Арбитражным судом города Москвы по заявлению Банка ЗЕНИТ вынесено определение от 14.01.2013 г. о замене ООО "ТЭМСИ" как должника в части заложенного права аренды на ООО "ЭСТЕЙД" (по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды). 21.02.2014 г. возбуждено исполнительное производство N 7647/13/11/77 в отношении ООО "ЭСТЕЙД".
В ходе исполнительного производства было установлено, что на спорном земельном участке имеются 4 строения.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, собственником этих строений является ООО "ФОРТЕКС".
Однако обладателем заложенного права аренды спорного земельного участка по-прежнему является ООО "ЭСТЕЙД" (выписка из ЕГРП от 08.10.2014 на земельный участок 16654 кв. м по адресу: г. Москва, Каширское ш., влад. 47), договор с ним не расторгнут, изменения и дополнения к нему не вносились и не оформлялись.
Таким образом, на спорное право аренды, владельцем которого является ООО "ЭСТЕЙД", уже обращено взыскание в интересах банка.
Таким образом, ООО "ФОРТЕКС" приобрело лишь права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, и лишь право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости (вещное право), но никак не право аренды земельным участком (обязательственное право).
Именно поэтому в п. 3 ст. 35 ЗК РФ указано лишь о преимущественном праве покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.
Переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, сам по себе не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений, и тем более не влечет замены сторон договора аренды. Более того, на спорное право аренды судом наложен арест.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан однозначный вывод о том, что положения ч. 1 ст. 48 АПК РФ в рассматриваемом случае неприменимы.
Впоследствии, определением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2014 г. произведена процессуальная замена ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "КЕЛПИ" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
Кроме того, указанным определением, судом отказано ОАО банк "ЗЕНИТ" в удовлетворении заявления о пересмотре определения Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2013 г. по вновь открывшимся обстоятельствам.
Отказывая в удовлетворении указанного заявления, суд пришел к выводу о том, что ссылка заявителя на то, что вновь открывшимися обстоятельствами по делу является наличие записей в ЕГРП от 29.11.2012 г. о переходе права собственности недвижимости от ООО "ЭСТЕЙД" к ООО "ФОРТЕКС" на строения 1.2, 4, 7 по адресу: г. Москва, каширское шоссе, д. 47, о чем стало известно заявителю из выписок ЕГРП от 30.04.2013 г., не является основанием для удовлетворения заявления, при том, что судом по делу N А40-120537/09-10-649 произведена замена ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "КЕЛПИ" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу А40-120537/09-10-649, суд соглашается с позицией ответчика, согласно которой в соответствии с положениями ст. 5 и ст. 64 от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, сам по себе не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений.
Таким образом, ипотека не распространяется на здания и сооружения, расположенные или строящиеся на земельном участке, если они принадлежат не залогодателю по договору об ипотеке, а третьим лицам.
Так, в настоящий момент, ООО "КЭЛПИ" является арендатором спорного участка земли, а ООО "ФОРТЕКС" собственником расположенных на нем строений и сооружений.
Следовательно, п. 5 ст. 5 Закона распространяется лишь на ООО "КЭЛПИ", а ООО "ФОРТЕКС" никак не может считаться залогодателем в понимании ст. 64 ФЗ "Об ипотеке". В данном случае, ООО "ФОРТЕКС" является другим лицом в смысле ст. 66 Закона, при этом, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 334, 340, 348 - 350, 811, 819 ГК РФ, 5, 20, 50 - 54, 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 156, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
Отказать БАНКУ ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.Г.КИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N А40-177270/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N А40-177270/14
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
судьи А.Г. Китовой (шифр судьи 97-1178)
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Гусейновой
рассмотрев в судебном заседании дело
по исковому заявлению БАНК ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН 1027739056927, ИНН 7729405872, 129110 г. Москва пер. Банный д. 9)
к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТЕКС" (ОГРН 1107746478047, ИНН 7716666193, 129337 г. Москва ш. Ярославское д. 19 строение 1),
3 лица: Общество с ограниченной ответственностью "ТЭМСИ" (ОГРН 1037702029375, ИНН 7702355222) 103031 г. Москва б-р Рождественский д. 10 корп. 1, ООО "КЭЛПИ", Управление Росреестра по г. Москве, Департамент земельных ресурсов г. Москвы
о признании права залоги и обращении взыскания на заложенное имущество
при участии: от истца - Гостев Н.Д. - по дов. N 629/2014 от 14.12.2014 г.
от ответчика - Елисаветский М.К. - по дов. от 04.12.2014 г.
от третьих лиц - не явились
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права залога (ипотеки) истца на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, на положения ст. ст. 334, 340, 348 - 350, 811, 819 ГК РФ, ст. ст. 5, 20, 50 - 54, 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на иск. По мнению ответчика, залог в виде права аренды земельного участка, обеспечивающий исполнение обязательств должника ООО "ТЭМСИ" по договору кредитной линии от 15.10.2007 г., в настоящий момент прекращен ввиду ликвидации ООО "ТЭМСИ" и не может быть распространен на иные объекты. Ответчик приобрел права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем, переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений и не влечет замены сторон договора аренды.
Третьи лица позицию по спору не выразили, отзыв на иск не представили.
Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из искового заявления, 13.09.2007 г. между ОАО Банк ЗЕНИТ (кредитор) и ООО "ТЭМСИ" (заемщик) заключен договор N 002/07/ТМС об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия), а также дополнительные соглашения к нему N 1 от 15.10.2007 г., N 2 от 06.12.2007 г., N 3 от 01.07.2008 г., N 4 от 23.10.2008 г.
По условиям Кредитного договора Кредитор обязался предоставить заемщику частями (траншами) по его письменным заявлениям денежные средства в общем размере не более 14 000 000,00 долларов (Основной Долг), на условиях срочности, возвратности и платности (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 и 2.1 Кредитного договора).
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору и в соответствии с п. 6.5 Кредитного договора 07.12.2007 между Банком и ООО "ТЭМСИ" заключен Договор об ипотеке, удостоверенный нотариусом города Москвы Масляным Алексеем Анатольевичем за N 9110, зарегистрированный УФРС по Москве 14.12.2007 за N 77-77-14/015/2007-543.
В соответствии с п. 2.1 Договора ипотеки предметом ипотеки является: право аренды земельного участка площадью 16 654 кв. м. Место положение: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 47, кадастровый номер 77:05:04015:026, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация строений и сооружений предприятия. Срок аренды - до 04 августа 2029 года.
Согласно п. 1.2 Договора об ипотеке Банк в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами Заемщика.
Поскольку ООО "ТЭМСИ" не исполнило в полном объеме и надлежащим образом своих обязательств по Кредитному договору Банк обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "ТЭМСИ" задолженности по Кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
31.12.2009 г. решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу, по делу N А40-120537/09-10-649 с ООО "ТЭМСИ" в пользу истца взыскана задолженность по Кредитному договору в сумме 6 831 553,1 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения и обращено взыскание на заложенное по Договору ипотеки недвижимое имущество.
30.04.2010 г. судом выданы взыскателю исполнительные листы, в том числе исполнительный лист по исковому требованию об обращении взыскания на право аренды.
21.02.2013 судебным приставом-исполнителем Калининой Н.П. возбуждено исполнительное производство N 7647/13/11/77 в отношении ООО "ЭСТЭЙД" (правопреемника должника).
В ходе исполнительного производства по обращению взыскания на право аренды, заложенное взыскателю, установлено, что на земельном участке находятся четыре строения.
30.04.2013 г. истцом получены выписки из ЕГРП в отношении строений, расположенных на земельном участке, право аренды по которому, заложено Банку, из которых следует, что во время рассмотрения судом первой инстанции вопроса о замене ООО "ТЭМСИ" на ООО "ЭСТЭЙД" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное право аренды, ООО "ЭСТЭЙД" распорядилось указанными зданиями и 29.11.2012 г. право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "ФОРТЕКС".
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-44 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 1 расположено 2-этажное нежилое здание площадью 4439,4 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-573 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-43 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 2 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 311,1 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-578 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-42 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 4 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 1003,6 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-579 от 29.11.2012;
- Согласно выписке из ЕГРП от 30.04.2013 N 11/026/2013-39 по адресу г. Москва, ш. Каширское, д. 47, строен. 7 расположено 1-этажное нежилое здание площадью 376,2 кв. м, правообладатель - ООО "ФОРТЕКС"; Вид, номер и дата регистрации права: собственность, N 77-77-05/087/2012-576 от 29.11.2012.
Однако, сведений о наличии обременений в виде ипотеки в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ выписки из ЕГРП на указанные строения не содержали.
Полагая, что отсутствие записей об обременении (ипотеки) на вышеуказанные объекты недвижимости вызваны техническими ошибками регистратора, 28.05.2013 ОАО Банк ЗЕНИТ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с советующими заявлениями об исправлении ошибки и указания права залога (ипотеки) на строения в пользу ОАО Банк ЗЕНИТ в силу закона.
12.07.2013 Управление Росреестра сообщило об отказе в совершении регистрационных действий в виде исправления технической ошибки.
Как следует из искового заявления, истец полагает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
С учетом изложенного, по мнению истца, Управление Росреестра одновременно с государственной регистрацией ипотеки права аренды Земельного участка должно зарегистрировать ипотеку зданий (Москва, Каширское шоссе, вл. 47, строения 1, 2, 4, 7), расположенных на Земельном участке, права собственности на которые, перешли к ответчику после получения заемщиком ООО "ТЭМСИ" кредита и заключения договора об ипотеке.
Требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки к ООО "Фортекс" обусловлено неисполнением решения суда по делу N А40-120537/09-10-649 о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, суд не соглашается с доводами искового заявления по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое, зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 ст. 20 указанного Закона предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
Как следует из п. 1 ст. 64 Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2013 г. по делу N А40-120537/09-10-649 суд заменил должника по делу ООО "ТЭМСИ" на ООО "ЭСТЕЙД" в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2014 г., суд, в том числе, произвел замену стороны по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды по делу N А40-120537/09-10-649, а именно: заменил ответчика ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "ФОРТЕКС".
Вместе с тем, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 г. указанное определение в данной части отменено, и, суд апелляционной инстанции, посчитав необоснованным удовлетворение заявления Банка ЗЕНИТ о замене стороны по делу должника ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "ФОРТЕКС", пришел к следующему выводу.
На момент принятия решения Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2009 г. по делу N А40-120537/09-10-649, согласно данным ЕГРП, обладателем заложенного права аренды являлось ООО "ТЭМСИ".
В дальнейшем, 11.05.2011 г., в ЕГРП было зарегистрировано Дополнительное соглашение от 07.04.2011 к Договору аренды земельного участка N М-05-022866 от 23.09.2004 (запись N 77-77-14/005/2011-80), согласно которому права и обязанности по Договору аренды земельного участка в полном объеме перешли к ООО "ЭСТЕЙД".
В связи с этим Арбитражным судом города Москвы по заявлению Банка ЗЕНИТ вынесено определение от 14.01.2013 г. о замене ООО "ТЭМСИ" как должника в части заложенного права аренды на ООО "ЭСТЕЙД" (по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды). 21.02.2014 г. возбуждено исполнительное производство N 7647/13/11/77 в отношении ООО "ЭСТЕЙД".
В ходе исполнительного производства было установлено, что на спорном земельном участке имеются 4 строения.
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, собственником этих строений является ООО "ФОРТЕКС".
Однако обладателем заложенного права аренды спорного земельного участка по-прежнему является ООО "ЭСТЕЙД" (выписка из ЕГРП от 08.10.2014 на земельный участок 16654 кв. м по адресу: г. Москва, Каширское ш., влад. 47), договор с ним не расторгнут, изменения и дополнения к нему не вносились и не оформлялись.
Таким образом, на спорное право аренды, владельцем которого является ООО "ЭСТЕЙД", уже обращено взыскание в интересах банка.
Таким образом, ООО "ФОРТЕКС" приобрело лишь права собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке, и лишь право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости (вещное право), но никак не право аренды земельным участком (обязательственное право).
Именно поэтому в п. 3 ст. 35 ЗК РФ указано лишь о преимущественном праве покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.
Переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, сам по себе не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений, и тем более не влечет замены сторон договора аренды. Более того, на спорное право аренды судом наложен арест.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан однозначный вывод о том, что положения ч. 1 ст. 48 АПК РФ в рассматриваемом случае неприменимы.
Впоследствии, определением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2014 г. произведена процессуальная замена ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "КЕЛПИ" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
Кроме того, указанным определением, судом отказано ОАО банк "ЗЕНИТ" в удовлетворении заявления о пересмотре определения Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2013 г. по вновь открывшимся обстоятельствам.
Отказывая в удовлетворении указанного заявления, суд пришел к выводу о том, что ссылка заявителя на то, что вновь открывшимися обстоятельствами по делу является наличие записей в ЕГРП от 29.11.2012 г. о переходе права собственности недвижимости от ООО "ЭСТЕЙД" к ООО "ФОРТЕКС" на строения 1.2, 4, 7 по адресу: г. Москва, каширское шоссе, д. 47, о чем стало известно заявителю из выписок ЕГРП от 30.04.2013 г., не является основанием для удовлетворения заявления, при том, что судом по делу N А40-120537/09-10-649 произведена замена ООО "ЭСТЕЙД" на ООО "КЕЛПИ" по исковому требованию об обращении взыскания на заложенное имущество - право аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу А40-120537/09-10-649, суд соглашается с позицией ответчика, согласно которой в соответствии с положениями ст. 5 и ст. 64 от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, сам по себе не влечет перехода права аренды земельного участка к новому собственнику строений.
Таким образом, ипотека не распространяется на здания и сооружения, расположенные или строящиеся на земельном участке, если они принадлежат не залогодателю по договору об ипотеке, а третьим лицам.
Так, в настоящий момент, ООО "КЭЛПИ" является арендатором спорного участка земли, а ООО "ФОРТЕКС" собственником расположенных на нем строений и сооружений.
Следовательно, п. 5 ст. 5 Закона распространяется лишь на ООО "КЭЛПИ", а ООО "ФОРТЕКС" никак не может считаться залогодателем в понимании ст. 64 ФЗ "Об ипотеке". В данном случае, ООО "ФОРТЕКС" является другим лицом в смысле ст. 66 Закона, при этом, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 334, 340, 348 - 350, 811, 819 ГК РФ, 5, 20, 50 - 54, 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 156, 167 - 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
Отказать БАНКУ ЗЕНИТ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
А.Г.КИТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)