Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи,
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.08.2015 по делу N А32-17018/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Белый Аист"
к ответчику: Администрации муниципального образования "Город-курорт Сочи"
о расторжении договора инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007, о взыскании суммы инвестирования и убытков,
принятое в составе судьи Огилец А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Белый Аист" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи о расторжении договора инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007 г., взыскании суммы инвестирования в размере 10 044 966 руб. и 3 386 454 руб. убытков.
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания убытков, в связи с чем, истец просил расторгнуть договор инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007 г., взыскать с администрации сумму убытков в размере 12 212757 руб., от исковых требований в оставшейся части отказался.
Заявленные требования мотивированы тем, что Администрация г. Сочи согласно условия договора (п. 4.1.1) обязана оказывать инвестору (обществу) в рамках действующего законодательства содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта. 14 марта 2013 г. письмом исх. N 21-01-12/4277 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации г. Сочи отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка по причине изменения территориальной зоны расположения земельного участка с С-1 Б на Р-2, которая не позволяет осуществить строительство на участке.
Общество обратилось к Администрации г. Сочи с письмами об изменении территориальной зоны расположения участка (исх. N 3 от 21.03.20113 г.), однако, ответ не получила. Бездействие администрации не позволяет обществу использовать земельные участок по назначению, то есть осуществить строительство объекта в срок установленный договором. Ссылаясь на данные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции требования ООО "Белый Аист" удовлетворены.
Судом принято ходатайство ООО "Белый Аист" об уменьшении размера исковых требований в части убытков до 12 212 757 руб. 21 коп., принят отказ от оставшейся части исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Суд расторг договор инвестирования N 03.2/134 от 26.09.2007, заключенный между Администрацией города Сочи и ООО "Белый Аист"; взыскал с Муниципального образования город Сочи в лице Администрации муниципального образования город Сочи за счет средств казны муниципального образования город Сочи 12 212 757 руб. 21 коп. убытков.
Администрация города Сочи обратилась в суд с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
В рамках договора орган публичной власти обязан содействовать хозяйствующему субъекту в предоставлении земельного участка под застройку, в получении разрешений на строительство капитального объекта и на ввод его в эксплуатацию. Заключенный между сторонами договор не противоречит действующему законодательству, что подтверждено арбитражной практикой Постановлениями ВАС РФ N 17043/11 от 03.04.2012 г., N 12444/12 от 05.02.2013 г., N 5495/11 от 11.10.2011 г.
Администрация указывает, что ООО "Белый Аист" не представило доказательств в создании препятствий в исполнении договора инвестирования N 03.2/2013 от 26.09.2007 г. Кроме того, договор действует до полного его исполнения. Администрация просит решение отменить, в иске отказать.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика и возражений истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сочи (администрация) и ООО "Белый аист" (инвестор) был заключен договор инвестирования N 03.2/2013 от 26.09.2007 г. в строительство магазина по ул. Кооперативной в Центральном районе города Сочи, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство магазина ориентировочной общей площадью 649,55 кв. м по ул. Кооперативной в Центральном районе г. Сочи на земельном участке общей площадью 200 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, экономико-планировочная зона С-1-б, вторая зона округа санитарной охраны курорта.
В рамках исполнения договора инвестор принял на себя обязательства осуществить проектирование, строительство и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию (п. 2.3 договора), принять участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи, путем перечисления 10 044 966 рублей в бюджет города (п. 2.4).
В соответствии с п. 2.1 договора срок завершения строительства является 4-й квартал 2008 г. По условиям договора строительство разделено на этапы (п. 3.1):
- - первый этап включает в себя разработку, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации за счет собственных либо привлеченных инвестором средств; получение разрешения на строительство, выполнение технических условий, подготовку строительной площадки, заключение дополнительного соглашения о порядке строительства. Продолжительность первого этапа не более 9 месяцев с момента подписания договора;
- - второй этап включает в себя производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Продолжительность этапа определяется на основе проектной документации, согласно СНиП и согласовывается сторонами дополнительным соглашением. Начало этапа с даты получения разрешения на строительство, окончание - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- - третий этап включает в себя урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав инвестора. Продолжительность - с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления имущественных прав инвестора по законченному строительством объекту.
В соответствии с п. 4.1. Администрация приняла на себя обязательства оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 2.5. договора в собственность инвестора переходит 100% общей площади объекта.
В соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 20.04.2007 г. N 573 Инвестору было предварительно согласовано место размещения Объекта на земельном участке общей площадью 200 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. кооперативная, категория земель - земли населенных пунктов, экономико-планировочная зона вторая зона округа санитарной охраны курорта.
Земельный участок общей площадью 200 кв. м, в том числе 28 кв. м - в охранной зоне инженерных сетей, кадастровый N 23:49:02 04 025:0029 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Кооперативная во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, предназначенный для строительства магазина непродовольственных товаров, был предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды земельного участка N 4900004405 от 23.11.2007 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 23-23-50/051/2007-390 от 18.01.2008 г. Срок действия договора аренды N 4900004405 от 23.11.2007 г. установлен до 02.11.2010 г.
В обоснование довода о том, что общество надлежащим образом осуществляло исполнение своих обязанностей по договору инвестирования, совершая необходимые действия для подготовки к строительству, ООО "Белый Аист" представило в материалы дела следующие документы:
- доказательства оплаты арендных платежей за пользование земельным участком кадастровый N 23:49:02 04 025:0029 на общую сумму 600 936 руб. 20 коп. на основании представленных в материалы дела платежных поручений N 21 от 30.01.2008 г. на сумму 7 116 руб. 16 коп., N 72 от 11.03.2008 г. на сумму 10 763 руб. 36 коп., N 201 от 06.06.2008 г. на сумму 10 763 руб. 36 коп. N 383 от 05.09.2008 г. на сумму 10 881 руб. 64 коп., N 480 от 06.11.2008 г. на сумму 10 881 руб. 64 коп., N 67 от 05.03.2009 г. на сумму 10 674 руб. 25 коп., N 187 от 28.05.09 г. на сумму 10 674 руб. 24 коп., N 188 от 28.05.2009 г. на сумму 427 руб. 01 коп., N 189 от 28.05.2009 г. на сумму 21 585 руб. 70 коп., N 354 от 07.09.2009 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 434 от 09.11.2009 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 47 от 09.03.2010 г. на сумму 21 348 руб. 49 коп., N 133 от 25.05.2010 г. на сумму 21 585 руб. 40 коп., N 210 от 06.09.2010 г. на сумму 21 823 руб. 20 коп., N 239 от 06.10.2010 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 66 от 10.03.2011 г. на сумму 21 348 руб. 49 коп., N 156 от 08.06.2011 г. на сумму 21 585 руб. 70 коп., N 47 от 06.03.2012 г. на сумму 21 526 руб. 72 коп., N 224 от 08.09.2011 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 276 от 31.10.2011 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 136 от 14.06.2012 г. на сумму 21 526 руб. 72 коп., N 226 от 06.09.2012 г. на сумму 21 763 руб. 28 коп., N 287 от 07.11.2012 г. на сумму 21 763 руб. 28 коп., N 297 от 26.11.2012 г. на сумму 481 руб. 45 коп., N 49 от 06.03.2013 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп., N 146 от 07.06.2013 г. на сумму 22 561 руб. 52 коп., N 217 от 04.09.2013 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 265 от 06.11.2013 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 41 от 06.03.2014 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп., N 119 от 30.05.2014 г. на сумму 22 561 руб. 52 коп., N 195 от 05.09.2014 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 237 от 27.10.2014 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 44 от 10.03.2015 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп.
- договоры на выполнение подрядных работ с МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана", заключенные в целях разработки, согласования и утверждения в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации, совершения иных действий, необходимых для исполнения обязанностей в рамках первого этапа договора инвестирования: договоры подряда N 03-03/1113 от 07.07.2006 г., N 03-07/1114 от 07.07.2006 г., N 03-016/0184 от 07.02.2007 г., N 03-018/0185 от 07.02.2007 г., N 03-016/1176 от 25.07.2007 г., N 03-018/1177 от 25.07.2007 г., N 03-021/0036 от 13.01.2007 г. N 03-084/0084 от 09.02.2009 г. (на формирование пакета документов для выдачи разрешения на строительство), N 05-03/0997 от 02.03.2006 г., N 09-03/1495 от 29.05.2006 г., N 09-05/709 от 21.02.2006 г., N 11-025/0437 от 10.04.2008 г., N 05-013/0246 от 07.04.2008 г., N 03-01/1062 от 26.06.2006 г. N 03-03/1766 от 06.12.2006 г. Также истцом были заключены договоры: N 12-09/2007 от 11.09.2007 г. на проектирование, N 54/08 от 25.06.2008 г. на разработку проекта мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, N 247 от 05.04.2006 г. на выполнение работ по формированию границ земельного участка, N 558 от 30.08.2006 г. на работы по формированию землеустроительного дела, N 2100-О от 31.10.2006 г. на разработку раздела об оценке воздействия на окружающую среду, N ТИ-14-4/233 от 14.02.2008 г. (электросети), N 133/35 от 26.07.2006 г. и N 373 от 21.07.2006 г. на проведение санитарно-эпидемиологических исследований, N 20201-07-004693-2 от 14.12.2007 г. на электроснабжение и выдачу технических условий для присоединения к электросетям (ТУ N 201-1/4901 от 21.10.2012 г.), N 003 от 30.01.2008 г. на разработку рабочего проекта присоединения к сетям водоснабжения и канализации, N 02-3/08 от 16.01.2008 г. на проектные и изыскательские работы по разработке проектно-сметной документации по объекту; подписан акт сдачи-приемки работ на озеленение участка. Разработанные проектные материалы были направлены истцом на прохождение государственной экологической экспертизы.
- договоры с ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза" на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования N С-2 от 19.01.2009 г., N С-48 от 25.03.2008 г., N С-185 от 04.09.2008 г., С-210 от 30.10.2008 г. По итогам проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования истцом было получено положительное заключение N 23-1-4-0030-09 от 23.01.2009 г.
Письмом N 6 от 27.01.2009 г. уведомило Администрацию МО г. Сочи о получении положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования и необходимости выдачи разрешения на строительство.
Поскольку до истечения срока действия договора аренды земельного участка обществом строительство осуществлено не было, последнее обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды 09.10.2010 письмом N 8 и 18.11.2010 письмом N 11.
Поскольку договор заключен не был, спор о признании незаконным бездействия администрации был рассмотрен Центральным районным судом города Сочи в рамках дела N 2-2047/2011 (с учетом привлечения обществом соинвестором в 2010 году физического лица). Решением от 04.05.2011 бездействие администрации признано незаконным, администрация понуждена к принятию в двухнедельный срок решения о заключении с обществом "Белый аист" договора аренды земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером N 23:49:02 04 025:0029 для размещения магазина непродовольственных товаров на ул. Кооперативная в Центральном районе г. Сочи, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов сроком на три года. Также администрация понуждена к заключению с обществом договора аренды указанного земельного участка.
Во исполнение указанного решения между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 4900007859 от 04.10.2012 г. (номер регистрационной записи в ЕГРП 23-23-50/393/2012-129 от 20.11.2012 г.). Срок действия договора установлен с даты государственной регистрации на 3 года.
Истцом был сформирован и сдан в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи пакет документов (дело N 112036 от 27.02.2013 г.) на получение (выдачу) градостроительного плана земельного участка с кадастровым N 23:49:0204025:29 по ул. Кооперативная в Центральном районе г. Сочи.
Согласно ответу Департамента от 14.03.2013 г. исх. N 21-01-12/4277 земельный участок был переведен в территориальную зону Р-2, которая не позволяет осуществлять строительство на указанном земельном участке, вид использования не соответствует разрешенному виду использования участков в данной зоне. Департамент указал на необходимость приведения вида разрешенного использования указанного земельного участка в соответствие с территориальной зоной Р-2 согласно Правилам землепользования и застройки, в выдаче градостроительного плана истцу было отказано.
В отсутствие градостроительного плана и с учетом указанного изменения территориальной зоны выдача разрешения на строительство и, соответственно, осуществление строительства предусмотренного инвестиционным договором объекта оказались невозможными.
Письмами исх. N 3 от 21.03.2013 г., исх. N 9 от 22.08.2014 г. истец уведомил Администрацию о необходимости перевода земельного участка из зоны Р-2 в зону С-1-б согласно первоначальным данным земельного участка, а также исполнения принятых на себя обязательств согласно п. 4.1.1. договора инвестирования N 03.2/134 от 26.09.2007 г., которое оставлено без ответа.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "Белый Аист" с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Заявленные истцом убытки состоят из двух частей: суммы перечисленной в бюджет города Сочи - 10 044 966 руб. (в соответствии с п. 2.4 договора) и 2 167 791 руб. 21 коп., как считает общество, понесенных в рамках исполнения договора инвестирования в связи с оплатой подрядных работ и услуг в связи с подготовкой к строительству (проектирование, государственная экспертиза проектной документации, технические условия, подготовка документации для оформления земельных прав и пр.). Реестр платежей и расчет приведены на л.д. 52 в т. 2.
В силу положений статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса, согласно пункту 2 которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Инвестиционный договор не является видом договора в смысле Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет особый правовой режим, установленный Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), применение которого к классическим договорным отношениям (подряд, совместная деятельность и пр.) обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной.
В соответствии со статьей 1 Закона об инвестиционной деятельности последняя представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Как следует из условий заключенного сторонами инвестиционного договора, администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения спорного договора не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона N 39-ФЗ. Объект предполагался к возведению силами и за счет общества и должен был поступить в собственность общества.
По сути, действия администрации, в рамках достигнутого сторонами спора соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.
Данная деятельность органов власти лежит в публичной сфере общественных правоотношений, в связи с чем предметом гражданско-правового обязательства администрации являться не может.
В постановлении от 03.04.2012 N 17043/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Вместе с тем, постановлении от 05.02.2013 N 12444/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учел и свою правовую позицию, ранее высказанную в постановлении от 11.10.2011 N 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Следовательно, представленный договор инвестирования не является основанием каких-либо гражданско-правовых обязанностей администрации, за неисполнение которых по правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация могла быть привлечена к ответственности.
Обязательства же, принятые на себя обществом, по финансовому участию в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города, осуществлению подготовки к строительству и строительство в определенные сроки, напротив, являются гражданско-правовыми, добровольно принятыми на себя обществом. При этом с точки зрения гражданско-правового регулирования договор является односторонне обязывающим, поскольку встречных гражданско-правовых обязанностей администрации не содержит.
По указанной причине сумма, составляющая финансовое участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города, в принципе, не может составлять убытки истца, вызванные действиями ответчика, поскольку данная обязанность была принята на себя истцом добровольно и не обусловлена встречным исполнением гражданско-правовых обязанностей администрации.
Распорядительные полномочия администрация подлежали осуществлению в рамках компетенции последней и в соответствии с действующими нормативными актами вне зависимости от условий заключенного сторонами договора.
Вместе с тем, квалификация заключенного сторонами договора сама по себе возможность удовлетворения иска не исключает. Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно статье 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
- В предмет доказыванию по соответствующей категории споров входит установление состава деликта: - наступления вреда;
- - противоправности поведения причинителя вреда;
- - наличия причинной связи между указанными выше элементами;
- - вина причинителя вреда;
- - размер причиненного вреда.
Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности перечисленных фактов. При отсутствии хотя бы одного из элементов состава правонарушения в удовлетворении иска должно быть отказано.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истец указывает, что в связи с создавшейся невозможностью строительства понесенные им на подготовку к строительству расходы являются для него убытком.
С учетом указанного, вопрос о том, причинены ли действиями ответчика истцу убытки, подлежит исследованию с учетом того, имелись ли законные основания для совершения администрацией тех действий, в неосуществлении либо, напротив, неправомерном осуществлении которых истец усматривает вину администрации.
Так, истец указывает, что его первоначальное заявление о выдаче разрешения на строительство рассмотрено не было, договор аренды своевременно не продлевался, без учета предусмотренного инвестиционным договором строительства утверждены Правила землепользования и застройки, которыми спорный участок отнесен к зоне, исключающей строительство магазина непродовольственных товаров, заявление истца об изменении данной зоны на иную, в границах которой строительство спорного магазина будет возможным, не удовлетворено.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства:
- - истцом нарушен указанный в договоре срок, до которого он должен был обратиться за получением разрешения на строительство;
- - истцом не представлено доказательств того, что на момент обращения за получением разрешения на строительство в январе 2009 года им был собран и предоставлен администрации полный пакет документов, предусмотренный статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- - договор аренды, заключенный в 2007 году, являлся ничтожным, поскольку был заключен неуправомоченным органом в отношении федеральных курортных земель;
- - разрешение на строительство не могло быть выдано в отсутствие прав на землю;
- - на момент судебного понуждения к заключению договора аренды, ввиду утверждения 29.12.2009 г. Правил землепользования и застройки г. Сочи, строительство на спорном участке уже было невозможно, указание в договоре на отнесение земельного участка к территориальной зоне не соответствовало территориальному зонированию г. Сочи.
Так, из материалов дела следует, что предоставленный обществу в 2007 году для целей строительства земельный участок относится ко второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 4900000882 от 22.04.1998 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205014:92 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.
Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).
Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".
Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.
На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делам N А32-37380/2012, N А32-23886/2008).
С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).
Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.
Как видно, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) N 4900004405 от 23.11.2007 г. заключен от имени МО г.-к. Сочи в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи.
Как указано выше, названный комитет в 2007 году не имел правомочий по заключению договоров аренды федеральных земель, муниципальное образование собственником участка не являлось и права на распоряжением им не имела.
Следовательно, договор аренды от 23.11.2007 г. ничтожен.
Исходя из принципа правознания, истец не мог не знать о федеральном уровне принадлежности спорного земельного участка, соответственно в равной мере виновен в нарушении норм земельного и гражданского законодательства, согласно которым распоряжение земельным участком осуществляет его собственник (ст. 209 ГК РФ, ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ). Соответственно убытки истца сопряжены с неправомерными действиями самого истца по заключению заведомо ничтожной сделки.
В силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство осуществляется при условии предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Отсутствие у истца возникшего на законном основании титула на земельный участок исключало возможность выдачи разрешения на строительство.
Кроме того, даже без учета названного обстоятельства, вывод о незаконности действий ответчика, выразившихся в том, что разрешение на строительство не было выдано по обращению истца от 27.01.2009 не может быть сделан в отсутствие доказательств того, что соответствующее заявление истца было сопровождено полным пакетом документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Между тем, указанное заявление не содержит сведений о приложении к нему каких-либо документов. Иные относимые и допустимые доказательства, подтверждающие вручение соответствующего пакета документов администрации не представлены.
Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.
Договор инвестирования не содержал и не мог содержать условие об ограничении администрации в изменении территориального зонирования. На момент принятия соответствующих Правил истец не имел выданного в установленном порядке разрешения на строительство, не имел законного титула на земельный участок, предоставленный в установленном порядке для целей строительства. Срок оформления разрешительной документации на строительство, предусмотренный договором инвестирования, истек более чем за год до утверждения названных Правил и, как указано выше, до первоначального обращения истца за получением разрешения на строительство.
Истец не указал норму права, которая запрещала бы муниципальному образованию в приведенной ситуации принимать правила землепользования и застройки и тем самым изменять территориальное зонирование.
Одновременно не доказано и наличие у администрации обязанности после принятия таких правил изменить границы соответствующих зон по заявлению истца об отнесении его участка к иной зоне.
Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи после их принятия регламентирован главой 7 названного нормативного акта и предусматривает возможность физических и юридических лиц обращаться с предложениями о внесении изменений в Правила в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Такие заявления должны направляться в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, которая в течение тридцати дней осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о необходимости (целесообразности) внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе города Сочи.
Для подготовки своего заключения Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия и иных по предмету изменений.
В заключениях указывается соответствие предложений о внесении изменения в Правила землепользования и застройки требованиям технических регламентов, Генеральному плану города Сочи, схемам территориального планирования Краснодарского края, схемам территориального планирования Российской Федерации.
Глава города Сочи при получении от Комиссии предложений об изменении Правил землепользования и застройки города Сочи принимает решение о проведении Публичных слушаний по таким предложениям.
После завершения Публичных слушаний по предложениям об изменении Правил землепользования и застройки города Сочи Комиссия с учетом результатов таких Публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в Правила землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе города Сочи.
Глава города Сочи с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, принимает решение о направлении указанного проекта в Городское Собрание Сочи для утверждения или об отклонении предложения о внесении изменения с указанием причин отклонения и направлении на доработку.
По смыслу приведенных норм права, а также с учетом того, что доказательств реализации вышеуказанной процедуры не представлено, оснований полагать, что администрация была обязана осуществить отнесение земельного участка к иной территориальной зоне по обращению общества, не имеется. Следовательно, отказ администрации в изменении границ территориальной зоны Р-2 путем исключения из ее состава участка, арендуемого истцом, не может быть квалифицирован как неправомерный.
Как видно, на момент судебного понуждения администрации к заключению договора аренды территориальное зонирование г. Сочи уже было изменено, в договоре аренды отражена недостоверная информация о территориальной зоне арендуемого земельного участка - указана несуществующая территориальная зона.
Для действительной территориальной зоны данного земельного участка (Р-2) на момент предоставления его в аренду обществу в 2012 году (равно как и на момент вынесения решения суда в 2011 году) осуществление строительства магазина было недопустимо, так как не соответствует ни основным, ни условно разрешенным видам использования земельных участков соответствующей зоны.
Так, в силу пункта 1 раздела 4.1 названных Правил изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.
Таким образом, требовать изменения разрешенного вида использования земельного участка можно только в том случае, если новый, испрашиваемый вид использования относится к числу разрешенных для данной зоны (или условно разрешенных при соблюдении специальной процедуры).
Как указано в направленном истцу отказе департамента архитектуры и градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 14.03.2013 в выдаче градостроительного плана и не оспаривается истцом, принятыми в 2009 году Правилами землепользования и застройки спорный земельный участок отнесен к зоне "Р-2" - зона зеленых насаждений общего пользования. Цель выделения - сохранение и обустройство озелененных пространств для отдыха населения. В данной зоне допускается размещение только объектов торговли, относящихся к мелкорозничной торговле, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки (п. 5.15 таблицы 9).
С учетом указанного изменение разрешенного вида использования земельного участка путем избрания иных, доступных согласно ПЗЗ, видов его использования не приведет к возможности осуществления запроектированного истцом строительства.
Однако, как установлено апелляционным судом, данная невозможность не может быть поставлена в вину администрации и мотивирована неправомерными действиями последней. Оснований для предоставления истцу разрешения на строительство в январе 2009 году не имелось. Наличие договора аренды 2012 года не является единственной требуемой законом предпосылкой к легальному осуществлению строительства. Отказ в выдаче градостроительного плана в 2013 году правомерен ввиду невозможности осуществлять строительство магазина непродовольственных товаров на земельном участке. Соответственно разрешение на строительство также не могло быть выдано истцу и после заключения договора аренды. Утверждение правил землепользования и застройки не может быть квалифицировано как неправомерное действие администрации. Истец не обладал законным титулом на землю на момент утверждения данных правил, а также нарушил принятое на себя обязательство по осуществлению строительства в установленный срок - 4-ый квартал 2008 года (когда ПЗЗЗ еще не были изменены), ввиду чего не может полагать свои права нарушенными. Расходы на подготовку к осуществлению строительства понесены истцом при должном осознании ничтожности договора аренды.
Таким образом, истец не доказал совокупность условий, необходимых для привлечения ответчика к такому виду гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков.
Соответственно не доказано и нарушение условий договора инвестирования в строительство администрацией, в силу которого истец имел бы права требовать одностороннего расторжения данного договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истцом нарушение условий договора ответчиком не доказано. Договор, в принципе, не содержал гражданско-правовых обязанностей ответчика, которые могли бы быть нарушены последним.
Невозможность осуществления строительства сама по себе не сопряжена с правом общества отыскивать осуществленное в рамках добровольно принятого на себя обязательства финансирование участия в развитии инфраструктуры города. Анализ условий договора не позволяет прийти к выводу о том, что такое финансирование осуществлялось истцом под условием или в качестве встречного по отношению к гражданско-правовым обязательствам администрации.
Следовательно, иск удовлетворен судом необоснованно, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу относятся на истца в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2015 по делу N А32-17018/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований. Принять по делу в указанной части новый судебный акт. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Белый аист" (ИНН 2317027823, ОГРН 1022302720967) 93 064 руб. (девяносто три тысячи шестьдесят четыре рубля) государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2016 N 15АП-16614/2015 ПО ДЕЛУ N А32-17018/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. N 15АП-16614/2015
Дело N А32-17018/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи,
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.08.2015 по делу N А32-17018/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Белый Аист"
к ответчику: Администрации муниципального образования "Город-курорт Сочи"
о расторжении договора инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007, о взыскании суммы инвестирования и убытков,
принятое в составе судьи Огилец А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Белый Аист" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи о расторжении договора инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007 г., взыскании суммы инвестирования в размере 10 044 966 руб. и 3 386 454 руб. убытков.
В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания убытков, в связи с чем, истец просил расторгнуть договор инвестирования в строительство N 03.2/2013 от 26.09.2007 г., взыскать с администрации сумму убытков в размере 12 212757 руб., от исковых требований в оставшейся части отказался.
Заявленные требования мотивированы тем, что Администрация г. Сочи согласно условия договора (п. 4.1.1) обязана оказывать инвестору (обществу) в рамках действующего законодательства содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации Инвестиционного проекта. 14 марта 2013 г. письмом исх. N 21-01-12/4277 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации г. Сочи отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка по причине изменения территориальной зоны расположения земельного участка с С-1 Б на Р-2, которая не позволяет осуществить строительство на участке.
Общество обратилось к Администрации г. Сочи с письмами об изменении территориальной зоны расположения участка (исх. N 3 от 21.03.20113 г.), однако, ответ не получила. Бездействие администрации не позволяет обществу использовать земельные участок по назначению, то есть осуществить строительство объекта в срок установленный договором. Ссылаясь на данные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции требования ООО "Белый Аист" удовлетворены.
Судом принято ходатайство ООО "Белый Аист" об уменьшении размера исковых требований в части убытков до 12 212 757 руб. 21 коп., принят отказ от оставшейся части исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Суд расторг договор инвестирования N 03.2/134 от 26.09.2007, заключенный между Администрацией города Сочи и ООО "Белый Аист"; взыскал с Муниципального образования город Сочи в лице Администрации муниципального образования город Сочи за счет средств казны муниципального образования город Сочи 12 212 757 руб. 21 коп. убытков.
Администрация города Сочи обратилась в суд с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
В рамках договора орган публичной власти обязан содействовать хозяйствующему субъекту в предоставлении земельного участка под застройку, в получении разрешений на строительство капитального объекта и на ввод его в эксплуатацию. Заключенный между сторонами договор не противоречит действующему законодательству, что подтверждено арбитражной практикой Постановлениями ВАС РФ N 17043/11 от 03.04.2012 г., N 12444/12 от 05.02.2013 г., N 5495/11 от 11.10.2011 г.
Администрация указывает, что ООО "Белый Аист" не представило доказательств в создании препятствий в исполнении договора инвестирования N 03.2/2013 от 26.09.2007 г. Кроме того, договор действует до полного его исполнения. Администрация просит решение отменить, в иске отказать.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика и возражений истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Сочи (администрация) и ООО "Белый аист" (инвестор) был заключен договор инвестирования N 03.2/2013 от 26.09.2007 г. в строительство магазина по ул. Кооперативной в Центральном районе города Сочи, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство магазина ориентировочной общей площадью 649,55 кв. м по ул. Кооперативной в Центральном районе г. Сочи на земельном участке общей площадью 200 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, экономико-планировочная зона С-1-б, вторая зона округа санитарной охраны курорта.
В рамках исполнения договора инвестор принял на себя обязательства осуществить проектирование, строительство и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию (п. 2.3 договора), принять участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи, путем перечисления 10 044 966 рублей в бюджет города (п. 2.4).
В соответствии с п. 2.1 договора срок завершения строительства является 4-й квартал 2008 г. По условиям договора строительство разделено на этапы (п. 3.1):
- - первый этап включает в себя разработку, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации за счет собственных либо привлеченных инвестором средств; получение разрешения на строительство, выполнение технических условий, подготовку строительной площадки, заключение дополнительного соглашения о порядке строительства. Продолжительность первого этапа не более 9 месяцев с момента подписания договора;
- - второй этап включает в себя производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Продолжительность этапа определяется на основе проектной документации, согласно СНиП и согласовывается сторонами дополнительным соглашением. Начало этапа с даты получения разрешения на строительство, окончание - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- - третий этап включает в себя урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав инвестора. Продолжительность - с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до оформления имущественных прав инвестора по законченному строительством объекту.
В соответствии с п. 4.1. Администрация приняла на себя обязательства оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 2.5. договора в собственность инвестора переходит 100% общей площади объекта.
В соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 20.04.2007 г. N 573 Инвестору было предварительно согласовано место размещения Объекта на земельном участке общей площадью 200 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. кооперативная, категория земель - земли населенных пунктов, экономико-планировочная зона вторая зона округа санитарной охраны курорта.
Земельный участок общей площадью 200 кв. м, в том числе 28 кв. м - в охранной зоне инженерных сетей, кадастровый N 23:49:02 04 025:0029 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Кооперативная во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, предназначенный для строительства магазина непродовольственных товаров, был предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды земельного участка N 4900004405 от 23.11.2007 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 23-23-50/051/2007-390 от 18.01.2008 г. Срок действия договора аренды N 4900004405 от 23.11.2007 г. установлен до 02.11.2010 г.
В обоснование довода о том, что общество надлежащим образом осуществляло исполнение своих обязанностей по договору инвестирования, совершая необходимые действия для подготовки к строительству, ООО "Белый Аист" представило в материалы дела следующие документы:
- доказательства оплаты арендных платежей за пользование земельным участком кадастровый N 23:49:02 04 025:0029 на общую сумму 600 936 руб. 20 коп. на основании представленных в материалы дела платежных поручений N 21 от 30.01.2008 г. на сумму 7 116 руб. 16 коп., N 72 от 11.03.2008 г. на сумму 10 763 руб. 36 коп., N 201 от 06.06.2008 г. на сумму 10 763 руб. 36 коп. N 383 от 05.09.2008 г. на сумму 10 881 руб. 64 коп., N 480 от 06.11.2008 г. на сумму 10 881 руб. 64 коп., N 67 от 05.03.2009 г. на сумму 10 674 руб. 25 коп., N 187 от 28.05.09 г. на сумму 10 674 руб. 24 коп., N 188 от 28.05.2009 г. на сумму 427 руб. 01 коп., N 189 от 28.05.2009 г. на сумму 21 585 руб. 70 коп., N 354 от 07.09.2009 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 434 от 09.11.2009 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 47 от 09.03.2010 г. на сумму 21 348 руб. 49 коп., N 133 от 25.05.2010 г. на сумму 21 585 руб. 40 коп., N 210 от 06.09.2010 г. на сумму 21 823 руб. 20 коп., N 239 от 06.10.2010 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 66 от 10.03.2011 г. на сумму 21 348 руб. 49 коп., N 156 от 08.06.2011 г. на сумму 21 585 руб. 70 коп., N 47 от 06.03.2012 г. на сумму 21 526 руб. 72 коп., N 224 от 08.09.2011 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 276 от 31.10.2011 г. на сумму 21 822 руб. 90 коп., N 136 от 14.06.2012 г. на сумму 21 526 руб. 72 коп., N 226 от 06.09.2012 г. на сумму 21 763 руб. 28 коп., N 287 от 07.11.2012 г. на сумму 21 763 руб. 28 коп., N 297 от 26.11.2012 г. на сумму 481 руб. 45 коп., N 49 от 06.03.2013 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп., N 146 от 07.06.2013 г. на сумму 22 561 руб. 52 коп., N 217 от 04.09.2013 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 265 от 06.11.2013 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 41 от 06.03.2014 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп., N 119 от 30.05.2014 г. на сумму 22 561 руб. 52 коп., N 195 от 05.09.2014 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 237 от 27.10.2014 г. на сумму 22 809 руб. 45 коп., N 44 от 10.03.2015 г. на сумму 22 313 руб. 59 коп.
- договоры на выполнение подрядных работ с МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана", заключенные в целях разработки, согласования и утверждения в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации, совершения иных действий, необходимых для исполнения обязанностей в рамках первого этапа договора инвестирования: договоры подряда N 03-03/1113 от 07.07.2006 г., N 03-07/1114 от 07.07.2006 г., N 03-016/0184 от 07.02.2007 г., N 03-018/0185 от 07.02.2007 г., N 03-016/1176 от 25.07.2007 г., N 03-018/1177 от 25.07.2007 г., N 03-021/0036 от 13.01.2007 г. N 03-084/0084 от 09.02.2009 г. (на формирование пакета документов для выдачи разрешения на строительство), N 05-03/0997 от 02.03.2006 г., N 09-03/1495 от 29.05.2006 г., N 09-05/709 от 21.02.2006 г., N 11-025/0437 от 10.04.2008 г., N 05-013/0246 от 07.04.2008 г., N 03-01/1062 от 26.06.2006 г. N 03-03/1766 от 06.12.2006 г. Также истцом были заключены договоры: N 12-09/2007 от 11.09.2007 г. на проектирование, N 54/08 от 25.06.2008 г. на разработку проекта мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, N 247 от 05.04.2006 г. на выполнение работ по формированию границ земельного участка, N 558 от 30.08.2006 г. на работы по формированию землеустроительного дела, N 2100-О от 31.10.2006 г. на разработку раздела об оценке воздействия на окружающую среду, N ТИ-14-4/233 от 14.02.2008 г. (электросети), N 133/35 от 26.07.2006 г. и N 373 от 21.07.2006 г. на проведение санитарно-эпидемиологических исследований, N 20201-07-004693-2 от 14.12.2007 г. на электроснабжение и выдачу технических условий для присоединения к электросетям (ТУ N 201-1/4901 от 21.10.2012 г.), N 003 от 30.01.2008 г. на разработку рабочего проекта присоединения к сетям водоснабжения и канализации, N 02-3/08 от 16.01.2008 г. на проектные и изыскательские работы по разработке проектно-сметной документации по объекту; подписан акт сдачи-приемки работ на озеленение участка. Разработанные проектные материалы были направлены истцом на прохождение государственной экологической экспертизы.
- договоры с ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза" на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования N С-2 от 19.01.2009 г., N С-48 от 25.03.2008 г., N С-185 от 04.09.2008 г., С-210 от 30.10.2008 г. По итогам проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования истцом было получено положительное заключение N 23-1-4-0030-09 от 23.01.2009 г.
Письмом N 6 от 27.01.2009 г. уведомило Администрацию МО г. Сочи о получении положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по проекту строительства объекта инвестирования и необходимости выдачи разрешения на строительство.
Поскольку до истечения срока действия договора аренды земельного участка обществом строительство осуществлено не было, последнее обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды 09.10.2010 письмом N 8 и 18.11.2010 письмом N 11.
Поскольку договор заключен не был, спор о признании незаконным бездействия администрации был рассмотрен Центральным районным судом города Сочи в рамках дела N 2-2047/2011 (с учетом привлечения обществом соинвестором в 2010 году физического лица). Решением от 04.05.2011 бездействие администрации признано незаконным, администрация понуждена к принятию в двухнедельный срок решения о заключении с обществом "Белый аист" договора аренды земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером N 23:49:02 04 025:0029 для размещения магазина непродовольственных товаров на ул. Кооперативная в Центральном районе г. Сочи, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов сроком на три года. Также администрация понуждена к заключению с обществом договора аренды указанного земельного участка.
Во исполнение указанного решения между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 4900007859 от 04.10.2012 г. (номер регистрационной записи в ЕГРП 23-23-50/393/2012-129 от 20.11.2012 г.). Срок действия договора установлен с даты государственной регистрации на 3 года.
Истцом был сформирован и сдан в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи пакет документов (дело N 112036 от 27.02.2013 г.) на получение (выдачу) градостроительного плана земельного участка с кадастровым N 23:49:0204025:29 по ул. Кооперативная в Центральном районе г. Сочи.
Согласно ответу Департамента от 14.03.2013 г. исх. N 21-01-12/4277 земельный участок был переведен в территориальную зону Р-2, которая не позволяет осуществлять строительство на указанном земельном участке, вид использования не соответствует разрешенному виду использования участков в данной зоне. Департамент указал на необходимость приведения вида разрешенного использования указанного земельного участка в соответствие с территориальной зоной Р-2 согласно Правилам землепользования и застройки, в выдаче градостроительного плана истцу было отказано.
В отсутствие градостроительного плана и с учетом указанного изменения территориальной зоны выдача разрешения на строительство и, соответственно, осуществление строительства предусмотренного инвестиционным договором объекта оказались невозможными.
Письмами исх. N 3 от 21.03.2013 г., исх. N 9 от 22.08.2014 г. истец уведомил Администрацию о необходимости перевода земельного участка из зоны Р-2 в зону С-1-б согласно первоначальным данным земельного участка, а также исполнения принятых на себя обязательств согласно п. 4.1.1. договора инвестирования N 03.2/134 от 26.09.2007 г., которое оставлено без ответа.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "Белый Аист" с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Заявленные истцом убытки состоят из двух частей: суммы перечисленной в бюджет города Сочи - 10 044 966 руб. (в соответствии с п. 2.4 договора) и 2 167 791 руб. 21 коп., как считает общество, понесенных в рамках исполнения договора инвестирования в связи с оплатой подрядных работ и услуг в связи с подготовкой к строительству (проектирование, государственная экспертиза проектной документации, технические условия, подготовка документации для оформления земельных прав и пр.). Реестр платежей и расчет приведены на л.д. 52 в т. 2.
В силу положений статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса, согласно пункту 2 которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Инвестиционный договор не является видом договора в смысле Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет особый правовой режим, установленный Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), применение которого к классическим договорным отношениям (подряд, совместная деятельность и пр.) обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной.
В соответствии со статьей 1 Закона об инвестиционной деятельности последняя представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Как следует из условий заключенного сторонами инвестиционного договора, администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения спорного договора не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 90 Закона N 39-ФЗ. Объект предполагался к возведению силами и за счет общества и должен был поступить в собственность общества.
По сути, действия администрации, в рамках достигнутого сторонами спора соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.
Данная деятельность органов власти лежит в публичной сфере общественных правоотношений, в связи с чем предметом гражданско-правового обязательства администрации являться не может.
В постановлении от 03.04.2012 N 17043/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.
Вместе с тем, постановлении от 05.02.2013 N 12444/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учел и свою правовую позицию, ранее высказанную в постановлении от 11.10.2011 N 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, в названном постановлении Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Следовательно, представленный договор инвестирования не является основанием каких-либо гражданско-правовых обязанностей администрации, за неисполнение которых по правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация могла быть привлечена к ответственности.
Обязательства же, принятые на себя обществом, по финансовому участию в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города, осуществлению подготовки к строительству и строительство в определенные сроки, напротив, являются гражданско-правовыми, добровольно принятыми на себя обществом. При этом с точки зрения гражданско-правового регулирования договор является односторонне обязывающим, поскольку встречных гражданско-правовых обязанностей администрации не содержит.
По указанной причине сумма, составляющая финансовое участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города, в принципе, не может составлять убытки истца, вызванные действиями ответчика, поскольку данная обязанность была принята на себя истцом добровольно и не обусловлена встречным исполнением гражданско-правовых обязанностей администрации.
Распорядительные полномочия администрация подлежали осуществлению в рамках компетенции последней и в соответствии с действующими нормативными актами вне зависимости от условий заключенного сторонами договора.
Вместе с тем, квалификация заключенного сторонами договора сама по себе возможность удовлетворения иска не исключает. Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
Согласно статье 15 Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
- В предмет доказыванию по соответствующей категории споров входит установление состава деликта: - наступления вреда;
- - противоправности поведения причинителя вреда;
- - наличия причинной связи между указанными выше элементами;
- - вина причинителя вреда;
- - размер причиненного вреда.
Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности перечисленных фактов. При отсутствии хотя бы одного из элементов состава правонарушения в удовлетворении иска должно быть отказано.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Истец указывает, что в связи с создавшейся невозможностью строительства понесенные им на подготовку к строительству расходы являются для него убытком.
С учетом указанного, вопрос о том, причинены ли действиями ответчика истцу убытки, подлежит исследованию с учетом того, имелись ли законные основания для совершения администрацией тех действий, в неосуществлении либо, напротив, неправомерном осуществлении которых истец усматривает вину администрации.
Так, истец указывает, что его первоначальное заявление о выдаче разрешения на строительство рассмотрено не было, договор аренды своевременно не продлевался, без учета предусмотренного инвестиционным договором строительства утверждены Правила землепользования и застройки, которыми спорный участок отнесен к зоне, исключающей строительство магазина непродовольственных товаров, заявление истца об изменении данной зоны на иную, в границах которой строительство спорного магазина будет возможным, не удовлетворено.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства:
- - истцом нарушен указанный в договоре срок, до которого он должен был обратиться за получением разрешения на строительство;
- - истцом не представлено доказательств того, что на момент обращения за получением разрешения на строительство в январе 2009 года им был собран и предоставлен администрации полный пакет документов, предусмотренный статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- - договор аренды, заключенный в 2007 году, являлся ничтожным, поскольку был заключен неуправомоченным органом в отношении федеральных курортных земель;
- - разрешение на строительство не могло быть выдано в отсутствие прав на землю;
- - на момент судебного понуждения к заключению договора аренды, ввиду утверждения 29.12.2009 г. Правил землепользования и застройки г. Сочи, строительство на спорном участке уже было невозможно, указание в договоре на отнесение земельного участка к территориальной зоне не соответствовало территориальному зонированию г. Сочи.
Так, из материалов дела следует, что предоставленный обществу в 2007 году для целей строительства земельный участок относится ко второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 4900000882 от 22.04.1998 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205014:92 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.
Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).
Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".
Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.
На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делам N А32-37380/2012, N А32-23886/2008).
С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).
Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.
Как видно, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) N 4900004405 от 23.11.2007 г. заключен от имени МО г.-к. Сочи в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи.
Как указано выше, названный комитет в 2007 году не имел правомочий по заключению договоров аренды федеральных земель, муниципальное образование собственником участка не являлось и права на распоряжением им не имела.
Следовательно, договор аренды от 23.11.2007 г. ничтожен.
Исходя из принципа правознания, истец не мог не знать о федеральном уровне принадлежности спорного земельного участка, соответственно в равной мере виновен в нарушении норм земельного и гражданского законодательства, согласно которым распоряжение земельным участком осуществляет его собственник (ст. 209 ГК РФ, ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ). Соответственно убытки истца сопряжены с неправомерными действиями самого истца по заключению заведомо ничтожной сделки.
В силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство осуществляется при условии предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Отсутствие у истца возникшего на законном основании титула на земельный участок исключало возможность выдачи разрешения на строительство.
Кроме того, даже без учета названного обстоятельства, вывод о незаконности действий ответчика, выразившихся в том, что разрешение на строительство не было выдано по обращению истца от 27.01.2009 не может быть сделан в отсутствие доказательств того, что соответствующее заявление истца было сопровождено полным пакетом документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Между тем, указанное заявление не содержит сведений о приложении к нему каких-либо документов. Иные относимые и допустимые доказательства, подтверждающие вручение соответствующего пакета документов администрации не представлены.
Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.
Договор инвестирования не содержал и не мог содержать условие об ограничении администрации в изменении территориального зонирования. На момент принятия соответствующих Правил истец не имел выданного в установленном порядке разрешения на строительство, не имел законного титула на земельный участок, предоставленный в установленном порядке для целей строительства. Срок оформления разрешительной документации на строительство, предусмотренный договором инвестирования, истек более чем за год до утверждения названных Правил и, как указано выше, до первоначального обращения истца за получением разрешения на строительство.
Истец не указал норму права, которая запрещала бы муниципальному образованию в приведенной ситуации принимать правила землепользования и застройки и тем самым изменять территориальное зонирование.
Одновременно не доказано и наличие у администрации обязанности после принятия таких правил изменить границы соответствующих зон по заявлению истца об отнесении его участка к иной зоне.
Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи после их принятия регламентирован главой 7 названного нормативного акта и предусматривает возможность физических и юридических лиц обращаться с предложениями о внесении изменений в Правила в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Такие заявления должны направляться в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, которая в течение тридцати дней осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о необходимости (целесообразности) внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе города Сочи.
Для подготовки своего заключения Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия и иных по предмету изменений.
В заключениях указывается соответствие предложений о внесении изменения в Правила землепользования и застройки требованиям технических регламентов, Генеральному плану города Сочи, схемам территориального планирования Краснодарского края, схемам территориального планирования Российской Федерации.
Глава города Сочи при получении от Комиссии предложений об изменении Правил землепользования и застройки города Сочи принимает решение о проведении Публичных слушаний по таким предложениям.
После завершения Публичных слушаний по предложениям об изменении Правил землепользования и застройки города Сочи Комиссия с учетом результатов таких Публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в Правила землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе города Сочи.
Глава города Сочи с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, принимает решение о направлении указанного проекта в Городское Собрание Сочи для утверждения или об отклонении предложения о внесении изменения с указанием причин отклонения и направлении на доработку.
По смыслу приведенных норм права, а также с учетом того, что доказательств реализации вышеуказанной процедуры не представлено, оснований полагать, что администрация была обязана осуществить отнесение земельного участка к иной территориальной зоне по обращению общества, не имеется. Следовательно, отказ администрации в изменении границ территориальной зоны Р-2 путем исключения из ее состава участка, арендуемого истцом, не может быть квалифицирован как неправомерный.
Как видно, на момент судебного понуждения администрации к заключению договора аренды территориальное зонирование г. Сочи уже было изменено, в договоре аренды отражена недостоверная информация о территориальной зоне арендуемого земельного участка - указана несуществующая территориальная зона.
Для действительной территориальной зоны данного земельного участка (Р-2) на момент предоставления его в аренду обществу в 2012 году (равно как и на момент вынесения решения суда в 2011 году) осуществление строительства магазина было недопустимо, так как не соответствует ни основным, ни условно разрешенным видам использования земельных участков соответствующей зоны.
Так, в силу пункта 1 раздела 4.1 названных Правил изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.
Таким образом, требовать изменения разрешенного вида использования земельного участка можно только в том случае, если новый, испрашиваемый вид использования относится к числу разрешенных для данной зоны (или условно разрешенных при соблюдении специальной процедуры).
Как указано в направленном истцу отказе департамента архитектуры и градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 14.03.2013 в выдаче градостроительного плана и не оспаривается истцом, принятыми в 2009 году Правилами землепользования и застройки спорный земельный участок отнесен к зоне "Р-2" - зона зеленых насаждений общего пользования. Цель выделения - сохранение и обустройство озелененных пространств для отдыха населения. В данной зоне допускается размещение только объектов торговли, относящихся к мелкорозничной торговле, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки (п. 5.15 таблицы 9).
С учетом указанного изменение разрешенного вида использования земельного участка путем избрания иных, доступных согласно ПЗЗ, видов его использования не приведет к возможности осуществления запроектированного истцом строительства.
Однако, как установлено апелляционным судом, данная невозможность не может быть поставлена в вину администрации и мотивирована неправомерными действиями последней. Оснований для предоставления истцу разрешения на строительство в январе 2009 году не имелось. Наличие договора аренды 2012 года не является единственной требуемой законом предпосылкой к легальному осуществлению строительства. Отказ в выдаче градостроительного плана в 2013 году правомерен ввиду невозможности осуществлять строительство магазина непродовольственных товаров на земельном участке. Соответственно разрешение на строительство также не могло быть выдано истцу и после заключения договора аренды. Утверждение правил землепользования и застройки не может быть квалифицировано как неправомерное действие администрации. Истец не обладал законным титулом на землю на момент утверждения данных правил, а также нарушил принятое на себя обязательство по осуществлению строительства в установленный срок - 4-ый квартал 2008 года (когда ПЗЗЗ еще не были изменены), ввиду чего не может полагать свои права нарушенными. Расходы на подготовку к осуществлению строительства понесены истцом при должном осознании ничтожности договора аренды.
Таким образом, истец не доказал совокупность условий, необходимых для привлечения ответчика к такому виду гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков.
Соответственно не доказано и нарушение условий договора инвестирования в строительство администрацией, в силу которого истец имел бы права требовать одностороннего расторжения данного договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истцом нарушение условий договора ответчиком не доказано. Договор, в принципе, не содержал гражданско-правовых обязанностей ответчика, которые могли бы быть нарушены последним.
Невозможность осуществления строительства сама по себе не сопряжена с правом общества отыскивать осуществленное в рамках добровольно принятого на себя обязательства финансирование участия в развитии инфраструктуры города. Анализ условий договора не позволяет прийти к выводу о том, что такое финансирование осуществлялось истцом под условием или в качестве встречного по отношению к гражданско-правовым обязательствам администрации.
Следовательно, иск удовлетворен судом необоснованно, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу относятся на истца в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2015 по делу N А32-17018/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований. Принять по делу в указанной части новый судебный акт. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Белый аист" (ИНН 2317027823, ОГРН 1022302720967) 93 064 руб. (девяносто три тысячи шестьдесят четыре рубля) государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)