Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Тарасова И.А. по доверенности N 02-20/2017 от 20.02.2017, паспорт;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу N А32-36185/2016
по иску администрации города Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГРАС"
при участии третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; общества с ограниченной ответственностью "Экономпрогресс"
о взыскании задолженности и пени, о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Управляющая компания "ГРАС" (далее - ответчик, общество), согласно которому просит:
- - взыскать с общества задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9 за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 в размере 2 143 069,29 рублей арендной платы, задолженность по пени - 217 280,89 рублей;
- - расторгнуть договор от 12.03.2009 N 4900771202 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9;
- - обязать общество возвратить в первоначальном состоянии администрации по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств в части внесения арендных платежей.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено ООО "Экономпрогресс".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что ответчик действительно допустил незначительную просрочку внесения платежей, однако, на момент рассмотрения дела задолженность и неустойка оплачены. Таким образом, по мнению суда в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют, как и отсутствуют основания для удовлетворения требования администрации о возврате участка в первоначальное состояние, поскольку, расположенный на указанном участке объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что даже после оплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации как участника договорных отношений.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ГРАС" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ООО "Экстерн" (арендатор) 12.03.2009 заключили договор N 7700001202 аренды земельного участка площадью 954 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:99), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9, предоставленного для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория. Сторонами согласован срок действия договора по 12.02.2057.
На основании договора о переуступке прав и обязанностей от 09.04.2009 ООО "Экстерн" уступило ООО "Светлячок" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2009 внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99.
ООО "Светлячок" и общество 28.07.2010 заключили договор о передаче прав и обязанностей, по условиям которого обществу в полном объеме переданы права и обязанности арендатора по договору аренды. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 10.09.2010.
В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи администрация и общество 17.06.2013 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому договор от N 7700001202 следует считать договором N 4900771202. Дополнительное соглашение зарегистрировано 18.09.2013.
Согласно пунктам 3.1 и 3.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2013) размер годовой арендной платы составляет 1 966 067 рублей. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи 20.04.2016, 16.05.2016 направлял в адрес ответчика претензии о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора, а также о его расторжении.
Администрация, ссылаясь на наличие у общества задолженности за арендуемый земельный участок за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 и допущенное арендатором нарушение условий договора аренды, обратилась с иском в арбитражный суд.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, в соответствии с которым задолженность ответчика за указанный период составила 2 143 069, 29 руб.
Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на отсутствие задолженности в связи с имеющейся переплатой по арендным платежам. В обоснование указанного довода ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2014 по делу N А40-21850/2014, оставленному без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014, а также на платежные документы, представленные в дело.
Решением Арбитражного суд города Москвы от 16.06.2014 по делу N А40-21850/2014, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014, Арбитражного суда Московской области от 08.12.2014, по состоянию на 22.02.2014 у общества перед истцом по состоянию на 22.02.2014 имеется переплата в размере 4 977 446,24 рублей.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям N 206 от 17.06.2014 на сумму 491 516,75 рублей, N 211 от 20.06.2014 на сумму 491 516,75 рублей, N 437 от 21.11.2014 на сумму 983 033,50 рублей, N 74 от 23.04.2015 на сумму 491 516,75 рублей обществом после 22.02.2014 произведены платежи на общую сумму 2 457 583, 75 руб.
В рамках дела N А32-31850/2015 Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрен иск администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202 за период с 01.01.2014 по 30.06.2015 в размере 690 801,51 рублей, пени в сумме 49 337,13 рублей и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного от 20.10.2015 по делу N А32-31850/2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.01.2016 и постановлением кассационной инстанции от 13.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие задолженности.
В то же время, в дело администрацией представлен акт сверки расчетов по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202 по состоянию на 04.05.2017 задолженность общества по арендной плате составила 4 509 322 руб., по пени - 628 213, 48 руб.
Платежными поручениями от 11.05.2017 N 54, 55 общество произвело погашение имеющейся задолженности по арендной плате и пени.
Согласно акту сверки по состоянию на 17.08.2017 переплата общества по арендной плате составляет 9 432, 45 руб., задолженность по пени - 20 115, 44 руб.
Ответчик в материалы дела представил платежное поручение от 04.09.2017 N 150 об оплате пени в размере 20 115, 44 руб., а также платежное поручение от 04.09.2017 N 147 об оплате 573 806, 88 руб. арендной платы за 3 квартал 2017 года.
Таким образом, на момент вынесения судебного акта по делу, у ответчика отсутствует задолженность по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о наличии задолженности по неустойке подлежат отклонению.
Таким образом, во взыскании денежных средств истцу судом первой инстанции отказано правомерно.
Истец также не согласен с обжалуемым решением в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды от 12.03.2009 N 7700001202, указывая на соответствующее право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы.
Данные доводы отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Претензией от 20.04.2016 N 7614/02-05-16, направленной 18.05.2016 по юридическому адресу ответчика, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Согласно официальной информации, размещенной на сайте Почты России, указанная претензия вручена ответчику 24.05.2016.
В связи с неисполнением требований претензии, 26.05.2016 обществу направлено требование о досрочном расторжении договора аренды, которое получено последним 06.06.2016.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как установлено судами, общество до вынесения судебного акта по делу в полном объеме погасило имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойке, а в отдельные периоды - имело переплату по арендным платежам.
В рассматриваемом случае речь идет об аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, договор аренды заключен на 49 лет (до 12.02.2057), земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11, в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате и неустойке была погашена обществом в добровольном порядке до обращения истца в суд и иных нарушений договорных условий обществом не допущено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, принимая во внимание период просрочки и факт добровольного погашения долга, апелляционный суд не усматривает оснований полагать нарушение столь существенным, чтобы оно могло повлечь принудительное прекращение договорного обязательства. Суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований полагать, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание долгосрочный характер арендных отношений сторон и наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости (здание общественного блока), право собственности на которые зарегистрировано за обществом. Факт расположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:99 подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309/319, кадастровым паспортом объекта недвижимости и актом осмотра земельного участка от 04.08.2015.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Ввиду отсутствия оснований для досрочного расторжения договора, не подлежит удовлетворению и требование администрации о возврате спорного земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена судом кассационной инстанции по аналогичному спору о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи в рамках дела N А32-36160/2016 (постановление от 04.07.2017).
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу N А32-36185/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.11.2017 N 15АП-16883/2017 ПО ДЕЛУ N А32-36185/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. N 15АП-16883/2017
Дело N А32-36185/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Тарасова И.А. по доверенности N 02-20/2017 от 20.02.2017, паспорт;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу N А32-36185/2016
по иску администрации города Сочи
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГРАС"
при участии третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; общества с ограниченной ответственностью "Экономпрогресс"
о взыскании задолженности и пени, о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Управляющая компания "ГРАС" (далее - ответчик, общество), согласно которому просит:
- - взыскать с общества задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9 за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 в размере 2 143 069,29 рублей арендной платы, задолженность по пени - 217 280,89 рублей;
- - расторгнуть договор от 12.03.2009 N 4900771202 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9;
- - обязать общество возвратить в первоначальном состоянии администрации по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договорных обязательств в части внесения арендных платежей.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено ООО "Экономпрогресс".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции указал, что ответчик действительно допустил незначительную просрочку внесения платежей, однако, на момент рассмотрения дела задолженность и неустойка оплачены. Таким образом, по мнению суда в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют, как и отсутствуют основания для удовлетворения требования администрации о возврате участка в первоначальное состояние, поскольку, расположенный на указанном участке объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что даже после оплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации как участника договорных отношений.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ГРАС" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ООО "Экстерн" (арендатор) 12.03.2009 заключили договор N 7700001202 аренды земельного участка площадью 954 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:99), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9, предоставленного для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория. Сторонами согласован срок действия договора по 12.02.2057.
На основании договора о переуступке прав и обязанностей от 09.04.2009 ООО "Экстерн" уступило ООО "Светлячок" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2009 внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99.
ООО "Светлячок" и общество 28.07.2010 заключили договор о передаче прав и обязанностей, по условиям которого обществу в полном объеме переданы права и обязанности арендатора по договору аренды. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 10.09.2010.
В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи администрация и общество 17.06.2013 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому договор от N 7700001202 следует считать договором N 4900771202. Дополнительное соглашение зарегистрировано 18.09.2013.
Согласно пунктам 3.1 и 3.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2013) размер годовой арендной платы составляет 1 966 067 рублей. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи 20.04.2016, 16.05.2016 направлял в адрес ответчика претензии о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора, а также о его расторжении.
Администрация, ссылаясь на наличие у общества задолженности за арендуемый земельный участок за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 и допущенное арендатором нарушение условий договора аренды, обратилась с иском в арбитражный суд.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, в соответствии с которым задолженность ответчика за указанный период составила 2 143 069, 29 руб.
Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на отсутствие задолженности в связи с имеющейся переплатой по арендным платежам. В обоснование указанного довода ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2014 по делу N А40-21850/2014, оставленному без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014, а также на платежные документы, представленные в дело.
Решением Арбитражного суд города Москвы от 16.06.2014 по делу N А40-21850/2014, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014, Арбитражного суда Московской области от 08.12.2014, по состоянию на 22.02.2014 у общества перед истцом по состоянию на 22.02.2014 имеется переплата в размере 4 977 446,24 рублей.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям N 206 от 17.06.2014 на сумму 491 516,75 рублей, N 211 от 20.06.2014 на сумму 491 516,75 рублей, N 437 от 21.11.2014 на сумму 983 033,50 рублей, N 74 от 23.04.2015 на сумму 491 516,75 рублей обществом после 22.02.2014 произведены платежи на общую сумму 2 457 583, 75 руб.
В рамках дела N А32-31850/2015 Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрен иск администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202 за период с 01.01.2014 по 30.06.2015 в размере 690 801,51 рублей, пени в сумме 49 337,13 рублей и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного от 20.10.2015 по делу N А32-31850/2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.01.2016 и постановлением кассационной инстанции от 13.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие задолженности.
В то же время, в дело администрацией представлен акт сверки расчетов по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202 по состоянию на 04.05.2017 задолженность общества по арендной плате составила 4 509 322 руб., по пени - 628 213, 48 руб.
Платежными поручениями от 11.05.2017 N 54, 55 общество произвело погашение имеющейся задолженности по арендной плате и пени.
Согласно акту сверки по состоянию на 17.08.2017 переплата общества по арендной плате составляет 9 432, 45 руб., задолженность по пени - 20 115, 44 руб.
Ответчик в материалы дела представил платежное поручение от 04.09.2017 N 150 об оплате пени в размере 20 115, 44 руб., а также платежное поручение от 04.09.2017 N 147 об оплате 573 806, 88 руб. арендной платы за 3 квартал 2017 года.
Таким образом, на момент вынесения судебного акта по делу, у ответчика отсутствует задолженность по договору аренды от 12.03.2009 N 4900771202.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о наличии задолженности по неустойке подлежат отклонению.
Таким образом, во взыскании денежных средств истцу судом первой инстанции отказано правомерно.
Истец также не согласен с обжалуемым решением в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды от 12.03.2009 N 7700001202, указывая на соответствующее право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы.
Данные доводы отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Претензией от 20.04.2016 N 7614/02-05-16, направленной 18.05.2016 по юридическому адресу ответчика, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Согласно официальной информации, размещенной на сайте Почты России, указанная претензия вручена ответчику 24.05.2016.
В связи с неисполнением требований претензии, 26.05.2016 обществу направлено требование о досрочном расторжении договора аренды, которое получено последним 06.06.2016.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как установлено судами, общество до вынесения судебного акта по делу в полном объеме погасило имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойке, а в отдельные периоды - имело переплату по арендным платежам.
В рассматриваемом случае речь идет об аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, договор аренды заключен на 49 лет (до 12.02.2057), земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11, в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате и неустойке была погашена обществом в добровольном порядке до обращения истца в суд и иных нарушений договорных условий обществом не допущено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, принимая во внимание период просрочки и факт добровольного погашения долга, апелляционный суд не усматривает оснований полагать нарушение столь существенным, чтобы оно могло повлечь принудительное прекращение договорного обязательства. Суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований полагать, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание долгосрочный характер арендных отношений сторон и наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости (здание общественного блока), право собственности на которые зарегистрировано за обществом. Факт расположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:99 подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309/319, кадастровым паспортом объекта недвижимости и актом осмотра земельного участка от 04.08.2015.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Ввиду отсутствия оснований для досрочного расторжения договора, не подлежит удовлетворению и требование администрации о возврате спорного земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена судом кассационной инстанции по аналогичному спору о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи в рамках дела N А32-36160/2016 (постановление от 04.07.2017).
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу N А32-36185/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты его принятия.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)