Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Александра Юрьевича и индивидуального предпринимателя Поповой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-22510/2015 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании приняли участие Попов А.Ю. и индивидуальный предприниматель Попова Н.В. лично (паспорт).
Индивидуальный предприниматель Попов Александр Юрьевич и индивидуальный предприниматель Попова Наталья Викторовна (далее - предприниматель Попов А.Ю., предприниматель Попова Н.В., истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее - Комитет, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 с 01.01.2015 (с учетом уточнения первоначального иска и отказа от исковых требований в части перенесения начала выплат арендной платы по договору N 112-2014 от 01.09.2014 в размере 1 440 400 руб. в год на момент полной сдачи и ввода в эксплуатацию автодороги 27А; зачета на основании ст. 31, 34 Семейного кодекса Российской Федерации в оплату будущей аренды земельного участка процентов по кредиту в размере 230 663 руб. 81 коп., как неустойки за простой земельного участка и вложенных в него кредитных денежных средств, с нанесением морального и финансового ущерба; предоставления в доказательство сроков начала выплат аренды по договору выписки из ЕГРАД о состоянии автомобильной дороги 27А - т. 1 л.д. 94, 109, т. 2 л.д. 46, 94, 103, 108).
Определением суда от 15.01.2016 (т. 1 л.д. 141-142) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Комитета о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. задолженности по договору аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп. (т. 2 л.д. 1-4).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено потребительское общество Гаражно-специализированный потребительский кооператив "Звезда" (далее - ГСПК "Звезда", кооператив).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 (резолютивная часть от 16.08.2016) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Суд взыскал с предпринимателя Попова А.Ю. в пользу Комитета 1 743 980 руб. 89 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 513 020 руб. и пеню в размере 230 960 руб. 89 коп.
С указанным решением суда не согласились предприниматель Попов А.Ю. и предприниматель Попова Н.В. (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Апеллянты считают необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом недостатки в виде отсутствия организованной автодороги в качестве проезда к земельному участку были известны арендатору при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Судом первой инстанции не дана оценка доводам истцов о том, что при подписании акта приема-передачи арендатору было отказано во внесении изменений в договор аренды в части имеющихся недостатков, препятствующих использованию земельного участка, в силу заключения договора на торгах. Тем самым договор аренды и акт приема-передачи были подписаны с нарушением ст. 179 и ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку арендатор был введен в заблуждение относительно состояния передаваемого имущества, а также сроков сдачи автодороги в эксплуатацию, и если бы истец знал о том, что сроки строительства дороги будут нарушены, он не стал бы принимать участие в аукционе.
Апеллянты указывают, что судом не исследованы и не дана оценка обстоятельствам ввода в эксплуатацию автодороги в установленные сроки и не привлечено к участию в деле лицо, нарушившее сроки сдачи дороги в эксплуатацию. Автодорога, обеспечивающая основной проезд к арендуемому земельному участку, была введена в эксплуатацию спустя год с момента запланированного срока сдачи, чем арендодателем существенно нарушены условия договора аренды, поскольку эксплуатация земельного участка по целевому использованию (для хранения автотранспорта) с учетом действующих нормативных требований по безопасности эксплуатации таких объектов была невозможна. Арендодатель не обеспечил возможность проезда к земельному участку иным образом, не обеспечил оформление сервитута для проезда через земельный участок ГСПК "Звезда", тогда как у арендатора такая обязанность отсутствовала, более того, оформление платного сервитута означает изменение условий аукциона, на основании которого был заключен договор аренды, и возложение на арендатора дополнительных обременений. Кроме того, в ходе судебных заседаний представитель кооператива выразил нежелание осуществлять допуск чужого автотранспорта через земельный участок гаражного кооператива. Исчерпывающие пояснения по вопросу проезда через земельный участок кооператива его председатель не мог дать в связи с ненаправлением ему Комитетом отзыва на исковое заявление и непредставление соответствующих документов, и суд данному обстоятельству оценки не дал.
По изложенным основаниям апеллянты считают необоснованными выводы суда о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. арендной платы за 2015 г., поскольку в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ при наличии недостатков в арендуемом имуществе и при том, что арендатор извещал об этом арендодателя, у предпринимателя отсутствовала обязанность по оплате арендной платы. Не согласны апеллянты с выводами суда о том, что арендатором при обнаружении недостатков не было заявлено об уменьшении арендной платы либо устранении недостатков, в силу чего арендатор не вправе требовать расторжения договора, поскольку арендатор неоднократно обращался к арендодателю с требованием изменить сроки и условия внесения арендной платы. Вышеизложенные нарушения арендодателем условий договора аренды повлекли причинение арендатору убытков, в силу чего он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истцов в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истцов и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании истцы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и дополнительно представленных письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Снежинского городского округа от 11.06.2014 N 897 (т. 2 л.д. 17), с учетом внесенных в него постановлением Администрации Снежинского городского округа от 15.07.2014 N 1060 (т. 2 л.д. 18) изменений был организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа.
23.07.2014 произведена публикация извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа (т. 3 л.д. 50-51).
В п. 1.9. извещения указано на то, что осмотр земельного участка на местности будет производиться 12.08.2014, указано место сбора.
В п. 2 извещения указано на то, что границы земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 16.12.2013 N 7400/101/12-966910. Участок расположен в южной части города Снежинска в коммунально-складской зоне (КС) и ограничен: с востока - наземной теплосетью (не эксплуатируется, частично разобрана); с запада - территорией УПТК ООО "СтройМонтжСервис"; с севера - территорией ГСПК "Звезда"; с юга - строящейся улицей 27А.
Согласно п. 2.3.1. извещения проектирование и освоение земельного участка арендатор осуществляет в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13.
В п. 2.4. извещения отражены ограничения пользования земельным участком с отражением сведений о прокладке сетей инженерно-технического обеспечения с установлением охранных зон. Транспортные сооружения - предусмотрены проектной документацией: - основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, - запасные въезды - выезды с территории автостоянки, - пешеходные подходы.
По результатам проведенного аукциона оформлен протокол от 26.08.2014 (т. 2 л.д. 19-22), согласно которому победителем признан Попов А.Ю.
Между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета (арендодатель) и Поповым А.Ю. (арендатор) на основании протокола по итогам проведения аукциона подписан договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 1 л.д. 12-15).
Согласно п. п. 2.1., 2.2. указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского. Земельный участок предназначен для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В силу п. 2.3. договора аренды порядок и параметры обустройства участка определяются архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13, прилагаемым к настоящему договору. Срок выполнения работ по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно - художественном Совете - 12 месяцев со дня заключения настоящего договора. Процент площади участка, который должен быть использован для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств - не менее 80%. На оставшейся площади, но не более 20% от общей площади участка, допускается размещение строений вспомогательного значения некапитального типа: мойка автомобилей, шиномонтаж, административное здание.
Договор аренды заключается сроком на 10 лет с 01.09.2014 по 31.08.2024 (п. 4.1 договора аренды).
Согласно п. 5.1. договора аренды годовой размер арендной платы за использование участком на момент заключения настоящего договора составляет 1 440 400 руб. в год. Размер арендной платы за период с 02.09.2014 по 31.12.2014 составляет 477 502 руб. 47 коп.
Задаток в сумме 110 800 руб. засчитывается в счет арендной платы. С учетом внесенного задатка сумма арендной платы, подлежащая оплате арендатором за период с 02.09.2014 по 31.12.2014, составляет 366 702 руб. 47 коп., из которых 6 602 руб. 47 коп. подлежит оплате арендатором в срок до 15.09.2014, 360 100 руб. в срок до 15.12.2014 (п. 5.2. договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и до 15 декабря текущего года (п. 5.3. договора аренды).
Арендная плата подлежит обязательной ежегодной корректировке на коэффициент инфляции (потребительских цен) за соответствующий период в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О Федеральном бюджете" за соответствующий год. Цена заключенного по итогам аукциона договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения (п. 5.6. договора аренды).
Согласно п. п. 6.3.1., 6.3.2. договора аренды арендодатель обязуется, в том числе передать арендатору земельный участок и выполнять в полном объеме все условия договора.
Арендатор обязуется выполнить работы по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно-художественном совете. Срок исполнения указанного обязательства - 12 месяцев со дня заключения настоящего договора. Также обязуется осуществлять проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.9., 6.4.10. договора аренды).
В силу п. 7.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского, из земель населенных пунктов, поставлен на кадастровый учет 23.03.2005 с разрешенным использованием - для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа (кадастровый паспорт земельного участка от 07.02.2014 N 7400/101/14-83927, т. 2 л.д. 29) и по акту приема-передачи от 01.09.2014 передан в аренду Попову А.Ю. (т. 1 л.д. 16, т. 2 л.д. 27).
Договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 09.09.2014 N 40/019/2014-286 (т. 2 л.д. 28).
Ссылаясь на положения п. 1 ст. 612 ГК РФ и предоставление арендодателем арендатору земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 с недостатками, полностью или частично препятствующие пользованию им, предприниматель Попов А.Ю. направил в Комитет заявление от 13.01.2016 с требованием о расторжении договора аренды N 112-2014 от 01.09.2014 с 01.01.2015 (т. 2 л.д. 67).
Комитет с предложенными предпринимателем условиями расторжения договора не согласился, изложил свои доводы в письме от 25.01.2016 N К-8-09/10-22 (т. 2 л.д. 68-69), а также направил предпринимателю свой проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 2 л.д. 70-71).
Указывая на то, что Комитет не исполнил надлежащим образом обязанность арендодателя по передаче арендатору в аренду земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, на невозможность эксплуатации предоставленного в аренду земельного участка в связи с отсутствием к нему подъездного пути в виде достроенной автодороги 27А и на отказ Комитета от внесудебного расторжения договора аренды на предложенных предпринимателем Поповым А.Ю. условиях, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском о расторжении договора аренды с 01.01.2015.
Комитет, ссылаясь на неисполнение предпринимателем Поповым А.Ю. обязательства арендатора по оплате арендной платы по договору аренды N 112-2014 от 01.09.2014, на наличие задолженности за 2015 г., обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Попова А.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что заявленные истцом недостатки (отсутствие организованной автодороги в качестве проезда к земельному участку) не являлись скрытыми, поскольку были известны арендатору на момент заключения договора и передачи земельного участка, и на момент обращения истца с требованием о расторжении договора аренды к арендодателю те обстоятельства, которые заявлены истцом как недостатки в переданном имуществе, были устранены.
Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Поповой Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе заявлять требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Поскольку суд первой инстанции признал договор аренды действующим и установил по материалам дела факт неисполнения арендатором обязательства по оплате арендной платы за 2015 г., суд удовлетворил требования Комитета по встречному иску о взыскании задолженности арендной плате и пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истцов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, результаты которого были зафиксированы в протоколе от 26.08.2014 (т. 2 л.д. 19-22), между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета (арендодатель) и Поповым А.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 1 л.д. 12-15), по условиям которого последнему на 10 лет - с 01.09.2014 по 31.08.2024 в аренду за плату, годовой размер которой составляет 1 440 400 руб., передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского, для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
На основании п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В п. 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Как видно из фактического обоснования заявленного предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. первоначального иска о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014, а также доводов апелляционной жалобы, истцы связывают невозможность арендатора пользоваться земельным участком с кадастровым номером 74:40:0102008:8 с отсутствием организованной автодороги 27А, строительство которой, по утверждению истцов, планировался не позднее декабря 2014 года, тогда как сроки сдачи дороги в эксплуатацию были нарушены.
По смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ право требования досрочного расторжения договора аренды возникает у арендатора при обнаружении таких недостатков сданного в аренду имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, в том числе по причине неосведомленности последнего о недостатках, или заранее не были известны арендатору.
В силу п. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
На основании п. 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; организует осмотр земельных участков на местности.
Из материалов дела следует, что при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, 23.07.2014 была произведена публикация извещения о проведении аукциона (т. 3 л.д. 50-51), в п. 1.9. которого указано о дате и месте сбора для осмотра земельного участка на местности, а в п. 2.4. которого были отражены ограничения пользования земельным участком с отражением сведений о прокладке сетей инженерно-технического обеспечения с установлением охранных зон, а также указаны требования к благоустройству земельного участка по части транспортных сооружений: основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
Согласно протоколу по итогам проведения аукциона от 26.08.2014, один экземпляр которого был получен Поповым А.Ю., о чем им поставлена отметка в протоколе, в качестве условия освоения земельного участка было установлено проектирование и освоение земельного участка арендатором в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (т. 2 л.д. 19-22).
В указанном архитектурно-планировочном задании (т. 1 л.д. 17-20) отражено, что земельный участок ограничен: с востока - наземной теплосетью (не эксплуатируется, частично разобрана); с запада - территорией УПТК ООО "СтройМонтжСервис"; с севера - территорией ГСПК "Звезда"; с юга - строящейся улицей 27А. Транспортные условия: с южной стороны участка осуществляется строительство улицы 27А. Существующие проезды: с юго-востока от грунтовой дороги, с севера от насыпанного проезда ГСПК "Звезда". Предписано предусмотреть проектной документацией: основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
При подписании договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 Комитет и Попов А.Ю. установили, что порядок и параметры обустройства участка определяются архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13, прилагаемым к настоящему договору (п. 2.3. договора), а также что Арендатор обязуется выполнить работы по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно-художественном совете, обязуется осуществлять проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.9., 6.4.10. договора).
По акту приема-передачи от 01.09.2014 земельный участок был передан Попову А.Ю. и принят им без замечаний и возражений (т. 1 л.д. 16, т. 2 л.д. 27).
На основании изложенной совокупности доказательств и фактических обстоятельств дела апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 предприниматель Попов А.В. должен был быть осведомлен о свойствах и характеристиках земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 и о транспортной доступности к нему, и, действуя добровольно, своей волей и в своем интересе, принимая на свой риск земельный участок в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, должен был предвидеть последствия отсутствия улицы 27А в период ее строительства.
Оснований для применения норм п. 1 ст. 612 ГК РФ для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 не имеется, так как на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцами не предоставлено суду доказательств того, что недостатки сданного в аренду земельного участка не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или заранее не были известны арендатору.
Из материалов дела также не усматривается объективных доказательств, подтверждающих, что ввод в эксплуатацию автодороги планировался в декабре 2014 года, что, по утверждению апеллянтов, и обусловило их намерение приобрести земельный участок в аренду. В отсутствие таких сведений следует признать, что принимая в аренду земельный участок с известной арендатору транспортной доступностью, риск негативных последствий принятия такого участка в аренду возлагается на арендатора.
Довод подателей апелляционной жалобы о том, что при подписании акта приема-передачи арендатору было отказано во внесении изменений в договор аренды в части имеющихся недостатков, препятствующих использованию земельного участка, в силу заключения договора на торгах, отклонятся апелляционным судом за недоказанностью изложенных обстоятельств заявления арендатором возражений при приемке земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8.
Кроме того, указанное обстоятельство с учетом вышеизложенных выводов суда о доказанности объективного обстоятельства осведомленности предпринимателя Попова А.В. об отсутствии улицы 27А, не имеет правового значения, поскольку независимо от отражения соответствующих сведений в акте приема-передачи, арендатор принял земельный участок с том состоянии, которое оговорил арендодатель при заключении договора.
Довод апеллянтов о подписании договора аренды и акта приема-передачи с нарушением ст. 179 и ст. 431.2 ГК РФ, поскольку арендатор был введен в заблуждение относительно состояния передаваемого имущества, а также сроков сдачи автодороги в эксплуатацию, необоснован, так как ни из условий извещения о проведении аукциона (т. 3 л.д. 50-51), ни из условий архитектурно-планировочном задании (т. 1 л.д. 17-20) и ни из условий договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 не следует, что Комитетом был установлен определенный календарный срок завершения строительства улицы 27А, в силу чего и с учетом вышеизложенных характеристик и ограничений в использовании земельного участка апеллянтами не аргументировано и не доказано, в чем именно выразилось заблуждение относительно объекта аренды.
В силу п. 1 ст. 612 и ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, истцами не представлено относимых, достоверных и достаточных доказательств того, что невозможность использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 вызвана исключительно действиями Комитета.
Из письменных пояснений, данных предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. в исковом заявлении (т. 1 л.д. 7), и писем Попова А.Ю. в адрес Комитета (т. 1 л.д. 27, 31-32), следует, что организованная на данном земельном участке автостоянка имеет заполняемость, но она ограничена, по мнению истцов, отсутствием спроектированной и построенной улицы 27А.
В то же время, как уже было отмечено ранее, при заключении договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 предприниматель Попов А.Ю. принял на себя обязанность осуществить проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.10. договора), в том числе организовать основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
Доказательства исполнения указанного условия договора аренды арендатором и невозможности эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 через иные, подлежащие организации арендатором въезды - выезды в период строительства улицы 27А предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. суду не представлены.
В деле также отсутствуют достоверные доказательства, позволяющие суду установить безусловную связь между отсутствие достроенной автодороги улица 27А и отсутствием достаточной окупаемости земельного участка, переданного в аренду предпринимателю, а утверждения Попова А.В. о том, что единственной причиной отсутствия заполняемости автостоянки явилось отсутствие названного проезда, соответствующими доказательствами не подтверждены.
Доводы апеллянтов о невозможности проезда через земельный участок третьего лица - ГСПК "Звезда" в силу запрета последним такого проезда отклоняются судом, так как не свидетельствуют о совершении арендатором всех требуемых от него договором аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 действий по освоению земельного участка и организации въездов - выездов с территории автостоянки. Невозможность организации таких въездов - выездов, кроме как через земельный участок ГСПК "Звезда" или на строящуюся улицу 27А, истцами и апеллянтами в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказана не была.
Следует также признать ошибочным мнение апеллянтов об отсутствии у Попова А.В. как арендатора земельного участка права требовать установления сервитута с целью проезда через земельный участок кооператива, поскольку такая возможность установлена нормой п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ для арендатора по долгосрочному договору аренды.
В силу изложенного отклоняются доводы апеллянтов о том, что обеспечение проезда через земельный участок кооператива является исключительно обязанностью арендодателя.
Иные доводы апеллянта относительно строительства и ввода в эксплуатацию дороги 27А, заявления арендатором требований об уменьшении арендной платы либо устранении недостатков, обращений с заявлением об изменении сроков и условий внесения арендной платы, причинения убытков арендатору по существу сводятся к несогласию с результатами судебной оценки фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств и не содержат подтверждения юридически значимых обстоятельств для вывода о расторжении договора аренды земельного участка, что на основании ст. 270 АПК РФ не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании вышеизложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцами обстоятельства предоставления Попову А.Ю. земельного участка с недостатками, которые не были оговорены Комитетом при заключении договора аренды, и которые создают неустранимые препятствия в пользовании арендуемым земельным участком.
В удовлетворении первоначального иска предпринимателя Попова А.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 судом отказано правомерно в силу отсутствия заявленных истцом оснований для его расторжения. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что требования истца о расторжении договора аренды с 01.01.2015 при дате подачи иска - 31.08.2015 (т. 1 л.д. 50) противоречат нормам материального права, так как в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя Поповой Н.В. по мотиву отсутствия у нее правового интереса в заявленном первоначальном иске является обоснованным и дополнительных доводов, опровергающих правомерность указанного вывода суда первой инстанции в апелляционной жалобе не приведено.
Довод апелляционной жалобы истцом о том, что судом первой инстанции не привлечено к участию в деле лицо, нарушившее сроки сдачи дороги в эксплуатацию, несостоятелен, так как апеллянтами не аргументировано, а апелляционным судом с учетом норм ст. ст. 51, 270 АПК РФ не установлено, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях указанного застройщика и, как следствие, имелись основания для привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Ссылки апеллянтов на ненаправление Комитетом третьему лицу отзыва на исковое заявление, непредставление соответствующих документов и отсутствие соответствующей оценки суда данному обстоятельству, отклоняются в силу отсутствия у суда апелляционной инстанции доказательств наличия у апеллянтов полномочий действовать в интересах и защищать права ГСПК "Звезда", а также доказательств того, что приведенные апеллянтами факты повлияли на правильность по существу принятого судебного акта (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
Относительно удовлетворения встречного иска Комитета о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. задолженности по договору аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп. апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а арендатор вправе требовать ее уплаты от арендатора.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Так как в рассматриваемом случае размер арендной платы определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и в силу п. 5.1. договора аренды годовой размер арендной платы за использование участком на момент заключения настоящего договора составляет 1 440 400 руб., Комитет вправе требовать от предпринимателя Попова А.Ю. внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:40:0102008:8 в указанном размере.
Соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за 2015 г. по договору аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 и отсутствие у предпринимателя задолженности по арендной плате в заявленный Комитетом период, в материалы дела не представлено.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем Поповым А.Ю. не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном им размере.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В п. 7.2. договора аренды стороны согласовали в письменной форме условие о договорной неустойке, указав, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что предпринимателем Поповым А.Ю. не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, не заявлено при рассмотрении дела о чрезмерности договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с него в пользу Комитета договорную неустойку.
Доводы апеллянтов об отсутствии у предпринимателя обязанности по оплате арендной платы в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ и при наличии недостатков в арендуемом имуществе отклоняются апелляционным судом за недоказанностью обстоятельства предоставления Попову А.Ю. земельного участка с недостатками, препятствующими его использованию по назначению.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалобу не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-22510/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Александра Юрьевича и индивидуального предпринимателя Поповой Натальи Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2016 N 18АП-12406/2016 ПО ДЕЛУ N А76-22510/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2016 г. N 18АП-12406/2016
Дело N А76-22510/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Александра Юрьевича и индивидуального предпринимателя Поповой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-22510/2015 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании приняли участие Попов А.Ю. и индивидуальный предприниматель Попова Н.В. лично (паспорт).
Индивидуальный предприниматель Попов Александр Юрьевич и индивидуальный предприниматель Попова Наталья Викторовна (далее - предприниматель Попов А.Ю., предприниматель Попова Н.В., истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее - Комитет, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 с 01.01.2015 (с учетом уточнения первоначального иска и отказа от исковых требований в части перенесения начала выплат арендной платы по договору N 112-2014 от 01.09.2014 в размере 1 440 400 руб. в год на момент полной сдачи и ввода в эксплуатацию автодороги 27А; зачета на основании ст. 31, 34 Семейного кодекса Российской Федерации в оплату будущей аренды земельного участка процентов по кредиту в размере 230 663 руб. 81 коп., как неустойки за простой земельного участка и вложенных в него кредитных денежных средств, с нанесением морального и финансового ущерба; предоставления в доказательство сроков начала выплат аренды по договору выписки из ЕГРАД о состоянии автомобильной дороги 27А - т. 1 л.д. 94, 109, т. 2 л.д. 46, 94, 103, 108).
Определением суда от 15.01.2016 (т. 1 л.д. 141-142) к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Комитета о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. задолженности по договору аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп. (т. 2 л.д. 1-4).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено потребительское общество Гаражно-специализированный потребительский кооператив "Звезда" (далее - ГСПК "Звезда", кооператив).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 (резолютивная часть от 16.08.2016) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Суд взыскал с предпринимателя Попова А.Ю. в пользу Комитета 1 743 980 руб. 89 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 513 020 руб. и пеню в размере 230 960 руб. 89 коп.
С указанным решением суда не согласились предприниматель Попов А.Ю. и предприниматель Попова Н.В. (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.
Апеллянты считают необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом недостатки в виде отсутствия организованной автодороги в качестве проезда к земельному участку были известны арендатору при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Судом первой инстанции не дана оценка доводам истцов о том, что при подписании акта приема-передачи арендатору было отказано во внесении изменений в договор аренды в части имеющихся недостатков, препятствующих использованию земельного участка, в силу заключения договора на торгах. Тем самым договор аренды и акт приема-передачи были подписаны с нарушением ст. 179 и ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку арендатор был введен в заблуждение относительно состояния передаваемого имущества, а также сроков сдачи автодороги в эксплуатацию, и если бы истец знал о том, что сроки строительства дороги будут нарушены, он не стал бы принимать участие в аукционе.
Апеллянты указывают, что судом не исследованы и не дана оценка обстоятельствам ввода в эксплуатацию автодороги в установленные сроки и не привлечено к участию в деле лицо, нарушившее сроки сдачи дороги в эксплуатацию. Автодорога, обеспечивающая основной проезд к арендуемому земельному участку, была введена в эксплуатацию спустя год с момента запланированного срока сдачи, чем арендодателем существенно нарушены условия договора аренды, поскольку эксплуатация земельного участка по целевому использованию (для хранения автотранспорта) с учетом действующих нормативных требований по безопасности эксплуатации таких объектов была невозможна. Арендодатель не обеспечил возможность проезда к земельному участку иным образом, не обеспечил оформление сервитута для проезда через земельный участок ГСПК "Звезда", тогда как у арендатора такая обязанность отсутствовала, более того, оформление платного сервитута означает изменение условий аукциона, на основании которого был заключен договор аренды, и возложение на арендатора дополнительных обременений. Кроме того, в ходе судебных заседаний представитель кооператива выразил нежелание осуществлять допуск чужого автотранспорта через земельный участок гаражного кооператива. Исчерпывающие пояснения по вопросу проезда через земельный участок кооператива его председатель не мог дать в связи с ненаправлением ему Комитетом отзыва на исковое заявление и непредставление соответствующих документов, и суд данному обстоятельству оценки не дал.
По изложенным основаниям апеллянты считают необоснованными выводы суда о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. арендной платы за 2015 г., поскольку в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ при наличии недостатков в арендуемом имуществе и при том, что арендатор извещал об этом арендодателя, у предпринимателя отсутствовала обязанность по оплате арендной платы. Не согласны апеллянты с выводами суда о том, что арендатором при обнаружении недостатков не было заявлено об уменьшении арендной платы либо устранении недостатков, в силу чего арендатор не вправе требовать расторжения договора, поскольку арендатор неоднократно обращался к арендодателю с требованием изменить сроки и условия внесения арендной платы. Вышеизложенные нарушения арендодателем условий договора аренды повлекли причинение арендатору убытков, в силу чего он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истцов в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истцов и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании истцы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и дополнительно представленных письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Снежинского городского округа от 11.06.2014 N 897 (т. 2 л.д. 17), с учетом внесенных в него постановлением Администрации Снежинского городского округа от 15.07.2014 N 1060 (т. 2 л.д. 18) изменений был организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа.
23.07.2014 произведена публикация извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа (т. 3 л.д. 50-51).
В п. 1.9. извещения указано на то, что осмотр земельного участка на местности будет производиться 12.08.2014, указано место сбора.
В п. 2 извещения указано на то, что границы земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 16.12.2013 N 7400/101/12-966910. Участок расположен в южной части города Снежинска в коммунально-складской зоне (КС) и ограничен: с востока - наземной теплосетью (не эксплуатируется, частично разобрана); с запада - территорией УПТК ООО "СтройМонтжСервис"; с севера - территорией ГСПК "Звезда"; с юга - строящейся улицей 27А.
Согласно п. 2.3.1. извещения проектирование и освоение земельного участка арендатор осуществляет в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13.
В п. 2.4. извещения отражены ограничения пользования земельным участком с отражением сведений о прокладке сетей инженерно-технического обеспечения с установлением охранных зон. Транспортные сооружения - предусмотрены проектной документацией: - основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, - запасные въезды - выезды с территории автостоянки, - пешеходные подходы.
По результатам проведенного аукциона оформлен протокол от 26.08.2014 (т. 2 л.д. 19-22), согласно которому победителем признан Попов А.Ю.
Между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета (арендодатель) и Поповым А.Ю. (арендатор) на основании протокола по итогам проведения аукциона подписан договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 1 л.д. 12-15).
Согласно п. п. 2.1., 2.2. указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского. Земельный участок предназначен для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В силу п. 2.3. договора аренды порядок и параметры обустройства участка определяются архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13, прилагаемым к настоящему договору. Срок выполнения работ по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно - художественном Совете - 12 месяцев со дня заключения настоящего договора. Процент площади участка, который должен быть использован для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств - не менее 80%. На оставшейся площади, но не более 20% от общей площади участка, допускается размещение строений вспомогательного значения некапитального типа: мойка автомобилей, шиномонтаж, административное здание.
Договор аренды заключается сроком на 10 лет с 01.09.2014 по 31.08.2024 (п. 4.1 договора аренды).
Согласно п. 5.1. договора аренды годовой размер арендной платы за использование участком на момент заключения настоящего договора составляет 1 440 400 руб. в год. Размер арендной платы за период с 02.09.2014 по 31.12.2014 составляет 477 502 руб. 47 коп.
Задаток в сумме 110 800 руб. засчитывается в счет арендной платы. С учетом внесенного задатка сумма арендной платы, подлежащая оплате арендатором за период с 02.09.2014 по 31.12.2014, составляет 366 702 руб. 47 коп., из которых 6 602 руб. 47 коп. подлежит оплате арендатором в срок до 15.09.2014, 360 100 руб. в срок до 15.12.2014 (п. 5.2. договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и до 15 декабря текущего года (п. 5.3. договора аренды).
Арендная плата подлежит обязательной ежегодной корректировке на коэффициент инфляции (потребительских цен) за соответствующий период в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "О Федеральном бюджете" за соответствующий год. Цена заключенного по итогам аукциона договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения (п. 5.6. договора аренды).
Согласно п. п. 6.3.1., 6.3.2. договора аренды арендодатель обязуется, в том числе передать арендатору земельный участок и выполнять в полном объеме все условия договора.
Арендатор обязуется выполнить работы по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно-художественном совете. Срок исполнения указанного обязательства - 12 месяцев со дня заключения настоящего договора. Также обязуется осуществлять проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.9., 6.4.10. договора аренды).
В силу п. 7.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского, из земель населенных пунктов, поставлен на кадастровый учет 23.03.2005 с разрешенным использованием - для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа (кадастровый паспорт земельного участка от 07.02.2014 N 7400/101/14-83927, т. 2 л.д. 29) и по акту приема-передачи от 01.09.2014 передан в аренду Попову А.Ю. (т. 1 л.д. 16, т. 2 л.д. 27).
Договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 09.09.2014 N 40/019/2014-286 (т. 2 л.д. 28).
Ссылаясь на положения п. 1 ст. 612 ГК РФ и предоставление арендодателем арендатору земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 с недостатками, полностью или частично препятствующие пользованию им, предприниматель Попов А.Ю. направил в Комитет заявление от 13.01.2016 с требованием о расторжении договора аренды N 112-2014 от 01.09.2014 с 01.01.2015 (т. 2 л.д. 67).
Комитет с предложенными предпринимателем условиями расторжения договора не согласился, изложил свои доводы в письме от 25.01.2016 N К-8-09/10-22 (т. 2 л.д. 68-69), а также направил предпринимателю свой проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 2 л.д. 70-71).
Указывая на то, что Комитет не исполнил надлежащим образом обязанность арендодателя по передаче арендатору в аренду земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, на невозможность эксплуатации предоставленного в аренду земельного участка в связи с отсутствием к нему подъездного пути в виде достроенной автодороги 27А и на отказ Комитета от внесудебного расторжения договора аренды на предложенных предпринимателем Поповым А.Ю. условиях, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском о расторжении договора аренды с 01.01.2015.
Комитет, ссылаясь на неисполнение предпринимателем Поповым А.Ю. обязательства арендатора по оплате арендной платы по договору аренды N 112-2014 от 01.09.2014, на наличие задолженности за 2015 г., обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Попова А.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что заявленные истцом недостатки (отсутствие организованной автодороги в качестве проезда к земельному участку) не являлись скрытыми, поскольку были известны арендатору на момент заключения договора и передачи земельного участка, и на момент обращения истца с требованием о расторжении договора аренды к арендодателю те обстоятельства, которые заявлены истцом как недостатки в переданном имуществе, были устранены.
Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Поповой Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе заявлять требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Поскольку суд первой инстанции признал договор аренды действующим и установил по материалам дела факт неисполнения арендатором обязательства по оплате арендной платы за 2015 г., суд удовлетворил требования Комитета по встречному иску о взыскании задолженности арендной плате и пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истцов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, результаты которого были зафиксированы в протоколе от 26.08.2014 (т. 2 л.д. 19-22), между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета (арендодатель) и Поповым А.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 (т. 1 л.д. 12-15), по условиям которого последнему на 10 лет - с 01.09.2014 по 31.08.2024 в аренду за плату, годовой размер которой составляет 1 440 400 руб., передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ломинского, для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
На основании п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В п. 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Как видно из фактического обоснования заявленного предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. первоначального иска о расторжении договора аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014, а также доводов апелляционной жалобы, истцы связывают невозможность арендатора пользоваться земельным участком с кадастровым номером 74:40:0102008:8 с отсутствием организованной автодороги 27А, строительство которой, по утверждению истцов, планировался не позднее декабря 2014 года, тогда как сроки сдачи дороги в эксплуатацию были нарушены.
По смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ право требования досрочного расторжения договора аренды возникает у арендатора при обнаружении таких недостатков сданного в аренду имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, в том числе по причине неосведомленности последнего о недостатках, или заранее не были известны арендатору.
В силу п. 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
На основании п. 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов: организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; организует осмотр земельных участков на местности.
Из материалов дела следует, что при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8, площадью 7 546,77 кв. м, 23.07.2014 была произведена публикация извещения о проведении аукциона (т. 3 л.д. 50-51), в п. 1.9. которого указано о дате и месте сбора для осмотра земельного участка на местности, а в п. 2.4. которого были отражены ограничения пользования земельным участком с отражением сведений о прокладке сетей инженерно-технического обеспечения с установлением охранных зон, а также указаны требования к благоустройству земельного участка по части транспортных сооружений: основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
Согласно протоколу по итогам проведения аукциона от 26.08.2014, один экземпляр которого был получен Поповым А.Ю., о чем им поставлена отметка в протоколе, в качестве условия освоения земельного участка было установлено проектирование и освоение земельного участка арендатором в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (т. 2 л.д. 19-22).
В указанном архитектурно-планировочном задании (т. 1 л.д. 17-20) отражено, что земельный участок ограничен: с востока - наземной теплосетью (не эксплуатируется, частично разобрана); с запада - территорией УПТК ООО "СтройМонтжСервис"; с севера - территорией ГСПК "Звезда"; с юга - строящейся улицей 27А. Транспортные условия: с южной стороны участка осуществляется строительство улицы 27А. Существующие проезды: с юго-востока от грунтовой дороги, с севера от насыпанного проезда ГСПК "Звезда". Предписано предусмотреть проектной документацией: основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
При подписании договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 Комитет и Попов А.Ю. установили, что порядок и параметры обустройства участка определяются архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13, прилагаемым к настоящему договору (п. 2.3. договора), а также что Арендатор обязуется выполнить работы по обустройству территории, включая подготовку проектной документации в соответствии с утвержденным архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 и эскизным проектом, согласованным на городском архитектурно-художественном совете, обязуется осуществлять проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.9., 6.4.10. договора).
По акту приема-передачи от 01.09.2014 земельный участок был передан Попову А.Ю. и принят им без замечаний и возражений (т. 1 л.д. 16, т. 2 л.д. 27).
На основании изложенной совокупности доказательств и фактических обстоятельств дела апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 предприниматель Попов А.В. должен был быть осведомлен о свойствах и характеристиках земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 и о транспортной доступности к нему, и, действуя добровольно, своей волей и в своем интересе, принимая на свой риск земельный участок в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, должен был предвидеть последствия отсутствия улицы 27А в период ее строительства.
Оснований для применения норм п. 1 ст. 612 ГК РФ для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 не имеется, так как на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцами не предоставлено суду доказательств того, что недостатки сданного в аренду земельного участка не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или заранее не были известны арендатору.
Из материалов дела также не усматривается объективных доказательств, подтверждающих, что ввод в эксплуатацию автодороги планировался в декабре 2014 года, что, по утверждению апеллянтов, и обусловило их намерение приобрести земельный участок в аренду. В отсутствие таких сведений следует признать, что принимая в аренду земельный участок с известной арендатору транспортной доступностью, риск негативных последствий принятия такого участка в аренду возлагается на арендатора.
Довод подателей апелляционной жалобы о том, что при подписании акта приема-передачи арендатору было отказано во внесении изменений в договор аренды в части имеющихся недостатков, препятствующих использованию земельного участка, в силу заключения договора на торгах, отклонятся апелляционным судом за недоказанностью изложенных обстоятельств заявления арендатором возражений при приемке земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8.
Кроме того, указанное обстоятельство с учетом вышеизложенных выводов суда о доказанности объективного обстоятельства осведомленности предпринимателя Попова А.В. об отсутствии улицы 27А, не имеет правового значения, поскольку независимо от отражения соответствующих сведений в акте приема-передачи, арендатор принял земельный участок с том состоянии, которое оговорил арендодатель при заключении договора.
Довод апеллянтов о подписании договора аренды и акта приема-передачи с нарушением ст. 179 и ст. 431.2 ГК РФ, поскольку арендатор был введен в заблуждение относительно состояния передаваемого имущества, а также сроков сдачи автодороги в эксплуатацию, необоснован, так как ни из условий извещения о проведении аукциона (т. 3 л.д. 50-51), ни из условий архитектурно-планировочном задании (т. 1 л.д. 17-20) и ни из условий договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 не следует, что Комитетом был установлен определенный календарный срок завершения строительства улицы 27А, в силу чего и с учетом вышеизложенных характеристик и ограничений в использовании земельного участка апеллянтами не аргументировано и не доказано, в чем именно выразилось заблуждение относительно объекта аренды.
В силу п. 1 ст. 612 и ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора, если переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, истцами не представлено относимых, достоверных и достаточных доказательств того, что невозможность использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 вызвана исключительно действиями Комитета.
Из письменных пояснений, данных предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. в исковом заявлении (т. 1 л.д. 7), и писем Попова А.Ю. в адрес Комитета (т. 1 л.д. 27, 31-32), следует, что организованная на данном земельном участке автостоянка имеет заполняемость, но она ограничена, по мнению истцов, отсутствием спроектированной и построенной улицы 27А.
В то же время, как уже было отмечено ранее, при заключении договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 предприниматель Попов А.Ю. принял на себя обязанность осуществить проектирование и освоение участка в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 11.11.2013 N 05/13 (п. 6.4.10. договора), в том числе организовать основной проезд автотранспорта со стороны улицы 27А, запасные въезды - выезды с территории автостоянки, пешеходные подходы.
Доказательства исполнения указанного условия договора аренды арендатором и невозможности эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102008:8 через иные, подлежащие организации арендатором въезды - выезды в период строительства улицы 27А предпринимателями Поповым А.Ю. и Поповой Н.В. суду не представлены.
В деле также отсутствуют достоверные доказательства, позволяющие суду установить безусловную связь между отсутствие достроенной автодороги улица 27А и отсутствием достаточной окупаемости земельного участка, переданного в аренду предпринимателю, а утверждения Попова А.В. о том, что единственной причиной отсутствия заполняемости автостоянки явилось отсутствие названного проезда, соответствующими доказательствами не подтверждены.
Доводы апеллянтов о невозможности проезда через земельный участок третьего лица - ГСПК "Звезда" в силу запрета последним такого проезда отклоняются судом, так как не свидетельствуют о совершении арендатором всех требуемых от него договором аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 действий по освоению земельного участка и организации въездов - выездов с территории автостоянки. Невозможность организации таких въездов - выездов, кроме как через земельный участок ГСПК "Звезда" или на строящуюся улицу 27А, истцами и апеллянтами в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ доказана не была.
Следует также признать ошибочным мнение апеллянтов об отсутствии у Попова А.В. как арендатора земельного участка права требовать установления сервитута с целью проезда через земельный участок кооператива, поскольку такая возможность установлена нормой п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ для арендатора по долгосрочному договору аренды.
В силу изложенного отклоняются доводы апеллянтов о том, что обеспечение проезда через земельный участок кооператива является исключительно обязанностью арендодателя.
Иные доводы апеллянта относительно строительства и ввода в эксплуатацию дороги 27А, заявления арендатором требований об уменьшении арендной платы либо устранении недостатков, обращений с заявлением об изменении сроков и условий внесения арендной платы, причинения убытков арендатору по существу сводятся к несогласию с результатами судебной оценки фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств и не содержат подтверждения юридически значимых обстоятельств для вывода о расторжении договора аренды земельного участка, что на основании ст. 270 АПК РФ не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании вышеизложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцами обстоятельства предоставления Попову А.Ю. земельного участка с недостатками, которые не были оговорены Комитетом при заключении договора аренды, и которые создают неустранимые препятствия в пользовании арендуемым земельным участком.
В удовлетворении первоначального иска предпринимателя Попова А.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 судом отказано правомерно в силу отсутствия заявленных истцом оснований для его расторжения. Кроме того, апелляционный суд отмечает, что требования истца о расторжении договора аренды с 01.01.2015 при дате подачи иска - 31.08.2015 (т. 1 л.д. 50) противоречат нормам материального права, так как в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя Поповой Н.В. по мотиву отсутствия у нее правового интереса в заявленном первоначальном иске является обоснованным и дополнительных доводов, опровергающих правомерность указанного вывода суда первой инстанции в апелляционной жалобе не приведено.
Довод апелляционной жалобы истцом о том, что судом первой инстанции не привлечено к участию в деле лицо, нарушившее сроки сдачи дороги в эксплуатацию, несостоятелен, так как апеллянтами не аргументировано, а апелляционным судом с учетом норм ст. ст. 51, 270 АПК РФ не установлено, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях указанного застройщика и, как следствие, имелись основания для привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Ссылки апеллянтов на ненаправление Комитетом третьему лицу отзыва на исковое заявление, непредставление соответствующих документов и отсутствие соответствующей оценки суда данному обстоятельству, отклоняются в силу отсутствия у суда апелляционной инстанции доказательств наличия у апеллянтов полномочий действовать в интересах и защищать права ГСПК "Звезда", а также доказательств того, что приведенные апеллянтами факты повлияли на правильность по существу принятого судебного акта (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
Относительно удовлетворения встречного иска Комитета о взыскании с предпринимателя Попова А.Ю. задолженности по договору аренды земельного участка для размещения платной охраняемой автомобильной стоянки открытого типа N 112-2014 от 01.09.2014 по арендной плате за 2015 г. в размере 1 513 020 руб. и пени по состоянию на 01.01.2016 в размере 230 960 руб. 89 коп. апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а арендатор вправе требовать ее уплаты от арендатора.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Так как в рассматриваемом случае размер арендной платы определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и в силу п. 5.1. договора аренды годовой размер арендной платы за использование участком на момент заключения настоящего договора составляет 1 440 400 руб., Комитет вправе требовать от предпринимателя Попова А.Ю. внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:40:0102008:8 в указанном размере.
Соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за 2015 г. по договору аренды земельного участка N 112-2014 от 01.09.2014 и отсутствие у предпринимателя задолженности по арендной плате в заявленный Комитетом период, в материалы дела не представлено.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств предпринимателем Поповым А.Ю. не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном им размере.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В п. 7.2. договора аренды стороны согласовали в письменной форме условие о договорной неустойке, указав, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что предпринимателем Поповым А.Ю. не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, не заявлено при рассмотрении дела о чрезмерности договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно взыскал с него в пользу Комитета договорную неустойку.
Доводы апеллянтов об отсутствии у предпринимателя обязанности по оплате арендной платы в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ и при наличии недостатков в арендуемом имуществе отклоняются апелляционным судом за недоказанностью обстоятельства предоставления Попову А.Ю. земельного участка с недостатками, препятствующими его использованию по назначению.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалобу не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2016 по делу N А76-22510/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Александра Юрьевича и индивидуального предпринимателя Поповой Натальи Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)