Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года по делу N А65-26041/2016, судья Исхакова М.А.,
по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
к обществу с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" (ОГРН 1111650005334, ИНН 1650222757), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
о расторжении договора аренды N 325/а от 18.06.2013 г., взыскании 1 249 400 руб. задолженности, 242 791,27 руб. неустойки,
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" о расторжении договора аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г., взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 388 262, 00 руб. (за период с 01.07.2015 г. по 30.09.2016 г.), неустойки (пени) в размере 237 150,79 руб. (за период с 17.10.2013 г. по 27.09.2016 г.).
Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.
Заявлением от 14.02.2017 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 249 400,00 руб. (за период с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г.), неустойку (пени) в размере 242 791,27 руб. (за период с 16.04.2014 г. по 27.09.2016 г.).
В отзыве на иск ответчик оспорил представленный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате и неустойке, указал, что поскольку земельный участок предоставлялся ответчику для строительства многоэтажного жилого дома, разрешение на ввод в эксплуатацию построенного ответчиком дома получено им 24.05.2016 г., акты приема - передачи объектов подписаны с участниками долевого строительства 02.06.2016 г., арендная плата должна была уплачиваться до 10.06.2016 г., соответственно начисление арендной платы за пределами этой даты незаконно. Также ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик просит уменьшить сумму основного долга до 1 067 697,18 руб., размер неустойки до 146 812,79 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года иск удовлетворен.
Договор аренды N 325/а от 18.06.2013 г. расторгнут.
С ООО "АНГ-Холдинг" в пользу МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" взыскан долг 1 249 400 руб., неустойка 242 791 руб. 27 коп.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, взыскав с ответчика 1 052 268,03 руб. арендной платы и 146 812,79 руб. неустойки.
В обоснование своей жалобы ответчик указал, что срок действия договора аренды N 325/а от 18.06.2013 г. истек 05.06.2016 г., разрешение на ввод построенного многоквартирного жилого дома получено 24.05.2016 г., акты приема-передачи объектов долевого строительства подписаны с участниками, начиная с 02.06.2016 г., т.е. к моменту завершения срока аренды арендатором выполнено целевое назначение договора - дом построен и передан участникам долевого строительства. В связи с этим вывод суда о том, что арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока его действия не основан на законе. Формальное отсутствие акта о возврате земельного участка не свидетельствует о продолжении пользования арендатором объектом аренды. В жалобе ответчик оспаривает обоснованность сложившейся судебной практики о прекращении срока действия договора аренды земельного участка под построенным многоквартирным домом с момента регистрации права собственности за первым собственником объекта недвижимости в построенном доме. Также по мнению ответчика судом необоснованно отказано в уменьшении неустойки.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" в отзыве на апелляционную жалобу с требованиями ответчика не согласилось, указало на обоснованность судебного акта.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
05.06.2013 г. протоколом N 7-РА аукционной комиссии о результатах аукциона, предметом которого являлась аренда сроком на три года земельного участка под строительство домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район дома N 8 (1-15) по Комсомольской Набережной, площадью 0,1800 га, обременения: 306 кв. м - публичный сервитут в целях проведения работ по прокладке, ремонту и обслуживанию линий инженерных коммуникаций, кадастровый номер 16:52:020102:1311, установлен победитель аукциона - ООО "АНГ-Холдинг".
18.06.2013 г. на основании протокола от 05.06.2013 г. N 7-РА между Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны (арендодатель) и ООО "АНГ-Холдинг" заключен договор аренды земельного участка N 325/а.
Согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1800 кв. м кадастровый номер 16:52:020102:1311, расположенный по адресу: расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район дома N 8 (1-15) по Комсомольской Набережной под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Договор заключен сроком на 3 года, арендатор обязуется возвратить земельный участок арендодателю 05.06.2016 г.
Годовой размер арендной платы составляет 1 110 900 рублей. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).
Актом приема-передачи от 18.06.2013 г. подтверждается передача земельного участка арендатору.
Договор аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г. зарегистрирован 08.07.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, номер регистрации N 16-16-32/079/2013-316.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU16302000-70-2016, выданному 24.05.2016 г. Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны, введен в эксплуатацию многоэтажный жилой комплекс в 1-м микрорайоне п. ГЭС. Блок "Б" с наружными инженерными сетями, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, Комсомольская Набережная, в районе дома N 8 (1-15).
Регистрация права собственности ООО "АНГ-Холдинг" на квартиру N 65, расположенную по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Комсомольская Набережная, дом 3 (1/15) блок "Б", проведена 16.08.2016 г., что подтверждается справкой N 18-24-74/267, выданной 07.02.2017 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г. в сумме 1 249 400 рублей, 242 791,27 рубль пени за период с 16.04.2014 г. по 27.09.2016 г.
Претензией исх. N 06/1083п, направленной в адрес ответчика 29.09.2016 г. комитет предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и оплатить пени в десятидневный срок со дня получения претензии, а также уведомило о расторжении в одностороннем порядке договора аренды в связи с невнесением обществом более двух раз подряд арендной платы в сроки, установленные договором.
Общество ответило на претензию отказом, сославшись на неправильное исчисление срока задолженности, поскольку полагало, что договор аренды прекратился с 10.06.2016 г., то есть с момента регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате послужило основанием, для обращения с настоящим иском в суд.
Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена передача земельных участков в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Частью 2 статьи 23 Федерального закона от 21.09.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Под общей долевой собственностью на общее имущество согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежит понимать в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Несостоятельной является ссылка ответчика в жалобе на истечение срока действия договора 05.06.2016 г., поскольку доказательств возврата предмета договора аренды арендодателю по завершению срока действия договора ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, а поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции относительно правильности расчета задолженности с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г. в сумме 1 249 400 рублей верен и соответствует закону.
Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.
В данном случае начисление истцом неустойки суд считает правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства по оплате в сроки, определенные договором, тогда как действующим законодательством неустойка отнесена к мере ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности за просрочку исполнения.
Таким образом, заявленный истцом размер неустойки обосновано принят судом первой инстанции.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил.
Переход права собственности в силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет прекращение договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, и обоснованно расторг договор аренды.
Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанными на требованиях закона и не свидетельствуют об ошибочности оспариваемого судебного акта.
В силу изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года по делу N А65-26041/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 11АП-4867/2017 ПО ДЕЛУ N А65-26041/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А65-26041/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года по делу N А65-26041/2016, судья Исхакова М.А.,
по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
к обществу с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" (ОГРН 1111650005334, ИНН 1650222757), Республика Татарстан, город Набережные Челны,
о расторжении договора аренды N 325/а от 18.06.2013 г., взыскании 1 249 400 руб. задолженности, 242 791,27 руб. неустойки,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" о расторжении договора аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г., взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 388 262, 00 руб. (за период с 01.07.2015 г. по 30.09.2016 г.), неустойки (пени) в размере 237 150,79 руб. (за период с 17.10.2013 г. по 27.09.2016 г.).
Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.
Заявлением от 14.02.2017 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 249 400,00 руб. (за период с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г.), неустойку (пени) в размере 242 791,27 руб. (за период с 16.04.2014 г. по 27.09.2016 г.).
В отзыве на иск ответчик оспорил представленный истцом расчет суммы задолженности по арендной плате и неустойке, указал, что поскольку земельный участок предоставлялся ответчику для строительства многоэтажного жилого дома, разрешение на ввод в эксплуатацию построенного ответчиком дома получено им 24.05.2016 г., акты приема - передачи объектов подписаны с участниками долевого строительства 02.06.2016 г., арендная плата должна была уплачиваться до 10.06.2016 г., соответственно начисление арендной платы за пределами этой даты незаконно. Также ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик просит уменьшить сумму основного долга до 1 067 697,18 руб., размер неустойки до 146 812,79 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года иск удовлетворен.
Договор аренды N 325/а от 18.06.2013 г. расторгнут.
С ООО "АНГ-Холдинг" в пользу МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" взыскан долг 1 249 400 руб., неустойка 242 791 руб. 27 коп.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, взыскав с ответчика 1 052 268,03 руб. арендной платы и 146 812,79 руб. неустойки.
В обоснование своей жалобы ответчик указал, что срок действия договора аренды N 325/а от 18.06.2013 г. истек 05.06.2016 г., разрешение на ввод построенного многоквартирного жилого дома получено 24.05.2016 г., акты приема-передачи объектов долевого строительства подписаны с участниками, начиная с 02.06.2016 г., т.е. к моменту завершения срока аренды арендатором выполнено целевое назначение договора - дом построен и передан участникам долевого строительства. В связи с этим вывод суда о том, что арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока его действия не основан на законе. Формальное отсутствие акта о возврате земельного участка не свидетельствует о продолжении пользования арендатором объектом аренды. В жалобе ответчик оспаривает обоснованность сложившейся судебной практики о прекращении срока действия договора аренды земельного участка под построенным многоквартирным домом с момента регистрации права собственности за первым собственником объекта недвижимости в построенном доме. Также по мнению ответчика судом необоснованно отказано в уменьшении неустойки.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" в отзыве на апелляционную жалобу с требованиями ответчика не согласилось, указало на обоснованность судебного акта.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
05.06.2013 г. протоколом N 7-РА аукционной комиссии о результатах аукциона, предметом которого являлась аренда сроком на три года земельного участка под строительство домов многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район дома N 8 (1-15) по Комсомольской Набережной, площадью 0,1800 га, обременения: 306 кв. м - публичный сервитут в целях проведения работ по прокладке, ремонту и обслуживанию линий инженерных коммуникаций, кадастровый номер 16:52:020102:1311, установлен победитель аукциона - ООО "АНГ-Холдинг".
18.06.2013 г. на основании протокола от 05.06.2013 г. N 7-РА между Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны (арендодатель) и ООО "АНГ-Холдинг" заключен договор аренды земельного участка N 325/а.
Согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1800 кв. м кадастровый номер 16:52:020102:1311, расположенный по адресу: расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район дома N 8 (1-15) по Комсомольской Набережной под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Договор заключен сроком на 3 года, арендатор обязуется возвратить земельный участок арендодателю 05.06.2016 г.
Годовой размер арендной платы составляет 1 110 900 рублей. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).
Актом приема-передачи от 18.06.2013 г. подтверждается передача земельного участка арендатору.
Договор аренды земельного участка N 325/а от 18.06.2013 г. зарегистрирован 08.07.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, номер регистрации N 16-16-32/079/2013-316.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU16302000-70-2016, выданному 24.05.2016 г. Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны, введен в эксплуатацию многоэтажный жилой комплекс в 1-м микрорайоне п. ГЭС. Блок "Б" с наружными инженерными сетями, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, Комсомольская Набережная, в районе дома N 8 (1-15).
Регистрация права собственности ООО "АНГ-Холдинг" на квартиру N 65, расположенную по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Комсомольская Набережная, дом 3 (1/15) блок "Б", проведена 16.08.2016 г., что подтверждается справкой N 18-24-74/267, выданной 07.02.2017 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г. в сумме 1 249 400 рублей, 242 791,27 рубль пени за период с 16.04.2014 г. по 27.09.2016 г.
Претензией исх. N 06/1083п, направленной в адрес ответчика 29.09.2016 г. комитет предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и оплатить пени в десятидневный срок со дня получения претензии, а также уведомило о расторжении в одностороннем порядке договора аренды в связи с невнесением обществом более двух раз подряд арендной платы в сроки, установленные договором.
Общество ответило на претензию отказом, сославшись на неправильное исчисление срока задолженности, поскольку полагало, что договор аренды прекратился с 10.06.2016 г., то есть с момента регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате послужило основанием, для обращения с настоящим иском в суд.
Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена передача земельных участков в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Частью 2 статьи 23 Федерального закона от 21.09.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Под общей долевой собственностью на общее имущество согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежит понимать в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Несостоятельной является ссылка ответчика в жалобе на истечение срока действия договора 05.06.2016 г., поскольку доказательств возврата предмета договора аренды арендодателю по завершению срока действия договора ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, а поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции относительно правильности расчета задолженности с 01.07.2015 г. по 15.08.2016 г. в сумме 1 249 400 рублей верен и соответствует закону.
Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.
В данном случае начисление истцом неустойки суд считает правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства по оплате в сроки, определенные договором, тогда как действующим законодательством неустойка отнесена к мере ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности за просрочку исполнения.
Таким образом, заявленный истцом размер неустойки обосновано принят судом первой инстанции.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил.
Переход права собственности в силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет прекращение договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, и обоснованно расторг договор аренды.
Таким образом, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанными на требованиях закона и не свидетельствуют об ошибочности оспариваемого судебного акта.
В силу изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 февраля 2017 года по делу N А65-26041/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНГ-Холдинг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)