Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,
судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Компания ТехноСтройОлимп": Шиляев А.В. по доверенности от 23.11.2015; от Администрации Клинского муниципального района МО: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Клинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 по делу N А41-89958/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению ООО "Компания ТехноСтройОлимп" к Администрации Клинского муниципального района Московской области о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка и встречному исковому заявлению Администрации Клинского муниципального района Московской области к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,
установил:
ООО "Компания ТехноСтройОлимп" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации Клинского муниципального района Московской области с требованиями (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании неосновательного обогащения (неосновательно полученные арендные платежи) в размере 2 024 598,78 рублей.
Определением от 16 февраля 2017 года Арбитражным судом Московской области принят встречный иск Администрации Клинского Муниципального района Московской области к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" о взыскании пени за нарушение срока внесения арендных платежей по договору аренды N 2847 от 07.09.2011 г. в размере 45 731 руб. 37 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 по делу N А41-89958/16 требования по первоначальному иску удовлетворены частично, с Администрации Клинского Муниципального района Московской области взыскано неосновательного обогащения в размере 1 515 931,29 руб., в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска Администрации Клинского Муниципального района Московской области отказано.
Не согласившись с принятым решением, Администрация Клинского муниципального района обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований истца по первоначальному иску и удовлетворив требования Администрации по встречному иску.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что права аренды по спорному договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным, а также то, что отсутствуют нормативы, определяющие площадь земельного участка для передачи в общедолевую собственность.
Администрация Клинского муниципального района Московской области, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Администрации.
Представитель ООО "Компания ТехноСтройОлимп" представил отзыв на апелляционную жалобу, в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 2847 от 07.09.2011, предметом которого является земельный участок площадью 19 750 кв. м с кадастровым номером 50:03:0040280:966 по адресу: Московская область, Клин, ул. 60 лет Комсомола, участок N 3 для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
По условиям договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором.
На указанном земельном участке обществом возведены и сданы в эксплуатацию дома, с зарегистрированными правами первого собственника.
Общество указало на то, что в связи с регистрацией первого права собственности в каждом из указанных домов часть площади земельного участка под такими домами перешла в долевую собственность владельцев квартир.
Однако арендные платежи по договору аренды вносились вплоть до 26.12.2014 исходя из всей площади земельного участка в 19 750 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, имело место неправомерно взимание арендодателем арендной платы под соответствующим домом с даты соответствующей первой регистрации права собственности на квартиру в нем.
Обществом был представлен расчет по состоянию на 01.03.2016, согласно которому, по договору образовалась переплата в размере 2 024 598,78 руб.
11.10.2016 общество обратилось в адрес администрации с претензией о возврате излишне полученных денежных средств по договору N 2847 от 07.09.2011.
Администрация не отреагировала на претензию, вследствие чего общество обратилось в суд с настоящим иском.
Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, вследствие чего у Общества образовалась задолженность по пени, которая по состоянию на 21.10.2016 составила 45.731 руб. 37 коп. и не погашена ответчиком в претензионном порядке.
Удовлетворяя первоначальный иск частично и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что перечисленные истцом ответчику за период после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, в части земельного участка, необходимого для использования дома и благоустройства, денежные средства являются неосновательным обогащением. Однако, неосновательное обогащение за период до 26.12.2013 и неустойка до 16.02.2014 находятся за пределами срока исковой давности, о чем заявлено сторонами в ходе рассмотрения дела.
Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Апелляционный суд отмечает, что на все четыре квартиры, расположенные на спорном земельном участке, имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности граждан, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП (л.д. 46 - 49).
Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка прекратилось.
Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилось и обязанность оплачивать аренду.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.
Согласно представленному расчету истца, неосновательное обогащение составило 2 024 598,78 рублей.
Вместе с тем, в силу части 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Исходя из статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поскольку истец являлся лицом, осуществляющим одновременно оплату аренды и представление документов на государственную регистрацию права собственности, он должен был узнать о факте неосновательного обогащения со стороны ответчика не позднее даты совершения соответствующего платежа, указанного в платежном поручении.
Поскольку исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения подано в арбитражный суд 26 декабря 2016 года, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период до 26 декабря 2013 года не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.
Размер неосновательного обогащения, составляющего излишнее перечисление арендных платежей по договору, произведенное после 26.12.2013 г., составил 1 515 931,29 руб.
Администрация в апелляционной жалобе ссылается на то, что права аренды по спорному договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщиком перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным.
Между тем, исходя из совокупного анализа статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и сложившейся судебной практики и разъяснений пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Довод администрации о том, что спорный договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не подлежит изменению, нормативно необоснован и противоречит положениям закона и сложившейся судебной практики, так как арендная плата должна взиматься не только на условиях договора, но и исходя фактических отношений землепользования.
Следовательно, администрацией пропущен срок на взыскание платежей до 16.02.2014 г.
Апелляционный суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 50:03:0040280:966 выбыл из владения общества с даты первой регистрации права в последнем доме, введенном в эксплуатацию, то есть с 20.09.2013 г.
Следовательно, с указанной даты у общества отсутствовала обязанность вносить арендные платежи.
Апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции по встречному иску об отсутствии оснований для начисления неустойки за период с 15.12.2013 г. по 15.12.2014, так как пеня начислена в период, когда общество не владело участком, а задолженность по пени в размере 58,87 руб. за период с 15.12.2011 г. по 22.12.2011 г находится за пределам срока исковой давности.
Доводов о неверном исчислении судом первой инстанции сроков исковой давности апелляционная жалоба Администрации не содержит.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 года по делу N А41-89958/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 N 10АП-7885/2017 ПО ДЕЛУ N А41-89958/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А41-89958/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,
судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Компания ТехноСтройОлимп": Шиляев А.В. по доверенности от 23.11.2015; от Администрации Клинского муниципального района МО: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Клинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 по делу N А41-89958/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению ООО "Компания ТехноСтройОлимп" к Администрации Клинского муниципального района Московской области о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка и встречному исковому заявлению Администрации Клинского муниципального района Московской области к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,
установил:
ООО "Компания ТехноСтройОлимп" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации Клинского муниципального района Московской области с требованиями (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании неосновательного обогащения (неосновательно полученные арендные платежи) в размере 2 024 598,78 рублей.
Определением от 16 февраля 2017 года Арбитражным судом Московской области принят встречный иск Администрации Клинского Муниципального района Московской области к ООО "Компания ТехноСтройОлимп" о взыскании пени за нарушение срока внесения арендных платежей по договору аренды N 2847 от 07.09.2011 г. в размере 45 731 руб. 37 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 по делу N А41-89958/16 требования по первоначальному иску удовлетворены частично, с Администрации Клинского Муниципального района Московской области взыскано неосновательного обогащения в размере 1 515 931,29 руб., в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска Администрации Клинского Муниципального района Московской области отказано.
Не согласившись с принятым решением, Администрация Клинского муниципального района обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований истца по первоначальному иску и удовлетворив требования Администрации по встречному иску.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что права аренды по спорному договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным, а также то, что отсутствуют нормативы, определяющие площадь земельного участка для передачи в общедолевую собственность.
Администрация Клинского муниципального района Московской области, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Администрации.
Представитель ООО "Компания ТехноСтройОлимп" представил отзыв на апелляционную жалобу, в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 2847 от 07.09.2011, предметом которого является земельный участок площадью 19 750 кв. м с кадастровым номером 50:03:0040280:966 по адресу: Московская область, Клин, ул. 60 лет Комсомола, участок N 3 для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
По условиям договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором.
На указанном земельном участке обществом возведены и сданы в эксплуатацию дома, с зарегистрированными правами первого собственника.
Общество указало на то, что в связи с регистрацией первого права собственности в каждом из указанных домов часть площади земельного участка под такими домами перешла в долевую собственность владельцев квартир.
Однако арендные платежи по договору аренды вносились вплоть до 26.12.2014 исходя из всей площади земельного участка в 19 750 кв. м.
Как установлено судом первой инстанции, имело место неправомерно взимание арендодателем арендной платы под соответствующим домом с даты соответствующей первой регистрации права собственности на квартиру в нем.
Обществом был представлен расчет по состоянию на 01.03.2016, согласно которому, по договору образовалась переплата в размере 2 024 598,78 руб.
11.10.2016 общество обратилось в адрес администрации с претензией о возврате излишне полученных денежных средств по договору N 2847 от 07.09.2011.
Администрация не отреагировала на претензию, вследствие чего общество обратилось в суд с настоящим иском.
Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, вследствие чего у Общества образовалась задолженность по пени, которая по состоянию на 21.10.2016 составила 45.731 руб. 37 коп. и не погашена ответчиком в претензионном порядке.
Удовлетворяя первоначальный иск частично и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что перечисленные истцом ответчику за период после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, в части земельного участка, необходимого для использования дома и благоустройства, денежные средства являются неосновательным обогащением. Однако, неосновательное обогащение за период до 26.12.2013 и неустойка до 16.02.2014 находятся за пределами срока исковой давности, о чем заявлено сторонами в ходе рассмотрения дела.
Апелляционный суд поддерживает указанные выводы суда первой инстанции.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Апелляционный суд отмечает, что на все четыре квартиры, расположенные на спорном земельном участке, имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности граждан, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП (л.д. 46 - 49).
Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка прекратилось.
Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилось и обязанность оплачивать аренду.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.
Согласно представленному расчету истца, неосновательное обогащение составило 2 024 598,78 рублей.
Вместе с тем, в силу части 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Исходя из статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поскольку истец являлся лицом, осуществляющим одновременно оплату аренды и представление документов на государственную регистрацию права собственности, он должен был узнать о факте неосновательного обогащения со стороны ответчика не позднее даты совершения соответствующего платежа, указанного в платежном поручении.
Поскольку исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения подано в арбитражный суд 26 декабря 2016 года, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период до 26 декабря 2013 года не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.
Размер неосновательного обогащения, составляющего излишнее перечисление арендных платежей по договору, произведенное после 26.12.2013 г., составил 1 515 931,29 руб.
Администрация в апелляционной жалобе ссылается на то, что права аренды по спорному договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщиком перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным.
Между тем, исходя из совокупного анализа статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и сложившейся судебной практики и разъяснений пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Довод администрации о том, что спорный договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не подлежит изменению, нормативно необоснован и противоречит положениям закона и сложившейся судебной практики, так как арендная плата должна взиматься не только на условиях договора, но и исходя фактических отношений землепользования.
Следовательно, администрацией пропущен срок на взыскание платежей до 16.02.2014 г.
Апелляционный суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 50:03:0040280:966 выбыл из владения общества с даты первой регистрации права в последнем доме, введенном в эксплуатацию, то есть с 20.09.2013 г.
Следовательно, с указанной даты у общества отсутствовала обязанность вносить арендные платежи.
Апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции по встречному иску об отсутствии оснований для начисления неустойки за период с 15.12.2013 г. по 15.12.2014, так как пеня начислена в период, когда общество не владело участком, а задолженность по пени в размере 58,87 руб. за период с 15.12.2011 г. по 22.12.2011 г находится за пределам срока исковой давности.
Доводов о неверном исчислении судом первой инстанции сроков исковой давности апелляционная жалоба Администрации не содержит.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2017 года по делу N А41-89958/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.СЕМУШКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)