Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройгрупп"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 по делу N А32-17502/2015, принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Краснодарском крае
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп"
при участии в качестве третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс",
о взыскании задолженности
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее ТУ Росимущества в Краснодарском крае) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Стройгрупп" о взыскании задолженности в размере 2655939,68 руб., пени по состоянию на 07.05.2015 в размере 483183,11 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 2 655 939,68 руб., неустойку в размере 483183,11 руб.; расторгнут договор аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130, площадью 19283 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33.
ООО "Стройгрупп" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что 20.12.2013 г. на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "СТРОЙКОМПЛЕКС" переуступило ООО "Стройгрупп" права и обязанности по договору аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. Договор уступки зарегистрирован 28.02.2014. С учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность. При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму. подлежат исполнению первоначальным кредитором. Из анализа условий договора уступки от 20.12.2013. заключенного ООО "СТРОЙКОПЛЕКС" и ООО "Стройгрупп", не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору - ООО "Стройгрупп" обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем. Так, в соответствии с п. 3.3 договора уступки от 20.12.2013 г. за период, предшествующий моменту вступления в законную силу настоящего договора арендная плата. пени по договору аренды земельного участка вносятся ООО "СТРОЙКОМПЛЕКС". Задолженность предыдущих арендаторов не уступалась ООО "Стройгрупп" по договору уступки от 20.12.2013 г. и неправомерно взыскана судом первой инстанции с ООО "Стройгрупп", обязанность ответчика по внесению арендных платежей по договору аренды возникла с 28.02.2014 г. В целях определения суммы задолженности ООО "Стройгрупп" по договору аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г. необходимо учитывать следующее. В соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Гели иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП - Кс х С
где:
- АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
- С - ставка арендной платы - %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N 23:49:0304026:130 составляет 154 426 182 руб. (как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 07.05.2015 г. N 2343/12/15-501881). В соответствии со ставками арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденными Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01,2011 N 50, ставка арендной платы для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства составляет 0,3%. Таким образом, сумма арендной платы ООО "Стройгрупп" по договору аренды МЮ4-24/202С от 27.04.2006 г. за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г. составляет 549587.96 руб. =154 426 182 руб. * 0,3% - 463 278.54 руб. (годовая сумма арендной платы) 463 278,54 руб. (годовая сумма арендной платы) / 365 (количество дней в году) * 433 (количество дней за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г.) - 549 587,96 руб. Вывод суда об использовании ответчиком спорного земельного участка не но целевому назначению и соответственно о правомерности исковых требований о расторжении договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В соответствии с п. 14 договора аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный земельный участок для застройки микрорайона "Кудепста-З" и жилого комплекса. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" содержание такого вида разрешенного использования как "Жилая застройка" включает в себя содержание видов разрешен нош использования с колами 2.1-2.7. Согласно коду 2.7 "Обслуживание жилой застройки" подразумевает размещение объектов недвижимости, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.0. или 4.0, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вред окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны, а площадь земельных участков под названными объектами не превышает 20% от площади территориальной зоны, в которой разрешена жилая застройка. Как подтверждается актом обследования от 21.11.2014 г. на спорном земельном участке имеется ряд построек (магазины, автомойка) в целях удовлетворения потребностей жителей будущего жилого комплекса. Довод истца о том, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению не правомерен, поскольку ООО "Стройгрупп" в соответствии с нормами земельного законодательства осуществило строительство объектов, обслуживающих жилую застройку, что не исключает в будущем строительство самого жилого комплекса в соответствии с условиями договора аренды.
ТУ Росимущества в Краснодарском крае в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указало, что в силу пункта 1 договора аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С земельный участков был предоставлен для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса. Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 от 21.11.2014 г. следует, что участок используется не по целевому назначению, предусмотренному договором аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С (для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилой застройки). Информация о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в части вида разрешенного использования отсутствует; обследуемый земельный участок не содержится в должном санитарном порядке и чистоте; части спорного земельного участка предоставлен в субаренду сторонним пользователями в отсутствие уведомления об этом арендодателя; работы по благоустройству участка, в том числе по посадке; зеленых насаждений, что предусмотрено п. 6.2.12 договора аренды от 27.04.2006 не ведутся. Территориальное управление письмом от 22.12.2014 г. N 09/15654 направило в адрес ООО "Стройгрупп" предупреждение об установлении срока устранения выявленных нарушений условий договора о пользовании федеральным участком, согласно которому ООО "Стройгрупп" необходимо было устранить нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. спорного земельного участка, также погасить образовавшуюся задолженность по договору по состоянию на 16.12.2014 г. в размере 2 505 726,63 руб. Актом обследования от 24.07.2015 также подтвержден факт неиспользования земельного участка по назначению (на участке находится здание столовой, размещены магазины по торговле мотоциклами, строительные магазины, автомойка, часть участка сдана в субаренду). В отзыве истец изложил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Дополнительно истец указал, что согласно расчету, произведенному в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 арендная плата за период с 28.02.2014 по 31.03.2016 составляет 4346043 руб. 11 коп.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
27 апреля 2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) был заключен договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/202С, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне: Х, с кадастровым N 23:49:0408000:0024, находящегося по адресу: г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33, для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса.
На основании договора от 20.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 предоставлен в аренду ООО "Стройгрупп".
В соответствии с п. 4.6 договора аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С арендная плата, подлежащая уплате, вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, до 10 числа последнего месяца квартала.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, образовалась задолженность в размере 2655939, 68 руб. за период с 23.03.2011 по 07.05.2015, представлен соответствующий расчет.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, образовавшаяся задолженность послужили основанием для обращения с иском в суд.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2015 N м 90-6911114 право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 зарегистрировано 02.10.2008.
Поскольку Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), с даты вступления в силу названного Постановления арендная плата по договору должна исчисляться с применением ставок, установленных данным Постановлением.
Из представленных в материалы дела расчетов истца и ответчика, произведенных в соответствии с Постановлением N 582, следует, что подлежащая уплате ответчиком сумма арендной платы и неустойки за спорный период, заявленный в иске (а также и за период с даты регистрации договора уступки прав от 23.12.2013) превышает заявленную истцом к взысканию сумму.
Поскольку право формирования исковых требований, их предмета, основания и размера принадлежит исключительно истцу (статьи 4, 41, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В силу указанных норм арбитражного процесса арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца.
Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части требования истца о взыскании арендной платы в размере 2655 939, 68 руб. и неустойки в размере 483 183, 11 рублей не имеется.
В части требований о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/202С от 27.04.2006 г. суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Специальные основания для расторжения договора предусмотрены в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 46, подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, по инициативе арендодателя является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела, в силу пункта 1 договора аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С земельный участков был предоставлен для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса.
Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 от 21.11.2014 г. следует, что участок используется не по целевому назначению, предусмотренному договором аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С (для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилой застройки). Информация о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в части вида разрешенного использования отсутствует; обследуемый земельный участок не содержится в должном санитарном порядке и чистоте; части спорного земельного участка предоставлены в субаренду сторонним пользователями в отсутствие уведомления об этом арендодателя; работы по благоустройству участка, в том числе по посадке зеленых насаждений, что предусмотрено п. 6.2.12 договора аренды от 27.04.2006 не ведутся.
Территориальное управление письмом от 22.12.2014 г. N 09/15654 направило в адрес ООО "Стройгрупп" предупреждение об установлении срока устранения выявленных нарушений условий договора о пользовании федеральным участком, согласно которому ООО "Стройгрупп" необходимо было устранить нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. спорного земельного участка, а также погасить образовавшуюся задолженность по Договору по состоянию на 16.12.2014 г. в размере 2 505 726, 63 руб.
Актом обследования от 24.07.2015 также подтвержден факт неиспользования земельного участка по назначению (на участке находится здание столовой, размещены магазины по торговле мотоциклами, строительные магазины, автомойка, часть участка сдана в субаренду).
Представленные ответчиком переписка с ООО "Альтеза, договор подряда от 20.03.2014 с указанным обществом, титульный лист отчета по инженерно- геологическим изысканиям, проектная документация 2013 г, заказанная ООО "Памир" не опровергают факта длительного использования арендаторами земельного участка не по назначению, указанному в договоре аренды.
Суд апелляционной инстанции учитывает также, что в период рассмотрения апелляционной жалобы, нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. ответчиком не устранены.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что истец доказал нецелевое использование ответчиком земельного участка, и, соответственно, имеются правовые основания для досрочного расторжения договора.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 по делу N А32-17502/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 15АП-2062/2016 ПО ДЕЛУ N А32-17502/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. N 15АП-2062/2016
Дело N А32-17502/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройгрупп"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 по делу N А32-17502/2015, принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Краснодарском крае
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп"
при участии в качестве третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс",
о взыскании задолженности
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее ТУ Росимущества в Краснодарском крае) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Стройгрупп" о взыскании задолженности в размере 2655939,68 руб., пени по состоянию на 07.05.2015 в размере 483183,11 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 2 655 939,68 руб., неустойку в размере 483183,11 руб.; расторгнут договор аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130, площадью 19283 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33.
ООО "Стройгрупп" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что 20.12.2013 г. на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "СТРОЙКОМПЛЕКС" переуступило ООО "Стройгрупп" права и обязанности по договору аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. Договор уступки зарегистрирован 28.02.2014. С учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве. Условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность. При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму. подлежат исполнению первоначальным кредитором. Из анализа условий договора уступки от 20.12.2013. заключенного ООО "СТРОЙКОПЛЕКС" и ООО "Стройгрупп", не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору - ООО "Стройгрупп" обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем. Так, в соответствии с п. 3.3 договора уступки от 20.12.2013 г. за период, предшествующий моменту вступления в законную силу настоящего договора арендная плата. пени по договору аренды земельного участка вносятся ООО "СТРОЙКОМПЛЕКС". Задолженность предыдущих арендаторов не уступалась ООО "Стройгрупп" по договору уступки от 20.12.2013 г. и неправомерно взыскана судом первой инстанции с ООО "Стройгрупп", обязанность ответчика по внесению арендных платежей по договору аренды возникла с 28.02.2014 г. В целях определения суммы задолженности ООО "Стройгрупп" по договору аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г. необходимо учитывать следующее. В соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Гели иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП - Кс х С
где:
- АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
- С - ставка арендной платы - %.
Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N 23:49:0304026:130 составляет 154 426 182 руб. (как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 07.05.2015 г. N 2343/12/15-501881). В соответствии со ставками арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденными Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01,2011 N 50, ставка арендной платы для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства составляет 0,3%. Таким образом, сумма арендной платы ООО "Стройгрупп" по договору аренды МЮ4-24/202С от 27.04.2006 г. за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г. составляет 549587.96 руб. =154 426 182 руб. * 0,3% - 463 278.54 руб. (годовая сумма арендной платы) 463 278,54 руб. (годовая сумма арендной платы) / 365 (количество дней в году) * 433 (количество дней за период с 28.02.2014 г. по 07.05.2015 г.) - 549 587,96 руб. Вывод суда об использовании ответчиком спорного земельного участка не но целевому назначению и соответственно о правомерности исковых требований о расторжении договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В соответствии с п. 14 договора аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 г. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный земельный участок для застройки микрорайона "Кудепста-З" и жилого комплекса. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" содержание такого вида разрешенного использования как "Жилая застройка" включает в себя содержание видов разрешен нош использования с колами 2.1-2.7. Согласно коду 2.7 "Обслуживание жилой застройки" подразумевает размещение объектов недвижимости, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.0. или 4.0, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вред окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны, а площадь земельных участков под названными объектами не превышает 20% от площади территориальной зоны, в которой разрешена жилая застройка. Как подтверждается актом обследования от 21.11.2014 г. на спорном земельном участке имеется ряд построек (магазины, автомойка) в целях удовлетворения потребностей жителей будущего жилого комплекса. Довод истца о том, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению не правомерен, поскольку ООО "Стройгрупп" в соответствии с нормами земельного законодательства осуществило строительство объектов, обслуживающих жилую застройку, что не исключает в будущем строительство самого жилого комплекса в соответствии с условиями договора аренды.
ТУ Росимущества в Краснодарском крае в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указало, что в силу пункта 1 договора аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С земельный участков был предоставлен для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса. Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 от 21.11.2014 г. следует, что участок используется не по целевому назначению, предусмотренному договором аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С (для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилой застройки). Информация о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в части вида разрешенного использования отсутствует; обследуемый земельный участок не содержится в должном санитарном порядке и чистоте; части спорного земельного участка предоставлен в субаренду сторонним пользователями в отсутствие уведомления об этом арендодателя; работы по благоустройству участка, в том числе по посадке; зеленых насаждений, что предусмотрено п. 6.2.12 договора аренды от 27.04.2006 не ведутся. Территориальное управление письмом от 22.12.2014 г. N 09/15654 направило в адрес ООО "Стройгрупп" предупреждение об установлении срока устранения выявленных нарушений условий договора о пользовании федеральным участком, согласно которому ООО "Стройгрупп" необходимо было устранить нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. спорного земельного участка, также погасить образовавшуюся задолженность по договору по состоянию на 16.12.2014 г. в размере 2 505 726,63 руб. Актом обследования от 24.07.2015 также подтвержден факт неиспользования земельного участка по назначению (на участке находится здание столовой, размещены магазины по торговле мотоциклами, строительные магазины, автомойка, часть участка сдана в субаренду). В отзыве истец изложил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Дополнительно истец указал, что согласно расчету, произведенному в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 арендная плата за период с 28.02.2014 по 31.03.2016 составляет 4346043 руб. 11 коп.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
27 апреля 2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) был заключен договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/202С, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне: Х, с кадастровым N 23:49:0408000:0024, находящегося по адресу: г. Сочи, Хостинский район, земельный участок N 33, для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса.
На основании договора от 20.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 предоставлен в аренду ООО "Стройгрупп".
В соответствии с п. 4.6 договора аренды от 27.04.2006 г. N 04-24/202С арендная плата, подлежащая уплате, вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, до 10 числа последнего месяца квартала.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, образовалась задолженность в размере 2655939, 68 руб. за период с 23.03.2011 по 07.05.2015, представлен соответствующий расчет.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, образовавшаяся задолженность послужили основанием для обращения с иском в суд.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор аренды N 04-24/202С от 27.04.2006 заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок.
Согласно выписке из ЕГРП от 07.05.2015 N м 90-6911114 право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304026:130 зарегистрировано 02.10.2008.
Поскольку Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), с даты вступления в силу названного Постановления арендная плата по договору должна исчисляться с применением ставок, установленных данным Постановлением.
Из представленных в материалы дела расчетов истца и ответчика, произведенных в соответствии с Постановлением N 582, следует, что подлежащая уплате ответчиком сумма арендной платы и неустойки за спорный период, заявленный в иске (а также и за период с даты регистрации договора уступки прав от 23.12.2013) превышает заявленную истцом к взысканию сумму.
Поскольку право формирования исковых требований, их предмета, основания и размера принадлежит исключительно истцу (статьи 4, 41, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В силу указанных норм арбитражного процесса арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца.
Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части требования истца о взыскании арендной платы в размере 2655 939, 68 руб. и неустойки в размере 483 183, 11 рублей не имеется.
В части требований о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/202С от 27.04.2006 г. суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Специальные основания для расторжения договора предусмотрены в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 46, подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, по инициативе арендодателя является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из материалов дела, в силу пункта 1 договора аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С земельный участков был предоставлен для застройки микрорайона "Кудепста - 3" и жилого комплекса.
Согласно акту обследования (осмотра) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:130 от 21.11.2014 г. следует, что участок используется не по целевому назначению, предусмотренному договором аренды от 27.04.2006 N 04-24/202С (для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилой застройки). Информация о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в части вида разрешенного использования отсутствует; обследуемый земельный участок не содержится в должном санитарном порядке и чистоте; части спорного земельного участка предоставлены в субаренду сторонним пользователями в отсутствие уведомления об этом арендодателя; работы по благоустройству участка, в том числе по посадке зеленых насаждений, что предусмотрено п. 6.2.12 договора аренды от 27.04.2006 не ведутся.
Территориальное управление письмом от 22.12.2014 г. N 09/15654 направило в адрес ООО "Стройгрупп" предупреждение об установлении срока устранения выявленных нарушений условий договора о пользовании федеральным участком, согласно которому ООО "Стройгрупп" необходимо было устранить нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. спорного земельного участка, а также погасить образовавшуюся задолженность по Договору по состоянию на 16.12.2014 г. в размере 2 505 726, 63 руб.
Актом обследования от 24.07.2015 также подтвержден факт неиспользования земельного участка по назначению (на участке находится здание столовой, размещены магазины по торговле мотоциклами, строительные магазины, автомойка, часть участка сдана в субаренду).
Представленные ответчиком переписка с ООО "Альтеза, договор подряда от 20.03.2014 с указанным обществом, титульный лист отчета по инженерно- геологическим изысканиям, проектная документация 2013 г, заказанная ООО "Памир" не опровергают факта длительного использования арендаторами земельного участка не по назначению, указанному в договоре аренды.
Суд апелляционной инстанции учитывает также, что в период рассмотрения апелляционной жалобы, нарушения, выявленные в ходе обследования от 21.11.2014 г. ответчиком не устранены.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что истец доказал нецелевое использование ответчиком земельного участка, и, соответственно, имеются правовые основания для досрочного расторжения договора.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2015 по делу N А32-17502/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)