Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец ссылается на передачу покупателю имущества, стоимость которого не оплачена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кордюковой Г.Л. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 28 августа 2014 года дело N 2-2433/2013 по апелляционной жалобе К.А.А. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2013 года по иску Т.Л.Г. к К.А.А. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя ответчика - О., представителя истца - Н., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Т.Л.Г. обратилась в суд с иском к К.А.А. и просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный 14.05.2011 года между Т.Л.Г. (продавец) и К.А.А. (покупатель), зарегистрированный в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года.
В обоснование требований указывала, что по оспариваемому договору продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 г.. Согласно п. п. 2.2 - 2.3 сумма сделки составила <...> руб., которые К.А.А. должна была передать истцу в течение двух дней с момента государственной регистрации договора, то есть до 20.06.2011 года. Однако, данное условие К.А.А. не исполнила, завладев собственностью истца, незаконно не выполняя принятых на себя обязательств как покупателя по договору. Согласно п. 2.5 договора купли-продажи и ст. 454 ГК РФ существенным условием договора является соглашение о цене, в том числе о ее размере, порядке формирования и оплаты. Данное существенное условие договора ответчиком не выполнено. Истец рассчитывала на своевременное получение денежных средств за отчуждаемое имущество, составляющее ее единственный существенный нажитый актив. Данные денежные средства являются для истца более чем существенными и значительными, так как истец пенсионер, инвалид 2-й группы. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года является неисполненным до момента выполнения всех его существенных условий с двух сторон.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16.07.2013 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года, регистрационный N <...>, между Т.Л.Г. (продавец) и К.А.А. (покупатель), по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, кадастровый номер N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, кадастровый номер N <...>, расположенные по адресу: <адрес>.
Этим же решением с К.А.А. взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе К.А.А. просит отменить решение суда, считая решение суда незаконным и необоснованным.
В заседание суда апелляционной инстанции Т.Л.Г., К.А.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представление интересов доверили представителям, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Как следует из материалов, данное дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика. Однако К.А.А. не была надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, чем была лишена гарантированного ст. 46 Конституции Российской Федерации права на доступ к правосудию, что является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08.07.2014 года дело было принято к рассмотрению суда апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Поскольку судом первой инстанции при постановлении решения от 16.07.2013 года нарушены нормы процессуального права, связанные с принятием решения в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, то по правилам п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ у суда апелляционной инстанции имеются безусловные основания для отмены обжалуемого судебного решения.
Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы решения суда первой инстанции по вышеуказанным основаниям в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, то судебная коллегия, действуя согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", полагает необходимым разрешить дело по заявленным исковым требованиям по существу с принятием нового решения.
Принимая новое решение по заявленным исковым требованиям, судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что 14.05.2011 года Т.Л.Г. продала К.А.А. земельный участок с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м с кадастровым N <...>, расположенные по адресу: <адрес>.
Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года (л.д. 6, 7).
Согласно п. п. 2.2 - 2.3 сумма сделки составила <...> руб., которые К.А.А. должна была передать истцу в течение двух дней с момента государственной регистрации договора, то есть до 20.06.2011 года.
В обоснование требования о расторжении договора Т.Л.Г. указывала на то, что К.А.А. до настоящего момента не передала ей денежные средства, т.е. не исполнила обязательства, предусмотренные п. 2.2 - 2.3 договора.
В апелляционной жалобе К.А.А. ссылается на то, что денежные средства были выплачены истцу в полном объеме.
Кроме того, ответчик также ссылалась на то, что часть денежных средств, полученных истцом по договору купли-продажи, истец передала в долг матери ответчика - Т.Л.К., о чем представила договор займа (л.д. 192), а оставшуюся часть истец перечислила на счет в банке.
В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены договор займа (л.д. 192), а также два договора хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа (л.д. 193 - 204), договор купли-продажи квартиры (л.д. 225). Указанные документы были представлены суду апелляционной инстанции, приобщены к материалам дела, поскольку дело принято к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции.
В опровержение указанных доводов ответчика истцом представлены копии сберегательных книжек и ответы Сбербанка.
Оценивая указанные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что из текстов указанных документов, в том числе договоров хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа, не следует бесспорный вывод о выполнении ответчиком К.А.А. обязанности по уплате покупной цены. Исполнение условий договоров хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа и фактическая передача денежных средств по договору купли-продажи могут быть исследованы при рассмотрении спора о взыскании денежных средств, а в рамках рассмотрения спора о расторжении договора купли-продажи представленные ответчиком доказательства не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Основания и последствия расторжения договора определены статей 450 и пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорные земельный участок и дом были переданы покупателю, что следует из п. 5.3 условий договора, акта приема-передачи (л.д. 191), более того, покупатель - ответчик К.А.А. с 27.06.2011 года зарегистрирована по указанному адресу, что подтверждено паспортом К.А.А.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.
Более того, как следует из договора купли-продажи от 14.05.2011 года Т.Л.Г. продала К.А.А. земельный участок с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом со следующими характеристиками: деревянный жилой дом, 1966 года постройки, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, состоящий из двух комнат, 1-этажный.
Между тем из акта обследования от 21.03.2014 года следует, что ранее учтенный жилой дом на спорном земельном участке отсутствует (л.д. 205).
Согласно техническому паспорту от 19.03.2014 года на жилой дом (объект индивидуального строительства) на спорном земельном участке расположен двухэтажный жилой дом из пенобетонных блоков, общей площадью 213,8 кв. м, жилой площадью 90,8 кв. м (л.д. 210 - 221).
Между тем, истец не лишена права требовать от К.А.А. оплаты по договору и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Оценив установленные обстоятельства дела, доводы истца и возражения ответчика, судебная коллегия исходя из того, что законных, то есть предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи спорного имущества, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, не имеется, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении требований Т.Л.Г. к К.А.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатного жилого дома, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м с кадастровым N <...>, расположенных по адресу: <адрес> от 14 мая 2011 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.08.2014 N 33-10570/2014 ПО ДЕЛУ N 2-2433/2013
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец ссылается на передачу покупателю имущества, стоимость которого не оплачена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2014 г. N 33-10570/2014
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кордюковой Г.Л. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 28 августа 2014 года дело N 2-2433/2013 по апелляционной жалобе К.А.А. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2013 года по иску Т.Л.Г. к К.А.А. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя ответчика - О., представителя истца - Н., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Т.Л.Г. обратилась в суд с иском к К.А.А. и просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный 14.05.2011 года между Т.Л.Г. (продавец) и К.А.А. (покупатель), зарегистрированный в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года.
В обоснование требований указывала, что по оспариваемому договору продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 г.. Согласно п. п. 2.2 - 2.3 сумма сделки составила <...> руб., которые К.А.А. должна была передать истцу в течение двух дней с момента государственной регистрации договора, то есть до 20.06.2011 года. Однако, данное условие К.А.А. не исполнила, завладев собственностью истца, незаконно не выполняя принятых на себя обязательств как покупателя по договору. Согласно п. 2.5 договора купли-продажи и ст. 454 ГК РФ существенным условием договора является соглашение о цене, в том числе о ее размере, порядке формирования и оплаты. Данное существенное условие договора ответчиком не выполнено. Истец рассчитывала на своевременное получение денежных средств за отчуждаемое имущество, составляющее ее единственный существенный нажитый актив. Данные денежные средства являются для истца более чем существенными и значительными, так как истец пенсионер, инвалид 2-й группы. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года является неисполненным до момента выполнения всех его существенных условий с двух сторон.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16.07.2013 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года, регистрационный N <...>, между Т.Л.Г. (продавец) и К.А.А. (покупатель), по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, кадастровый номер N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, кадастровый номер N <...>, расположенные по адресу: <адрес>.
Этим же решением с К.А.А. взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе К.А.А. просит отменить решение суда, считая решение суда незаконным и необоснованным.
В заседание суда апелляционной инстанции Т.Л.Г., К.А.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представление интересов доверили представителям, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Как следует из материалов, данное дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика. Однако К.А.А. не была надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, чем была лишена гарантированного ст. 46 Конституции Российской Федерации права на доступ к правосудию, что является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08.07.2014 года дело было принято к рассмотрению суда апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Поскольку судом первой инстанции при постановлении решения от 16.07.2013 года нарушены нормы процессуального права, связанные с принятием решения в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, то по правилам п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ у суда апелляционной инстанции имеются безусловные основания для отмены обжалуемого судебного решения.
Принимая во внимание, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы решения суда первой инстанции по вышеуказанным основаниям в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается, то судебная коллегия, действуя согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", полагает необходимым разрешить дело по заявленным исковым требованиям по существу с принятием нового решения.
Принимая новое решение по заявленным исковым требованиям, судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что 14.05.2011 года Т.Л.Г. продала К.А.А. земельный участок с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м с кадастровым N <...>, расположенные по адресу: <адрес>.
Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.05.2011 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 17.06.2011 года (л.д. 6, 7).
Согласно п. п. 2.2 - 2.3 сумма сделки составила <...> руб., которые К.А.А. должна была передать истцу в течение двух дней с момента государственной регистрации договора, то есть до 20.06.2011 года.
В обоснование требования о расторжении договора Т.Л.Г. указывала на то, что К.А.А. до настоящего момента не передала ей денежные средства, т.е. не исполнила обязательства, предусмотренные п. 2.2 - 2.3 договора.
В апелляционной жалобе К.А.А. ссылается на то, что денежные средства были выплачены истцу в полном объеме.
Кроме того, ответчик также ссылалась на то, что часть денежных средств, полученных истцом по договору купли-продажи, истец передала в долг матери ответчика - Т.Л.К., о чем представила договор займа (л.д. 192), а оставшуюся часть истец перечислила на счет в банке.
В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены договор займа (л.д. 192), а также два договора хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа (л.д. 193 - 204), договор купли-продажи квартиры (л.д. 225). Указанные документы были представлены суду апелляционной инстанции, приобщены к материалам дела, поскольку дело принято к рассмотрению по правилам производства в суде первой инстанции.
В опровержение указанных доводов ответчика истцом представлены копии сберегательных книжек и ответы Сбербанка.
Оценивая указанные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что из текстов указанных документов, в том числе договоров хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа, не следует бесспорный вывод о выполнении ответчиком К.А.А. обязанности по уплате покупной цены. Исполнение условий договоров хранения ценностей с использованием индивидуального сейфа и фактическая передача денежных средств по договору купли-продажи могут быть исследованы при рассмотрении спора о взыскании денежных средств, а в рамках рассмотрения спора о расторжении договора купли-продажи представленные ответчиком доказательства не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Основания и последствия расторжения договора определены статей 450 и пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорные земельный участок и дом были переданы покупателю, что следует из п. 5.3 условий договора, акта приема-передачи (л.д. 191), более того, покупатель - ответчик К.А.А. с 27.06.2011 года зарегистрирована по указанному адресу, что подтверждено паспортом К.А.А.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.
Более того, как следует из договора купли-продажи от 14.05.2011 года Т.Л.Г. продала К.А.А. земельный участок с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатный жилой дом со следующими характеристиками: деревянный жилой дом, 1966 года постройки, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, состоящий из двух комнат, 1-этажный.
Между тем из акта обследования от 21.03.2014 года следует, что ранее учтенный жилой дом на спорном земельном участке отсутствует (л.д. 205).
Согласно техническому паспорту от 19.03.2014 года на жилой дом (объект индивидуального строительства) на спорном земельном участке расположен двухэтажный жилой дом из пенобетонных блоков, общей площадью 213,8 кв. м, жилой площадью 90,8 кв. м (л.д. 210 - 221).
Между тем, истец не лишена права требовать от К.А.А. оплаты по договору и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Оценив установленные обстоятельства дела, доводы истца и возражения ответчика, судебная коллегия исходя из того, что законных, то есть предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи спорного имущества, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, не имеется, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2013 года отменить.
В удовлетворении требований Т.Л.Г. к К.А.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым N <...>, площадью 1092 кв. м, и двухкомнатного жилого дома, общей площадью 37,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м с кадастровым N <...>, расположенных по адресу: <адрес> от 14 мая 2011 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)