Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Вступившим в силу решением суда с ответчиков в связи с неисполнением ими своих обязательств в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на жилой дом, однако требования об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под домом, и бытовые строения не заявлялись; истец по встречному иску ссылается на то, что спорный земельный участок в договор ипотеки не входил, кредитный договор был заключен с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бжезовская И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ефимовой И.В.,
судей Луевой Л.Ю., Негласона А.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" к Н.Р., Н.С. об обращении взыскания на недвижимое имущество, встречному иску Н.Р. к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" о признании кредитного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Н.Р., Н.С. на решение Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года, которым исковые требования акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления Н.Р. отказано.
Заслушав доклад судьи Луевой Л.Ю., объяснения представителя ответчиков Н.Р. (истца по встречному иску), Н.С. - Н.Е. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия
акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - АО "Россельхозбанк", Банк) обратилось в суд с иском к Н.Р., Н.С. об обращении взыскания на недвижимое имущество, расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование иска указано, что 19 апреля 2011 года между истцом и Н.Р., Н.С. заключен кредитный договор N, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщикам в кредит денежные средства в размере 750 000 рублей с установлением процентов за пользование кредитом в размере 13,50% годовых на приобретение жилого дома, заемщики обязались вернуть полученный кредит, уплатить проценты за пользование им.
По договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиками приобретено с использованием кредитных средств Банка имущество, в совокупности являющееся обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору в силу договора и ст. 552 ГК РФ, ст. 64.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 года) "Об ипотеке (залоге) недвижимости": жилой дом, назначение: жилое: 1-этажный, общей площадью 56,8 кв. м, жилой площадью 47,2 кв. м, с бытовыми строениями (сараем, уборной, гаражом), расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок под ним: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общей площадью 600 кв. м, общей стоимостью 885 000 рублей. Расположение указанных строений на данном земельном участке подтверждается представленным в момент заключения договора техническим паспортом жилого дома. Рыночная стоимость согласно отчету об оценке на момент заключения договора и передачи указанных объектов в залог банку составляла: жилой дом - 465 548 рублей, отапливаемая пристройка - 87 480 рублей, холодная пристройка - 25 043 рублей, сарай - 69 188 рублей, гараж - 23 421 рубля, уборная - 4 320 рублей, земельный участок - 75 000 рублей; итого - 750 000 рублей. В силу положений действующего законодательства залогодержателем является банк, предоставивший кредит на приобретение здания и сооружения.
Факт неисполнения обязательств по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года, наличие задолженности и ее размер были установлены в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года с Н.Р. и Н.С. в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года и обращено взыскание на жилой дом, состоящий из 4-х комнат, общей площадью 56,8 кв. м, являющийся предметом залога, с установлением начальной продажной цены в размере 760 799 рублей на основании предоставленного банком анализа рыночной стоимости жилья на актуальную дату. При этом требования об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под домом и бытовые строения истцом не заявлялись.
В результате проведенного Банком анализа рынка жилой недвижимости по Саратовской области с использованием программы SRG-оценки по состоянию на 19 мая 2017 года истцом установлено, что актуальная рыночная стоимость данного залога, а именно жилого дома и земельного участка с расположенными на нем строениями и сооружениями составляет 876 998 рублей, в том числе, стоимость земельного участка - 87 876 рублей.
В связи с изложенным с учетом уточнения исковых требований Банк просил обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Н.Р. и Н.С.: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общей площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, и расположенные на указанном земельном участке строения и сооружения: сарай (литера Б), гараж (литера В), уборную (литера У), установив начальную продажную стоимость имущества, с которого начинаются торги, в сумме 87 876 рублей, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
Ответчик Н.Р. обратился со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к АО "Россельхозбанк" о признании кредитного договора от 19 апреля 2011 года, заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и Н.Р., Н.С. недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований указано, что заявленный Банком земельный участок не входил в объем договора ипотеки, погашенной частично средствами материнского капитала. Кроме того, ни Н.Р., ни Н.С. не давали указанному в п. 1.1 кредитного договора гражданину Н.А., не известному им, полномочий на ведение от их имени переписки, связанной с исполнением указанного кредитного договора. Данное условие нарушает конституционные права заемщиков. Также, указанная в п. 3.1 кредитного договора сумма в размере 425 000 рублей как составляющая разницу между стоимостью жилого помещения и суммой кредита, не соответствует действительности, что повлекло составление ряда незаконных документов, в частности, графика платежей. Установленная п. 5.13 кредитного договора обязанность заемщиков об обеспечении в течение всего срока действия договора непрерывного страхования своих жизней и здоровья, не может быть возложена на них по закону. Подсудность споров, определенная п. 7.7 кредитного договора, нарушает право заемщиков на осуществление в полной мере защиты их прав. Также, п. 6.8 договора, предусматривающий возможность изменения банком процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке в случае неисполнения заемщиками своих обязательств, свидетельствует о том, что в данном случае не определены размер и условия предоставления кредита, что является существенным для заключения кредитного договора. Таким образом, как полагает истец по встречному иску, поскольку кредитный договор был заключен не только с нарушением закона, но и в неблагоприятный для семьи Н-вых период, он должен быть признан недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года исковые требования ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С. удовлетворены: обращено взыскание по требованию на основании заочного решения Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года по гражданскому делу N на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общая площадь 600 кв. м, и бытовые строения - сарай (Литера Б), уборную (Литера В), гараж (Литера У), расположенные адресу: <адрес>; с Н.Р., Н.С. солидарно в пользу АО "Россельхозбанк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
В удовлетворении встречного иска Н.Р. к АО "Россельхозбанк" о признании кредитного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки отказано.
Н.Р., Н.С. с решением суда не согласились, полагают, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущены нарушения норм материального и процессуального права. Просят его отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований Банка отказать, удовлетворить встречное исковое заявление. В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что земельный участок и бытовые постройки, расположенные на нем, не являлись предметом залога, в связи с чем, на них не может быть обращено взыскание. Суд при рассмотрении дела вышел за рамки договорных отношений сторон, чем ухудшил положение ответчиков по первоначальному иску. Обращение взыскания на имущество нарушает права детей, поскольку стоимость объектов недвижимости намного превышает имеющийся долг по кредиту. Указывают, что земельный участок и строения выступают как самостоятельные объекты их собственности, а потому обращение на них взыскания во исполнение обязательств по кредитному договору считают незаконным. Вывод суда о том, что земельный участок не может рассматриваться как отдельный объект правоотношений, противоречит Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как каждый объект индивидуально определен, на каждый объект выдано свидетельство о государственной регистрации права, присвоены номера. При этом обращение взыскания на гараж, сарай и уборную считают незаконным. Полагают, что судом, в нарушение процессуальных норм не был привлечен к участию в деле ОСП по Аткарскому и Екатериновскому районам, так как материалы исполнительного производства, возбужденного в отношении должников, опровергнут утверждение о невыполнении ими условий по оплате и подтвердят необоснованность требований Банка. Утверждают, что решение Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года не могло быть положено в основу оспариваемого решения, поскольку является незаконным. Указанное решение не было своевременно получено ответчиками, в связи с чем они были лишены права на его обжалование.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Из содержания п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу заочным решением Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года удовлетворены исковые требования ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Данным судебным актом установлено, что 19 апреля 2011 года между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор N, по условиям которого Банк предоставил заемщикам в кредит денежные средства в размере 750 000 рублей под 13,5% годовых на срок до 10 апреля 2036 года на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей стоимостью 885 000 рублей.
Обеспечением исполнения обязательств по указанному кредитному договору явилась ипотека в силу закона указанного жилого дома.
В связи с неисполнением Н.Р., Н.С. своих обязательств по кредитному договору с них взысканы солидарно в пользу ОАО "Россельхозбанк" сумма задолженности по кредитному договору в размере 250 892 рублей 60 копеек, а также проценты за пользование кредитом по день исполнения решения суда; пени на просроченную задолженность в размере 731 рубля 51 копейки; пени на просроченную задолженность по процентам в размере 4 848 рублей 81 копейки; обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Н.Р., Н.С.: жилой дом, состоящий из четырех комнат, общей площадью 56,08 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в силу ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" и установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 760 779 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 854 рублей 46 копеек с каждого.
В силу ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ (в редакции от 03 июля 2016 года) "О судебных приставах" в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.
Как следует из разъяснений, данных в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.
Разрешая исковые требования АО "Россельхозбанк", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что факт неисполнения ответчиками обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, наличие задолженности по кредитному договору и ее размер установлены вступившим в законную силу решением суда. Решением суда также постановлено обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом.
Как следует из ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 19 апреля 2011 года в общую долевую собственность ответчиков одновременно с жилым домом с бытовыми постройками - сараем, уборной и гаражом, ответчиками приобретался и земельный участок под ним. Стоимость имущества определена в п. 4 договора купли-продажи и составляет 885 000 рублей за все передаваемое продавцом имущество. Оплата по названному договору в размере 750 000 рублей производилась из средств, предоставленных на основании кредитного договора от 19 апреля 2011 года.
В силу п. п. 4.2, 7.2 договора купли-продажи от 19 апреля 2011 года, п. 3.1 кредитного договора N от 19 апреля 2011 года, ст. 64.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Обременение на данный земельный участок в виде залога в силу закона на весь объект в пользу АО "Россельхозбанк" зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 апреля 2011 года.
Учитывая изложенное, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ, принимая во внимание положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 446 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обращении взыскания на спорный земельный участок, находящийся в долевой собственности Н.Р. и Н.С.
При этом судом обоснованно учтено, что данный земельный участок нельзя рассматривать как отдельно взятый объект, поскольку на нем расположен жилой дом, являющийся предметом договора залога недвижимого имущества от 19 апреля 2014 года, на который вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание в пользу АО "Россельхозбанк" Кроме того, принадлежащий ответчикам земельный участок не входит в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Выводы суда об обращении взыскания на бытовые постройки, находящиеся на указанном земельном участке - сарай под литерой Б, гараж под литерой В, уборная под литерой У, мотивирован тем, что данные помещения имеют статус нежилых, являются надворными постройками вспомогательного назначения и в силу ст. 135 ГК РФ следуют судьбе главной вещи - жилого дома. Судебная коллегия считает данный вывод суда верным.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении исковых требований Банка, считает обоснованным обращение взыскания на земельный участок и расположенные на указанном земельном участке объекты вспомогательного значения.
Для спорного имущества законом предусмотрен иной порядок установления начальной продажной стоимости при его реализации на торгах.
На основании п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о несоразмерности долга и стоимости спорного имущества был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка и сделаны соответствующие выводы, с которыми судебная коллегия соглашается.
Проанализировав собранные по делу доказательства, оценив их в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ответчиками заочное решение суда не исполнено, доказательств погашения долга не представлено, а реализация заложенного имущества (жилого дома), на которое судом обращено взыскание, невозможна без реализации земельного участка, на котором оно расположено, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Банка.
Судебная коллегия находит данный вывод правильным, соответствующим положениям действующего гражданского и земельного законодательства, не опровергнутым ответчиками в апелляционной жалобе.
Непривлечение к участию в деле отдела судебных приставов по Аткарскому и Екатериновскому районам УФССП России по Саратовской области на законность вынесенного решения не влияет, поскольку данный спор не затрагивает интересы указанного юридического лица. Данное обстоятельство не препятствовало истребованию материалов исполнительного производства, возбужденного в отношении должников. Более того, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств погашения задолженности по кредитному договору и исполнения заочного решения суда от 16 июня 2016 года ответчиками ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Напротив, из представленного истцом расчета задолженности по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года по стоянию на 18 мая 2017 года следует, что сумма основного долга, взысканная на основании заочного решения суда от 16 июня 2015 года по состоянию на 10 марта 2015 года в размере 190 474 рублей сократилась незначительно до 187 974 рублей в связи с осуществлением ответчиками 11 апреля 2015 года платежа в размере 2 500 рублей. Иных платежей в погашение основного долга ответчиками Н-выми не совершалось, как и платежей в погашение процентов за пользование кредитом (л.д. 119-122).
Изложенные обстоятельства ответчиками Н.Р. и Н.С. не опровергнуты.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности заочного решения Волжского районного суда города Саратова 16 июня 2015 года, постановленного по делу по иску ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С., не входят в предмет рассмотрения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда в рамках настоящего дела. Указанное решение суда вступило в законную силу и в соответствии с требованиями ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
При таких обстоятельствах нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.Р., Н.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6484/2017
Требование: Об обращении взыскания на недвижимое имущество.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Вступившим в силу решением суда с ответчиков в связи с неисполнением ими своих обязательств в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на жилой дом, однако требования об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под домом, и бытовые строения не заявлялись; истец по встречному иску ссылается на то, что спорный земельный участок в договор ипотеки не входил, кредитный договор был заключен с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N 33-6484
Судья Бжезовская И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ефимовой И.В.,
судей Луевой Л.Ю., Негласона А.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" к Н.Р., Н.С. об обращении взыскания на недвижимое имущество, встречному иску Н.Р. к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" о признании кредитного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Н.Р., Н.С. на решение Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года, которым исковые требования акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления Н.Р. отказано.
Заслушав доклад судьи Луевой Л.Ю., объяснения представителя ответчиков Н.Р. (истца по встречному иску), Н.С. - Н.Е. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия
установила:
акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Саратовского регионального филиала акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - АО "Россельхозбанк", Банк) обратилось в суд с иском к Н.Р., Н.С. об обращении взыскания на недвижимое имущество, расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование иска указано, что 19 апреля 2011 года между истцом и Н.Р., Н.С. заключен кредитный договор N, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщикам в кредит денежные средства в размере 750 000 рублей с установлением процентов за пользование кредитом в размере 13,50% годовых на приобретение жилого дома, заемщики обязались вернуть полученный кредит, уплатить проценты за пользование им.
По договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиками приобретено с использованием кредитных средств Банка имущество, в совокупности являющееся обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору в силу договора и ст. 552 ГК РФ, ст. 64.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 года) "Об ипотеке (залоге) недвижимости": жилой дом, назначение: жилое: 1-этажный, общей площадью 56,8 кв. м, жилой площадью 47,2 кв. м, с бытовыми строениями (сараем, уборной, гаражом), расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок под ним: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общей площадью 600 кв. м, общей стоимостью 885 000 рублей. Расположение указанных строений на данном земельном участке подтверждается представленным в момент заключения договора техническим паспортом жилого дома. Рыночная стоимость согласно отчету об оценке на момент заключения договора и передачи указанных объектов в залог банку составляла: жилой дом - 465 548 рублей, отапливаемая пристройка - 87 480 рублей, холодная пристройка - 25 043 рублей, сарай - 69 188 рублей, гараж - 23 421 рубля, уборная - 4 320 рублей, земельный участок - 75 000 рублей; итого - 750 000 рублей. В силу положений действующего законодательства залогодержателем является банк, предоставивший кредит на приобретение здания и сооружения.
Факт неисполнения обязательств по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года, наличие задолженности и ее размер были установлены в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года с Н.Р. и Н.С. в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года и обращено взыскание на жилой дом, состоящий из 4-х комнат, общей площадью 56,8 кв. м, являющийся предметом залога, с установлением начальной продажной цены в размере 760 799 рублей на основании предоставленного банком анализа рыночной стоимости жилья на актуальную дату. При этом требования об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под домом и бытовые строения истцом не заявлялись.
В результате проведенного Банком анализа рынка жилой недвижимости по Саратовской области с использованием программы SRG-оценки по состоянию на 19 мая 2017 года истцом установлено, что актуальная рыночная стоимость данного залога, а именно жилого дома и земельного участка с расположенными на нем строениями и сооружениями составляет 876 998 рублей, в том числе, стоимость земельного участка - 87 876 рублей.
В связи с изложенным с учетом уточнения исковых требований Банк просил обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Н.Р. и Н.С.: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общей площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, и расположенные на указанном земельном участке строения и сооружения: сарай (литера Б), гараж (литера В), уборную (литера У), установив начальную продажную стоимость имущества, с которого начинаются торги, в сумме 87 876 рублей, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
Ответчик Н.Р. обратился со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к АО "Россельхозбанк" о признании кредитного договора от 19 апреля 2011 года, заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и Н.Р., Н.С. недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований указано, что заявленный Банком земельный участок не входил в объем договора ипотеки, погашенной частично средствами материнского капитала. Кроме того, ни Н.Р., ни Н.С. не давали указанному в п. 1.1 кредитного договора гражданину Н.А., не известному им, полномочий на ведение от их имени переписки, связанной с исполнением указанного кредитного договора. Данное условие нарушает конституционные права заемщиков. Также, указанная в п. 3.1 кредитного договора сумма в размере 425 000 рублей как составляющая разницу между стоимостью жилого помещения и суммой кредита, не соответствует действительности, что повлекло составление ряда незаконных документов, в частности, графика платежей. Установленная п. 5.13 кредитного договора обязанность заемщиков об обеспечении в течение всего срока действия договора непрерывного страхования своих жизней и здоровья, не может быть возложена на них по закону. Подсудность споров, определенная п. 7.7 кредитного договора, нарушает право заемщиков на осуществление в полной мере защиты их прав. Также, п. 6.8 договора, предусматривающий возможность изменения банком процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке в случае неисполнения заемщиками своих обязательств, свидетельствует о том, что в данном случае не определены размер и условия предоставления кредита, что является существенным для заключения кредитного договора. Таким образом, как полагает истец по встречному иску, поскольку кредитный договор был заключен не только с нарушением закона, но и в неблагоприятный для семьи Н-вых период, он должен быть признан недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки.
Решением Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года исковые требования ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С. удовлетворены: обращено взыскание по требованию на основании заочного решения Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года по гражданскому делу N на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: при домовладении, общая площадь 600 кв. м, и бытовые строения - сарай (Литера Б), уборную (Литера В), гараж (Литера У), расположенные адресу: <адрес>; с Н.Р., Н.С. солидарно в пользу АО "Россельхозбанк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
В удовлетворении встречного иска Н.Р. к АО "Россельхозбанк" о признании кредитного договора недействительным, применении последствий недействительности сделки отказано.
Н.Р., Н.С. с решением суда не согласились, полагают, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущены нарушения норм материального и процессуального права. Просят его отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований Банка отказать, удовлетворить встречное исковое заявление. В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что земельный участок и бытовые постройки, расположенные на нем, не являлись предметом залога, в связи с чем, на них не может быть обращено взыскание. Суд при рассмотрении дела вышел за рамки договорных отношений сторон, чем ухудшил положение ответчиков по первоначальному иску. Обращение взыскания на имущество нарушает права детей, поскольку стоимость объектов недвижимости намного превышает имеющийся долг по кредиту. Указывают, что земельный участок и строения выступают как самостоятельные объекты их собственности, а потому обращение на них взыскания во исполнение обязательств по кредитному договору считают незаконным. Вывод суда о том, что земельный участок не может рассматриваться как отдельный объект правоотношений, противоречит Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как каждый объект индивидуально определен, на каждый объект выдано свидетельство о государственной регистрации права, присвоены номера. При этом обращение взыскания на гараж, сарай и уборную считают незаконным. Полагают, что судом, в нарушение процессуальных норм не был привлечен к участию в деле ОСП по Аткарскому и Екатериновскому районам, так как материалы исполнительного производства, возбужденного в отношении должников, опровергнут утверждение о невыполнении ими условий по оплате и подтвердят необоснованность требований Банка. Утверждают, что решение Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года не могло быть положено в основу оспариваемого решения, поскольку является незаконным. Указанное решение не было своевременно получено ответчиками, в связи с чем они были лишены права на его обжалование.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Из содержания п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу заочным решением Волжского районного суда города Саратова от 16 июня 2015 года удовлетворены исковые требования ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Данным судебным актом установлено, что 19 апреля 2011 года между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор N, по условиям которого Банк предоставил заемщикам в кредит денежные средства в размере 750 000 рублей под 13,5% годовых на срок до 10 апреля 2036 года на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей стоимостью 885 000 рублей.
Обеспечением исполнения обязательств по указанному кредитному договору явилась ипотека в силу закона указанного жилого дома.
В связи с неисполнением Н.Р., Н.С. своих обязательств по кредитному договору с них взысканы солидарно в пользу ОАО "Россельхозбанк" сумма задолженности по кредитному договору в размере 250 892 рублей 60 копеек, а также проценты за пользование кредитом по день исполнения решения суда; пени на просроченную задолженность в размере 731 рубля 51 копейки; пени на просроченную задолженность по процентам в размере 4 848 рублей 81 копейки; обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Н.Р., Н.С.: жилой дом, состоящий из четырех комнат, общей площадью 56,08 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в силу ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" и установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 760 779 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 854 рублей 46 копеек с каждого.
В силу ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ (в редакции от 03 июля 2016 года) "О судебных приставах" в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.
Как следует из разъяснений, данных в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.
Разрешая исковые требования АО "Россельхозбанк", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что факт неисполнения ответчиками обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, наличие задолженности по кредитному договору и ее размер установлены вступившим в законную силу решением суда. Решением суда также постановлено обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом.
Как следует из ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 19 апреля 2011 года в общую долевую собственность ответчиков одновременно с жилым домом с бытовыми постройками - сараем, уборной и гаражом, ответчиками приобретался и земельный участок под ним. Стоимость имущества определена в п. 4 договора купли-продажи и составляет 885 000 рублей за все передаваемое продавцом имущество. Оплата по названному договору в размере 750 000 рублей производилась из средств, предоставленных на основании кредитного договора от 19 апреля 2011 года.
В силу п. п. 4.2, 7.2 договора купли-продажи от 19 апреля 2011 года, п. 3.1 кредитного договора N от 19 апреля 2011 года, ст. 64.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Обременение на данный земельный участок в виде залога в силу закона на весь объект в пользу АО "Россельхозбанк" зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25 апреля 2011 года.
Учитывая изложенное, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ, принимая во внимание положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 446 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обращении взыскания на спорный земельный участок, находящийся в долевой собственности Н.Р. и Н.С.
При этом судом обоснованно учтено, что данный земельный участок нельзя рассматривать как отдельно взятый объект, поскольку на нем расположен жилой дом, являющийся предметом договора залога недвижимого имущества от 19 апреля 2014 года, на который вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание в пользу АО "Россельхозбанк" Кроме того, принадлежащий ответчикам земельный участок не входит в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Выводы суда об обращении взыскания на бытовые постройки, находящиеся на указанном земельном участке - сарай под литерой Б, гараж под литерой В, уборная под литерой У, мотивирован тем, что данные помещения имеют статус нежилых, являются надворными постройками вспомогательного назначения и в силу ст. 135 ГК РФ следуют судьбе главной вещи - жилого дома. Судебная коллегия считает данный вывод суда верным.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении исковых требований Банка, считает обоснованным обращение взыскания на земельный участок и расположенные на указанном земельном участке объекты вспомогательного значения.
Для спорного имущества законом предусмотрен иной порядок установления начальной продажной стоимости при его реализации на торгах.
На основании п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о несоразмерности долга и стоимости спорного имущества был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка и сделаны соответствующие выводы, с которыми судебная коллегия соглашается.
Проанализировав собранные по делу доказательства, оценив их в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ответчиками заочное решение суда не исполнено, доказательств погашения долга не представлено, а реализация заложенного имущества (жилого дома), на которое судом обращено взыскание, невозможна без реализации земельного участка, на котором оно расположено, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Банка.
Судебная коллегия находит данный вывод правильным, соответствующим положениям действующего гражданского и земельного законодательства, не опровергнутым ответчиками в апелляционной жалобе.
Непривлечение к участию в деле отдела судебных приставов по Аткарскому и Екатериновскому районам УФССП России по Саратовской области на законность вынесенного решения не влияет, поскольку данный спор не затрагивает интересы указанного юридического лица. Данное обстоятельство не препятствовало истребованию материалов исполнительного производства, возбужденного в отношении должников. Более того, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств погашения задолженности по кредитному договору и исполнения заочного решения суда от 16 июня 2016 года ответчиками ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Напротив, из представленного истцом расчета задолженности по кредитному договору N от 19 апреля 2011 года по стоянию на 18 мая 2017 года следует, что сумма основного долга, взысканная на основании заочного решения суда от 16 июня 2015 года по состоянию на 10 марта 2015 года в размере 190 474 рублей сократилась незначительно до 187 974 рублей в связи с осуществлением ответчиками 11 апреля 2015 года платежа в размере 2 500 рублей. Иных платежей в погашение основного долга ответчиками Н-выми не совершалось, как и платежей в погашение процентов за пользование кредитом (л.д. 119-122).
Изложенные обстоятельства ответчиками Н.Р. и Н.С. не опровергнуты.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности заочного решения Волжского районного суда города Саратова 16 июня 2015 года, постановленного по делу по иску ОАО "Россельхозбанк" к Н.Р., Н.С., не входят в предмет рассмотрения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда в рамках настоящего дела. Указанное решение суда вступило в законную силу и в соответствии с требованиями ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
При таких обстоятельствах нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда города Саратова от 22 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.Р., Н.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)