Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "13" сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" сентября 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" - Лирисмана С.В., действующего по доверенности N 2/2016 от 10.06.2016,
представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., действующего по доверенности N 106 от 21.06.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 (судья Романов С.П.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (ИНН 6451411269, ОГРН 1066451009536) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1-В от 26.07.2012 за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 287 074,17 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.12.2013 по 21.03.2016 в сумме 10 685,15 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 иск удовлетворен.
С общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в сумме в сумме 287 074,17 рублей и пени в сумме 10 685,15 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 955 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Ньютек" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что при расчете арендной платы по спорному договору истцом не учтено то обстоятельство, что площадь арендованного земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 площадью 5022 кв. м изменилась в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:2051 площадью 483 кв. м для эксплуатации пункта повышения давления в системе водоснабжения, собственником которого является структура Волгоградского городского коммунального хозяйства. Повышающий коэффициент 2 может быть применен к ответчику только спустя 3 года после заключения договора уступки прав и обязанностей, т.е. с мая 2016 года.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "РБК Плюс" (арендатор) заключен договор N 1-В от 26.07.2012, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 23 625 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, Социалистическая, 15, для завершения строительства многоэтажных жилых домов.
В настоящее время арендатором по названному договору в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2013 выступает ООО "Ньютек", а арендодателем - Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.09.2015, право аренды на участок с 08.05.2013 зарегистрировано за ответчиком.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
В соответствии с п. 3.2, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца...
Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 01.08.2012 5 по 31.03.2016, приобщенном к иску.
Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (значение коэффициента определено в соответствии с п. 30.1. Распоряжения N 1518-р);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации.
Как следует из расчета, плата за 2015 исчислена с учетом коэффициента 2, предусмотренного п. 2.1.5 Порядка.
В обоснование требований о применении указанного расчета истец указал следующее.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Давая оценку доводам сторон, суд первой инстанции правильно принял во внимание следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Согласно абз. 1, 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как предусмотрено ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 3 ст. 65 Земельного кодекса предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В п. 2.1.5 Порядка закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В связи с этим, требование о взыскании с общества задолженности за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 287 074,17 руб. является правомерным.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ.
По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 6.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Учитывая это, требование о взыскании пени за период просрочки оплаты с 11.12.2013 по 21.03.2016 в сумме 10 685,15 руб. является правомерным.
Расчет суммы долга и пени судом первой инстанции проверен и правильно признан обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете размера арендной платы Комитет не учел то обстоятельство, что площадь арендованного земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 площадью 5022 кв. м изменилась в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:2051 площадью 483 кв. м для эксплуатации пункта повышения давления в системе водоснабжения, собственником которого является структура Волгоградского городского коммунального хозяйства, является необоснованным в силу следующего.
В соответствии со ст. 11.3 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015 г., образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:
1) реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Вместе с тем, как обоснованно указывает истец в отзыве на апелляционную жалобу, ответчик не представил доказательств обращения в Облкомимущество с заявлениями об образовании земельного участка площадью 483 кв. м с кадастровым номером 34:34:080095:2051, образованного из земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой решение об образовании участков является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды, следовательно, соответствующие споры подлежат разрешению в рамках искового производства.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Условиями статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Из буквального толкования статьи 607 ГК РФ следует, что объект аренды является существенным условием договора аренды.
Как указывалось ранее, объектом аренды, в соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 20.11.2013 года к договору аренды от 26.07.2012 N 1-В является земельный участок площадью 5022 кв. м.
Разделом 7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2013 года) установлено, что все изменения, дополнения, поправки к нему оформляются в той же форме, что и договор, т.е. будут действительны только тогда, когда сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон договора.
Никаких изменений относительно площади земельного участка (за исключением Дополнительного соглашения N 2 от 20.11.2013 года) в спорный договор аренды не вносилось.
Комитетом в материалы дела представлены договор аренды спорного земельного участка, дополнительное соглашение N 2 от 20.11.2013 года, выписка из ЕГРП, содержащая данные о площади земельного участка в размере 5022 кв. м.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако, ответчик доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ и подтверждающих внесение изменений об уменьшении площади спорного земельного участка в данные государственного кадастрового учета, суду не представлял, ровно как и того, что предпринимал меры, направленные на изменение договора.
Утверждение Ответчика о том, что повышающий коэффициент 2 может быть применен к нему только спустя 3 года после заключения договора уступки прав и обязанностей, т.е с мая 2016 года, также необоснованно.
ООО "Ньютекс" является Арендатором спорного земельного участка по договору аренды N 1-В от 26.07.2012 в силу договора от 26.04.2013 б/н об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Договор уступки прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статьи 432 ГК РФ).
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен Постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку обязательства по договору аренды перешли к новому арендатору в соответствии со статьей 384 ГК РФ в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права у первоначального арендатора, правовых оснований для неприменения к новому арендатору при расчете арендной платы положений пункта 2.1.5 Постановления N 469-п не имеется.
Следовательно, обязанность по оплате арендных платежей в размере, увеличенном в два раза, перешла от первоначального арендатора к новому арендатору в неизменном виде, поскольку объект недвижимости на данном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. При этом смена арендатора в результате заключения договора уступки прав и обязанностей (цессии) не влечет изменения даты заключения договора аренды земельного участка, а потому не исключает правомерности применения при расчете арендной платы к новому арендатору положений пункта 2.1.5 Постановления N 469-п.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 12АП-9182/2016 ПО ДЕЛУ N А12-9580/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. по делу N А12-9580/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "13" сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "15" сентября 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" - Лирисмана С.В., действующего по доверенности N 2/2016 от 10.06.2016,
представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., действующего по доверенности N 106 от 21.06.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 (судья Романов С.П.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (ИНН 6451411269, ОГРН 1066451009536) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1-В от 26.07.2012 за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 287 074,17 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.12.2013 по 21.03.2016 в сумме 10 685,15 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 иск удовлетворен.
С общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в сумме в сумме 287 074,17 рублей и пени в сумме 10 685,15 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "Ньютек" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 955 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Ньютек" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что при расчете арендной платы по спорному договору истцом не учтено то обстоятельство, что площадь арендованного земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 площадью 5022 кв. м изменилась в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:2051 площадью 483 кв. м для эксплуатации пункта повышения давления в системе водоснабжения, собственником которого является структура Волгоградского городского коммунального хозяйства. Повышающий коэффициент 2 может быть применен к ответчику только спустя 3 года после заключения договора уступки прав и обязанностей, т.е. с мая 2016 года.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "РБК Плюс" (арендатор) заключен договор N 1-В от 26.07.2012, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 23 625 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, Социалистическая, 15, для завершения строительства многоэтажных жилых домов.
В настоящее время арендатором по названному договору в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2013 выступает ООО "Ньютек", а арендодателем - Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Согласно выписке из ЕГРП от 24.09.2015, право аренды на участок с 08.05.2013 зарегистрировано за ответчиком.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
В соответствии с п. 3.2, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца...
Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 01.08.2012 5 по 31.03.2016, приобщенном к иску.
Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (значение коэффициента определено в соответствии с п. 30.1. Распоряжения N 1518-р);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации.
Как следует из расчета, плата за 2015 исчислена с учетом коэффициента 2, предусмотренного п. 2.1.5 Порядка.
В обоснование требований о применении указанного расчета истец указал следующее.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Давая оценку доводам сторон, суд первой инстанции правильно принял во внимание следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Согласно абз. 1, 2 п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как предусмотрено ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 3 ст. 65 Земельного кодекса предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В п. 2.1.5 Порядка закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В связи с этим, требование о взыскании с общества задолженности за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 287 074,17 руб. является правомерным.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ.
По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 6.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Учитывая это, требование о взыскании пени за период просрочки оплаты с 11.12.2013 по 21.03.2016 в сумме 10 685,15 руб. является правомерным.
Расчет суммы долга и пени судом первой инстанции проверен и правильно признан обоснованным.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете размера арендной платы Комитет не учел то обстоятельство, что площадь арендованного земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 площадью 5022 кв. м изменилась в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:2051 площадью 483 кв. м для эксплуатации пункта повышения давления в системе водоснабжения, собственником которого является структура Волгоградского городского коммунального хозяйства, является необоснованным в силу следующего.
В соответствии со ст. 11.3 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015 г., образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:
1) реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Вместе с тем, как обоснованно указывает истец в отзыве на апелляционную жалобу, ответчик не представил доказательств обращения в Облкомимущество с заявлениями об образовании земельного участка площадью 483 кв. м с кадастровым номером 34:34:080095:2051, образованного из земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой решение об образовании участков является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды, следовательно, соответствующие споры подлежат разрешению в рамках искового производства.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Условиями статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Из буквального толкования статьи 607 ГК РФ следует, что объект аренды является существенным условием договора аренды.
Как указывалось ранее, объектом аренды, в соответствии с Дополнительным соглашением N 2 от 20.11.2013 года к договору аренды от 26.07.2012 N 1-В является земельный участок площадью 5022 кв. м.
Разделом 7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 09.09.2013 года) установлено, что все изменения, дополнения, поправки к нему оформляются в той же форме, что и договор, т.е. будут действительны только тогда, когда сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон договора.
Никаких изменений относительно площади земельного участка (за исключением Дополнительного соглашения N 2 от 20.11.2013 года) в спорный договор аренды не вносилось.
Комитетом в материалы дела представлены договор аренды спорного земельного участка, дополнительное соглашение N 2 от 20.11.2013 года, выписка из ЕГРП, содержащая данные о площади земельного участка в размере 5022 кв. м.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако, ответчик доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ и подтверждающих внесение изменений об уменьшении площади спорного земельного участка в данные государственного кадастрового учета, суду не представлял, ровно как и того, что предпринимал меры, направленные на изменение договора.
Утверждение Ответчика о том, что повышающий коэффициент 2 может быть применен к нему только спустя 3 года после заключения договора уступки прав и обязанностей, т.е с мая 2016 года, также необоснованно.
ООО "Ньютекс" является Арендатором спорного земельного участка по договору аренды N 1-В от 26.07.2012 в силу договора от 26.04.2013 б/н об уступке прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Договор уступки прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статьи 432 ГК РФ).
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен Постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Поскольку обязательства по договору аренды перешли к новому арендатору в соответствии со статьей 384 ГК РФ в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права у первоначального арендатора, правовых оснований для неприменения к новому арендатору при расчете арендной платы положений пункта 2.1.5 Постановления N 469-п не имеется.
Следовательно, обязанность по оплате арендных платежей в размере, увеличенном в два раза, перешла от первоначального арендатора к новому арендатору в неизменном виде, поскольку объект недвижимости на данном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. При этом смена арендатора в результате заключения договора уступки прав и обязанностей (цессии) не влечет изменения даты заключения договора аренды земельного участка, а потому не исключает правомерности применения при расчете арендной платы к новому арендатору положений пункта 2.1.5 Постановления N 469-п.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2016 года по делу N А12-9580/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)