Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Драбо Т.Н. и Посаженникова М.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Моя Мечта" (ИНН 2616006525, ОГРН 1022602424800) - Гаранжи А.И. (доверенность от 03.03.2017), в отсутствие в судебном заседании заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), извещенного о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А63-267/2017 (судьи Параскевова С.А., Афанасьева Л.В., Цигельников И.А.), установил следующее.
ООО "Моя Мечта" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 20.12.2016 N 34 о привлечении общества к ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - Кодекс) в виде взыскания 700 тыс. рублей штрафа за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на него.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2017 (судья Орловский Э.И.) обществу отказано в удовлетворении требования.
Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества вмененного состава правонарушения.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.07.2017 решение суда от 31.05.2017 отменено, заявленное обществом требование удовлетворено, обжалуемое постановление управления признано незаконным.
Судебный акт мотивирован отсутствием в действиях общества вмененного состава правонарушения.
В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на наличие в действиях общества состава правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.1 Кодекса (использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок). Несмотря на истечение срока действия договора аренды, общество продолжало использовать земельный участок, осуществляя цикл сельскохозяйственных работ и сбор урожая. На общем собрании собственников спорного земельного участка 24.08.2016 (непосредственно перед истечением срока договора аренды) обсуждались условия аренды земельного участка от 17.08.2006, собственники возражали против изменения договора и передачи участка обществу. При этом на собрании присутствовали представители общества. Таким образом, общество по окончании срока договора аренды уведомлялось о наличии возражений собственников земельного участка, в связи с чем договор аренды от 17.08.2006 прекратился и с 01.09.2016 у общества отсутствовали права пользования земельным участком.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал возражения, изложенные в отзыве на жалобу.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд установили материалами дела подтверждается, что по обращениям граждан и поручению прокурора Ставропольского края прокурор Благодарненского района Ставропольского края проверил выполнения обществом требований земельного законодательства.
В ходе проверки установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 47 664 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:13:000000:111, расположенный на территории СПКК "Луч", до 17.08.2016 использовался обществом по договору аренды с множеством лиц обществу (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства). Обществу 05.05.2016 поступили заявления пайщиков - собственников долей указанного земельного участка об отказе перезаключить договор аренды и выделе в связи с этим земельных долей.
Прокурор сделал вывод о том, что в период с 01.09.2016 по 11.10.2016 и в продолжение по 24.11.2016 общество использовало спорный земельный участок без правоустанавливающих документов, новый договор аренды не заключило и в установленном порядке не зарегистрировало. В связи с этим прокурор Благодарненского района Ставропольского края вынес постановление о возбуждении дела об административном правонарушении от 24.11.2016 по статье 7.1 Кодекса и направил материалы дела об административном правонарушении в административный орган для рассмотрения по существу.
Управление вынесло постановление от 20.12.2016 N 34 о привлечении общества к ответственности по статье 7.1 Кодекса в виде взыскания 700 тыс. рублей штрафа.
Общество обжаловало постановление административного органа в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 7.1 Кодекса самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на юридических лиц - от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.
Объектом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса, являются общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Объективная сторона правонарушения состоит в том, что лицо самовольно занимает земельный участок, либо использует земельный участок при отсутствии прав на него.
Из абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" следует, что при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.
Таким образом, в целях установления факта наличия в действиях общества объективной стороны правонарушения, выразившейся в самовольном занятии земельного участка, необходимо доказать пользованием субъектом земельным участком в отсутствие в установленном порядке выраженной воли собственника или законного владельца на использование им земельного участка.
В силу части 1 статьи 25 и части 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) права на земельные участки, возникающие по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), и подтверждаются соответствующими документами о государственной регистрации прав.
Из части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Из положений статей 40, 41, 43 Земельного кодекса, статей 262, 264 Гражданского кодекса следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником. К таким лицам статьями 5 и 41 Земельного кодекса отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).
Статьей 4 Закона N 122-ФЗ установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вещных прав, так и ограничений (обременении) прав на него, в том числе аренды.
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждается, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:13:000000:111 находится в общей долевой собственности.
17 августа 2006 года собственники земельного участка и СПК колхоз "Луч" заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей, общей площадью 4766,4 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, землепользование СПК (колхоза) "Луч" бригада N 1, поля N 1,3-5,7-37, площадью 3180,18 га, бригада N 2, поля N 1-8, 10-12, 15, 16 площадью 1520,20 га; разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 128-130).
Пунктом 3.1 договора сроком его действия указано 10 лет, вступает в силу с момента его регистрации (зарегистрирован 31.08.2006 под N 26-26-13/003/2006-267).
По договору уступки прав и обязанностей от 23.09.2009 СПК колхоз "Луч" передал ООО "Колхоз Луч" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.08.2006 (зарегистрирован 23.10.2009 под номером 26-26-13/010/2009-822).
По договору уступки прав и обязанностей от 26.02.2011 ООО "Колхоз Луч" передал обществу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.08.2006 (зарегистрирован 22.03.2011 под номером 26-26-06/005/2011-026).
Как указывает управление, после истечения срока действия договора аренды общество продолжило использование земельного участка в период с 01.09.2016 по 24.11.2016, осуществляя сельскохозяйственную деятельность. Из протокола от 24.08.2016 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:13:000000:111 усматривается, что часть собственников проголосовали против заключения договора на новый срок. Таким образом, как указал административный орган, земельный участок использовался обществом самовольно.
Поддерживая позицию управления, суд первой инстанции исходил из того, что на общем собрании собственников спорного земельного участка 24.08.2016 (непосредственно перед истечением срока аренды) обсуждался вопрос об условиях договора аренды земельного участка от 17.08.2006, собственниками заявлены возражения против изменения договора и передачи участка обществу. На данном собрании присутствовали представители общества. Тем самым общество по окончании срока договора аренды уведомлено о возражениях собственников земельного участка, в связи с чем договор аренды от 17.08.2006 прекратился и с 01.09.2016 у общества отсутствовали права на земельный участок.
Признавая данный вывод необоснованным, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
24 августа 2016 года на общем собрании участников долевой собственности спорного земельного участка в числе прочих обсуждались условия аренды земельного участка от 17.08.2006. На собрании из 247 участников общей долевой собственности земельного участка присутствовало 122 (т. 1, л.д. 153-155). Уполномоченное должностное лицо (заместитель главы администрации г. Благодарного Ставропольского края) просил приобщить к протоколу общего собрания заявление 56-ти участников общедолевой собственности о несогласии с передачей в аренду земельного участка обществу в редакции предполагаемых изменений.
По результатам голосования по вопросу об условиях договора аренды из присутствующих на собрании 122 участников мнения разделились ("за" проголосовало - 15 голосов, "против" - 67 голосов, "воздержались" - 40 голосов).
После этого собрания 57 участников в тот же день провели другое собрание, утвердили проекты межевания спорного земельного участка и перечень собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектами межевания двух земельных участков (площадью 7056 тыс. кв. м и 3456 тыс. кв. м) и размер их долей, что составило примерно пятую часть от спорного земельного участка, находящегося в аренде у общества (т. 1, л.д. 183-192).
Выделенным земельным участкам присвоены новые кадастровые номера, а участок площадью 37 150 699 кв. м, оставшийся в аренде у общества, кадастровый номер не изменил (26:13:000000:111), до настоящего времени участок существует под этим номером.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса при продолжении арендатором пользования имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды от 17.08.2006 следует, что он заключен на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. По истечении срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия в письменной форме уведомляют друг друга о своих намерениях.
Ссылка управления на протокол общего собрания участников долевой собственности от 24.08.2016, который, по мнению административного органа, свидетельствует об отказе от исполнения договора аренды, отклонена судебной коллегией.
Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 24.02.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (часть 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Как установил суд, протоколом общего собрания участников долевой собственности от 24.08.2016 подтверждено несогласие 56 собственников (из 247) с продлением договора аренды. Однако непосредственно вопрос о прекращении договора аренды на данном собрании не рассматривался.
Наличие возражений 56 участников из 247 повлекло выделение им принадлежащих им земельных участков из основного земельного участка, тогда же решен вопрос об их отмежевании. При этом вопрос о прекращении арендных отношений оставшейся части земельного участка (помимо вновь выделенных) не решался, о чем свидетельствует повестка дня общего собрания и протокол общего собрания. Отмежеванный участок площадью 7056000 кв. м постановлен на кадастровый учет за N 26:13:000000:4757 29.09.2016, по договору от 30.11.2016 передан главе крестьянского (фермерского) хозяйства Едренникову О.В. Доказательства использования обществом этого земельного участка (выделенного из исходного) в период с 01.09.2016 (срок истечения аренды в первой редакции) в материалах дела отсутствуют.
15.10.2016 на общем собрании оставшиеся участники долевой собственности (помимо выделившихся) продлили действия аренды от 17.08.2006 с 10 лет до 20 лет.
Поскольку срок аренды земельного участка по договору от 17.08.2006 в первой редакции истекал 31.08.2016 (дата его регистрации в ЕГРП, с которой исчисляется срок действия соглашения), а 24.08.2016 на общем собрании оставшиеся после выделения части земельного участка собственники исходного земельного участка не принимали решение о прекращении аренды, обсуждая иные условия сделки, общество в отсутствие возражений всех арендодателей продолжало использование арендуемого земельного участка, в том числе после 15.10.2016 (принято решение о продлении срока аренды).
Суд апелляционной инстанции также отметил, что 15.10.2016 состоялось общее собрание участников долевой собственности спорного земельного участка, которые не выделяли находящиеся в их собственности земельные участки из него, принято решение о внесении изменений в договор аренды от 17.08.2006 путем изменения срока его действия с 10 лет на 20 лет в порядке части 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. Стороны заключили дополнительное соглашение от 15.10.2016 N 1 к договору аренды от 17.08.2006.
Принятие общим собранием решения о продлении срока действия договора аренды от 17.08.2006 свидетельствует о том, что действие арендных отношений не прекращалось, напротив, стороны подтвердили наличие договорных отношений.
Таким образом, судебная коллегия сделала правильный вывод о том, что между участниками долевой собственности и обществом возникли правоотношения, установленные правилами, закрепленными в части 2 статьи 621 Гражданского кодекса; договор аренды от 17.08.2006 является возобновленным на неопределенный срок с теми собственниками, земельные участки которых не выделялись в самостоятельный участок. Договор аренды от 17.08.2006 в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2016 N 1, является действующим правоустанавливающим документом, предоставляющим обществу право на использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения.
Суд апелляционной инстанции также учел вступившее в законную силу решение Ставропольского краевого суда по делу от 19.04.2017 N 7-288/2017, установившее отсутствие состава правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса, в действиях генерального директора общества по тому же событию, ответственность за которое вменена и обществу.
Судебная коллегия полно и всесторонне исследовала доводы участвующих в деле лиц и представленные доказательства и, установив факт использования обществом земельного участка с кадастровым номером 26:13:000000:111 при наличии договора аренды от 17.08.2006, продленного на неопределенный срок, в отсутствие документа, подтверждающего волеизъявление собственников земельного участка на отказ от исполнения названного договора, сделала правомерный вывод об отсутствии в действиях общества состава правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса.
С учетом изложенного выводы суда апелляционной инстанции основаны на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Фактически доводы жалобы сводятся к переоценке исследованных и оцененных судом доказательств, что в полномочия кассационной инстанции не входит.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А63-267/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.11.2017 N Ф08-8543/2017 ПО ДЕЛУ N А63-267/2017
Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка лицом, не имеющим действующим законодательством прав на него.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2017 г. по делу N А63-267/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Драбо Т.Н. и Посаженникова М.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Моя Мечта" (ИНН 2616006525, ОГРН 1022602424800) - Гаранжи А.И. (доверенность от 03.03.2017), в отсутствие в судебном заседании заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), извещенного о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А63-267/2017 (судьи Параскевова С.А., Афанасьева Л.В., Цигельников И.А.), установил следующее.
ООО "Моя Мечта" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 20.12.2016 N 34 о привлечении общества к ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - Кодекс) в виде взыскания 700 тыс. рублей штрафа за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на него.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2017 (судья Орловский Э.И.) обществу отказано в удовлетворении требования.
Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества вмененного состава правонарушения.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.07.2017 решение суда от 31.05.2017 отменено, заявленное обществом требование удовлетворено, обжалуемое постановление управления признано незаконным.
Судебный акт мотивирован отсутствием в действиях общества вмененного состава правонарушения.
В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на наличие в действиях общества состава правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.1 Кодекса (использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок). Несмотря на истечение срока действия договора аренды, общество продолжало использовать земельный участок, осуществляя цикл сельскохозяйственных работ и сбор урожая. На общем собрании собственников спорного земельного участка 24.08.2016 (непосредственно перед истечением срока договора аренды) обсуждались условия аренды земельного участка от 17.08.2006, собственники возражали против изменения договора и передачи участка обществу. При этом на собрании присутствовали представители общества. Таким образом, общество по окончании срока договора аренды уведомлялось о наличии возражений собственников земельного участка, в связи с чем договор аренды от 17.08.2006 прекратился и с 01.09.2016 у общества отсутствовали права пользования земельным участком.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал возражения, изложенные в отзыве на жалобу.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд установили материалами дела подтверждается, что по обращениям граждан и поручению прокурора Ставропольского края прокурор Благодарненского района Ставропольского края проверил выполнения обществом требований земельного законодательства.
В ходе проверки установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 47 664 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:13:000000:111, расположенный на территории СПКК "Луч", до 17.08.2016 использовался обществом по договору аренды с множеством лиц обществу (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства). Обществу 05.05.2016 поступили заявления пайщиков - собственников долей указанного земельного участка об отказе перезаключить договор аренды и выделе в связи с этим земельных долей.
Прокурор сделал вывод о том, что в период с 01.09.2016 по 11.10.2016 и в продолжение по 24.11.2016 общество использовало спорный земельный участок без правоустанавливающих документов, новый договор аренды не заключило и в установленном порядке не зарегистрировало. В связи с этим прокурор Благодарненского района Ставропольского края вынес постановление о возбуждении дела об административном правонарушении от 24.11.2016 по статье 7.1 Кодекса и направил материалы дела об административном правонарушении в административный орган для рассмотрения по существу.
Управление вынесло постановление от 20.12.2016 N 34 о привлечении общества к ответственности по статье 7.1 Кодекса в виде взыскания 700 тыс. рублей штрафа.
Общество обжаловало постановление административного органа в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 7.1 Кодекса самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на юридических лиц - от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.
Объектом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса, являются общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Объективная сторона правонарушения состоит в том, что лицо самовольно занимает земельный участок, либо использует земельный участок при отсутствии прав на него.
Из абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" следует, что при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.
Таким образом, в целях установления факта наличия в действиях общества объективной стороны правонарушения, выразившейся в самовольном занятии земельного участка, необходимо доказать пользованием субъектом земельным участком в отсутствие в установленном порядке выраженной воли собственника или законного владельца на использование им земельного участка.
В силу части 1 статьи 25 и части 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) права на земельные участки, возникающие по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), и подтверждаются соответствующими документами о государственной регистрации прав.
Из части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Из положений статей 40, 41, 43 Земельного кодекса, статей 262, 264 Гражданского кодекса следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником. К таким лицам статьями 5 и 41 Земельного кодекса отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).
Статьей 4 Закона N 122-ФЗ установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вещных прав, так и ограничений (обременении) прав на него, в том числе аренды.
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждается, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:13:000000:111 находится в общей долевой собственности.
17 августа 2006 года собственники земельного участка и СПК колхоз "Луч" заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей, общей площадью 4766,4 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Благодарненский район, землепользование СПК (колхоза) "Луч" бригада N 1, поля N 1,3-5,7-37, площадью 3180,18 га, бригада N 2, поля N 1-8, 10-12, 15, 16 площадью 1520,20 га; разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 128-130).
Пунктом 3.1 договора сроком его действия указано 10 лет, вступает в силу с момента его регистрации (зарегистрирован 31.08.2006 под N 26-26-13/003/2006-267).
По договору уступки прав и обязанностей от 23.09.2009 СПК колхоз "Луч" передал ООО "Колхоз Луч" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.08.2006 (зарегистрирован 23.10.2009 под номером 26-26-13/010/2009-822).
По договору уступки прав и обязанностей от 26.02.2011 ООО "Колхоз Луч" передал обществу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.08.2006 (зарегистрирован 22.03.2011 под номером 26-26-06/005/2011-026).
Как указывает управление, после истечения срока действия договора аренды общество продолжило использование земельного участка в период с 01.09.2016 по 24.11.2016, осуществляя сельскохозяйственную деятельность. Из протокола от 24.08.2016 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:13:000000:111 усматривается, что часть собственников проголосовали против заключения договора на новый срок. Таким образом, как указал административный орган, земельный участок использовался обществом самовольно.
Поддерживая позицию управления, суд первой инстанции исходил из того, что на общем собрании собственников спорного земельного участка 24.08.2016 (непосредственно перед истечением срока аренды) обсуждался вопрос об условиях договора аренды земельного участка от 17.08.2006, собственниками заявлены возражения против изменения договора и передачи участка обществу. На данном собрании присутствовали представители общества. Тем самым общество по окончании срока договора аренды уведомлено о возражениях собственников земельного участка, в связи с чем договор аренды от 17.08.2006 прекратился и с 01.09.2016 у общества отсутствовали права на земельный участок.
Признавая данный вывод необоснованным, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
24 августа 2016 года на общем собрании участников долевой собственности спорного земельного участка в числе прочих обсуждались условия аренды земельного участка от 17.08.2006. На собрании из 247 участников общей долевой собственности земельного участка присутствовало 122 (т. 1, л.д. 153-155). Уполномоченное должностное лицо (заместитель главы администрации г. Благодарного Ставропольского края) просил приобщить к протоколу общего собрания заявление 56-ти участников общедолевой собственности о несогласии с передачей в аренду земельного участка обществу в редакции предполагаемых изменений.
По результатам голосования по вопросу об условиях договора аренды из присутствующих на собрании 122 участников мнения разделились ("за" проголосовало - 15 голосов, "против" - 67 голосов, "воздержались" - 40 голосов).
После этого собрания 57 участников в тот же день провели другое собрание, утвердили проекты межевания спорного земельного участка и перечень собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектами межевания двух земельных участков (площадью 7056 тыс. кв. м и 3456 тыс. кв. м) и размер их долей, что составило примерно пятую часть от спорного земельного участка, находящегося в аренде у общества (т. 1, л.д. 183-192).
Выделенным земельным участкам присвоены новые кадастровые номера, а участок площадью 37 150 699 кв. м, оставшийся в аренде у общества, кадастровый номер не изменил (26:13:000000:111), до настоящего времени участок существует под этим номером.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса при продолжении арендатором пользования имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды от 17.08.2006 следует, что он заключен на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. По истечении срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия в письменной форме уведомляют друг друга о своих намерениях.
Ссылка управления на протокол общего собрания участников долевой собственности от 24.08.2016, который, по мнению административного органа, свидетельствует об отказе от исполнения договора аренды, отклонена судебной коллегией.
Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 24.02.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (часть 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Как установил суд, протоколом общего собрания участников долевой собственности от 24.08.2016 подтверждено несогласие 56 собственников (из 247) с продлением договора аренды. Однако непосредственно вопрос о прекращении договора аренды на данном собрании не рассматривался.
Наличие возражений 56 участников из 247 повлекло выделение им принадлежащих им земельных участков из основного земельного участка, тогда же решен вопрос об их отмежевании. При этом вопрос о прекращении арендных отношений оставшейся части земельного участка (помимо вновь выделенных) не решался, о чем свидетельствует повестка дня общего собрания и протокол общего собрания. Отмежеванный участок площадью 7056000 кв. м постановлен на кадастровый учет за N 26:13:000000:4757 29.09.2016, по договору от 30.11.2016 передан главе крестьянского (фермерского) хозяйства Едренникову О.В. Доказательства использования обществом этого земельного участка (выделенного из исходного) в период с 01.09.2016 (срок истечения аренды в первой редакции) в материалах дела отсутствуют.
15.10.2016 на общем собрании оставшиеся участники долевой собственности (помимо выделившихся) продлили действия аренды от 17.08.2006 с 10 лет до 20 лет.
Поскольку срок аренды земельного участка по договору от 17.08.2006 в первой редакции истекал 31.08.2016 (дата его регистрации в ЕГРП, с которой исчисляется срок действия соглашения), а 24.08.2016 на общем собрании оставшиеся после выделения части земельного участка собственники исходного земельного участка не принимали решение о прекращении аренды, обсуждая иные условия сделки, общество в отсутствие возражений всех арендодателей продолжало использование арендуемого земельного участка, в том числе после 15.10.2016 (принято решение о продлении срока аренды).
Суд апелляционной инстанции также отметил, что 15.10.2016 состоялось общее собрание участников долевой собственности спорного земельного участка, которые не выделяли находящиеся в их собственности земельные участки из него, принято решение о внесении изменений в договор аренды от 17.08.2006 путем изменения срока его действия с 10 лет на 20 лет в порядке части 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. Стороны заключили дополнительное соглашение от 15.10.2016 N 1 к договору аренды от 17.08.2006.
Принятие общим собранием решения о продлении срока действия договора аренды от 17.08.2006 свидетельствует о том, что действие арендных отношений не прекращалось, напротив, стороны подтвердили наличие договорных отношений.
Таким образом, судебная коллегия сделала правильный вывод о том, что между участниками долевой собственности и обществом возникли правоотношения, установленные правилами, закрепленными в части 2 статьи 621 Гражданского кодекса; договор аренды от 17.08.2006 является возобновленным на неопределенный срок с теми собственниками, земельные участки которых не выделялись в самостоятельный участок. Договор аренды от 17.08.2006 в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2016 N 1, является действующим правоустанавливающим документом, предоставляющим обществу право на использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения.
Суд апелляционной инстанции также учел вступившее в законную силу решение Ставропольского краевого суда по делу от 19.04.2017 N 7-288/2017, установившее отсутствие состава правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса, в действиях генерального директора общества по тому же событию, ответственность за которое вменена и обществу.
Судебная коллегия полно и всесторонне исследовала доводы участвующих в деле лиц и представленные доказательства и, установив факт использования обществом земельного участка с кадастровым номером 26:13:000000:111 при наличии договора аренды от 17.08.2006, продленного на неопределенный срок, в отсутствие документа, подтверждающего волеизъявление собственников земельного участка на отказ от исполнения названного договора, сделала правомерный вывод об отсутствии в действиях общества состава правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса.
С учетом изложенного выводы суда апелляционной инстанции основаны на правильном применении норм права к установленным им обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Фактически доводы жалобы сводятся к переоценке исследованных и оцененных судом доказательств, что в полномочия кассационной инстанции не входит.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А63-267/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.ЧЕРНЫХ
Л.А.ЧЕРНЫХ
Судьи
Т.Н.ДРАБО
М.В.ПОСАЖЕННИКОВ
Т.Н.ДРАБО
М.В.ПОСАЖЕННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)