Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Балчуг"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 по делу N А31-2921/2015, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску закрытого акционерного общества "Балчуг"
к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411),
о взыскании части убытков и судебных расходов, связанных с представительскими услугами и оплатой госпошлины,
установил:
закрытое акционерное общество "Балчуг" (далее - Истец, ЗАО "Балчуг", Общество) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Костромской области к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Ответчик, Управление) о взыскании 596 578,85 руб. убытков, 148 533,84 руб. неосновательного обогащения, 50 000 руб. расходов на оказание юридических услуг.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 в иске отказано.
ЗАО "Балчуг" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Общество обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) после снятия земельного участка с кадастрового учета Общество вносило арендную плату с 08.07.2011 по 18.04.2013, тогда как после снятия с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 перестал существовать как объект гражданских прав (объект аренды - земельный участок, переданный по договору аренды, прекратил свое существование).
С момента снятия земельного участка с кадастрового учета (08.07.2011) у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому, приняв арендные платежи, Ответчик неосновательно обогатился за счет Общества.
Позиция Общества подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2015 по делу N А31-8556/2014, в котором суд указал на юридическое прекращение существования земельного участка как объекта земельных отношений, а, следовательно, и прекращение арендных отношений, а также постановлением ФАС Волго-Вятского округа по делу N А43-34631/2011 от 28.11.2012.
2) Именно в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета и, как следствие, недостижение Обществом цели, для которой заключался договор аренды, у последнего возникли убытки.
При этом расходы Истца напрямую связаны с достижением цели -строительством гостиницы, которой он не смог достигнуть именно в результате неправомерных действий Ответчика по ликвидации земельного участка, предоставленного Обществу.
Совокупность элементов, необходимых для привлечения Ответчика к гражданско-правовой ответственности, Обществом была доказана, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в иске.
Кроме того, отказывая в иске, суд первой инстанции ошибочно указал, что основанием исковых требований является односторонний отказ Ответчика от договора (первоначально заявленное основание), тогда как уточнением от 21.12.2015 Истец изменил первоначальное основание на причинение убытков и возникновение неосновательного обогащения в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета, чему не была дана оценка судом первой инстанции и, что повлекло несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, что в свою очередь, является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что с даты снятия земельного участка с кадастрового учета у Общества возникли убытки, а у Управления - неосновательное обогащение, Общество обратилось с соответствующим иском в суд.
Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь статьями 12, 15, 16, 16.1, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 30, 32, 38, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), требования Общества признал неправомерными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).
В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать причинение убытков и их размер.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.09.2005 между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (арендодатель, в настоящее время наименование данного органа - Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы) и ЗАО "Балчуг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1.4820.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1593,8 кв. м, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Дачная, д. 63 для проведения проектно-изыскательских работ.
Договор заключен на срок с 24.08.2005 по 24.07.2006.
По акту приема-передачи от 24.08.2005 арендодатель передал арендатору вышеуказанный земельный участок.
Дополнительным соглашением от 30.10.2008 сторонами договора уточнен адрес объекта: г. Кострома, ул. Дачная, 63а.
В целях исполнения условий договора Общество выполнило ряд действий по получению технических условий на земельный участок о его пригодности для размещения гостиницы и для дальнейшего проектирования, а именно:
- - получены разрешения на водоснабжение и канализование от 01.09.2005 N 2/1092 МУП "Костромагорводоканал", на газоснабжение объекта;
- - проведена государственная экологическая экспертиза о пригодности земельного участка для дальнейшего проектирования N 39-ву от 07.09.2006 Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Костромской области,
- проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза от 03.06.2005 ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Костромской области" и выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.07.2005 Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Обществом был получен градостроительный план, утвержденный постановлением Администрации города Костромы от 07.05.2007 N 985.
27.07.2007 из Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Костромы получено заключение N 65 о соответствии проектной документации градостроительному плану земельного участка.
22.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 поставлен на государственный кадастровый учет как вновь образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:21.
В 2010 Общество заключило договор с ООО "Проектный институт Гражданское строительство" для корректировки проекта.
В 2011 Общество представило инвестиционный проект: "Строительство здания гостиницы по адресу: город Кострома, ул. Дачная, 63 А на рассмотрение Совета по инвестициям при Губернаторе Костромской области.
21.06.2011 в орган кадастрового учета обратился Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080202:38.
08.07.2011 земельный участок был снят с кадастрового учета, что подтверждается решением ФБУ "Федеральная кадастровая палата" по Костромской области N 4400/401/11-13941.
28.03.2013 Кадастровая палата уведомила Общество о снятии земельного участка с кадастрового учета.
Ответчик письмом от 18.04.2013 N 2459 уведомил ЗАО "Балчуг" об отказе от договора аренды от 05.09.2005 N 1.4820.3 и прекращении отношений по договору аренды по истечении одного месяца с момента получения данного уведомления Обществом. Письмо получено ЗАО "Балчуг" 25.06.2013.
В рамках дела N А31-7276/2013 рассматривалось заявление ЗАО "Балчуг" к Управлению о признании решения от 18.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 05.09.2005 N 1.4820.3 недействительным. В удовлетворении заявленных требований ЗАО "Балчуг" отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что рассматриваемый отказ от договора аренды, осуществленный с соблюдением требований статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает требования законодательства или противоречит условиям договора аренды.
Поскольку, как полагает ЗАО "Балчуг", после снятия с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 перестал существовать как объект гражданских прав, так как объект аренды - земельный участок, переданный по договору аренды, прекратил свое существование, Истец считает, что с даты снятия земельного участка с кадастрового учета (08.07.2011) у Ответчика возникло неосновательное обогащение, состоящее из принятых арендных платежей от Истца без законных на то оснований.
Как указывает Истец, за период с 08.07.2011 по 18.04.2013 размер неосновательного обогащения составил 148 533,84 руб., что подтверждается платежными поручениями: N 252 от 09.09.2011, N 335 от 09.12.2011, N 67 от 13.03.2012, N 159 от 19.06.2012, N 237 от 12.09.2012, N 323 от 05.12.2012, N 57 от 26.02.2013, N 241 от 13.09.2013, N 242 от 13.09.2013.
Кроме того, Общество считает, что в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета и, как следствие, не достижение Обществом цели, для которой заключался договор аренды, у Истца возникли убытки в размере 596 578,85 руб., сложившиеся из следующего:
1) арендные платежи по договору от 05.09.2005 N 1.4820.3 в сумме 455869,39 руб., оплаченные в период с 05.09.2005 по 08.07.2011 (платежные поручения: N 288 от 18.10.2005, N 334 от 17.11.2005, N 369 от 15.11.2006, N 205 от 22.06.2007, N 221 от 12.07.2007, N 303 от 27.09.2007, N 19 от 21.01.2008, N 105 от 27.03.2008, N 385 от 17.11.2008, N 263 от 31.07.2008, N 324 от 19.09.2008, N 425 от 19.12.2008, N 426 от 19.12.2008, N 427 от 19.12.2008, N 77 от 13.03.2009, N 153 от 01.06.2009, N 246 от 09.09.2009, N 354 от 17.12.2009, N 84 от 16.03.2010, N 157 от 07.06.2010, N 238 от 08.09.2010, N 330 от 22.12.2010, N 62 от 11.03.2011).
2) За получение технических условий от МУП г. Костромы "Костромагорводоканал" в размере 2 880,34 руб. (платежное поручение N 286 от 18.10.2005).
3) За формирование межевого дела в размере 5 881,12 руб. (платежное поручение N 156 от 07.06.2005).
4) За проведение государственной экологической экспертизы в размере 5448 руб. (платежное поручение N 102 от 23.06.2006, приказ N 676-Э от 07.04.2006 об утверждении заключения экспертной комиссии N 39-ву).
5) За рассмотрение проекта гостиницы в размере 1 500 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру N 38 от 19.07.2007).
6) За разработку бизнес-проекта "Строительство здания гостиницы" в размере 100 000 руб. (договор возмездного оказания услуг с ООО "Проектный институт "Гражданское строительство" от 01.10.2011, платежное поручение от 27.03.2015 N 73).
7) Юридические услуги стоимостью 25 000 руб. (договор с ИП Цветковым Ю.Ю. от 10.12.2011, платежное поручение от 27.03.2015 N 74).
Как полагает заявитель апелляционной жалобы, ему были причинены убытки, которыми Общество считает затраты, понесенные для формирования участка и оформления проектной документации для строительства гостиницы, возникшие от незаконных действий администрации города Костромы, а кроме того, на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение в виде необоснованно полученных от Общества арендных платежей.
Истец заявил к взысканию убытки, состоящие из расходов по получению технических условий в размере 2 880,34 руб., формирования межевого дела в размере 5 881,12 руб., проведения государственной экологической экспертизы в размере 5 448 руб., рассмотрения проекта гостиницы в размере 1 500 руб., разработки бизнес-проекта "Строительство здания гостиницы" в размере 100000 руб.
Однако названные расходы были понесены Истцом в период действия договора аренды, поэтому не могут быть признаны убытками Общества.
При этом согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном в пункте 5 статьи 30 ЗК РФ. На основании заявления лиц, заинтересованных в строительстве, осуществляется выбор подходящего земельного участка для размещения объекта, принимается решение о предварительном согласовании места его размещения, проводятся работы по формированию земельного участка, присваивается кадастровый номер и принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном в статье 32 ЗК РФ.
В силу пункта 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном в пункте 4 статьи 30 ЗК РФ. Данная процедура включает в себя работы по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов и подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (при наличии одной заявки).
При проведении работ по формированию земельного участка осуществляется: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Суд апелляционной инстанции учитывает при этом, что 22.01.2010 Управлением в направленном в адрес Истца письме предлагалось обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении указанного земельного участка для строительства гостиницы, для этого расторгнуть договор аренды от 05.09.2005, поскольку участок предоставлен Обществу для проектно-изыскательских работ.
Из протокола заседания совета по инвестициям при губернаторе Костромской области от 01.12.2011 ЗАО "Балчуг" в срок до 01.02.2012 предлагалось обратиться в администрацию города Костромы с заявлением и необходимыми документами для предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
После этого 30.01.2012 ЗАО "Балчуг" направило в адрес Управления заявление о предоставлении в аренду уже имеющегося участка площадью 1598,1 кв. м по ул. Дачной, 63а для строительства гостиницы, а также дополнительного земельного участка площадью 5514,98 кв. м по тому же адресу.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в рамках заявленных требований Истец должен доказать всю совокупность элементов необходимых для привлечения Ответчика к гражданско-правовой ответственности, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Общество не доказало вину Ответчика, а также наличия причинно-следственной связи между заявленными расходами и незаконными действиями Ответчика, поэтому оснований для взыскания с Управления убытков в данном случае отсутствуют.
Оплаченная по договору аренды Обществом арендная плата в данном случае не может быть признана неосновательным обогащением Ответчика, так как исполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы производилось им по факту предоставления ему земельного участка, что не свидетельствует о необходимости восстановления нарушенных прав.
Довод Общества о том, что после снятия земельного участка с кадастрового учета внесенная им арендная плата с 08.07.2011 по 18.04.2013 является неосновательным обогащением Ответчика, апелляционный суд отклоняет в силу следующего.
При заключении договора аренды в 2005 стороны определили, что в аренду передается земельный участок площадью 1593,8 кв. м, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Дачная, 63. В договоре кадастровый номер передаваемого земельного участка не указан, но при этом стороны осознавали и понимали, какой именно земельный участок является предметом договора от 05.09.2005, и какой именно участок передается Обществу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 32-37).
В дальнейшем 22.08.2008 земельный участок площадью 1593,8 кв. м был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 44:27:080202:38.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Но при образовании новых земельных участков, упразднении старых, снятии их с учета или постановки на учет земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание и учет его границ.
Таким образом, последующее снятия в июле 2011 спорного земельного участка с кадастрового учета не свидетельствует о прекращении его существования как объекта аренды, то есть договор аренды от 05.09.2005, предмет которого не был изменен фактически продолжал исполняться сторонами и действовал до 25.07.2013, как это было установлено при рассмотрении дела N А31-8556/2014, на судебные акты по которому ссылается Общество. В связи с чем платежи, произведенные Истцом за период с 08.07.2011 по 18.04.2013 в размере 148533,84 руб. не могут быть признаны неосновательным обогащением Ответчика, в том числе и по причине совершения Обществом в указанный период действий, которые направлены на использование им спорного земельного участка, что свидетельствует о фактическом исполнении договора аренды земельного участка.
Довод Общества об ошибочном выводе суда первой инстанции о том, что основанием исковых требований является односторонний отказ Ответчика от договора (первоначально заявленное основание), тогда как уточнением от 21.12.2015 Истец изменил первоначальное основание на причинение убытков и возникновение неосновательного обогащения в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета, чему не была дана оценка судом первой инстанции, апелляционный суд признает несостоятельным и противоречащим материалам дела, поскольку в решении от 30.12.2015 суд первой инстанции отразил произведенное Истцом уточнение своих требований, соответственно, и рассмотрел заявленные Обществом требования с учетом их уточнения (т. 2, л.д. 18-21, абзац 2 страница 2 решения от 30.12.2015).
При этом доказательств того, что действия Ответчика по снятию спорного земельного участка являются неправомерными, ЗАО "Балчуг" ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представило, как не представило доказательств обжалования таких действий в установленном законом порядке либо в суде.
Таким образом, Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу. Оснований для удовлетворения жалобы ЗАО "Балчуг" изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 по делу N А31-2921/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Балчуг" (ИНН: 4443025160, ОГРН: 1024400536643) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2016 N 02АП-1465/2016 ПО ДЕЛУ N А31-2921/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2016 г. по делу N А31-2921/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Балчуг"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 по делу N А31-2921/2015, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску закрытого акционерного общества "Балчуг"
к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411),
о взыскании части убытков и судебных расходов, связанных с представительскими услугами и оплатой госпошлины,
установил:
закрытое акционерное общество "Балчуг" (далее - Истец, ЗАО "Балчуг", Общество) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Костромской области к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Ответчик, Управление) о взыскании 596 578,85 руб. убытков, 148 533,84 руб. неосновательного обогащения, 50 000 руб. расходов на оказание юридических услуг.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 в иске отказано.
ЗАО "Балчуг" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей позиции по жалобе Общество обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:
1) после снятия земельного участка с кадастрового учета Общество вносило арендную плату с 08.07.2011 по 18.04.2013, тогда как после снятия с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 перестал существовать как объект гражданских прав (объект аренды - земельный участок, переданный по договору аренды, прекратил свое существование).
С момента снятия земельного участка с кадастрового учета (08.07.2011) у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому, приняв арендные платежи, Ответчик неосновательно обогатился за счет Общества.
Позиция Общества подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 18.03.2015 по делу N А31-8556/2014, в котором суд указал на юридическое прекращение существования земельного участка как объекта земельных отношений, а, следовательно, и прекращение арендных отношений, а также постановлением ФАС Волго-Вятского округа по делу N А43-34631/2011 от 28.11.2012.
2) Именно в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета и, как следствие, недостижение Обществом цели, для которой заключался договор аренды, у последнего возникли убытки.
При этом расходы Истца напрямую связаны с достижением цели -строительством гостиницы, которой он не смог достигнуть именно в результате неправомерных действий Ответчика по ликвидации земельного участка, предоставленного Обществу.
Совокупность элементов, необходимых для привлечения Ответчика к гражданско-правовой ответственности, Обществом была доказана, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в иске.
Кроме того, отказывая в иске, суд первой инстанции ошибочно указал, что основанием исковых требований является односторонний отказ Ответчика от договора (первоначально заявленное основание), тогда как уточнением от 21.12.2015 Истец изменил первоначальное основание на причинение убытков и возникновение неосновательного обогащения в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета, чему не была дана оценка судом первой инстанции и, что повлекло несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, что в свою очередь, является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что с даты снятия земельного участка с кадастрового учета у Общества возникли убытки, а у Управления - неосновательное обогащение, Общество обратилось с соответствующим иском в суд.
Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь статьями 12, 15, 16, 16.1, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 30, 32, 38, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), требования Общества признал неправомерными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).
В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать причинение убытков и их размер.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.09.2005 между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (арендодатель, в настоящее время наименование данного органа - Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы) и ЗАО "Балчуг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1.4820.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1593,8 кв. м, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Дачная, д. 63 для проведения проектно-изыскательских работ.
Договор заключен на срок с 24.08.2005 по 24.07.2006.
По акту приема-передачи от 24.08.2005 арендодатель передал арендатору вышеуказанный земельный участок.
Дополнительным соглашением от 30.10.2008 сторонами договора уточнен адрес объекта: г. Кострома, ул. Дачная, 63а.
В целях исполнения условий договора Общество выполнило ряд действий по получению технических условий на земельный участок о его пригодности для размещения гостиницы и для дальнейшего проектирования, а именно:
- - получены разрешения на водоснабжение и канализование от 01.09.2005 N 2/1092 МУП "Костромагорводоканал", на газоснабжение объекта;
- - проведена государственная экологическая экспертиза о пригодности земельного участка для дальнейшего проектирования N 39-ву от 07.09.2006 Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Костромской области,
- проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза от 03.06.2005 ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Костромской области" и выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.07.2005 Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Обществом был получен градостроительный план, утвержденный постановлением Администрации города Костромы от 07.05.2007 N 985.
27.07.2007 из Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Костромы получено заключение N 65 о соответствии проектной документации градостроительному плану земельного участка.
22.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 поставлен на государственный кадастровый учет как вновь образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:000000:21.
В 2010 Общество заключило договор с ООО "Проектный институт Гражданское строительство" для корректировки проекта.
В 2011 Общество представило инвестиционный проект: "Строительство здания гостиницы по адресу: город Кострома, ул. Дачная, 63 А на рассмотрение Совета по инвестициям при Губернаторе Костромской области.
21.06.2011 в орган кадастрового учета обратился Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080202:38.
08.07.2011 земельный участок был снят с кадастрового учета, что подтверждается решением ФБУ "Федеральная кадастровая палата" по Костромской области N 4400/401/11-13941.
28.03.2013 Кадастровая палата уведомила Общество о снятии земельного участка с кадастрового учета.
Ответчик письмом от 18.04.2013 N 2459 уведомил ЗАО "Балчуг" об отказе от договора аренды от 05.09.2005 N 1.4820.3 и прекращении отношений по договору аренды по истечении одного месяца с момента получения данного уведомления Обществом. Письмо получено ЗАО "Балчуг" 25.06.2013.
В рамках дела N А31-7276/2013 рассматривалось заявление ЗАО "Балчуг" к Управлению о признании решения от 18.04.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 05.09.2005 N 1.4820.3 недействительным. В удовлетворении заявленных требований ЗАО "Балчуг" отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что рассматриваемый отказ от договора аренды, осуществленный с соблюдением требований статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает требования законодательства или противоречит условиям договора аренды.
Поскольку, как полагает ЗАО "Балчуг", после снятия с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 44:27:080202:38 перестал существовать как объект гражданских прав, так как объект аренды - земельный участок, переданный по договору аренды, прекратил свое существование, Истец считает, что с даты снятия земельного участка с кадастрового учета (08.07.2011) у Ответчика возникло неосновательное обогащение, состоящее из принятых арендных платежей от Истца без законных на то оснований.
Как указывает Истец, за период с 08.07.2011 по 18.04.2013 размер неосновательного обогащения составил 148 533,84 руб., что подтверждается платежными поручениями: N 252 от 09.09.2011, N 335 от 09.12.2011, N 67 от 13.03.2012, N 159 от 19.06.2012, N 237 от 12.09.2012, N 323 от 05.12.2012, N 57 от 26.02.2013, N 241 от 13.09.2013, N 242 от 13.09.2013.
Кроме того, Общество считает, что в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета и, как следствие, не достижение Обществом цели, для которой заключался договор аренды, у Истца возникли убытки в размере 596 578,85 руб., сложившиеся из следующего:
1) арендные платежи по договору от 05.09.2005 N 1.4820.3 в сумме 455869,39 руб., оплаченные в период с 05.09.2005 по 08.07.2011 (платежные поручения: N 288 от 18.10.2005, N 334 от 17.11.2005, N 369 от 15.11.2006, N 205 от 22.06.2007, N 221 от 12.07.2007, N 303 от 27.09.2007, N 19 от 21.01.2008, N 105 от 27.03.2008, N 385 от 17.11.2008, N 263 от 31.07.2008, N 324 от 19.09.2008, N 425 от 19.12.2008, N 426 от 19.12.2008, N 427 от 19.12.2008, N 77 от 13.03.2009, N 153 от 01.06.2009, N 246 от 09.09.2009, N 354 от 17.12.2009, N 84 от 16.03.2010, N 157 от 07.06.2010, N 238 от 08.09.2010, N 330 от 22.12.2010, N 62 от 11.03.2011).
2) За получение технических условий от МУП г. Костромы "Костромагорводоканал" в размере 2 880,34 руб. (платежное поручение N 286 от 18.10.2005).
3) За формирование межевого дела в размере 5 881,12 руб. (платежное поручение N 156 от 07.06.2005).
4) За проведение государственной экологической экспертизы в размере 5448 руб. (платежное поручение N 102 от 23.06.2006, приказ N 676-Э от 07.04.2006 об утверждении заключения экспертной комиссии N 39-ву).
5) За рассмотрение проекта гостиницы в размере 1 500 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру N 38 от 19.07.2007).
6) За разработку бизнес-проекта "Строительство здания гостиницы" в размере 100 000 руб. (договор возмездного оказания услуг с ООО "Проектный институт "Гражданское строительство" от 01.10.2011, платежное поручение от 27.03.2015 N 73).
7) Юридические услуги стоимостью 25 000 руб. (договор с ИП Цветковым Ю.Ю. от 10.12.2011, платежное поручение от 27.03.2015 N 74).
Как полагает заявитель апелляционной жалобы, ему были причинены убытки, которыми Общество считает затраты, понесенные для формирования участка и оформления проектной документации для строительства гостиницы, возникшие от незаконных действий администрации города Костромы, а кроме того, на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение в виде необоснованно полученных от Общества арендных платежей.
Истец заявил к взысканию убытки, состоящие из расходов по получению технических условий в размере 2 880,34 руб., формирования межевого дела в размере 5 881,12 руб., проведения государственной экологической экспертизы в размере 5 448 руб., рассмотрения проекта гостиницы в размере 1 500 руб., разработки бизнес-проекта "Строительство здания гостиницы" в размере 100000 руб.
Однако названные расходы были понесены Истцом в период действия договора аренды, поэтому не могут быть признаны убытками Общества.
При этом согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном в пункте 5 статьи 30 ЗК РФ. На основании заявления лиц, заинтересованных в строительстве, осуществляется выбор подходящего земельного участка для размещения объекта, принимается решение о предварительном согласовании места его размещения, проводятся работы по формированию земельного участка, присваивается кадастровый номер и принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном в статье 32 ЗК РФ.
В силу пункта 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном в пункте 4 статьи 30 ЗК РФ. Данная процедура включает в себя работы по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов и подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (при наличии одной заявки).
При проведении работ по формированию земельного участка осуществляется: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Суд апелляционной инстанции учитывает при этом, что 22.01.2010 Управлением в направленном в адрес Истца письме предлагалось обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении указанного земельного участка для строительства гостиницы, для этого расторгнуть договор аренды от 05.09.2005, поскольку участок предоставлен Обществу для проектно-изыскательских работ.
Из протокола заседания совета по инвестициям при губернаторе Костромской области от 01.12.2011 ЗАО "Балчуг" в срок до 01.02.2012 предлагалось обратиться в администрацию города Костромы с заявлением и необходимыми документами для предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
После этого 30.01.2012 ЗАО "Балчуг" направило в адрес Управления заявление о предоставлении в аренду уже имеющегося участка площадью 1598,1 кв. м по ул. Дачной, 63а для строительства гостиницы, а также дополнительного земельного участка площадью 5514,98 кв. м по тому же адресу.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в рамках заявленных требований Истец должен доказать всю совокупность элементов необходимых для привлечения Ответчика к гражданско-правовой ответственности, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Общество не доказало вину Ответчика, а также наличия причинно-следственной связи между заявленными расходами и незаконными действиями Ответчика, поэтому оснований для взыскания с Управления убытков в данном случае отсутствуют.
Оплаченная по договору аренды Обществом арендная плата в данном случае не может быть признана неосновательным обогащением Ответчика, так как исполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы производилось им по факту предоставления ему земельного участка, что не свидетельствует о необходимости восстановления нарушенных прав.
Довод Общества о том, что после снятия земельного участка с кадастрового учета внесенная им арендная плата с 08.07.2011 по 18.04.2013 является неосновательным обогащением Ответчика, апелляционный суд отклоняет в силу следующего.
При заключении договора аренды в 2005 стороны определили, что в аренду передается земельный участок площадью 1593,8 кв. м, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Дачная, 63. В договоре кадастровый номер передаваемого земельного участка не указан, но при этом стороны осознавали и понимали, какой именно земельный участок является предметом договора от 05.09.2005, и какой именно участок передается Обществу по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 32-37).
В дальнейшем 22.08.2008 земельный участок площадью 1593,8 кв. м был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 44:27:080202:38.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Но при образовании новых земельных участков, упразднении старых, снятии их с учета или постановки на учет земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание и учет его границ.
Таким образом, последующее снятия в июле 2011 спорного земельного участка с кадастрового учета не свидетельствует о прекращении его существования как объекта аренды, то есть договор аренды от 05.09.2005, предмет которого не был изменен фактически продолжал исполняться сторонами и действовал до 25.07.2013, как это было установлено при рассмотрении дела N А31-8556/2014, на судебные акты по которому ссылается Общество. В связи с чем платежи, произведенные Истцом за период с 08.07.2011 по 18.04.2013 в размере 148533,84 руб. не могут быть признаны неосновательным обогащением Ответчика, в том числе и по причине совершения Обществом в указанный период действий, которые направлены на использование им спорного земельного участка, что свидетельствует о фактическом исполнении договора аренды земельного участка.
Довод Общества об ошибочном выводе суда первой инстанции о том, что основанием исковых требований является односторонний отказ Ответчика от договора (первоначально заявленное основание), тогда как уточнением от 21.12.2015 Истец изменил первоначальное основание на причинение убытков и возникновение неосновательного обогащения в результате неправомерных действий Ответчика по снятию земельного участка с кадастрового учета, чему не была дана оценка судом первой инстанции, апелляционный суд признает несостоятельным и противоречащим материалам дела, поскольку в решении от 30.12.2015 суд первой инстанции отразил произведенное Истцом уточнение своих требований, соответственно, и рассмотрел заявленные Обществом требования с учетом их уточнения (т. 2, л.д. 18-21, абзац 2 страница 2 решения от 30.12.2015).
При этом доказательств того, что действия Ответчика по снятию спорного земельного участка являются неправомерными, ЗАО "Балчуг" ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представило, как не представило доказательств обжалования таких действий в установленном законом порядке либо в суде.
Таким образом, Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу. Оснований для удовлетворения жалобы ЗАО "Балчуг" изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 30.12.2015 по делу N А31-2921/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Балчуг" (ИНН: 4443025160, ОГРН: 1024400536643) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Л.И.ЧЕРНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)