Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2016 по делу N А63-338/2016 (судья Жирнова С.Л.)
по иску индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны (ОГРНИП 312265123000167)
к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (ОГРН 1022601227516),
к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Працун Елене Ивановне (ОГНИП 311265121400416),
к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (ОГРН 1022601224106),
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11 декабря 2014 года N 975-з; об обязании Працун Е.И. возвратить земельный участок администрации города Ессентуки; об исключении сведений о регистрации прав на земельный участок из Единого государственного реестра прав; о взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Дорошенко Наталья Викторовна (далее - истец, предприниматель, ИП Дорошенко Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Працун Елене Ивановне (далее - глава КФХ, Працун Е.И.) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з, заключенного между администрацией г. Ессентуки и Працун Е.И., площадью 113 640 кв. м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха, с кадастровым номером 26:30:040402:1001; об обязании Працун Е.И. возвратить земельный участок администрации города Ессентуки; об исключении сведений о регистрации прав на земельный участок из Единого государственного реестра прав; о взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины.
Определением суда от 08.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - Комитет).
Определением суда от 29.02.2016 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки привлечен к участию в деле в качестве соответчика, с заменой ему статуса третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением суда от 28.03.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что удовлетворение исковых требований предпринимателя не приведет к восстановлению его прав и законных интересов, так как на момент рассмотрения спора первоначальное положение сторон договора 11.12.2014 N 975-з уже восстановлено, в связи с тем, что 05.08.2015 на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 между Комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014, указанный земельный участок по акту приема-передачи от 05.08.2015 передан Працун Е.И. Комитету.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иска удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
По мнению истца, выводы суда противоречат судебной практике изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, и постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11. Статьей 15 ФЗ "О защите конкуренции" запрещены действия органов власти, ограничивающие конкуренцию хозяйствующих субъектов.
От ответчика - Працун Е.И. поступил отзыв на жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве Працун Е.И. поясняет, что договор аренды между ней и Комитетом 05.08.2015 расторгнут, земельный участок возвращен Комитету.
Другие ответчики отзыв на апелляционную жалобу не предоставили.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о причинах неявки суд не известили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Проверив правильность решения от 28.03.2016 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 02.10.2014 в газете "Ессентукская панорама" N 39 (1166) опубликовано сообщение о планируемом предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
13 октября 2014 года ИП Дорошенко Н.В. обратилась в Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха. В случае подачи нескольких заявок Дорошенко Н.В. просила провести торги.
Ответ на вышеназванное заявление Комитетом не выдавался.
Полагая, что со стороны органа местного самоуправления имеет место бездействие, предприниматель обратился в арбитражный суд, ссылаясь на то, что при наличии нескольких заявок в отношении одного и того же земельного участка право его аренды должно быть выставлено на торги.
Определением арбитражного суда от 15.04.2015 производство по делу N А63-12949/2014 прекращено, в связи с отказом ИП Дорошенко Н.В. от заявленных требований, так как нарушенные права заявителя не могут быть восстановлены в данном судебном процессе.
Постановлением администрации от 13.11.2014 N 2752 на основании заявления Працун Е.И. от 19.08.2014 утвержден акт о выборе земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта "для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Зона отдыха".
Постановлением администрации города Ессентуки от 26.11.2014 N 2949 земельный участок площадью 113 640 кв. м, расположенный по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 26:30:040402:1001, предоставлен Працун Е.И. в аренду на 3 года, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
На основании названного постановления администрацией в лице председателя Комитета (арендодатель) с Працун Е.И. (арендатор) заключен договор от 11.12.2014 N 975-3 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:1001 на срок с 26.11.2014 по 25.11.2017, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
Согласно пункту 3.3 договора акт приема-передачи не составлялся, ввиду того, что действие договора наступило с момента фактического пользования арендатором земельным участком.
Названный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2015 за номером 26-26-35/049/2014-634, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права.
05 августа 2015 года на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 "О прекращении действия постановления администрации города Ессентуки от 26.11.2014 N 2949 "О предоставлении в аренду земельного участка для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Зона отдыха Е.И. Працун" Комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з.
На основании данного соглашения между Комитетом и главой КФХ подписан акт приема-передачи от 05.08.2015, согласно которому Працун Е.И. передала Комитету земельный участок площадью 113 640 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:1001, расположенный по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з заключен с нарушением норм действующего законодательства, а потому он является недействительной сделкой, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Из материалов дела следует, что сообщение Комитета о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, опубликовано в газете "Ессентукская Панорама" N 39 (1166) от 02.10.2014.
Заявления лиц претендующих на указанный земельный участок поступили в комитет 08.10, 2014, 09.10.2014, 13.10.2014.
Следовательно, суд первой инстанции правильно установил, что поскольку информация в отношении спорного земельного участка опубликована до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, предоставление данного земельного участка должно осуществляется по правилам статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (даты вступления в силу Закона N 171-ФЗ).
Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета в соответствии с правилами; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
В силу статьи 31 ЗК РФ заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
После определения участка(ов), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Указанная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды земельного участка для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулируются статьей 38 ЗК РФ.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у Працун Е.И. ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении спорного земельного участка в материалы не представлено.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что на спорный земельный участок претендовала не только Працун Е.И., но и индивидуальные предприниматели Дорошенко Н.В., Дорохов Ю.Ю. и другие.
По правилам действующего законодательства в случае, если в течение 30 дней с момента публикации поступает одна заявка, то орган местного самоуправления готовит проект постановления о предоставлении земельного участка, лицу, подавшему заявку, а в случае, если поступило две или более заявок, орган местного самоуправления выносит решение о проведении торгов.
Таким образом, на основании установленных по делу обстоятельств и в согласно положениям указанных норм права судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что действия администрации по предоставлению спорного участка в аренду главе КФХ путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют ЗК РФ и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26.06.2006 N 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.
В нарушение статей 1, 30 и 31 ЗК РФ органом местного самоуправления приняты постановления от 13.11.2014 N 2752 (о предварительном согласовании места размещения объекта строительства и утверждении акта выбора земельного участка) и от 26.11.2014 N 2949 (о предоставлении земельного участка в аренду).
Данные постановления, как правильно установлено судом первой инстанции, не только противоречат нормам земельного законодательства, но и нарушают имущественные права индивидуального предпринимателя.
Следовательно, материалами дела подтверждается, что при предоставлении спорного земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта главе КФХ Працун Е.И. порядок, установленный земельным законодательством, соблюден не был.
В рамках настоящего дела предметом исследования является договор аренды земельного участка, заключенный на основании указанных постановлений.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014 заключен с нарушением норм земельного законодательства (на основании незаконных постановлений администрации), является недействительной (ничтожной) сделкой.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Принимая во внимание, что земельный участок передан арендатору (пункт 3.3 договора), а истец является еще одним претендентом на приобретение участка в аренду, суд пришел к правильному выводу о наличии у истца заинтересованности в признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка арендодателю.
При этом о наличии у лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, права требовать применение последствий ее недействительности указывает пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 ГК РФ обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11). Иной подход означал бы неправомерное (неосновательное) обогащение лица, которому имущество передано во временное пользование.
Следовательно, иск заявлен правомерно.
Вместе с тем, как правильно установлено судом и подтверждается материалами дела, 05.08.2015 на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014, на основании которого между Комитетом и главой КФХ подписан акт приема-передачи от 05.08.2015, по которому Працун Е.И. передала Комитету земельный участок площадью 113 640 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:1001.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 26.01.2016 N 26/001/303/2016-147 в Едином государственном реестре прав отсутствует информация о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 26:30:040402:1001.
Следовательно, стороны возвращены в первоначальное положение, земельный участок возвращен Комитету.
На основании указанных обстоятельств в связи с возвращением сторон в первоначальное состояние, удовлетворение исковых требований предпринимателя, как правильно указано судом первой инстанции, не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца, так как на момент рассмотрения спора по существу уже восстановлено первоначальное положение сторон по делу, в связи с чем в иске предпринимателю судом правомерно отказано.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом по указанным ранее основаниям.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 28.03.2016 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2016 по делу N А63-338/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2016 N 16АП-1640/2016 ПО ДЕЛУ N А63-338/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу N А63-338/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2016 по делу N А63-338/2016 (судья Жирнова С.Л.)
по иску индивидуального предпринимателя Дорошенко Натальи Викторовны (ОГРНИП 312265123000167)
к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (ОГРН 1022601227516),
к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Працун Елене Ивановне (ОГНИП 311265121400416),
к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (ОГРН 1022601224106),
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11 декабря 2014 года N 975-з; об обязании Працун Е.И. возвратить земельный участок администрации города Ессентуки; об исключении сведений о регистрации прав на земельный участок из Единого государственного реестра прав; о взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Дорошенко Наталья Викторовна (далее - истец, предприниматель, ИП Дорошенко Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Працун Елене Ивановне (далее - глава КФХ, Працун Е.И.) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з, заключенного между администрацией г. Ессентуки и Працун Е.И., площадью 113 640 кв. м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха, с кадастровым номером 26:30:040402:1001; об обязании Працун Е.И. возвратить земельный участок администрации города Ессентуки; об исключении сведений о регистрации прав на земельный участок из Единого государственного реестра прав; о взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины.
Определением суда от 08.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - Комитет).
Определением суда от 29.02.2016 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки привлечен к участию в деле в качестве соответчика, с заменой ему статуса третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением суда от 28.03.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что удовлетворение исковых требований предпринимателя не приведет к восстановлению его прав и законных интересов, так как на момент рассмотрения спора первоначальное положение сторон договора 11.12.2014 N 975-з уже восстановлено, в связи с тем, что 05.08.2015 на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 между Комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014, указанный земельный участок по акту приема-передачи от 05.08.2015 передан Працун Е.И. Комитету.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иска удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
По мнению истца, выводы суда противоречат судебной практике изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, и постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11. Статьей 15 ФЗ "О защите конкуренции" запрещены действия органов власти, ограничивающие конкуренцию хозяйствующих субъектов.
От ответчика - Працун Е.И. поступил отзыв на жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве Працун Е.И. поясняет, что договор аренды между ней и Комитетом 05.08.2015 расторгнут, земельный участок возвращен Комитету.
Другие ответчики отзыв на апелляционную жалобу не предоставили.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, о причинах неявки суд не известили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Проверив правильность решения от 28.03.2016 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 02.10.2014 в газете "Ессентукская панорама" N 39 (1166) опубликовано сообщение о планируемом предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
13 октября 2014 года ИП Дорошенко Н.В. обратилась в Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха. В случае подачи нескольких заявок Дорошенко Н.В. просила провести торги.
Ответ на вышеназванное заявление Комитетом не выдавался.
Полагая, что со стороны органа местного самоуправления имеет место бездействие, предприниматель обратился в арбитражный суд, ссылаясь на то, что при наличии нескольких заявок в отношении одного и того же земельного участка право его аренды должно быть выставлено на торги.
Определением арбитражного суда от 15.04.2015 производство по делу N А63-12949/2014 прекращено, в связи с отказом ИП Дорошенко Н.В. от заявленных требований, так как нарушенные права заявителя не могут быть восстановлены в данном судебном процессе.
Постановлением администрации от 13.11.2014 N 2752 на основании заявления Працун Е.И. от 19.08.2014 утвержден акт о выборе земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта "для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Зона отдыха".
Постановлением администрации города Ессентуки от 26.11.2014 N 2949 земельный участок площадью 113 640 кв. м, расположенный по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок, поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 26:30:040402:1001, предоставлен Працун Е.И. в аренду на 3 года, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
На основании названного постановления администрацией в лице председателя Комитета (арендодатель) с Працун Е.И. (арендатор) заключен договор от 11.12.2014 N 975-3 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:1001 на срок с 26.11.2014 по 25.11.2017, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха.
Согласно пункту 3.3 договора акт приема-передачи не составлялся, ввиду того, что действие договора наступило с момента фактического пользования арендатором земельным участком.
Названный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2015 за номером 26-26-35/049/2014-634, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права.
05 августа 2015 года на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 "О прекращении действия постановления администрации города Ессентуки от 26.11.2014 N 2949 "О предоставлении в аренду земельного участка для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Зона отдыха Е.И. Працун" Комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з.
На основании данного соглашения между Комитетом и главой КФХ подписан акт приема-передачи от 05.08.2015, согласно которому Працун Е.И. передала Комитету земельный участок площадью 113 640 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:1001, расположенный по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 11.12.2014 N 975-з заключен с нарушением норм действующего законодательства, а потому он является недействительной сделкой, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Из материалов дела следует, что сообщение Комитета о предстоящем предоставлении в аренду земельного участка площадью 113 640 кв. м, опубликовано в газете "Ессентукская Панорама" N 39 (1166) от 02.10.2014.
Заявления лиц претендующих на указанный земельный участок поступили в комитет 08.10, 2014, 09.10.2014, 13.10.2014.
Следовательно, суд первой инстанции правильно установил, что поскольку информация в отношении спорного земельного участка опубликована до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, предоставление данного земельного участка должно осуществляется по правилам статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (даты вступления в силу Закона N 171-ФЗ).
Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета в соответствии с правилами; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
В силу статьи 31 ЗК РФ заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
После определения участка(ов), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Указанная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды земельного участка для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, зоны отдыха, расположенного по адресу: г. Ессентуки, в районе береговой линии реки Подкумок не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулируются статьей 38 ЗК РФ.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у Працун Е.И. ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении спорного земельного участка в материалы не представлено.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что на спорный земельный участок претендовала не только Працун Е.И., но и индивидуальные предприниматели Дорошенко Н.В., Дорохов Ю.Ю. и другие.
По правилам действующего законодательства в случае, если в течение 30 дней с момента публикации поступает одна заявка, то орган местного самоуправления готовит проект постановления о предоставлении земельного участка, лицу, подавшему заявку, а в случае, если поступило две или более заявок, орган местного самоуправления выносит решение о проведении торгов.
Таким образом, на основании установленных по делу обстоятельств и в согласно положениям указанных норм права судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что действия администрации по предоставлению спорного участка в аренду главе КФХ путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют ЗК РФ и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26.06.2006 N 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.
В нарушение статей 1, 30 и 31 ЗК РФ органом местного самоуправления приняты постановления от 13.11.2014 N 2752 (о предварительном согласовании места размещения объекта строительства и утверждении акта выбора земельного участка) и от 26.11.2014 N 2949 (о предоставлении земельного участка в аренду).
Данные постановления, как правильно установлено судом первой инстанции, не только противоречат нормам земельного законодательства, но и нарушают имущественные права индивидуального предпринимателя.
Следовательно, материалами дела подтверждается, что при предоставлении спорного земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта главе КФХ Працун Е.И. порядок, установленный земельным законодательством, соблюден не был.
В рамках настоящего дела предметом исследования является договор аренды земельного участка, заключенный на основании указанных постановлений.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014 заключен с нарушением норм земельного законодательства (на основании незаконных постановлений администрации), является недействительной (ничтожной) сделкой.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Принимая во внимание, что земельный участок передан арендатору (пункт 3.3 договора), а истец является еще одним претендентом на приобретение участка в аренду, суд пришел к правильному выводу о наличии у истца заинтересованности в признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка арендодателю.
При этом о наличии у лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, права требовать применение последствий ее недействительности указывает пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 ГК РФ обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11). Иной подход означал бы неправомерное (неосновательное) обогащение лица, которому имущество передано во временное пользование.
Следовательно, иск заявлен правомерно.
Вместе с тем, как правильно установлено судом и подтверждается материалами дела, 05.08.2015 на основании постановления администрации от 14.07.2015 N 1943 комитетом с Працун Е.И. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 975-з от 11.12.2014, на основании которого между Комитетом и главой КФХ подписан акт приема-передачи от 05.08.2015, по которому Працун Е.И. передала Комитету земельный участок площадью 113 640 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:1001.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 26.01.2016 N 26/001/303/2016-147 в Едином государственном реестре прав отсутствует информация о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 26:30:040402:1001.
Следовательно, стороны возвращены в первоначальное положение, земельный участок возвращен Комитету.
На основании указанных обстоятельств в связи с возвращением сторон в первоначальное состояние, удовлетворение исковых требований предпринимателя, как правильно указано судом первой инстанции, не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца, так как на момент рассмотрения спора по существу уже восстановлено первоначальное положение сторон по делу, в связи с чем в иске предпринимателю судом правомерно отказано.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом по указанным ранее основаниям.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 28.03.2016 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2016 по делу N А63-338/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)