Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Мунтян О.И., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Дарья Николаевна, доверенность N 05 от 09.01.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" - Балаян Артур Григорьевич, доверенность N 1 от 21.09.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Украины,
директор Гостев Дмитрий Анатольевич на основании Приказа N 1 от 28.07.2014, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации, учредитель Криницын Александр Витальевич, на основании протокола общего собрания N 1, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017 (судья Морозова Н.А.),
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "АРМИР",
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Орлиновского муниципального округа в лице Администрации Орлиновского муниципального округа
о расторжении договора аренды,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРМИР" (далее - Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под N 2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенного между Орлиновским сельским Советом и ООО "АРМИР" в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить ДИЗО вышеназванный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - Правительство), Орлиновский муниципальный округ в лице администрации Орлиновского муниципального округа (с учетом распределения полномочий между органами данного округа).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.06.2017 по делу N А84-1064/2017 расторгнут договор аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под N 2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенный между Орлиновским сельским советом и обществом с ограниченной ответственностью "АРМИР" в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б. Общество с ограниченной ответственностью "АРМИР" обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 4,45 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б. Распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "АРМИР" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не исследованы и не установлены все имеющие для дела обстоятельства, в связи с чем, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела относительно соблюдения истцом досудебного претензионного порядка предусмотренного для расторжения договора аренды, также ответчик указывает на отсутствие доказательств существенного нарушения условий договора аренды и как следствие отсутствие у суда оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 апелляционная жалоба ООО "АРМИР" принята к производству суда апелляционной инстанции.
18.09.2017 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, в связи с чем, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
21.09.2017 в судебном заседании представителем ответчика были представлены письменные пояснения, в которых ответчик указывает на отсутствие в условиях договора обязательства освоения земельного участка в срок не позднее трех лет после его заключения и регистрации, по мнению ответчика, нахождение на спорном земельном участке нежилого здания, общей площадью 308,50 кв. м, принадлежащего на праве собственности Обществу, также исключает возможность расторжения договора аренды, поскольку создаст неопределенность в части использования им как собственником поименованного объекта недвижимости, представителем ответчика также было заявлено ходатайство об истребовании от истца и третьих лиц доказательств.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 судебное разбирательство, по основаниям предусмотренным статьей 158 АПК РФ было отложено, этим же определением в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств было отказано.
11.10.2017 от Правительства Севастополя в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя, к указанному ходатайству также был приложен отзыв на апелляционную жалобу, в котором Правительство указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора, а именно в неосвоении переданного земельного участка с момента передачи и до сегодняшнего дня.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 произведена замена судьи Евдокимова Игоря Вячеславовича на судью Мунтян Ольгу Ивановну для участия в рассмотрении апелляционной жалобы Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017, по основаниям предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.10.2017.
19.10.2017 в судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях. Представитель истца, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Представители Правительства Севастополя, Орлиновского муниципального округа в лице Администрации Орлиновского муниципального округа в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела 22.02.2005 между Орлиновским сельским Советом (арендодатель) и ООО "АРМИР" (арендатор) подписан договор аренды земли (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения для строительства и эксплуатации завода питьевой воды и прохладительных напитков, находящегося по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б, на землях жилой и общественной застройки (т.д. 1, л.д. 11-13).
Согласно пункту 2 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 4,45 га.
На земельном участке находятся разрушенные строения тракторного стана N 5 (пункт 3 договора). Земельный участок передается в аренду вместе с разрушенными строениями тракторного стана N 5 (пункт 4 договора).
В пункте 8 договора его участники оговорили, что договор заключен на 50 лет.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земли (т.д. 1, л.д. 14).
Целевое назначение земельного участка - земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого предназначения.
В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, общество, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, с учетом чего 05.08.2014 сведения об ООО "АРМИР" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (т.д. 1, л.д. 27-29).
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 19.11.2015 провел обследование земельного участка площадью 44500 кв. м (кадастровый номер 8536390700:46:001:0009), расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, предоставленного в пользование ответчику для строительства и обслуживания завода питьевой воды и прохладительных напитков сроком на 50 лет.
Как установило управление, земельный участок не огражден, на нем расположен разрушенный одноэтажный капитальный объект, объекты инфраструктуры линии электропередачи, верхний слой почвы порос некультурными растениями.
На момент проведения обследования строительные (земляные, подготовительные) работы не велись, строительная техника отсутствовала.
Таким образом, по мнению Севземконтроля, арендатором не соблюдены обязательные требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением; на протяжении длительного времени, в течение более 10 лет с момента получения ответчиком участка в срочное платное пользование, завод питьевой воды и прохладительных напитков не построен (не начато строительство).
Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 21.12.2015 N ОБ-0273/12-15 (т.д. 1, л.д. 15-19).
Руководствуясь сведениями, содержащимися в указанном акте, Правительство 27.01.2016 направило ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору (т.д. 1, л.д. 21-23).
В дальнейшем, истец письмом от 08.11.2016 N 05-Исх./14585/2016, предложил Обществу расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (т.д. 1, л.д. 24-26).
Оставление ответчиком соответствующих претензий без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в арбитражный суд.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 23 закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" последнее в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Согласно пункту 1.1. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, Департамент - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей Департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Законом города Севастополя от 03.06.2014 N 17-ЗС "Об установлении границ и статусе муниципальных образований в городе Севастополе" урегулированы отношения в сфере территориальной организации местного самоуправления и определения статуса муниципальных образований в городе Севастополе.
Исходя из положений статьи 3 данного Закона внутригородское муниципальное образование города Севастополя - часть территории города федерального значения Севастополя, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (пункт 1).
В целях обеспечения эффективности осуществления местного самоуправления в городе Севастополе, а также эффективности взаимодействия органов государственной власти города Севастополя и органов местного самоуправления в городе Севастополе внутригородские муниципальные образования располагаются в границах административно-территориальных единиц - районов города Севастополя (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 3 Закона N 17-ЗС Орлиновский муниципальный округ образован в границах административно-территориальной единицы - Балаклавский район города Севастополя.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка перешли к Департаменту, в связи с чем, он в силу возложенных на него полномочий, является надлежащим истцом по делу.
В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве может иметь место на основании закона.
Из изложенного следует, что после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на Департамент на основании действующих нормативных актов.
Из содержания статьи 9 N 6-ФКЗ следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды от 22.02.2005, судебная коллегия полагает необходимым применить нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент заключения данного договора в части не противоречащей законодательству РФ, правоотношения, связанные с расторжением договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
В соответствии со статьей 13 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
В соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства.
Договор является обязательным для выполнения сторонами (Статья 629 ГК Украины).
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГКУ право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон, договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные законом.
Согласно пунктов 14, 15 Договора, условием использования земельного участка является строительство и эксплуатация завода питьевой воды и прохладительных напитков. Целевое назначение - земли промышленности, транспорта, энергетики, обороны и другого назначения.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, актом обследования земельного участка от 21.12.2015 N ОБ-0273/12-15 установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположен разрушенный одноэтажный капитальный объект, объекты инфраструктуры линии электропередачи, верхний слой почвы порос некультурными растениями, на момент проведения обследования строительные (земляные, подготовительные) работы не велись, строительства техника отсутствовала.
Как в суде первой, так и апелляционной инстанции представители общества подтвердили, что объект до настоящего момента не возведен ввиду отсутствия у организации денежных средств, указав на то, что ведутся поиски инвестора для реализации проекта по строительству завода по производству высококачественной питьевой воды в с. Родниковое.
Исходя из анализа представленных доказательств, судом установлено, что ООО "АРМИР" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором.
Принимая во внимание пояснения апеллянта в судах первой и апелляционной инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что в 2005-2007 годах предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: подготовлен проект завода по производству высококачественной питьевой воды, получены технические условия на подключения к сетям энергоснабжения, водоотведения и канализации (том 2 л.д. 30-100).
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 2, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3 - 6, в материалы дела не представлены.
Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2008 по 2017 гг., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Представленные истцом доказательства неосвоения и неиспользования участка, Общество не опровергло.
Доказательств принятия мер к освоению участка и началу его использования в целях определенных Договором ответчик не представил.
Судебная коллегия отмечает, что согласно положений гражданского законодательства, договором признается соглашение двух или нескольких лиц, направленное на достижение определенных результатов заключения такого соглашения, как личных, так и социальных или государственных. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
В рассматриваемом случае пассивное поведение Общества, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, делает невозможным достижения перечисленных целей.
Таким образом, оценивая подобное поведение арендатора на предмет существенности нарушения им условий договора аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции его правильно оценил и указал о достаточности для удовлетворения предъявленных истцом требований.
При этом, как верно указанно судом первой инстанции расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий для освоения земельного участка.
В силу статьи 284 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 22.02.2005 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в таком случае арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, ввиду чего исковые требования об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, освободив его за свой счет также являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Коллегия судей отклоняет доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия обязанности ответчика построить объект в определенные сроки, ввиду отсутствия в условиях договора установленных сроков осуществления строительства заявленного объекта, поскольку судом первой инстанции дана надлежащая оценка на предмет существенности нарушений условий договора, допущенных ответчиком, выразившееся в неосвоении земельного участка под строительство более трех лет подряд, что предусмотрено п. п. 4 п. 1 ст. 416 ГК Украины, что и является основанием для расторжения договора.
Относительно доводов апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка предусмотренного для расторжения договора аренды, судебная коллегия отмечает следующее.
Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, 27.07.2016 в адрес ответчика было направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка (т.д. 1, л.д. 21-22), в котором истец в соответствии со статьей 619 ГК РФ предупреждал о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Указанное предупреждение было направлено по адресу г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б, что подтверждается описью вложения (т.д. 1, л.д. 23).
В дальнейшем, истец, направил Обществу Предложение от 08.11.2016 N 05-Исх./14585/2016 о расторжении договора в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (т.д. 1, л.д. 24-26). Указанное Предложение также было направлено по адресу г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б, что подтверждается описью вложения (т.д. 1, л.д. 26).
Как следует из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, адресом (местом нахождения) Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" является г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б.
В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В абзаце третьем пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено Законом о государственной регистрации юридических лиц.
Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
В соответствии с пунктом "в" части 1, части 5 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Федеральный закон N 129-ФЗ) в Едином государственном реестре юридических лиц указывается адрес (место нахождения), по которому осуществляется связь с юридическим лицом, об изменении данного адреса юридическое лицо обязано сообщить регистрирующему органу (ст. 1 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей").
Таким образом, юридическое лицо должно обеспечить получение корреспонденции, направляемой по ее юридическому адресу.
Риск неблагоприятных последствий неполучения по своему юридическому адресу корреспонденции несет юридическое лицо, не принявшее надлежащих мер к ее получению. На стороны возложена обязанность по проявлению должной степени осмотрительности, включая содействие в реализации прав и создании условий по доставке корреспонденции. Обратное может привести к злоупотреблению в форме уклонения от получения юридически значимых (процессуальных) документов.
Таким образом, указанные сообщения считаются полученными ответчиком, а досудебный порядок урегулирования спора соблюденным.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что риск неполучения предложения о расторжении договора лежит на ответчике, в связи с чем, доводы о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции.
Относительно доводов апелляционной жалобы о нахождения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, что по его мнению, исключает возможность расторжения договора аренды, поскольку создаст неопределенность в части использования им как собственником объекта недвижимости, судебная коллегия отмечает следующее.
Согласно пункту 3 Договора, на земельном участке находятся разрушенные строения тракторного стана N 5. Земельный участок передается в аренду вместе с разрушенными строениями тракторного стана N 5 (пункт 4 договора).
Ответчиком в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию прав от 28.10.2016, согласно которой за ним 28.10.2016 на основании Решения Хозяйственного суда города Севастополя от 13.10.2008, зарегистрировано право собственности на нежилое здание, общей площадью 308,50 кв. м, количество этажей 1, расположенное по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, д. 2 (т.д. 1, л.д. 46).
Таким образом, нахождение такого имущества в соответствующем (разрушенном) состоянии не может свидетельствовать о создании объекта недвижимости, согласованного сторонами при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016.
При таких обстоятельствах указанные выше доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Трудовой коллектив Балаклавского судоремонтного завода "Металлист" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2017 N 21АП-1626/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1064/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А84-1064/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Мунтян О.И., Остаповой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Дарья Николаевна, доверенность N 05 от 09.01.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" - Балаян Артур Григорьевич, доверенность N 1 от 21.09.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Украины,
директор Гостев Дмитрий Анатольевич на основании Приказа N 1 от 28.07.2014, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации, учредитель Криницын Александр Витальевич, на основании протокола общего собрания N 1, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017 (судья Морозова Н.А.),
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "АРМИР",
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Орлиновского муниципального округа в лице Администрации Орлиновского муниципального округа
о расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРМИР" (далее - Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под N 2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенного между Орлиновским сельским Советом и ООО "АРМИР" в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить ДИЗО вышеназванный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - Правительство), Орлиновский муниципальный округ в лице администрации Орлиновского муниципального округа (с учетом распределения полномочий между органами данного округа).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.06.2017 по делу N А84-1064/2017 расторгнут договор аренды земельного участка от 22.02.2005 (зарегистрированный 23.02.2005 под N 2 в Книге регистрации договоров аренды земли под номенклатурным номером 4-0-01), заключенный между Орлиновским сельским советом и обществом с ограниченной ответственностью "АРМИР" в отношении земельного участка площадью 4,45 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б. Общество с ограниченной ответственностью "АРМИР" обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 4,45 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б. Распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "АРМИР" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не исследованы и не установлены все имеющие для дела обстоятельства, в связи с чем, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела относительно соблюдения истцом досудебного претензионного порядка предусмотренного для расторжения договора аренды, также ответчик указывает на отсутствие доказательств существенного нарушения условий договора аренды и как следствие отсутствие у суда оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 апелляционная жалоба ООО "АРМИР" принята к производству суда апелляционной инстанции.
18.09.2017 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, в связи с чем, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
21.09.2017 в судебном заседании представителем ответчика были представлены письменные пояснения, в которых ответчик указывает на отсутствие в условиях договора обязательства освоения земельного участка в срок не позднее трех лет после его заключения и регистрации, по мнению ответчика, нахождение на спорном земельном участке нежилого здания, общей площадью 308,50 кв. м, принадлежащего на праве собственности Обществу, также исключает возможность расторжения договора аренды, поскольку создаст неопределенность в части использования им как собственником поименованного объекта недвижимости, представителем ответчика также было заявлено ходатайство об истребовании от истца и третьих лиц доказательств.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 судебное разбирательство, по основаниям предусмотренным статьей 158 АПК РФ было отложено, этим же определением в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств было отказано.
11.10.2017 от Правительства Севастополя в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия представителя, к указанному ходатайству также был приложен отзыв на апелляционную жалобу, в котором Правительство указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора, а именно в неосвоении переданного земельного участка с момента передачи и до сегодняшнего дня.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 произведена замена судьи Евдокимова Игоря Вячеславовича на судью Мунтян Ольгу Ивановну для участия в рассмотрении апелляционной жалобы Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017, по основаниям предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.10.2017.
19.10.2017 в судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях. Представитель истца, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Представители Правительства Севастополя, Орлиновского муниципального округа в лице Администрации Орлиновского муниципального округа в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей третьих лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела 22.02.2005 между Орлиновским сельским Советом (арендодатель) и ООО "АРМИР" (арендатор) подписан договор аренды земли (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения для строительства и эксплуатации завода питьевой воды и прохладительных напитков, находящегося по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-б, на землях жилой и общественной застройки (т.д. 1, л.д. 11-13).
Согласно пункту 2 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 4,45 га.
На земельном участке находятся разрушенные строения тракторного стана N 5 (пункт 3 договора). Земельный участок передается в аренду вместе с разрушенными строениями тракторного стана N 5 (пункт 4 договора).
В пункте 8 договора его участники оговорили, что договор заключен на 50 лет.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земли (т.д. 1, л.д. 14).
Целевое назначение земельного участка - земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого предназначения.
В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, общество, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, с учетом чего 05.08.2014 сведения об ООО "АРМИР" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (т.д. 1, л.д. 27-29).
На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 19.11.2015 провел обследование земельного участка площадью 44500 кв. м (кадастровый номер 8536390700:46:001:0009), расположенного по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, предоставленного в пользование ответчику для строительства и обслуживания завода питьевой воды и прохладительных напитков сроком на 50 лет.
Как установило управление, земельный участок не огражден, на нем расположен разрушенный одноэтажный капитальный объект, объекты инфраструктуры линии электропередачи, верхний слой почвы порос некультурными растениями.
На момент проведения обследования строительные (земляные, подготовительные) работы не велись, строительная техника отсутствовала.
Таким образом, по мнению Севземконтроля, арендатором не соблюдены обязательные требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением; на протяжении длительного времени, в течение более 10 лет с момента получения ответчиком участка в срочное платное пользование, завод питьевой воды и прохладительных напитков не построен (не начато строительство).
Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 21.12.2015 N ОБ-0273/12-15 (т.д. 1, л.д. 15-19).
Руководствуясь сведениями, содержащимися в указанном акте, Правительство 27.01.2016 направило ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору (т.д. 1, л.д. 21-23).
В дальнейшем, истец письмом от 08.11.2016 N 05-Исх./14585/2016, предложил Обществу расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (т.д. 1, л.д. 24-26).
Оставление ответчиком соответствующих претензий без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в арбитражный суд.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 23 закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" последнее в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Согласно пункту 1.1. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, Департамент - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей Департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Законом города Севастополя от 03.06.2014 N 17-ЗС "Об установлении границ и статусе муниципальных образований в городе Севастополе" урегулированы отношения в сфере территориальной организации местного самоуправления и определения статуса муниципальных образований в городе Севастополе.
Исходя из положений статьи 3 данного Закона внутригородское муниципальное образование города Севастополя - часть территории города федерального значения Севастополя, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления (пункт 1).
В целях обеспечения эффективности осуществления местного самоуправления в городе Севастополе, а также эффективности взаимодействия органов государственной власти города Севастополя и органов местного самоуправления в городе Севастополе внутригородские муниципальные образования располагаются в границах административно-территориальных единиц - районов города Севастополя (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 3 Закона N 17-ЗС Орлиновский муниципальный округ образован в границах административно-территориальной единицы - Балаклавский район города Севастополя.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка перешли к Департаменту, в связи с чем, он в силу возложенных на него полномочий, является надлежащим истцом по делу.
В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве может иметь место на основании закона.
Из изложенного следует, что после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на Департамент на основании действующих нормативных актов.
Из содержания статьи 9 N 6-ФКЗ следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды от 22.02.2005, судебная коллегия полагает необходимым применить нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент заключения данного договора в части не противоречащей законодательству РФ, правоотношения, связанные с расторжением договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
В соответствии со статьей 13 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
В соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства.
Договор является обязательным для выполнения сторонами (Статья 629 ГК Украины).
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГКУ право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон, договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные законом.
Согласно пунктов 14, 15 Договора, условием использования земельного участка является строительство и эксплуатация завода питьевой воды и прохладительных напитков. Целевое назначение - земли промышленности, транспорта, энергетики, обороны и другого назначения.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, актом обследования земельного участка от 21.12.2015 N ОБ-0273/12-15 установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположен разрушенный одноэтажный капитальный объект, объекты инфраструктуры линии электропередачи, верхний слой почвы порос некультурными растениями, на момент проведения обследования строительные (земляные, подготовительные) работы не велись, строительства техника отсутствовала.
Как в суде первой, так и апелляционной инстанции представители общества подтвердили, что объект до настоящего момента не возведен ввиду отсутствия у организации денежных средств, указав на то, что ведутся поиски инвестора для реализации проекта по строительству завода по производству высококачественной питьевой воды в с. Родниковое.
Исходя из анализа представленных доказательств, судом установлено, что ООО "АРМИР" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором.
Принимая во внимание пояснения апеллянта в судах первой и апелляционной инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что в 2005-2007 годах предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: подготовлен проект завода по производству высококачественной питьевой воды, получены технические условия на подключения к сетям энергоснабжения, водоотведения и канализации (том 2 л.д. 30-100).
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 2, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3 - 6, в материалы дела не представлены.
Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2008 по 2017 гг., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Представленные истцом доказательства неосвоения и неиспользования участка, Общество не опровергло.
Доказательств принятия мер к освоению участка и началу его использования в целях определенных Договором ответчик не представил.
Судебная коллегия отмечает, что согласно положений гражданского законодательства, договором признается соглашение двух или нескольких лиц, направленное на достижение определенных результатов заключения такого соглашения, как личных, так и социальных или государственных. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
В рассматриваемом случае пассивное поведение Общества, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, делает невозможным достижения перечисленных целей.
Таким образом, оценивая подобное поведение арендатора на предмет существенности нарушения им условий договора аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции его правильно оценил и указал о достаточности для удовлетворения предъявленных истцом требований.
При этом, как верно указанно судом первой инстанции расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий для освоения земельного участка.
В силу статьи 284 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 22.02.2005 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в таком случае арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, ввиду чего исковые требования об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, освободив его за свой счет также являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Коллегия судей отклоняет доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия обязанности ответчика построить объект в определенные сроки, ввиду отсутствия в условиях договора установленных сроков осуществления строительства заявленного объекта, поскольку судом первой инстанции дана надлежащая оценка на предмет существенности нарушений условий договора, допущенных ответчиком, выразившееся в неосвоении земельного участка под строительство более трех лет подряд, что предусмотрено п. п. 4 п. 1 ст. 416 ГК Украины, что и является основанием для расторжения договора.
Относительно доводов апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного претензионного порядка предусмотренного для расторжения договора аренды, судебная коллегия отмечает следующее.
Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, 27.07.2016 в адрес ответчика было направлено Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка (т.д. 1, л.д. 21-22), в котором истец в соответствии со статьей 619 ГК РФ предупреждал о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Указанное предупреждение было направлено по адресу г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б, что подтверждается описью вложения (т.д. 1, л.д. 23).
В дальнейшем, истец, направил Обществу Предложение от 08.11.2016 N 05-Исх./14585/2016 о расторжении договора в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (т.д. 1, л.д. 24-26). Указанное Предложение также было направлено по адресу г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б, что подтверждается описью вложения (т.д. 1, л.д. 26).
Как следует из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, адресом (местом нахождения) Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" является г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, 2-Б.
В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В абзаце третьем пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено Законом о государственной регистрации юридических лиц.
Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.
В соответствии с пунктом "в" части 1, части 5 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Федеральный закон N 129-ФЗ) в Едином государственном реестре юридических лиц указывается адрес (место нахождения), по которому осуществляется связь с юридическим лицом, об изменении данного адреса юридическое лицо обязано сообщить регистрирующему органу (ст. 1 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей").
Таким образом, юридическое лицо должно обеспечить получение корреспонденции, направляемой по ее юридическому адресу.
Риск неблагоприятных последствий неполучения по своему юридическому адресу корреспонденции несет юридическое лицо, не принявшее надлежащих мер к ее получению. На стороны возложена обязанность по проявлению должной степени осмотрительности, включая содействие в реализации прав и создании условий по доставке корреспонденции. Обратное может привести к злоупотреблению в форме уклонения от получения юридически значимых (процессуальных) документов.
Таким образом, указанные сообщения считаются полученными ответчиком, а досудебный порядок урегулирования спора соблюденным.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что риск неполучения предложения о расторжении договора лежит на ответчике, в связи с чем, доводы о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом апелляционной инстанции.
Относительно доводов апелляционной жалобы о нахождения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, что по его мнению, исключает возможность расторжения договора аренды, поскольку создаст неопределенность в части использования им как собственником объекта недвижимости, судебная коллегия отмечает следующее.
Согласно пункту 3 Договора, на земельном участке находятся разрушенные строения тракторного стана N 5. Земельный участок передается в аренду вместе с разрушенными строениями тракторного стана N 5 (пункт 4 договора).
Ответчиком в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию прав от 28.10.2016, согласно которой за ним 28.10.2016 на основании Решения Хозяйственного суда города Севастополя от 13.10.2008, зарегистрировано право собственности на нежилое здание, общей площадью 308,50 кв. м, количество этажей 1, расположенное по адресу: г. Севастополь, с. Родниковое, ул. Куликова, д. 2 (т.д. 1, л.д. 46).
Таким образом, нахождение такого имущества в соответствующем (разрушенном) состоянии не может свидетельствовать о создании объекта недвижимости, согласованного сторонами при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016.
При таких обстоятельствах указанные выше доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Трудовой коллектив Балаклавского судоремонтного завода "Металлист" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 июня 2017 года по делу N А84-1064/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРМИР" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
О.И.МУНТЯН
Е.А.ОСТАПОВА
О.И.МУНТЯН
Е.А.ОСТАПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)