Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды. Ответчик задолженность по арендной плате не погасил, претензию с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность оставил без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 30 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от истца - Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района - Седова У.В., доверенность от 07.08.2015 г. N 3448,
от ответчика - ООО "Партенит" - Котосин Т.А., доверенность от 11.02.2015 г., сроком на 3 года,
от третьих лиц: 1. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен,
2. Правительства Московской области - не явился, извещен,
3. Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен,
рассмотрев 30 мая 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (истец)
на решение от 03 ноября 2015 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Федуловой Л.В.
на постановление от 18 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Огурцовым Н.А., Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ИНН 5030011263, ОГРН 1035005905098)
к ООО "Партенит" (ИНН 5030043145, ОГРН 1035005912523)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области
о взыскании задолженности по договору аренды N 27 от 15.03.1999 г., расторжении договора
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партенит" (далее - ООО "Партенит") с требованиями:
- о взыскании с ООО "Партенит" в пользу муниципального образования Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района задолженности по арендной плате по договору аренды N 27 от 15 марта 1999 года земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 15.03.2011 по 31.12.2014 в сумме 22 303 534 руб. 09 коп., а также неустойки (пеню) за просрочку платежей за период с 15.06.2011 по 15.12.2014 в сумме 5 754 731 руб. 91 коп.
- досрочном расторжении договора аренды N 27 от 15 марта 1999 года.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года по делу N А41-56851/15 объединены производства по делам N А41-56851/15 и N А41-3115/15, объединенному делу присвоен номер А41-3115/15.
В рамках дела N А41-56851/15 Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района заявлялись требования к ООО "Партенит" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 в сумме 5 643 237 руб. 60 коп.
С учетом объединения дел в одно производство, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, Комитет заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил взыскать с ООО "Партенит" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в размере 38 642 725 руб. 60 коп., неустойку, начисленную за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 в сумме 5 322 515 руб. 94 коп., а также расторгнуть договор аренды N 27 от 15 марта 1999 года.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей, а также на бездействие арендатора по освоению земельного участка на протяжении 7 лет.
Решением от 03 ноября 2015 года Арбитражный суд Московской области иск удовлетворил частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 1 853 277 руб., пени в сумме 192 408 руб. 43 коп.
В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции счел заявленные требования о взыскании задолженности и неустойки правомерными и подтвержденными предоставленными доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения своих договорных обязательств не предоставил.
В то же время, суд не согласился с примененными истцом коэффициентами Кд и Пкд при расчете арендной платы, самостоятельно произвел расчет исходя из иных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования, по заявлению ответчика, применил срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.11, с учетом подачи иска в суд 26 января 2015 года.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд указал на отсутствие со стороны ответчика существенных нарушений договора аренды, влекущих его досрочное расторжение.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Комитета, который не согласен с судебными актами, просит их отменить, в связи с неправильным применением норм материального права и не соответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов о применении при расчете арендной платы коэффициента Кд равному 1 (для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства) и ссылаясь на положения статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 09.02.2007 N 16-ФЗ "О транспортной безопасности" полагает, что объекты, под которые в аренде у ответчика находится земельный участок, не являются объектами транспорта и дорожного хозяйства.
Заявитель жалобы также не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, указывая на то, что земельный участок не используется ответчиком по назначению на протяжении 7 лет, разрешение на строительство объектов комплекса дорожного сервиса, организации транспорта и дорожного хозяйства ответчиком не получено, земельный участок не застроен и зарос бурьяном. Кроме того, частичное удовлетворение судом требований Комитета по взысканию задолженности по арендной плате и неустойки уже свидетельствует о допущении ответчиком нарушений существенных условий договора.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить полностью.
Представитель ООО "Партенит" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, соглашаясь с примененными судами базовыми размерами арендной платы и коэффициентами, а также указывая на проведение им комплекса мероприятий по разработке и согласованию проектной документации.
Кассационным судом направлены в адрес третьих лиц копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части отказа в иске о расторжении договора аренды в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 15 марта 1999 года N 362 утверждены границы плана отвода земельного участка ЗАО "Компания СИГМА" под строительство дорожного сервиса площадью 3,5 га из земель г. Наро-Фоминска на 73 км. Киевского ш., указано на заключение договора аренды сроком на 49 лет.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор от 15 марта 1999 года N 27, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Размер арендной платы за арендованный участок определяется Администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением (п. 3.2 Договора).
Согласно пункту 2 договора аренды, за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08 апреля 2002 года N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
Дополнительным соглашением от 05 июня 2002 года к договору аренды внесены изменения в пункт 1.1 договора, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Кроме того, внесены изменения в пункт 2 договора аренды, изложенный в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
В текст договора аренды также внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
Суды обеих инстанций также установили, что 21 декабря 2004 года ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года, в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды.
Впоследствии, 29 декабря 2007 года ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29 февраля 2008 года к договору аренды сторонами внесены изменения в раздел договора "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок. За указанное нарушение договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 25 сентября 2012 года во исполнение постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Письмом от 14 августа 2014 года N 2287 Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района направлены в адрес ответчика уведомления об изменении порядка расчета арендной платы на 2011 - 2013, 2014 годы, из которых следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", исчисляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S и составляет:
- за 2011 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2012 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2013 год - 4 881 492,00 руб.;
- за 2014 год - 5 370 472,80 руб.
Поскольку ответчик задолженность не оплатил, направленную в его адрес претензию с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность по арендным платежам и пени оставил без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в сумме 38 642 725 руб. 60 коп., неустойки, начисленной за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 в сумме 5 322 515 руб. 94 коп., а также расторжении договора аренды N 27 от 15 марта 1999 года в связи с существенным нарушением условий договора.
При этом, при расчете задолженности по арендной платы, истец применял коэффициент Кд равный 4,2 и Пкд равный 1,8.
Суды обеих инстанций признали требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке обоснованными.
В то же время, суды не согласились с расчетом истца и пришли к выводу о том, что арендная плата в данном случае должна рассчитываться исходя из использования коэффициента Кд равному 1,1 (вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства) и корректирующего коэффициента Пкд равному 1.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 статьи 14 названного Закона.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель (часть 5 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков (часть 6 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год. Копии нормативных правовых актов, устанавливающих значения Пкд и Км, направляются органами местного самоуправления в Правительство Московской области в течение одного месяца со дня принятия (часть 7 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей (часть 8 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Как указал суд первой инстанции, согласно решению Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 22.02.2013 N 627/46 "О применении коэффициентов Пкд и Кд для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Наро-Фоминского муниципального района Московской области" при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения автосервиса" применяется коэффициент КД = 4,2 (строка 14 Приложения к Решению Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 22.02.2013 N 627/46).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.06.2016 N Ф05-6113/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3115/2015
Требование: 1) О взыскании задолженности по арендной плате, пени; 2) О досрочном расторжении договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды. Ответчик задолженность по арендной плате не погасил, претензию с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность оставил без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу N А41-3115/2015
Резолютивная часть объявлена 30 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от истца - Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района - Седова У.В., доверенность от 07.08.2015 г. N 3448,
от ответчика - ООО "Партенит" - Котосин Т.А., доверенность от 11.02.2015 г., сроком на 3 года,
от третьих лиц: 1. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, извещен,
2. Правительства Московской области - не явился, извещен,
3. Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен,
рассмотрев 30 мая 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (истец)
на решение от 03 ноября 2015 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Федуловой Л.В.
на постановление от 18 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Огурцовым Н.А., Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ИНН 5030011263, ОГРН 1035005905098)
к ООО "Партенит" (ИНН 5030043145, ОГРН 1035005912523)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области
о взыскании задолженности по договору аренды N 27 от 15.03.1999 г., расторжении договора
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партенит" (далее - ООО "Партенит") с требованиями:
- о взыскании с ООО "Партенит" в пользу муниципального образования Наро-Фоминский муниципальный район Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района задолженности по арендной плате по договору аренды N 27 от 15 марта 1999 года земельного участка площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 50:26:0100403:10, расположенного в г. Наро-Фоминск, на 73 км. Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства за период с 15.03.2011 по 31.12.2014 в сумме 22 303 534 руб. 09 коп., а также неустойки (пеню) за просрочку платежей за период с 15.06.2011 по 15.12.2014 в сумме 5 754 731 руб. 91 коп.
- досрочном расторжении договора аренды N 27 от 15 марта 1999 года.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года по делу N А41-56851/15 объединены производства по делам N А41-56851/15 и N А41-3115/15, объединенному делу присвоен номер А41-3115/15.
В рамках дела N А41-56851/15 Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района заявлялись требования к ООО "Партенит" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 в сумме 5 643 237 руб. 60 коп.
С учетом объединения дел в одно производство, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, Комитет заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просил взыскать с ООО "Партенит" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в размере 38 642 725 руб. 60 коп., неустойку, начисленную за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 в сумме 5 322 515 руб. 94 коп., а также расторгнуть договор аренды N 27 от 15 марта 1999 года.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей, а также на бездействие арендатора по освоению земельного участка на протяжении 7 лет.
Решением от 03 ноября 2015 года Арбитражный суд Московской области иск удовлетворил частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 1 853 277 руб., пени в сумме 192 408 руб. 43 коп.
В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции счел заявленные требования о взыскании задолженности и неустойки правомерными и подтвержденными предоставленными доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения своих договорных обязательств не предоставил.
В то же время, суд не согласился с примененными истцом коэффициентами Кд и Пкд при расчете арендной платы, самостоятельно произвел расчет исходя из иных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования, по заявлению ответчика, применил срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.11, с учетом подачи иска в суд 26 января 2015 года.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд указал на отсутствие со стороны ответчика существенных нарушений договора аренды, влекущих его досрочное расторжение.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Комитета, который не согласен с судебными актами, просит их отменить, в связи с неправильным применением норм материального права и не соответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов о применении при расчете арендной платы коэффициента Кд равному 1 (для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства) и ссылаясь на положения статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 09.02.2007 N 16-ФЗ "О транспортной безопасности" полагает, что объекты, под которые в аренде у ответчика находится земельный участок, не являются объектами транспорта и дорожного хозяйства.
Заявитель жалобы также не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, указывая на то, что земельный участок не используется ответчиком по назначению на протяжении 7 лет, разрешение на строительство объектов комплекса дорожного сервиса, организации транспорта и дорожного хозяйства ответчиком не получено, земельный участок не застроен и зарос бурьяном. Кроме того, частичное удовлетворение судом требований Комитета по взысканию задолженности по арендной плате и неустойки уже свидетельствует о допущении ответчиком нарушений существенных условий договора.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить полностью.
Представитель ООО "Партенит" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, соглашаясь с примененными судами базовыми размерами арендной платы и коэффициентами, а также указывая на проведение им комплекса мероприятий по разработке и согласованию проектной документации.
Кассационным судом направлены в адрес третьих лиц копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части отказа в иске о расторжении договора аренды в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 15 марта 1999 года N 362 утверждены границы плана отвода земельного участка ЗАО "Компания СИГМА" под строительство дорожного сервиса площадью 3,5 га из земель г. Наро-Фоминска на 73 км. Киевского ш., указано на заключение договора аренды сроком на 49 лет.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор от 15 марта 1999 года N 27, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Размер арендной платы за арендованный участок определяется Администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением (п. 3.2 Договора).
Согласно пункту 2 договора аренды, за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08 апреля 2002 года N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
Дополнительным соглашением от 05 июня 2002 года к договору аренды внесены изменения в пункт 1.1 договора, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Кроме того, внесены изменения в пункт 2 договора аренды, изложенный в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
В текст договора аренды также внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
Суды обеих инстанций также установили, что 21 декабря 2004 года ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года, в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды.
Впоследствии, 29 декабря 2007 года ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15 марта 1999 года, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29 февраля 2008 года к договору аренды сторонами внесены изменения в раздел договора "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок. За указанное нарушение договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 25 сентября 2012 года во исполнение постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Письмом от 14 августа 2014 года N 2287 Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района направлены в адрес ответчика уведомления об изменении порядка расчета арендной платы на 2011 - 2013, 2014 годы, из которых следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", исчисляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S и составляет:
- за 2011 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2012 год - 4 437 417,60 руб.;
- за 2013 год - 4 881 492,00 руб.;
- за 2014 год - 5 370 472,80 руб.
Поскольку ответчик задолженность не оплатил, направленную в его адрес претензию с предложением расторгнуть договор аренды и погасить задолженность по арендным платежам и пени оставил без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 01.10.2015 в сумме 38 642 725 руб. 60 коп., неустойки, начисленной за период с 15.06.2014 по 01.10.2015 в сумме 5 322 515 руб. 94 коп., а также расторжении договора аренды N 27 от 15 марта 1999 года в связи с существенным нарушением условий договора.
При этом, при расчете задолженности по арендной платы, истец применял коэффициент Кд равный 4,2 и Пкд равный 1,8.
Суды обеих инстанций признали требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке обоснованными.
В то же время, суды не согласились с расчетом истца и пришли к выводу о том, что арендная плата в данном случае должна рассчитываться исходя из использования коэффициента Кд равному 1,1 (вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства) и корректирующего коэффициента Пкд равному 1.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 статьи 14 названного Закона.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель (часть 5 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков (часть 6 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год. Копии нормативных правовых актов, устанавливающих значения Пкд и Км, направляются органами местного самоуправления в Правительство Московской области в течение одного месяца со дня принятия (часть 7 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей (часть 8 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ).
Как указал суд первой инстанции, согласно решению Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 22.02.2013 N 627/46 "О применении коэффициентов Пкд и Кд для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Наро-Фоминского муниципального района Московской области" при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения автосервиса" применяется коэффициент КД = 4,2 (строка 14 Приложения к Решению Совета депутатов Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 22.02.2013 N 627/46).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)